pobocza wyceny

Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Przepis ten statuuje własność jako najszersze z możliwych prawo do rzeczy, przynależne wyłącznie jej właścicielowi, który ma uprawnienie do ochrony swego prawa, jego wykonania oraz dowolnego (w zakresie definiowanym przepisem) nim rozporządzania. Uprawnienia właściciela do rzeczy odnoszą się również do nieruchomości definiowanych w art. 46 KC jako części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot wł...

Nie jestem rzeczoznawcą majątkowym zatem nie wolno mi dokonywać oszacowania wartości nieruchomości. To znaczy nie wolno mi wykonywać działalności zawodowej w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Oznacza to z kolei, że wolno mi dokonać oszacowania wartości nieruchomości o ile nie jest to dla mnie działalność zawodowa. Mogę na przykład (na szczęście żadne z ciał zrzeszających rzeczoznawców majątkowych jeszcze nie wpadło na to, aby próbować moją wolność w tym zakresie ograniczyć) oszacować wartość mojego mieszkania celem ustalenia ceny, za jaką zechcę je sprzedać albo działki inwestycyjnej celem ustalenia ceny, za jaką zechcę ją nabyć. Mogę też podpowiedzieć siostrze, bratu, kuzynowi albo znajomemu że moim zdaniem cena za jaką chcą sprzedać albo kupić konkretną nieruchomość jest za niska, za wysoka albo w sam raz. Tego mi ustawodawca nie zabronił. Nie wolno mi jednak wykonywać zawodu polegającego na szacowaniu wartości nieruchomości. Jakoś nad tym faktem specjalnie nie boleję poni...

W drugiej połowie roku rozpoczyna się sezon aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów. Wprawdzie zgodnie z obowiązującym prawem wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej możliwe jest w każdym momencie jednak to właśnie druga połowa każdego roku obfituje w polecone przesyłki doręczane użytkownikom wieczystym a zawierające wypowiedzenie wysokości opłaty dotychczasowej i propozycję jej ustalenia w nowej wysokości. Organ reprezentujący właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (jest nim zwykle Starosta lub Prezydent Miasta na prawach powiatu) dokonuje aktualizacji wysokości opłaty rocznej o ile zmieni się wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Dotychczas bywało zwykle tak, że wartość ta ulegała podwyższeniu w związku z czym starostowie i prezydenci miast dość ochoczo wypowiadali opłaty dotychczasowe i proponowali nowe wysokości opłat. Pamiętać trzeba, że zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym wysokość opłaty ro...

Jak wiadomo, wszak się z tym nie kryję, zawodowo czytam cudze operaty szacunkowe a Klienci zwykli mi za tę czynność płacić honorarium tym większe im skutek owego czytania lepiej przekłada się na wysokość zobowiązania lub odszkodowania. Ponieważ czytać lubię a i moje doświadczenie w lekturze operatów wzrasta z każdym przeanalizowanym dziełem to na brak pracy narzekać nie mogę. Bywa jednak, że to, co do czytania otrzymuję jest takiej jakości, że wstyd mi się robi za rzeczoznawcze środowisko i sam czasem Klientom tłumaczę, że raport z wyceny powstać musiał na skutek jakiejś niewyjaśnionej pomyłki, drukarskiego chochlika lub skrajnego przepracowania autora. Oglądam właśnie operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Metoda wyceny – podejście porównawcze, metoda porównywania parami. W tej metodzie rzeczoznawca przyjmuje do porównań trzy (zwykle trzy choć nie wiadomo dlaczego właśnie trzy) transakcje (których warunki zawarcia zna) nieruchomościami podobnymi...

Wśród rzeczoznawców majątkowych panuje sporo mitów, które choć wydawałoby się są dobrze umocowane na fundamencie tak zwanych eksperymentów myślowych (które jednak lepiej nazywać domniemaniami) nie wytrzymują ani krytyki prowadzonej na podstawie analizy danych rynkowych ani nawet takiej, która do założeń eksperymentów myślowych (domniemań) wprowadza nowe, albo tylko lepiej opisane warunki wstępne. Jednym z takich mitów (obok na przykład takiego – wygłoszonego swego czasu przez zespół zasłużonych dla rzeczoznawstwa majątkowego autorów: Cymerman, Kowalczyk, Telega: „wartość działek wydzielonych pod drogi pozostaje na poziomie wartości gruntów, z których je wydzielono, tj. wartości nieruchomości przed podziałem ponieważ grunt wydzielony pod komunikację ma charakter służebny wobec przylegających działek utworzonych w wyniku podziału, w ten sposób, że zapewnia im dostęp oraz stwarza warunki do prowadzenia urządzeń infrastruktury technicznej, a przez to podnosi ich wartość”; Opłaty adiacenck...

W dość odległych już czasach, 4 stycznia 2010 roku Minister Infrastruktury (aktualnie Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej) wydał komunikat o uzgodnieniu ustalonego przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych pt. „wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”. W ślad za uzgodnieniem standardu, który na podstawie art. 175 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn) stał się obowiązkowym do stosowania przez wszystkich rzeczoznawców majątkowych wykonujących czynności zawodowe na terenie Polski poszedł cykl szkoleń prowadzonych wspólnie przez przedstawicieli Federacji oraz Związku Banków Polskich, które to instytucje w tworzeniu zapisów standardu miały swój niebagatelny udział. Podobnie jak w przypadku zmian w zapisach Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacu...

Zgodnie z art. 7 GospNierU (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej GospNierU) „Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi ” a zgodnie z art. 156 ust. 1 tej ustawy „rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego”. W zakresie szacowania wartości nieruchomości powszechnie obowiązującymi aktami prawnymi są GospNierU oraz WycenaR (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207 poz. 2109 ze zmianami; WycenaR) . Organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych opracowują jednocześnie wewnętrzne regulacje uszczegóławiające niektóre zagadnienia szacowania wartości nieruchomości. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie (www.pfva.pl) promuje w tym zakresie własne Standardy Z...