Jak wiadomo, wszak się z tym nie kryję, zawodowo czytam cudze operaty szacunkowe a Klienci zwykli mi za tę czynność płacić honorarium tym większe im skutek owego czytania lepiej przekłada się na wysokość zobowiązania lub odszkodowania. Ponieważ czytać lubię a i moje doświadczenie w lekturze operatów wzrasta z każdym przeanalizowanym dziełem to na brak pracy narzekać nie mogę. Bywa jednak, że to, co do czytania otrzymuję jest takiej jakości, że wstyd mi się robi za rzeczoznawcze środowisko i sam czasem Klientom tłumaczę, że raport z wyceny powstać musiał na skutek jakiejś niewyjaśnionej pomyłki, drukarskiego chochlika lub skrajnego przepracowania autora.
Oglądam właśnie operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Metoda wyceny – podejście porównawcze, metoda porównywania parami. W tej metodzie rzeczoznawca przyjmuje do porównań trzy (zwykle trzy choć nie wiadomo dlaczego właśnie trzy) transakcje (których warunki zawarcia zna) nieruchomościami podobnymi, których cechy i ceny zna (tak wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny), ustala cechy różnicujące nieruchomości porównawcze oraz wagi tych cech (na temat tego ustalania krążą legendy) a następnie dokonuje porównania nieruchomości szacowanej z nieruchomościami podobnymi dzięki czemu ustala wartość nieruchomości szacowanej.
Jako sympatyk wyceny staram się zakładać, że autor operatu szacunkowego faktycznie zna zarówno warunki zawarcia transakcji nieruchomościami przyjmowanymi do porównań jak i cechy i ceny tych nieruchomości. Staram się również zakładać, że nieruchomości przyjmowane do porównań są faktycznie podobne do nieruchomości szacowanej – wszak dość często zdarza się, że autora / autorkę operatu znam osobiście, czasem przy jednym stole na jakimś szkoleniu siedzieliśmy, czasem razem po zajęciach się bawiliśmy, czasem nawet osoba ta słuchała tego, co na szkoleniach różnych do powiedzenia miałem. Zakładam zatem, że autor operat szacunkowy sporządził z należytą starannością.
Autora tego operatu osobiście nie znam, poznaję go jednak po jego dziele i wiem, że raczej w tych samych zajęciach nie uczestniczyliśmy. Skąd to wiem?
Ano autor w operacie szacunkowym opisał rynek nieruchomości prezentując zeń trzy (słownie: trzy) transakcje. OK. Może tyle tylko było. Przyjęte do porównań transakcje wyglądały tak: porównawcza 1 – 181,00 zł/mkw, porównawcza 2 – 113,00 zł/mkw i porównawcza 3 186,00 zł/mkw.
Na podstawie tychże trzech (słownie: trzech) transakcji ustalił ceny minimalną i maksymalną. OK. Skoro tylko trzy były to ustalił. Na podstawie „ankiety przeprowadzonej wśród rzeczoznawców majątkowych i pośredników w obrocie nieruchomościami” ustalił cechy różnicujące nieruchomości podobne oraz wagi tych cech. Ciekawe – cechy różnicujące i wagi cech ustalił nie na podstawie obliczeń (może nie potrafił) ale na podstawie ankiet. Choć to metodycznie dopuszczalne to dlaczego te badania ankietowe przeprowadził na „rzeczoznawcach majątkowych i pośrednikach”? Wszak mógł na uczestnikach rynku – nabywających i sprzedających nieruchomości. Rzeczoznawcom się raczej wydaje, że znają preferencje nabywców; kiedy rzeczoznawca bierze udział w takiej ankiecie to kreuje rynek a ma go odtwarzać. Tak czy inaczej autorowi wyszło, że cechy różnicujące nieruchomości podobne i wagi tych cech są następujące: lokalizacja – 40 procent udziału, powierzchnia – 30 procent udziału oraz możliwość zagospodarowania – również 30 procent udziału. Każda cecha w dwóch stanach – lepsza albo gorsza.
W dalszej kolejności autor przypisał konkretne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomościom porównawczym. Wyglądało to jak w tabelce poniżej.
Na pierwszy rzut oka widać, że cechy nieruchomości wycenianej oraz porównawczej nr 3 są identyczne skąd wniosek, że ich ceny powinny być bardzo zbliżone (i z dalszych obliczeń łatwo ustalić, że są). Na drugi rzut oka widać, że cechy nieruchomości porównawczej nr 1 i nr 2 również są identyczne skąd wniosek, że również ceny tych nieruchomości powinny być bardzo zbliżone. Jednak z tabeli cen (tabelka 1) wynika, że różnią się one o 68 zł (60,18%) czyli delikatnie mówiąc – znacznie.
Niby proste – a cieszy. Matematykę na poziomie szkoły elementarnej mieli wszyscy. Większość rzeczoznawców majątkowych zdawała maturę w czasach, kiedy egzamin z królowej nauk był obowiązkowy. Skąd zatem taka bezmyślność, która skutkować musi uchyleniem dowodu z operatu szacunkowego?