Nie tak znowu dawno, w sierpniu 2008 roku weszła w życie ustawa o zmianie ustawy kodeks cywilny i niektórych innych ustaw wprowadzająca do rozwiązań kodeksowych instytucję służebności przesyłu. Obecnie na różnych etapach prac ustawodawczych mamy do czynienia z trzema przynajmniej projektami aktów prawnych, które pewien istotny z punktu widzenia gospodarowania nieruchomościami problem próbują uregulować.
Ministerstwo Gospodarki pracuje nad projektem ustawy o korytarzach przesyłowych, Ministerstwo Infrastruktury opracowało projekt założeń do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych a Ministerstwo Sprawiedliwości przekazało do uzgodnień międzyresortowych projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny i niektórych innych ustaw.
Zakres regulacji wszystkich wyżej wymienionych projektów jest oczywiście nieco różny ale wszystkie próbują rozwikłać skomplikowaną łamigłówkę istnienia na nieruchomości naniesień stanowiących własność innych podmiotów w taki sposób, aby z jednej strony regulacje zachowywały pewien poziom przyzwoitości legislacyjnej a z drugiej wyznaczały kierunki rozstrzygnięć spraw naprawdę skomplikowanych zarówno z punktu widzenia właścicieli nieruchomości jak i właścicieli naniesień na tych nieruchomościach. W dość znacznym skrócie chodzi o to, że wiele z nieruchomości, zwłaszcza gruntowych wykorzystywanych jest na kilka różnych celów a i to zarówno przez właściciela nieruchomości gruntowej jak i przez inne osoby korzystające z tejże zarówno na podstawie umów obligacyjnych czy decyzji administracyjnych jak i bez jakiegokolwiek tytułu prawnego. Do takich nieruchomości zaliczyć można na przykład działki gruntu zabudowane budynkami przemysłowymi na których posadowiono jednocześnie linie elektroenergetyczne a ponad którymi dodatkowo poprowadzono linie kolejowe. Widzieliśmy w praktyce taki przypadek i zapewniam, że mimo teoretyczne niemożliwości jest on jak najbardziej realny.
Problemy z tego typu nieruchomościami pojawiają się jednak coraz to częściej zwłaszcza w sytuacjach, kiedy właściciel gruntu korzysta zeń w stopniu ograniczonym, choć uzasadnionym ekonomicznie (na przykład prowadząc plac składowy) natomiast inny podmiot zainteresowany jest wykorzystaniem warstw podziemnych nieruchomości (na przykład celem ułożenia traktu światłowodowego) natomiast jeszcze inny chciałby korzystać z przestrzeni nad nieruchomością na przykład budując wiadukt drogowy niekolidujący z dotychczasowym sposobem korzystania. W aktualnym stanie prawnym z dużą dozą prawdopodobieństwa właściciel zostanie wywłaszczony z prawa własności nieruchomości celem posadowienia wiaduktu drogowego, własność nieruchomości przejdzie na Skarb Państwa lub właściwą jednostkę samorządu terytorialnego i zostanie obciążona służebnością przesyłu lub na podstawie decyzji administracyjnej ograniczony zostanie sposób korzystania z nieruchomości.
W idealnym stanie prawnym powinno być dopuszczalne udzielenie przez właściciela zgody na korzystanie z warstw podziemnych nieruchomości oraz przestrzeni nad gruntem na zasadach cywilnoprawnych. Być może rozwiązaniem jeszcze bardziej idealnym byłaby możliwość zbycia praw do korzystania z warstwy podziemnej nieruchomości oraz przestrzeni nad nią – wówczas jednak mielibyśmy do czynienia z ogromną rewolucją już nie tylko w zakresie Kodeksu cywilnego ale również szeregu ustaw regulujących prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości oraz tych aktów prawnych, które do nieruchomości i ich ewidencji się odnoszą. (Wyobraźmy sobie na przykład skomplikowanie problemu zimowego utrzymania nieruchomości – jeśli właścicielem gruntu jest jedna osoba, właścicielem wiaduktu nad gruntem inna a jeszcze inna sieci ciepłowniczej to na kim spoczywa obowiązek zimowego utrzymania?).
Konkurujące ze sobą projekty, wszystkie opracowane przez Ministrów jednego rządu jak się wydaje w dniu dzisiejszym mają jednakowe szanse przejścia przez proces legislacyjny. Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, zarówno prywatnych jak i publicznych projekt przygotowany przez Ministerstwo Sprawiedliwości wprowadzający do Kodeksu Cywilnego prawo zabudowy jest chyba najlepiej zharmonizowany z aktualnym porządkiem prawnym. Rozwiązuje praktycznie wszystkie aktualne i dające się wyobrazić problemy z racjonalnym gospodarowaniem nieruchomościami zwłaszcza na terenach mocno zurbanizowanych. Projekt korytarzy przesyłowych przygotowany przez Ministra Gospodarki rozwiązuje wyłącznie problem sieci infrastruktury technicznej a i to w sposób jak się wydaje sprzeczny z postanowieniami Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, a z pewnością w sposób kłócący się z przyjętym sposobem pojmowania równości podmiotów wobec prawa oraz zakresu ingerencji administracji w prawo własności. Projekt Ministerstwa Infrastruktury stanowi kompromis pomiędzy projektem MS i MG lecz nie rozwiązuje wielu problemów, z którymi już dziś mamy do czynienia, a których znacznie będzie z pewnością rosło.
Warto przyglądać się pracom nad tymi projektami. Niezależnie od konsekwencji szczególnego rozwiązania problemu dowiemy się kto i jak w pracach głosował.