20 lutego 2011 roku wchodzą w życie zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, które przewidują między innymi obligatoryjne obciążenie hipoteką samodzielnego lokalu mieszkalnego zbywanego przez dewelopera o ile ten ostatni zaciągnął na budowę budynków kredyt obciążający nieruchomość na której budynek powstaje. Sytuacja taka skutkowała będzie zdaniem bankowców trudniejszym dostępem do kredytów hipotecznych ponieważ w księdze wieczystej nabywanego za środki pochodzące z kredytu lokalu znajdą się przynajmniej dwie hipoteki, przy czym ta zabezpieczająca kredyt udzielony kupującemu wpisana zostanie na pozycji dalszej od zabezpieczającej kredyt (jego część) dewelopera.
W środowisku rzeczoznawców majątkowych od dawna już trwa spór o wpływ obciążenia hipotecznego na wartość nieruchomości. Zasadniczo z największym poparciem spotyka się twierdzenie mówiące, że hipoteka ustanowiona na nieruchomości nie ma żadnego wpływu na wartość rynkową prawa własności tej nieruchomości i może mieć co najwyżej wpływ sposób zapłaty ceny. Przeświadczenie to jest o tyle prawdziwe o ile w stanie faktycznym transakcji nieruchomościami z obciążeniem hipotecznym mamy do czynienia tak naprawdę z likwidacją zadłużenia sprzedającego i wykreśleniem jego hipoteki a następnie ewentualnym ustanowieniem nowego zabezpieczenia z tytułu udzielonego na zakup nieruchomości kredytu. W takiej sytuacji jednak faktycznie nabywana jest nieruchomość bez obciążenie hipotecznego ponieważ w chwili przeniesienia własności likwidacji (wykreśleniu) ulega hipoteka stara i częstokroć wpisywana jest hipoteka nowa.
Musimy jednak na gruncie szacowania wartości rynkowej zadać sobie pytanie czy faktycznie w przypadku, kiedy nabywca kupuje lokal mieszkalny obciążony hipoteką wpisaną na rzecz osoby trzeciej (tutaj dewelopera) z taką samą beztroską podejdzie do faktu istnienia takiego obciążenia. Badań rynkowych w tym zakresie dokonał jakiś czas temu Leszek Flis, który na odpowiednio dobranej próbce danych dowiódł, że obciążenie hipoteczne jednak wpływa na wartość rynkową prawa własności nieruchomości obciążonej.
Może po pierwsze zatem czas skończyć z zaklęciem o braku wpływu hipoteki na wartość nieruchomości a po wtóre przygotować narzędzia analityczne dla zbadania zjawiska, z którym już wkrótce będziemy mieli do czynienia.
W naszej Kancelarii na zlecenie jednego z klientów zainteresowanych taką transakcją (na dość znaczną skalę) przygotowaliśmy projekt rozwiązania problemu. Aktualnie jest on w fazie negocjacji pomiędzy deweloperem, bankiem i naszym Klientem. Mamy nadzieję, że rozmowy te zakończą się sukcesem a cała transakcja dojdzie do skutku. Wówczas będziemy mogli z całą odpowiedzialnością stwierdzić, że po pierwsze wartość rynkowa zależy od obciążenia hipotecznego i po wtóre, że istnieje metoda rozwikłania problemu zadowalająca wszystkie zainteresowane strony.
Zainteresowanych tematyką nieruchomości oraz praw z nimi związanych zapraszamy również na Facebook’owy profil naszej Kancelarii pod adresem: http://www.facebook.com/#!/profile.php?id=100001820873942