pobocza wyceny

W zasadzie na blogu poświęconym problemom szacowania wartości rozważanie dopuszczalności wywłaszczenia nie powinno mieć miejsca. Wycena wartości nieruchomości (prawa własności nieruchomości i innych praw do nieruchomości) jest zagadnieniem niemalże technicznym, które zdawałoby się niewiele powinno mieć wspólnego z wyznawanymi teoriami własności, jej ochrony oraz odszkodowań za własność odjętą czy wynagrodzeń za prawa ustanowione pod przymusem. Jednak u fundamentów każdej niemal aktywności człowieka leżą jakieś społeczne czy szerzej światopoglądowe przekonania, które w taki bądź inny sposób wpływają na realizację najprostszych nawet zadań. A wycena do zadań prostych nie należy. W zakresie dopuszczalności wywłaszczenia nieruchomości rozumianego tutaj nie tylko jako odjęcie pod przymusem prawa własności nieruchomości ale też jako ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości można wyróżnić zarówno podejścia skrajne – od całkowitego zakazu wywłaszczenia aż po jego dopuszczalność na ...

Istnieją takie obszary zapotrzebowania na pracę rzeczoznawcy majątkowego, które od tego ostatniego wymagają szczególnej uwagi. Choć każde, nawet najbardziej błahe oszacowanie wartości nieruchomości może przyczynić się do wyrządzenia szkody (mamy niezły przykład, kiedy rzeczoznawcy realizując potrzeby klientów zawyżali wartość nieruchomości mających stanowić przedmiot zabezpieczenia kredytu) to z pewnością czynności rzeczoznawcy, który został powołany jako biegły w postępowaniu (sądowym, administracyjnym czy skarbowym) wiążą się ze szczególną odpowiedzialnością. Szacowanie wartości pewnego rodzaju nieruchomości dla pewnych celów jest dość rygorystycznie unormowane w przepisach powszechnie obowiązującego prawa. Dzieje się tak zwłaszcza wówczas, kiedy dochodzi do styku interesu indywidualnego właściciela nieruchomości z interesem publicznym. Od ponad dwudziestu lat prawodawca stara się w taki sposób ustalać zasady wyceny aby zawsze, gdy dochodzi do ingerencji administracji w interes ind...

W dość odległych już czasach, 4 stycznia 2010 roku Minister Infrastruktury (aktualnie Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej) wydał komunikat o uzgodnieniu ustalonego przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych pt. „wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”. W ślad za uzgodnieniem standardu, który na podstawie art. 175 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn) stał się obowiązkowym do stosowania przez wszystkich rzeczoznawców majątkowych wykonujących czynności zawodowe na terenie Polski poszedł cykl szkoleń prowadzonych wspólnie przez przedstawicieli Federacji oraz Związku Banków Polskich, które to instytucje w tworzeniu zapisów standardu miały swój niebagatelny udział. Podobnie jak w przypadku zmian w zapisach Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacu...

Jednoznacznie negatywnie oceniam opracowany w Ministerstwie Gospodarki projekt ustawy o korytarzach przesyłowych . Uważam jednocześnie, że projekt taki w ogóle nie powinien powstać. Opracowany w Ministerstwie Gospodarki projekt ustawy o korytarzach przesyłowych ma na celu „uproszczenie i udrożnienie” systemu prawnego dotyczącego realizacji inwestycji liniowych na wzór inwestycji drogowych czy tych związanych z przedsięwzięciami EURO 2012. Po pierwsze należy podkreślić, że wspomniane wyżej rozwiązania prawne dotyczące szczególnych zasad przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie budowy dróg publicznych oraz szczególne rozwiązania w zakresie realizacji przedsięwzięć EURO 2012 są rozwiązaniami tymczasowymi co zostało przewidziane w odpowiednich zapisach ustaw (art. 45 ust. 2 stawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity z dnia 22 października 2009 r., Dz. U. nr 193, poz. 1194) oraz ...

"Jeśli nie pełnisz swej godności dożywotnio pamiętaj, że kiedyś będziesz musiał żyć wedle prawa, które dzisiaj tworzysz." Los przygotowanej w Ministerstwie Sprawiedliwości noweli Kodeksu Cywilnego ( druk sejmowy nr 74 ) jest jak się wydaje przesądzony. Specjalizując się w problematyce nieruchomości i praw z nimi związanych wiem, że z punktu widzenia właścicieli gruntów zajętych przez urządzenia przesyłowe oraz inne wymienione w proponowanym art. 49 KC (w tym linie elektroenergetyczne, gazociągi, wodociągi i tym podobne) projekt ten jest głęboko niekorzystny. Sformułowaniem ustawy prawodawca określa sposób obliczania wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Robi to zgodnie z aktualnie obowiązującą w części środowiska rzeczoznawców majątkowych modą każąc uwzględnić jedynie obniżenie użyteczności lub wartości nieruchomości obciążonej. Problem polega na tym, że zaproponowany brzmieniem noweli sposób ustalania wynagrodzenia nakazuje rzeczoznawcom majątkowym...

Na witrynie internetowej Sejmu pojawił się Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks Cywilny ( druk nr 74 ). Celem projektu jest dokonanie zmian w brzemieniu art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC), po art. 285 KC dodanie art. 285 ze znaczkiem 1, rozszerzenie art. 305 KC ze znaczkiem 1 o paragrafy 2 i 3 oraz dodanie do art. 305 KC ze znaczkiem 2 paragrafów 3 i 4. Każdy, kto ma nieco tylko styczności z prawem cywilnym lub interesuje się problematyką nieruchomości dostrzeże, że zmiany dotyczą po pierwsze tak zwanych urządzeń przesyłowych a po wtóre służebności przesyłu. Warto samodzielnie zapoznać się z niesionymi przez projekt zmianami, jednak już teraz wspomnieć warto, że projekt niesie przynajmniej dwie rewolucyjne zmiany. Po pierwsze projekt poszerza katalog posadowionych na nieruchomości urządzeń, które nie są jej częściami składowymi o urządzenia telekomunikacyjne, urządzenia przeznaczone do prowadzenia ruchu kolejo...

Zgodnie z art. 305 z indeksem 1 KC „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).”. Tyle mówi Kodeks cywilny na temat treści prawa służebności przesyłu. Fakt, że to niewiele jednak wydaje się, że w połączeniu z 305 z indeksem 4 KC („Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”) można już powiedzieć nieco więcej na temat tego, co jest przedmiotem szacowania w przypadku, kiedy mówimy o oszacowaniu „służebności przesyłu”. Jak jasno mówi przepis (305 z indeksem 1 KC) przedmiotem oszacowania jest wartość prawa polegającego na tym, że przedsiębiorca przesyłowy może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych). Służe...

Zgodnie z art. 244 ust. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC) hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którą na podstawie ust. 2 tego samego artykułu regulują przepisy odrębne. Zgodnie zaś z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 2982 roku o księgach wieczystych i hipotece ( tekst jednolity z dnia 11 października 2001 r. Dz .U. Nr 124, poz. 1361) „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”. W środowisku rzeczoznawców majątkowych do dnia dzisiejszego dominuje pogląd, że hipoteka nie wpływa na wartość rynkową nieruchomości a może co najwyżej wpływać na sposób zapłaty ceny. Prawdopodobnie w swym rozumowaniu rzeczoznawcy opi...

W drugim (z 2011 roku) numerze Nieruchomości C.H. Beck Janusz Jasiński omawia projekt założeń do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych. Autor pozytywnie opiniuje przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury tekst i wyraża przy tym nadzieję, że wejście w życie proponowanych zmian otworzy nowy obszar dla działalności rzeczoznawców majątkowych w Polsce. Na wstępie należy się zgodzić, że problem mało efektywnego wykorzystania gruntów zwłaszcza na terenach największych polskich miast wymaga pilnych działań ze strony ustawodawcy. Obowiązujące w zakresie możliwości zagospodarowania przestrzeni prawo nierzadko bowiem ogranicza inicjatywy gospodarcze a realizacja niektórych przedsięwzięć napotyka nieprzezwyciężalną przeszkodę w postaci niedostosowania systemu prawnego do wymogów i idei współczesnego życia. Wypada również zgodzić się, że zmiany dopuszczające szersze wykorzystanie nieruchomości i to nie tylko na podstawie istniejących regulacji prawnych ale również tyc...

