pobocza wyceny

Zgodnie z art. 98 a ust. 1 b zdanie ostatnie ustawy o gospodarce nieruchomościami „wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi”. Określanie tej wartości ma znaczenie w toku postępowania o ustalenie wysokości i pobór tak zwanej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału (renty adiacenckiej), która pobierana jest wówczas, kiedy na skutek podziału dokonanego przez właściciela lub użytkownika wieczystego, wartość dzielonej nieruchomości rośnie. Opłata ta stanowi dochód własny gminy właściwej ze względu na położenie nieruchomości i może zostać ustalona i pobrana o ile w dniu, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy w sprawie wysokości stawki procentowej opłaty. Stawka ta nie może przekraczać 30 % wzrostu wartości nieruchomości a wzrost wartości ustala się jako różnicę wartości nieruchomosci przed i po podziale w sposób opisany na wstę...

W ramach zawodowych obowiązków czytam operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowym należącym do jednej z dużych sieci. Operat sporządził, powołany przez organ wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, rzeczoznawca majątkowy. Fachowiec z państwowymi uprawnieniami. Przedmiotem oszacowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Zakresem wyceny objęto wartość prawa własności gruntu. Operat sporządzony został dla celu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Powierzchnia nieruchomości szacowanej to nieco ponad piętnaście tysięcy metrów kwadratowych. Przeznaczenie: tereny usług i handlu z możliwością lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni powyżej dwóch tysięcy metrów kwadratowych. Analizą rynku Autor objął teren powiatu właściwego z uwagi na położenie nieruchomości wycenianej oraz powiatów ościennych. Poszukiwania transakcji nieruchomościami podobnymi zwieńczył tabelą kilkudziesięciu trans...

Bywa, że operat szacunkowy trafiający na moje biurko ujawnia fałszywą wartość nieruchomości nie dlatego, że sporządzający go rzeczoznawca majątkowy popełnia błędy formalne lub merytoryczne, ale dlatego, że powszechnie obowiązujące przepisy prawa nakazują mu określić wartość nieruchomości w sposób, który fałszuje ujawnioną wartość. Możliwe jest oczywiście również, że ustawodawca a w zasadzie administracja mająca wpływ na treść stanowionego prawa, wprowadza jakiś kolejny, nieznany dotąd rodzaj wartości nieruchomości, który tylko pozornie jest wartością rynkową a faktycznie czymś w rodzaju wartości administracyjnej określanej w taki sposób, aby pozornie związany był z wartością rynkową a faktycznie sprzyjał apetytom budżetowym. Dokąd jednak w odpowiednich aktach prawnych nie zmieni się katalog wartości, które mogą być wyznaczane przez rzeczoznawców majątkowych, które jednocześnie stanowić mogą podstawy rozliczeń obywatela z państwem, należy przynajmniej próbować uzgodnić opisany aktem...

Czy zaliczenie nakładów użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 77 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997, nr 115, poz. 741, t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zmianami; dalej ugn) uzależnione jest od wzrostu wartości nieruchomości użytkowanej wieczyście? Innymi słowy, czy w trakcie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zalicza się nakłady poniesione przez użytkownika wieczystego na budowę drogi i/lub wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych niezależnie od tego, czy w następstwie ich poniesienia wzrosła wartość nieruchomości użytkowanej wieczyście? Zgodnie z treścią art. 77 ust. 4 ugn: „w przypadku aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na b...

Dotychczas na użytkownikach wieczystych, którzy nie wnieśli opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego za cały okres umowy, ciążył obowiązek wnoszenia opłat rocznych. Wysokość opłat rocznych ustalana była od wartości nieruchomości gruntowej (budynki i inne urządzenia pozostawały własnością użytkownika) przy zastosowaniu odpowiedniej stawki procentowe i mogła być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata. Dla nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe (budynki wielo i jednorodzinne) stawka procentowa wynosiła 1 % wartości nieruchomości. Każdy, kto nabywał nieruchomość mieszkalną (lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny) nabywał również związane z nieruchomością prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie i zobowiązany był ponosić opłaty roczne. Wynikały one z odpowiednich uregulowań ustawowych i choć nie wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości mieli świadomość wysokości tych opłat, to były one traktowane jak jeden z ciężarów związanych z własnością nieruchomości....

