pobocza wyceny

W Ministerstwie Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej powstał projekt ustawy o inwestycjach w zakresie przeciwdziałania skutkom suszy popularnie zwany specustawą antytuszową. Dostępny na witrynie Rządowego Centrum Legislacji projekt nosi datę 12 sierpnia 2020 roku i, jak to wynika z aktualnie dostępnych informacji, został przekazany do konsultacji społecznych.  Celem projektu jest, jak o tym mowa w uzasadnieniu „ wprowadzenie do systemu prawnego rozwiązań, które pozwolą na uproszczenie oraz przyspieszenie prac związanych z przygotowaniem do realizacji przedsięwzięć retencyjnych mających na celu ograniczenie skutków suszy w Polsce ”, a przyjęte w treści rozwiązania wskazują, że sam projekt jest kolejną „specustawą” pozwalającą inwestorom, w tym wypadku głownie publicznym, na omijanie przepisów i procedur, z którymi administracja radzi sobie nie dość sprawnie, lub które stanowią dla jej działania „zbędne” przeszkody.  Poza celami zamierzonymi projektodawca treścią us...

Wielkie inwestycje, tak w czasach słusznie minionych jak i obecnie, wymagają wielkich planów, gigantycznych nakładów finansowych oraz, najczęściej, ogromnych terenów. Śmiałe zamierzenia inwestycyjne realizowane przez prywatne firmy siłą rzeczy nie mogą korzystać z państwowego przymusu a co za tym idzie dzisiejsze koszty muszą bilansować z przyszłymi zyskami. Inaczej rzeczy się mają, kiedy odważne pomysły realizują podmioty publiczne lub takie, które potrafią decydentów przekonać, że realizowane przez nie zadania dobru publicznemu mają służyć. Wówczas władza ustawodawcza i wykonawcza, z całą administracją i aparatem państwa gotowa jest usłużnie drogi prowadzące ku marzeniom prostować, przeszkody znosić a sam proces inwestycyjny wspierać – nie tylko formalnie ale i finansowo. Jak dość powszechnie wiadomo, choć dzisiaj nie jest to już konsensusem, pieniądze nie spadają z nieba i aby prywatne zamiary finansować trzeba albo oszczędzać i czekać albo pożyczać. Nieco inaczej sprawy się mają, ...

Działacze warszawskiego stowarzyszenia Miasto Jest Nasze apelują do wojewódzkiego konserwatora zabytków o wpisanie do rejestru kamienicy Izaaka Rothberga przy ul. Marszałkowskiej 66 (róg Marszałkowskiej i Wilczej). Dzisiejszy wygląd budynku niewiele ma wspólnego z tym, widocznym na archiwalnych fotografiach. Z bogato zdobionej, neogotyckiej elewacji, która w dobrym, jak na warszawskie warunki, stanie przetrwała wojnę, w latach pięćdziesiątych skuto zdobienia, nad ściętym narożnikiem brakuje wieżyczki, nie ma śladu po balkonach z żelaznymi balustradami ani portalach wokół okien. Jest szara, popękana bryła „zaopatrzona” w imitację białej cegły w parterze. Lepiej nie podnosić wzroku zwłaszcza ku górnym kondygnacjom. Wewnątrz, według relacji coraz mniej licznych już mieszkańców, zachowała się część zdobień klatek schodowych i mieszkań. Podobno w niektórych lokalach znaleźć można piece kaflowe z epoki. Dokładna inwentaryzacja budynku mogłaby, być może, pomóc zidentyfikować więcej zabytkowy...

Bywa, że operat szacunkowy trafiający na moje biurko ujawnia fałszywą wartość nieruchomości nie dlatego, że sporządzający go rzeczoznawca majątkowy popełnia błędy formalne lub merytoryczne, ale dlatego, że powszechnie obowiązujące przepisy prawa nakazują mu określić wartość nieruchomości w sposób, który fałszuje ujawnioną wartość. Możliwe jest oczywiście również, że ustawodawca a w zasadzie administracja mająca wpływ na treść stanowionego prawa, wprowadza jakiś kolejny, nieznany dotąd rodzaj wartości nieruchomości, który tylko pozornie jest wartością rynkową a faktycznie czymś w rodzaju wartości administracyjnej określanej w taki sposób, aby pozornie związany był z wartością rynkową a faktycznie sprzyjał apetytom budżetowym. Dokąd jednak w odpowiednich aktach prawnych nie zmieni się katalog wartości, które mogą być wyznaczane przez rzeczoznawców majątkowych, które jednocześnie stanowić mogą podstawy rozliczeń obywatela z państwem, należy przynajmniej próbować uzgodnić opisany aktem...

Czy zaliczenie nakładów użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 77 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997, nr 115, poz. 741, t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zmianami; dalej ugn) uzależnione jest od wzrostu wartości nieruchomości użytkowanej wieczyście? Innymi słowy, czy w trakcie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zalicza się nakłady poniesione przez użytkownika wieczystego na budowę drogi i/lub wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych niezależnie od tego, czy w następstwie ich poniesienia wzrosła wartość nieruchomości użytkowanej wieczyście? Zgodnie z treścią art. 77 ust. 4 ugn: „w przypadku aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na b...

Operaty szacunkowe czytam zawodowo od lat, zatem pobieżna nawet lektura pozwala odróżnić ziarno od plew, choć nie ukrywam, że plewy zdarzają się znacznie częściej. Z mojego punktu widzenia to nawet dobrze - wszak Klienci zlecają lekturę operatu nie wówczas kiedy są z ujawnionej w nim wartości zadowoleni ale wtedy, kiedy cyfry w końcowej części opracowania mocno odbiegają od tych, które nosili w wyobraźni a moim zadaniem pozostaje wskazać w operacie szacunkowym miejsce, w których autor nieco zaniedbał obowiązków lub pofolgował wyobraźni. Tym razem po pierwszym czytaniu uznałem, że mam do czynienia z ziarnem - może nie całkiem czystym, ale ziarnem. Dopiero później okazało się, że to, czym owo ziarno było zanieczyszczone, niełatwo dostrzec a zatem łatwo się było pomylić. Przedmiotem oszacowania było prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej dla celu, choć to akurat w sprawie mniej istotne, aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Działka o powierzchni ...

Polski system prawny, obok wywłaszczenia polegającego na odjęciu prawa własności nieruchomości, przewiduje również ograniczenie korzystania z nieruchomości ustanowione na rzecz podmiotu trzeciego, zwykle przedsiębiorcy wykonującego określoną działalność, której skala lub rozmiar przestrzenny wymagają korzystania z cudzych nieruchomości. Z przypadkami takimi mamy do czynienia na gruncie prawa geologicznego i górniczego, kiedy to, zgodnie z art. 18, jeżeli cudza nieruchomość lub jej część jest niezbędna do wykonywania działaności regulowanej ustawą, przedsiębiorca może żądać umożliwienia korzystania z tej nieruchomości lub jej części przez czas oznaczony, za wynagrodzeniem. Inną podstawą, wykorzystywaną przez przedsiębiorców przesyłowych, są zapisy art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którymi Starosta może ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie urządzeń infrastruktury (linii elektroenergetycznych, gaz...

Dotychczas na użytkownikach wieczystych, którzy nie wnieśli opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego za cały okres umowy, ciążył obowiązek wnoszenia opłat rocznych. Wysokość opłat rocznych ustalana była od wartości nieruchomości gruntowej (budynki i inne urządzenia pozostawały własnością użytkownika) przy zastosowaniu odpowiedniej stawki procentowe i mogła być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata. Dla nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe (budynki wielo i jednorodzinne) stawka procentowa wynosiła 1 % wartości nieruchomości. Każdy, kto nabywał nieruchomość mieszkalną (lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny) nabywał również związane z nieruchomością prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie i zobowiązany był ponosić opłaty roczne. Wynikały one z odpowiednich uregulowań ustawowych i choć nie wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości mieli świadomość wysokości tych opłat, to były one traktowane jak jeden z ciężarów związanych z własnością nieruchomości....

Każdy właściciel nieruchomości, w tym w szczególności każdy przedsiębiorca aktywnie korzystający z nieruchomości, musi zdawać sobie sprawę z tego, że z gospodarowaniem nieruchomościami nieuchronnie powiązane są ciężary finansowe ponoszone na rzecz gminy lub Skarbu Państwa. Podatki, opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego, opłaty planistyczne i adiacenckie (z tytułu podziału lub umożliwienia korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej) to tylko te najczęściej występujące. O ile obciążenia podatkowe i opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego są w naszej rzeczywistości, ufundowanej na niepodważalnych zdawałoby się aksjomatach życia społecznego, jakoś zrozumiałe, o ile opłata planistyczna (z tytułu wzrostu wartości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego) i renta adiacencka (z tytułu umożliwienia korzystania z wybudowanych z udziałem środków publicznych urządzeń infrastruktury technicznej) mają być może jakiś sens (stanowić mają wszak zwrot części nakładów j...

Zacząć wypada od przypomnienia pojęć podstawowych gdyż czasem to w nich tkwią chochliki wywołujące zamęt i choć nie jest tak, że pojęcia języków dobrze sformalizowanych są zawsze jednoznaczne, to bywa pomocnym, kiedy są jednolicie rozumiane. Zgodnie z brzmieniem art. 46 KC nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jako, że na mocy art. 47 § 2 KC częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego jasnym jest, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48). Na mocy art. 50 KC za części składowe nieruchomości u...

Kiedy w toku postępowania administracyjnego, które prowadzimy w imieniu naszego Klienta dochodzi do sporu o wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to postępowanie w sprawie ustalenia opłaty (planistycznej, adiacenckiej czy rocznej z tytułu użytkowania wieczystego) czy też celem postępowania jest ustalenie wysokości i wypłata odszkodowania (z tytułu odjęcia lub ograniczenia praw do nieruchomości) w rzeczywistości nie spieramy się o faktyczną wartość nieruchomości lecz o treść i wnioski wynikające ze sporządzonego jako dowód w sprawie operatu szacunkowego. Niezależnie od tego, czy postępowanie toczy się przed organem administracji czy też zawisło przed sądem powszechnym w sytuacji, kiedy konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości, organ lub sąd dopuszcza dowód z opinii biegłego w zakresie wyceny nieruchomości – rzeczoznawcy majątkowego – na okoliczność określenia wartości konkretnego prawa do nieruchomości. Elementem naszej pracy, jeszcze przed przystąpieniem do dz...

Jako, że udział w administracyjnych sporach o nieruchomości stanowi mój zawód, a jednym z elementów takich sporów, jest zwykle wartość nieruchomości – niezależnie, czy jest to wartość określana dla celu ustalenia odszkodowania czy też wartość określana dla celu ustalenia wysokości daniny publicznej (renty planistycznej, podziałowej, adiacenckiej czy wreszcie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego), naturalnym jest, że materiał dowodowy postępowania obejmuje operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Rzetelny udział w postępowaniu administracyjnym wymusza wnikliwe zapoznanie się ze zgromadzonym przez organ prowadzący postępowanie materiałem dowodowym, w tym, co często dla sprawy kluczowe – wnikliwą analizę przedłożonego jako dowód operatu szacunkowego. Choć postępowanie administracyjne jest postępowaniem dwuinstancyjnym, co oznacza, że zadaniem organu wyższej instancji nie jest kontrola działań przeprowadzonych przez organ niższej instancji a...

Przetoczył się ostatnio przez listę dyskusyjną rzeczoznawców majątkowych problem wartości praw do nieruchomości i podstaw jej ustalania w kontekście podatku od towarów i usług – inaczej mówiąc problem zwany potocznie netto – brutto. Dyskusja była ostra a wyrażane przez jej uczestników poglądy można w zasadzie podzielić na trzy grupy. Grupa pierwsza stoi na stanowisku, że cena jest zawsze ceną netto; podatek VAT, który niektóre podmioty doliczają do ceny nie jest i nie może być jej elementem. Jest to stanowisko podobno zgodne z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa a w szczególności z zapisami zawartymi w odpowiednich postanowieniach Kodeksu cywilnego. Pogląd przeciwstawny głosi, że cena to całkowita kwota jaką nabywca obowiązany jest spełnić wobec zbywcy z tytułu nabycia określonego prawa a wszelkie podatki jakie obowiązany jest uiścić zbywca z tytułu otrzymania ceny czy też odliczyć może nabywca z tytułu jej uiszczenia są po prostu jej składowymi zwłaszcza, że owa zapłacon...

Przesłanki roszczenia o wykup nieruchomości, przyznanego właścicielowi w art. 36 ust. 1 pkt 2. Roszczenie o wykupienie przez gminę nieruchomości lub jej części przysługiwać będzie właścicielowi (albo użytkownikowi wieczystemu) tejże nieruchomości wtedy, gdy w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego korzystanie z niej w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Podkreślić należy, iż roszczenie o wykup w przeciwieństwie do roszczenia o odszkodowanie nie zostało zdeterminowane przesłanką obniżenia wartości nieruchomości. Jest zatem oczywiste, że właściciel może żądać wykupienia nieruchomości także wówczas, gdy nie doszło do jakiegokolwiek uszczerbku majątkowego. Ponadto rzeczona na wstępie zmiana sytuacji właściciela nie musi mieć charakteru obiektywnego pogorszenia, istotna jest bowiem różnica, która polegać ma na niemożności bądź istotnym ograniczeniu kontynuowania przez właściciela dotychczasowego faktyc...