UWAGI DO PROJEKTU ZAŁOŻEŃ PROJEKTU USTAWY O ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI OBIEKTÓW BUDOWLANYCH Na wstępie należy stwierdzić, że w chwili obecnej trzy różne ministerstwa opracowują trzy różne projekty przekształceń prawa, które (to prawda nie w takim samym zakresie) stanowić mają próbę regulacji coraz bardziej dotkliwego problemu współistnienia na nieruchomościach gruntowych budynków, budowli i innych urządzeń nie stanowiących własności właściciela nieruchomości. Ministerstwo Gospodarki opracowuje projekt ustawy o korytarzach przesyłowych, Ministerstwo Infrastruktury pracuje nad projektem założeń do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych natomiast Ministerstwo Sprawiedliwości przedkłada projekt nowelizacji Kodeksu Cywilnego w zakresie konstruowanego prawa zabudowy. O ile projekt Ministra Gospodarki próbuje rozwiązać w zasadzie wyłącznie problemy związane z istnieniem na nieruchomościach urządzeń infrastruktury technicznej to omawiany projekt założeń do projektu ustawy o od...

Nie tak znowu dawno, w sierpniu 2008 roku weszła w życie ustawa o zmianie ustawy kodeks cywilny i niektórych innych ustaw wprowadzająca do rozwiązań kodeksowych instytucję służebności przesyłu. Obecnie na różnych etapach prac ustawodawczych mamy do czynienia z trzema przynajmniej projektami aktów prawnych, które pewien istotny z punktu widzenia gospodarowania nieruchomościami problem próbują uregulować. Ministerstwo Gospodarki pracuje nad projektem ustawy o korytarzach przesyłowych, Ministerstwo Infrastruktury opracowało projekt założeń do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych a Ministerstwo Sprawiedliwości przekazało do uzgodnień międzyresortowych projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny i niektórych innych ustaw. Zakres regulacji wszystkich wyżej wymienionych projektów jest oczywiście nieco różny ale wszystkie próbują rozwikłać skomplikowaną łamigłówkę istnienia na nieruchomości naniesień stanowiących własność innych podmiotów w taki sposób, aby z jedn...

Właśnie odbywa się 80 posiedzenie Sejmu Rzeczpospolitej VI Kadencji, na którym odbyło się między innymi I czytanie rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny. Zmiany dotyczyć mają uściśleń w zakresie własności urządzeń przesyłowych oraz poszerzenia ustawowego zakresu tego pojęcia. Czytanie stenogramów z posiedzeń Sejmu jest może nie tyle pouczające - posłowie w tym przypadku w większości popierają projekt kierując go do dalszych prac w komisjach - ale niesie również pewną dawkę informacji na temat prawdziwych poglądów, którymi kierują się przedstawiciele narodu oraz kierunków zmian prawa jakich możemy spodziewać się w przypadku ewentualnej przewagi takiej lub innej partii politycznej. A obserwacje są ciekawe. Zważywszy na fakt, że projekt zmian jest projektem rządowym nie dziwi stanowisko posła Witolda Pahl – z klubu Platforma Obywatelska, który gorąco popiera projekt i nie ma co do jego istoty jakichkolwiek wątpliwości. Podobnie postępują również poseł Adam Rogacki ...

20 lutego 2011 roku wchodzą w życie zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, które przewidują między innymi obligatoryjne obciążenie hipoteką samodzielnego lokalu mieszkalnego zbywanego przez dewelopera o ile ten ostatni zaciągnął na budowę budynków kredyt obciążający nieruchomość na której budynek powstaje. Sytuacja taka skutkowała będzie zdaniem bankowców trudniejszym dostępem do kredytów hipotecznych ponieważ w księdze wieczystej nabywanego za środki pochodzące z kredytu lokalu znajdą się przynajmniej dwie hipoteki, przy czym ta zabezpieczająca kredyt udzielony kupującemu wpisana zostanie na pozycji dalszej od zabezpieczającej kredyt (jego część) dewelopera. W środowisku rzeczoznawców majątkowych od dawna już trwa spór o wpływ obciążenia hipotecznego na wartość nieruchomości. Zasadniczo z największym poparciem spotyka się twierdzenie mówiące, że hipoteka ustanowiona na nieruchomości nie ma żadnego wpływu na wartość rynkową prawa własności tej nieruchomości i może mieć ...