Całkiem niedawno byłem świadkiem budujących scen, jakie miały miejsce na jednej z sal sądowych w trakcie składania przez biegłego wyjaśnień do sporządzonej przezeń opinii. Teza dowodowa, na którą miał odpowiedzieć biegły z zakresu szacowania wartości nieruchomości brzmiała mniej więcej tak: „określić wartość poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów polegających na …” i w tym miejscu sąd raczył był wymienić szczegółowo to, czego określenia wartości się domagał. Biegły na sporządzenie opinii przeznaczył nieco tylko ponad sześć miesięcy zdawało się zatem, że opinia, kiedy ją w końcu otrzymamy, będzie przekonująca, logicznie spójna i rzetelna. Udzieli również biegły w jej treści wyczerpującej odpowiedzi na pytanie sadu - taką przynajmniej mieliśmy nadzieję. Niestety lektura opinii biegłego w najmniejszym nawet stopniu nie przybliżyła nas (nas, to znaczy sądu i stron postępowania) do odpowiedzi na pytanie o wartość wymienionych przez sąd nakładów. Poznaliśmy za to, w obszernym ...

Zacząć wypada od przypomnienia pojęć podstawowych gdyż czasem to w nich tkwią chochliki wywołujące zamęt i choć nie jest tak, że pojęcia języków dobrze sformalizowanych są zawsze jednoznaczne, to bywa pomocnym, kiedy są jednolicie rozumiane. Zgodnie z brzmieniem art. 46 KC nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jako, że na mocy art. 47 § 2 KC częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego jasnym jest, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48). Na mocy art. 50 KC za części składowe nieruchomości u...

Kiedy w toku postępowania administracyjnego, które prowadzimy w imieniu naszego Klienta dochodzi do sporu o wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to postępowanie w sprawie ustalenia opłaty (planistycznej, adiacenckiej czy rocznej z tytułu użytkowania wieczystego) czy też celem postępowania jest ustalenie wysokości i wypłata odszkodowania (z tytułu odjęcia lub ograniczenia praw do nieruchomości) w rzeczywistości nie spieramy się o faktyczną wartość nieruchomości lecz o treść i wnioski wynikające ze sporządzonego jako dowód w sprawie operatu szacunkowego. Niezależnie od tego, czy postępowanie toczy się przed organem administracji czy też zawisło przed sądem powszechnym w sytuacji, kiedy konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości, organ lub sąd dopuszcza dowód z opinii biegłego w zakresie wyceny nieruchomości – rzeczoznawcy majątkowego – na okoliczność określenia wartości konkretnego prawa do nieruchomości. Elementem naszej pracy, jeszcze przed przystąpieniem do dz...

To, że nie jestem rzeczoznawcą majątkowym nie oznacza, że sprawami zawodu się nie interesuję. Wszak regulacje dostępu do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego czy wyznaczany ustawowo zakres kompetencji (w tym kreowania rynku pracy na rzecz rzeczoznawców) mają znaczenie z punktu widzenia przyszłości i mojego zawodu. Poza tym, tak się składa, że akty prawne (w tym ich projekty), które obejmują interesującą mnie zawodowo dziedzinę sporów o nieruchomości wchodzą jednocześnie i znacząco ingerują w obszary prawa własności nieruchomości i swobody jego wykonania, co z kolei wiąże się z moimi zainteresowaniami pozazawodowymi. W ramach prac organizowanych przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, Komisja Kodyfikacyjna Prawa Budowlanego przygotowała projekt ustawy Kodeks Urbanistyczno – Budowlany. W założeniu znamienitych autorów projekt ma zapewnić zrównoważony rozwój kraju, ład przestrzenny, prawną ochronę przestrzeni, która jest – wedle autorów – dobrem wspólnym i niezbywalnym eleme...

