W drugim (z 2011 roku) numerze Nieruchomości C.H. Beck Janusz Jasiński omawia projekt założeń do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych. Autor pozytywnie opiniuje przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury tekst i wyraża przy tym nadzieję, że wejście w życie proponowanych zmian otworzy nowy obszar dla działalności rzeczoznawców majątkowych w Polsce.
Na wstępie należy się zgodzić, że problem mało efektywnego wykorzystania gruntów zwłaszcza na terenach największych polskich miast wymaga pilnych działań ze strony ustawodawcy. Obowiązujące w zakresie możliwości zagospodarowania przestrzeni prawo nierzadko bowiem ogranicza inicjatywy gospodarcze a realizacja niektórych przedsięwzięć napotyka nieprzezwyciężalną przeszkodę w postaci niedostosowania systemu prawnego do wymogów i idei współczesnego życia. Wypada również zgodzić się, że zmiany dopuszczające szersze wykorzystanie nieruchomości i to nie tylko na podstawie istniejących regulacji prawnych ale również tych projektowanych z pewnością zaowocują wzrostem zapotrzebowania na usługi rzeczoznawców majątkowych zwłaszcza w sytuacjach, kiedy dopuszczona zostanie możliwość konstytuowania stosunku prawnego pomiędzy właścicielem nieruchomości a uprawnionym do korzystania z niej w drodze decyzji administracyjnej. Należy również uznać, że o ile w omawianym przez Janusza Jasińskiego projekcie ustawodawca dopuści możliwość ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych przez prywatnych właścicieli gruntów na rzecz prywatnych inwestorów realizujących obiekt budowlany to strony tego stosunku w większości wypadków znakomicie poradzą sobie z ustalaniem wartości konstruowanego prawa samodzielnie, to jest bez konieczności zatrudniania w procesie negocjacji rzeczoznawcy majątkowego. Z zupełnie inną sytuacją będziemy mieli do czynienia w przypadku, kiedy nowy rodzaj prawa ustanawiany będzie na nieruchomościach Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego lub w przypadku, kiedy prawo to będzie ustanawiane na rzecz wyżej wymienionych podmiotów a także wówczas, kiedy prawo takie ustanawiane będzie w drodze decyzji administracyjnej ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Wówczas oszacowanie wartości prawa przez powołanego w postępowaniu administracyjnym rzeczoznawcę majątkowego będzie absolutnie nieodzowne. Rację ma zatem autor omawianego artykułu kiedy twierdzi, ze wprowadzenie nowej regulacji poszerzy obszar działania rzeczoznawców majątkowych.
Ponieważ przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury projekt jest jedynie projektem założeń do projektu ustawy nie są znane szczegółowe regulacje proponowane przez zespół autorski. Rozwiązania takie z pewnością znajdą się w projekcie ustawy i być może, o ile dojdzie do dalszych prac nad ustawą, zostaną dalej zmodyfikowane podczas prac sejmowych. Aktualnie dostępny projekt ujawnia jednak nieco szczegółów dotyczących proponowanej konstrukcji prawnej a co za tym idzie skłania do chwili refleksji nad przyszłymi zadaniami rzeczoznawców majątkowych a szczególnie nad podstawowymi pojęciami jakimi w swojej pracy posługują się rzeczoznawcy majątkowi.
Jeśli projektowane zmiany wejdą w życie rzeczoznawcy majątkowi będą zmuszeni do ponownego przemyślenia między innymi kluczowego w gospodarce nieruchomościami pojęcia nieruchomości. O ile w obecnym stanie prawnym rzeczoznawcy majątkowi dobrze radzą sobie z szacowaniem wartości prawa własności lokali stanowiących odrębne nieruchomości – głównie z uwagi na częste występowanie tego rodzaju nieruchomości w obrocie prawnym – to już szacowanie wartości budynków stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości napotyka na problemy metodologiczne. Z sytuacją taką mamy do czynienia na przykład w przypadku budynków posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Ponieważ prawo użytkowania wieczystego aktualnie wygasa stosunkowo rzadko to rzeczoznawcy równie nieczęsto mają do czynienia z problemem szacowania wartości budynków jako odrębnych od gruntu nieruchomości. Podobny problem spotka rzeczoznawców majątkowych w sytuacji, kiedy zostaną zmuszeni do szacowania wartości odrębnej własności obiektów budowlanych. Sama wartość tychże obiektów to jednak nie wszystko. Konieczne będzie również wypracowanie metodyki szacowania wartości prawa upoważniającego przyszłego właściciela odrębnego obiektu budowlanego do posadowienia na nieruchomości gruntowej tego rodzaju obiektu – wszak prawo to, zgodnie z założeniami projektu powinno być zbywalne skoro ma stanowić przedmiot zabezpieczenia kredytu bankowego. Kolejną trudność w metodyce szacowania widzę w przypadku konieczności oszacowania wartości nieruchomości obciążonej istnieniem odrębnej własności obiektu budowlanego. Aktualne metody szacowania wartości rynkowej gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, które mogłyby stanowić podstawę prac metodologicznych wydają się nie przystawać do nowej, projektowanej sytuacji. Wszak obecnie z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste korzysta (w większości przypadków i w stanie idealnym) jedynie użytkownik wieczysty z wyłączeniem innych osób. W przypadku odrębnej własności obiektów budowlanych będziemy mieli do czynienia z korzystaniem z nieruchomości przez jej właściciela oraz właściciela odrębnej własności obiektu budowlanego. Prawdą jest, że pojęcie współkorzystania z nieruchomości nie jest metodyce wyceny obce jednak jak na razie nie jest jeszcze dobrze przemyślane i opiera się na intuicjach raczej niż twardych danych rynkowych. Dodatkową trudność stworzy również rodzaj umowy o ustanowieniu odrębnej własności obiektu budowlanego a w szczególności czas na jaki zostanie ona zawarta. Powstaje bowiem w świetle projektowanych regulacji nieodparte wrażenie, że wartość prawo odrębnej własności obiektu budowlanego będzie mocno zmienna w czasie skoro umowy tego typu zawierane miały by być na czas określony.
Kolejnym pojęciem, które moim zdaniem wymagało będzie gruntowego przemyślenia jest pojęcie przeznaczenia nieruchomości. W aktualnym stanie prawnym przeznaczenie nieruchomości kształtowane jest w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego a rzeczoznawcy majątkowi dodatkowo ustalają je, w przypadku braku takich planów na podstawie studium kierunków i uwarunkowań oraz aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości. Co stanie się w sytuacji, kiedy na nieruchomości przeznaczonej pod układy komunikacyjne powstanie odrębna własność obiektu budowlanego o przeznaczeniu komercyjnym, na przykład wielopoziomowy budynek hotelowo – konferencyjno – handlowy? Jakie wówczas będzie przeznaczenie nieruchomości gruntowej i w jaki sposób będzie ono określane w przypadku braku planów miejscowych?
Oczywistym jest, że niedostatki metodologiczne rzeczoznawstwa majątkowego nie mogą wstrzymywać koniecznych dla efektywnego wykorzystania przestrzeni miejskiej regulacji. W trakcie ewentualnych dalszych prac legislacyjnych warto jednak aby autorzy projektu konsultowali proponowane rozwiązania również ze środowiskiem rzeczoznawców majątkowych ponieważ tylko wówczas może udać się uniknąć późniejszych sporów w zakresie szacowania wartości nowego rodzaju prawa własności. Wydaje się, że dobrą platformą komunikacji jest w tym zakresie między innymi Komitet ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej.