Zgodnie z art. 305 z indeksem 1 KC „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).”. Tyle mówi Kodeks cywilny na temat treści prawa służebności przesyłu. Fakt, że to niewiele jednak wydaje się, że w połączeniu z 305 z indeksem 4 KC („Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”) można już powiedzieć nieco więcej na temat tego, co jest przedmiotem szacowania w przypadku, kiedy mówimy o oszacowaniu „służebności przesyłu”.
Jak jasno mówi przepis (305 z indeksem 1 KC) przedmiotem oszacowania jest wartość prawa polegającego na tym, że przedsiębiorca przesyłowy może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych). Służebność przesyłu zgodnie z wolą ustawodawcy powinna być ustanawiana w pierwszym rzędzie w drodze umowy a dopiero w przypadku, kiedy jedna ze stron (podmiotów) odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności druga z nich może wystąpić z żądaniem jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Podmiotami umowy jest z jednej strony właściciel nieruchomości (ale moim zdaniem już nie użytkownik wieczysty*) a z drugiej przedsiębiorca przesyłowy. Przedmiotem umowy jest określone w niej prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej. Postanowienia umowy o ustanowienie służebności nie mogą naruszać jedynego ograniczenia zawartego w zapisie kodeksowym, to znaczy nie mogą uprawniać przedsiębiorcy przesyłowego do korzystania z nieruchomości w sposób wykraczający poza przeznaczenie urządzeń.
Umowa o ustanowienie służebności obciąża nieruchomość (gruntową, budynkową lub nawet lokalową) ale zawierana jest pomiędzy właścicielem (aktualnym) nieruchomości a przedsiębiorcą. Nie istnieją zatem przeszkody, aby wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu kalkulować (z punktu widzenia podmiotów umowy) w sposób dowolny, w szczególności uwzględniający „straty” właściciela nieruchomości oraz „zyski” przedsiębiorcy. Dzieje się tak ponieważ podstawą stosunku umownego są postawy: „za taką to a taką cenę ja udzielę tobie prawa dokorzystania z nieruchomości w oznaczonym zakresie” oraz „za taką to a taką cenę ja nabędę od ciebie prawo do korzystania z twojej nieruchomości w oznaczonym zakresie”. Z pewnością właściciel nieruchomości uwzględni w swym stanowisku wszystkie możliwe aspekty, jakie tylko przyjdą mu do głowy natomiast przedsiębiorca przesyłowy będzie kalkulował możliwą do zapłaty cenę (najniżej jak się da) ale zawsze w kontekście zysków, jakie przyniesie mu eksploatacja urządzenia przesyłowego.
Wydaje się zatem, że podstawą oszacowania wartości służebności przesyłu powinna być w pierwszym rzędzie analiza wiarygodnych danych rynkowych z umów o ustanowieniu służebności o treści podobnej (w szczególności dla urządzeń podobnych, do posadowionych aktualnie lub mających zaistnieć w przyszłości) na nieruchomościach podobnych do obciążanej. Umowy takie, o ile dane na temat przedmiotu umowy oraz warunków jej zawarcia są dostępne stanowić mogą jedyne wiarygodne źródło informacji w zakresie wartości służebności przesyłu.
Każdy inny sposób określania wartości służebności przesyłu jest jedynie modelem przybliżonym i z konieczności parametrycznym, z przyczyn naturalnych uwzględniającym jedynie część zagadnień związanych z problemem oraz bardzo silnie zależnym od, po pierwsze wiedzy rzeczoznawcy i jego wyobraźni, po drugie jego światopoglądu a po trzecie od osoby zleceniodawcy. Dzieje się tak ponieważ nie istnieją przesłanki, które nakazywałyby lub zakazywałyby rzeczoznawcy określonych zachowań w trakcie procedury szacowania.
Jak z powyższego wynika problem wartości służebności przesyłu nie jest problemem prawnym a jedynie i wyłącznie problemem metodycznym (i społecznym ale to w innym sensie) rzeczoznawców majątkowych, których zadaniem jest odpowiedzieć na pytanie: jaka jest wartość prawa na podstawie którego przedsiębiorca przesyłowy może korzystać w określonym zakresie i co ważne z punktu widzenia problematyki szacowania przez określony czas, z nieruchomości stanowiącej własność innego podmiotu.
W kontekście powyższego sprowadzenie szacowania wartości służebności do „czynszu, jaki właściciel nieruchomości mógłby uzyskać, gdyby określoną część nieruchomości wynajął lub wydzierżawił” lub do różnicy wartości nieruchomości nieobciążonej służebnością i takiej (podobnej) która służebnością przesyłu (o podobnej treści) jest obciążona, a w szczególności do różnicy wartości nieruchomości bez obciążenia służebnością oraz tego, co pozostanie do wyłącznego korzystania przez właściciela w chwili, kiedy na nieruchomości posadowione zostaną urządzenia przesyłowe jest faktycznie rozwiązaniem jedynie części problemu, które sprowadza się do wyrównania straty jaką ponosi właściciel nieruchomości z tytułu władczego posadowienia na niej urządzeń przesyłowych. Rozumowanie takie zasadza się na poglądzie, że interes przedsiębiorcy przesyłowego, który realizując inwestycje (budując urządzenia przesyłowe) czasem realizuje również cel publiczny jest interesem nadrzędnym nad interesem właściciela nieruchomości niezbędnej z punktu widzenia prawidłowego funkcjonowania tych urządzeń i całego przedsiębiorstwa. Kłóci się to z kodeksową zasadą ustanawiania służebności w pierwszym rzędzie w drodze umowy z poszanowaniem równości jej stron i sprowadza faktycznie do zrekompensowania właścicielowi nieruchomości obciążonej wartości tego, co utracił „tu i teraz” z jednoczesnym zaniedbaniem konsekwencji (przede wszystkim finansowych) wszelkich obowiązków, które z tytułu posiadania własności nieruchomości nadal będą na nim (właścicielu nieruchomości) ciążyły, braku możliwości rozwiązania umowy (zniesienia służebności) w drodze jednostronnego oświadczenia woli oraz zysków, jakie właściciel (władający) urządzeniami przesyłowymi uzyska w wyniku eksploatacji urządzeń przesyłowych. Pogląd taki jest również sprzeczny z zasadą wyrażoną w art. 291 oraz 294 KC, które jasno wskazują, że zmiana treści lub sposobu wykonania służebności oraz jej zniesienie następują za wynagrodzeniem przysługującym uprawnionemu ze służebności od właściciela nieruchomości obciążonej. Przedsiębiorca przesyłowy realizujący cel gospodarczy jakim jest faktycznie osiąganie zysku nabywa na rzecz przedsiębiorstwa różnorodne prawa umożliwiające osiągnięcie celu gospodarczego i rozporządza nimi tak, aby cel ten osiągnąć. Jednym z niezbędnych przedsiębiorcy przesyłowemu w kontekście realizacji celu gospodarczego praw jest prawo do korzystania w oznaczonym zakresie z niebędących jego własnością nieruchomości. Nie istnieją powody, dla których wartość tego prawa należałoby ustalać z uwzględnieniem zagrożenia wywłaszczeniem części lub całości nieruchomości lub ograniczeniem sposobu korzystania z niej zwłaszcza, że nawet w przypadku ustanowienia służebności w drodze orzeczenia sądu lub ograniczenia prawa do korzystania z nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej (na podstawie art. 124 ugn), które zgodnie z utrwalającą się linią orzecznictwa daje przedsiębiorcy prawo trwałego korzystania z nieruchomości i tak przedsiębiorca przesyłowy obowiązany jest wypłacić odpowiednie wynagrodzenie. Pominąć można fakt, że ustawodawca wyraźnie zapomniał, że o ile w ramach poprzedniego ustroju społeczno - politycznego przedsiębiorstwa przesyłowe były jednostkami państwowymi i wykonywały uprawnienia w imieniu Skarbu Państwa to w aktualnym porządku prawnym ustawodawca określając zasady nabywania praw do nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe i wyraźnie je faworyzując kosztem właścicieli nieruchomości faktycznie działa zwykle na korzyść podmiotów innych niż państwowe. Rzeczą zatem podstawową jest ustalenie wysokości „odpowiedniego wynagrodzenia” również i z tytułu ustanowienia służebności.
Z praktyki działania przedsiębiorstw przesyłowych wynika, że wyrażają one zgodę na zmianę treści lub sposobu wykonania służebności wyłącznie pod warunkiem, że właściciel nieruchomości obciążonej sfinansuje koszty przeniesienia urządzeń przesyłowych w nowe miejsce w granicach tej samej nieruchomości lub poza jej granice ale wyłącznie po uzyskaniu odpowiednich uprawnień (ustanowienia nowej służebności) na innej nieruchomości. Faktycznie zatem częścią żądanego przez przedsiębiorcę przesyłowego wynagrodzenia, które może nie być płatne w pieniądzu do kasy przedsiębiorcy ale jak wydatek jest konieczne do uwzględnienia przez właściciela nieruchomości obciążonej jest koszt przeniesienia urządzeń i posadowienia ich zgodnie z prawem.
Skoro zatem nie istnieją (lub są trudno osiągalne) dane rynkowe z umów o ostanowienie służebności a dotychczas prezentowane metody parametryczne nie mogą zostać uznane za właściwe z punktu widzenia wartości prawa to pozostaje otwartym pytanie w jaki sposób można ustalić wartość służebności przesyłu jako wartość prawa polegającego na tym, że przedsiębiorca przesyłowy może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.
* - proponowana przez Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny (druk sejmowy nr 74) zmiana wyraźnie zezwala na ustanawianie służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego oraz na rzecz użytkownika wieczystego.
Jak jasno mówi przepis (305 z indeksem 1 KC) przedmiotem oszacowania jest wartość prawa polegającego na tym, że przedsiębiorca przesyłowy może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych). Służebność przesyłu zgodnie z wolą ustawodawcy powinna być ustanawiana w pierwszym rzędzie w drodze umowy a dopiero w przypadku, kiedy jedna ze stron (podmiotów) odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności druga z nich może wystąpić z żądaniem jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Podmiotami umowy jest z jednej strony właściciel nieruchomości (ale moim zdaniem już nie użytkownik wieczysty*) a z drugiej przedsiębiorca przesyłowy. Przedmiotem umowy jest określone w niej prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej. Postanowienia umowy o ustanowienie służebności nie mogą naruszać jedynego ograniczenia zawartego w zapisie kodeksowym, to znaczy nie mogą uprawniać przedsiębiorcy przesyłowego do korzystania z nieruchomości w sposób wykraczający poza przeznaczenie urządzeń.
Umowa o ustanowienie służebności obciąża nieruchomość (gruntową, budynkową lub nawet lokalową) ale zawierana jest pomiędzy właścicielem (aktualnym) nieruchomości a przedsiębiorcą. Nie istnieją zatem przeszkody, aby wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu kalkulować (z punktu widzenia podmiotów umowy) w sposób dowolny, w szczególności uwzględniający „straty” właściciela nieruchomości oraz „zyski” przedsiębiorcy. Dzieje się tak ponieważ podstawą stosunku umownego są postawy: „za taką to a taką cenę ja udzielę tobie prawa dokorzystania z nieruchomości w oznaczonym zakresie” oraz „za taką to a taką cenę ja nabędę od ciebie prawo do korzystania z twojej nieruchomości w oznaczonym zakresie”. Z pewnością właściciel nieruchomości uwzględni w swym stanowisku wszystkie możliwe aspekty, jakie tylko przyjdą mu do głowy natomiast przedsiębiorca przesyłowy będzie kalkulował możliwą do zapłaty cenę (najniżej jak się da) ale zawsze w kontekście zysków, jakie przyniesie mu eksploatacja urządzenia przesyłowego.
Wydaje się zatem, że podstawą oszacowania wartości służebności przesyłu powinna być w pierwszym rzędzie analiza wiarygodnych danych rynkowych z umów o ustanowieniu służebności o treści podobnej (w szczególności dla urządzeń podobnych, do posadowionych aktualnie lub mających zaistnieć w przyszłości) na nieruchomościach podobnych do obciążanej. Umowy takie, o ile dane na temat przedmiotu umowy oraz warunków jej zawarcia są dostępne stanowić mogą jedyne wiarygodne źródło informacji w zakresie wartości służebności przesyłu.
Każdy inny sposób określania wartości służebności przesyłu jest jedynie modelem przybliżonym i z konieczności parametrycznym, z przyczyn naturalnych uwzględniającym jedynie część zagadnień związanych z problemem oraz bardzo silnie zależnym od, po pierwsze wiedzy rzeczoznawcy i jego wyobraźni, po drugie jego światopoglądu a po trzecie od osoby zleceniodawcy. Dzieje się tak ponieważ nie istnieją przesłanki, które nakazywałyby lub zakazywałyby rzeczoznawcy określonych zachowań w trakcie procedury szacowania.
Jak z powyższego wynika problem wartości służebności przesyłu nie jest problemem prawnym a jedynie i wyłącznie problemem metodycznym (i społecznym ale to w innym sensie) rzeczoznawców majątkowych, których zadaniem jest odpowiedzieć na pytanie: jaka jest wartość prawa na podstawie którego przedsiębiorca przesyłowy może korzystać w określonym zakresie i co ważne z punktu widzenia problematyki szacowania przez określony czas, z nieruchomości stanowiącej własność innego podmiotu.