Jako, że udział w administracyjnych sporach o nieruchomości stanowi mój zawód, a jednym z elementów takich sporów, jest zwykle wartość nieruchomości – niezależnie, czy jest to wartość określana dla celu ustalenia odszkodowania czy też wartość określana dla celu ustalenia wysokości daniny publicznej (renty planistycznej, podziałowej, adiacenckiej czy wreszcie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego), naturalnym jest, że materiał dowodowy postępowania obejmuje operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Rzetelny udział w postępowaniu administracyjnym wymusza wnikliwe zapoznanie się ze zgromadzonym przez organ prowadzący postępowanie materiałem dowodowym, w tym, co często dla sprawy kluczowe – wnikliwą analizę przedłożonego jako dowód operatu szacunkowego. Choć postępowanie administracyjne jest postępowaniem dwuinstancyjnym, co oznacza, że zadaniem organu wyższej instancji nie jest kontrola działań przeprowadzonych przez organ niższej instancji a...

Przetoczył się ostatnio przez listę dyskusyjną rzeczoznawców majątkowych problem wartości praw do nieruchomości i podstaw jej ustalania w kontekście podatku od towarów i usług – inaczej mówiąc problem zwany potocznie netto – brutto. Dyskusja była ostra a wyrażane przez jej uczestników poglądy można w zasadzie podzielić na trzy grupy. Grupa pierwsza stoi na stanowisku, że cena jest zawsze ceną netto; podatek VAT, który niektóre podmioty doliczają do ceny nie jest i nie może być jej elementem. Jest to stanowisko podobno zgodne z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa a w szczególności z zapisami zawartymi w odpowiednich postanowieniach Kodeksu cywilnego. Pogląd przeciwstawny głosi, że cena to całkowita kwota jaką nabywca obowiązany jest spełnić wobec zbywcy z tytułu nabycia określonego prawa a wszelkie podatki jakie obowiązany jest uiścić zbywca z tytułu otrzymania ceny czy też odliczyć może nabywca z tytułu jej uiszczenia są po prostu jej składowymi zwłaszcza, że owa zapłacon...

Rzeczoznawcy rzadko dostają prezenty od losu; częściej los ich raczej nie oszczędza niosąc takie wyzwania, którym sprostać niełatwo a kiedy już się uda, efekt okazuje się być mizernym a wynagrodzenie za trud bardziej niż skromne. Są jednak w rzeczoznawczym życiu chwile, kiedy zupełnie nieoczekiwanie udaje się dostrzec światełko w tunelu, możliwość ułatwienia życia sobie i otoczeniu, algorytm postępowania prostą ścieżką prowadzący do celu. Przyznam, że obserwacji tego typu zjawiska nie dokonuję często, ale tym razem się udało. Najpierw jednak kilka słów wyjaśnienia. Choć tekst ten pisany jest “ku rozbawieniu serc” raczej niż “ku nauce”, bardziej “ku przestrodze” niż jako faktyczny wzorzec nie można wykluczyć, że gdzieś, kiedyś opisany tutaj model zostanie zastosowany. Wówczas jednak - zastrzegam to wyraźnie - nie biorę żadnej odpowiedzialności za konsekwencje, głównie dlatego, że fundamentalnie nie zgadzam się ze stanowiskiem, które stanowi podstawę całego konceptu. Zgodnie z p...

To, jak często orzecznictwo zmuszone jest naprawiać radosną twórczość posłów i rzeczoznawców majątkowych, z których jak się wydaje znaczna część rozpoczęła naukę w szkole powszechnej w czasach, kiedy zaczęto w niej nauczać czytania ze zrozumieniem co jak wiadomo doprowadziło do tego, że dzisiaj niemal nikt nie rozumie tego, co czyta, wymagałoby wielostronicowego tekstu. Nie czas na to i miejsce. Toczy się na ogólnopolskiej liście dyskusyjnej rzeczoznawców majątkowych ( https://groups.google.com/forum/?hl=pl&fromgroups#!forum/rzmld ) rozmowa na temat zasad szacowania wartości prawa własności gruntu dla celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Osią sporu jest pytanie, które (dla pewnego uproszczenia) można sformułować następująco: czy w sytuacji, kiedy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób skrajnie odmienny od określonego umową należy mimo wszystko dokonać oszacowania prawa własności tego gruntu biorąc za podstawę cel oddania gruntu w uw z umowy...