W kontekście powyższego sprowadzenie szacowania wartości służebności do „czynszu, jaki właściciel nieruchomości mógłby uzyskać, gdyby określoną część nieruchomości wynajął lub wydzierżawił” lub do różnicy wartości nieruchomości nieobciążonej służebnością i takiej (podobnej) która służebnością przesyłu (o podobnej treści) jest obciążona, a w szczególności do różnicy wartości nieruchomości bez obciążenia służebnością oraz tego, co pozostanie do wyłącznego korzystania przez właściciela w chwili, kiedy na nieruchomości posadowione zostaną urządzenia przesyłowe jest faktycznie rozwiązaniem jedynie części problemu, które sprowadza się do wyrównania straty jaką ponosi właściciel nieruchomości z tytułu władczego posadowienia na niej urządzeń przesyłowych. Rozumowanie takie zasadza się na poglądzie, że interes przedsiębiorcy przesyłowego, który realizując inwestycje (budując urządzenia przesyłowe) czasem realizuje również cel publiczny jest interesem nadrzędnym nad interesem właściciela nieruchomości niezbędnej z punktu widzenia prawidłowego funkcjonowania tych urządzeń i całego przedsiębiorstwa. Kłóci się to z kodeksową zasadą ustanawiania służebności w pierwszym rzędzie w drodze umowy z poszanowaniem równości jej stron i sprowadza faktycznie do zrekompensowania właścicielowi nieruchomości obciążonej wartości tego, co utracił „tu i teraz” z jednoczesnym zaniedbaniem konsekwencji (przede wszystkim finansowych) wszelkich obowiązków, które z tytułu posiadania własności nieruchomości nadal będą na nim (właścicielu nieruchomości) ciążyły, braku możliwości rozwiązania umowy (zniesienia służebności) w drodze jednostronnego oświadczenia woli oraz zysków, jakie właściciel (władający) urządzeniami przesyłowymi uzyska w wyniku eksploatacji urządzeń przesyłowych. Pogląd taki jest również sprzeczny z zasadą wyrażoną w art. 291 oraz 294 KC, które jasno wskazują, że zmiana treści lub sposobu wykonania służebności oraz jej zniesienie następują za wynagrodzeniem przysługującym uprawnionemu ze służebności od właściciela nieruchomości obciążonej. Przedsiębiorca przesyłowy realizujący cel gospodarczy jakim jest faktycznie osiąganie zysku nabywa na rzecz przedsiębiorstwa różnorodne prawa umożliwiające osiągnięcie celu gospodarczego i rozporządza nimi tak, aby cel ten osiągnąć. Jednym z niezbędnych przedsiębiorcy przesyłowemu w kontekście realizacji celu gospodarczego praw jest prawo do korzystania w oznaczonym zakresie z niebędących jego własnością nieruchomości. Nie istnieją powody, dla których wartość tego prawa należałoby ustalać z uwzględnieniem zagrożenia wywłaszczeniem części lub całości nieruchomości lub ograniczeniem sposobu korzystania z niej zwłaszcza, że nawet w przypadku ustanowienia służebności w drodze orzeczenia sądu lub ograniczenia prawa do korzystania z nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej (na podstawie art. 124 ugn), które zgodnie z utrwalającą się linią orzecznictwa daje przedsiębiorcy prawo trwałego korzystania z nieruchomości i tak przedsiębiorca przesyłowy obowiązany jest wypłacić odpowiednie wynagrodzenie. Pominąć można fakt, że ustawodawca wyraźnie zapomniał, że o ile w ramach poprzedniego ustroju społeczno - politycznego przedsiębiorstwa przesyłowe były jednostkami państwowymi i wykonywały uprawnienia w imieniu Skarbu Państwa to w aktualnym porządku prawnym ustawodawca określając zasady nabywania praw do nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe i wyraźnie je faworyzując kosztem właścicieli nieruchomości faktycznie działa zwykle na korzyść podmiotów innych niż państwowe. Rzeczą zatem podstawową jest ustalenie wysokości „odpowiedniego wynagrodzenia” również i z tytułu ustanowienia służebności.
Z praktyki działania przedsiębiorstw przesyłowych wynika, że wyrażają one zgodę na zmianę treści lub sposobu wykonania służebności wyłącznie pod warunkiem, że właściciel nieruchomości obciążonej sfinansuje koszty przeniesienia urządzeń przesyłowych w nowe miejsce w granicach tej samej nieruchomości lub poza jej granice ale wyłącznie po uzyskaniu odpowiednich uprawnień (ustanowienia nowej służebności) na innej nieruchomości. Faktycznie zatem częścią żądanego przez przedsiębiorcę przesyłowego wynagrodzenia, które może nie być płatne w pieniądzu do kasy przedsiębiorcy ale jak wydatek jest konieczne do uwzględnienia przez właściciela nieruchomości obciążonej jest koszt przeniesienia urządzeń i posadowienia ich zgodnie z prawem.
Skoro zatem nie istnieją (lub są trudno osiągalne) dane rynkowe z umów o ostanowienie służebności a dotychczas prezentowane metody parametryczne nie mogą zostać uznane za właściwe z punktu widzenia wartości prawa to pozostaje otwartym pytanie w jaki sposób można ustalić wartość służebności przesyłu jako wartość prawa polegającego na tym, że przedsiębiorca przesyłowy może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.
* - proponowana przez Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny (druk sejmowy nr 74) zmiana wyraźnie zezwala na ustanawianie służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego oraz na rzecz użytkownika wieczystego.