Rzeczoznawcy rzadko dostają prezenty od losu; częściej los ich raczej nie oszczędza niosąc takie wyzwania, którym sprostać niełatwo a kiedy już się uda, efekt okazuje się być mizernym a wynagrodzenie za trud bardziej niż skromne. Są jednak w rzeczoznawczym życiu chwile, kiedy zupełnie nieoczekiwanie udaje się dostrzec światełko w tunelu, możliwość ułatwienia życia sobie i otoczeniu, algorytm postępowania prostą ścieżką prowadzący do celu. Przyznam, że obserwacji tego typu zjawiska nie dokonuję często, ale tym razem się udało.
Najpierw jednak kilka słów wyjaśnienia. Choć tekst ten pisany jest “ku rozbawieniu serc” raczej niż “ku nauce”, bardziej “ku przestrodze” niż jako faktyczny wzorzec nie można wykluczyć, że gdzieś, kiedyś opisany tutaj model zostanie zastosowany. Wówczas jednak - zastrzegam to wyraźnie - nie biorę żadnej odpowiedzialności za konsekwencje, głównie dlatego, że fundamentalnie nie zgadzam się ze stanowiskiem, które stanowi podstawę całego konceptu.
Zgodnie z poglądem, o którym mowa, a który jak się wydaje podziela całkiem spore grono rzeczoznawców majątkowych określenie wartości jakiegokolwiek prawa do nieruchomości (prawa własności, obligacyjnego czy ograniczonego prawa rzeczowego) jest możliwe o tyle, o ile prawo to może legalnie, czyli w zgodzie z zasadami powszechnie obowiązującymi zostać ustanowione i trwać. Dodatkowo, w opinii znacznej części rzeczoznawców majątkowych, w toku wyceny należy uwzględnić wszelkie ograniczenia wynikające z przepisów powszechnie obowiązującego prawa, które mają lub tylko mogą mieć wpływ na określaną wartość nawet wówczas, kiedy ani podmioty umów (przeniesienia lub ustanowienia prawa) ograniczeń takowych nie dostrzegają i ich w negocjacjach poprzedzających zawarcie umowy nie uwzględniają a także i wówczas, kiedy ograniczenia te są pochodną np. norm procesowych (np. uwzględnienie szkody na nieruchomości w nieprocesowym postępowaniu o ustanowienie służebności przesyłu). Tak zatem znaczna część rzeczoznawców majątkowych ochoczo podejmie się szacowania unikatowej w skali kontynentu nieruchomości zabytkowej, choć wiedza na temat transakcji prawami do takich nieruchomości do powszechnych nie należy bądź też bez zbędnych oporów przyjmie zlecenie oszacowania wartości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu choć i ten rynek jest co najmniej mało przejrzysty, a problem niezwykle skomplikowany ale za nic nie weźmie na warsztat określenia wartości prawa do działki na terenie ROD bo choć transakcje działkami są całkiem liczne, to w świetle prawa obrót nimi występować nie może gdyż jest „nielegalny”. W opozycji do tak zreferowanych poglądów uważam, że niezależnie od tego, czy obrót danym rodzajem dobra lub usługi jest czy też nie jest w świetle postanowień powszechnie obowiązującego prawa dopuszczalny to o ile tylko obrót faktycznie występuje i możliwe jest zgromadzenie odpowiedniej ilości wiarygodnych informacji na temat zawieranych transakcji możliwe jest także ustalenie wartości. Można zatem, wbrew stanowisku niektórych rzeczoznawców ustalić wartość działki na działkach czy działki działki.
Po tym przydługim nieco wstępie zwolennikom zakotwiczenia rzeczoznawcy majątkowego na mieliźnie przepisów dalej przedstawiony model dedykuję.
Opisany niżej model znajduje zastosowanie w przypadku szacowania wartości nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, wielorodzinnymi przeznaczonymi na wynajem, które stanowią własność podmiotów prowadzących działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali. Nie jest zatem skuteczny w przypadkach, kiedy właścicielami poszczególnych lokali w budynku są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Ograniczenie to wynika wprost z art. 19a i następnych ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. z dnia 7 lutego 2005 roku, Dz. U. nr 31, poz. 266 ze zmianami; dalej ustawa).
W założeniach modelu należy zawrzeć informacje na temat zakładanej aktywności najemców polegającej na ustawicznym kontrolowaniu wydatków czynszowych (co nie jest trudne – wszak nikomu nie zależy na tym, aby płacić więcej, skoro można mniej) oraz aktywności właściciela polegającej na ustawicznym dostosowywaniu wysokości czynszu do maksymalnych wartości możliwych do osiągnięcia zgodnie z przepisami prawa – co jest równie łatwe skoro przyjąć za prawdziwe założenie, że właściciel pragnie osiągnąć z inwestycji możliwie wysoki zwrot.
Pewnie wielu rzeczoznawców majątkowych niejednokrotnie czytało zapisy ustawy (o ochronie praw lokatorów). Sądzę jednak, na podstawie tego, że model wyceny dotychczas się nie spopularyzował, że niewielu z nich zauważyło, iż ustawa ta zawiera twarde ograniczenie wysokości możliwego do uzyskania czynszu czyli faktycznie twarde ograniczenie możliwego do uzyskania zwrotu z inwestycji. Zauważmy, że pierwszy próg, z którym zmuszony jest zmierzyć się każdy właściciel omawianego rodzaju nieruchomości pojawia się już w sytuacji, kiedy wysokość czynszu przekroczy lub następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu. Zważywszy na fakt, że zgodnie z art. 9 ust. 8 ustawy „wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego” a wskaźnik przeliczeniowy opracowywany jest administracyjnie i publikowany dla wszystkich województw oraz niektórych miast przekroczenie tego poziomu jest stosunkowo łatwe. Ostatnio opublikowany wskaźnik przeliczeniowy dla miasta Poznania wynosi 4.980 zł/mkw (obowiązuje od 1 października 2012 do 31 marca 2013). Łatwo stąd wyliczyć, że „ostrzegawcza” stawka czynszu w Poznaniu wynosi 12,45 zł miesięcznie za metr kwadratowy, czyli czynsz za najbardziej popularne mieszkania dwupokojowe o powierzchni około 50 mkw wynosić może 622,50 zł. Przekroczenie tej stawki powoduje, że właściciel musi tłumaczyć się najemcy (którego zgodnie z ustawą nie może się pozbyć o ile ten nie postępuje wbrew porządkowi domowemu i czynsz płaci) z każdej następnej podwyżki. Prawdziwa rafa czeka na właściciela w zapisach dalszej części ustawy. Otóż zgodnie z art. 8a ust. 4a ustawy „jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b”. Dostrzegamy zatem, że wprawdzie właściciel może podwyższać wysokość czynszu ale skala tych podwyżek ograniczona jest nie tyle warunkami rynkowymi co prawem. W przywołanym art. 8a ust. 4b ustawodawca raczył był bowiem zapisać, że „podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić: 1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż: a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu; 2) godziwy zysk”. Jeśli zatem raz jeszcze odwołać się, choć w sposób nie do końca uprawniony, do wskaźnika przeliczeniowego wówczas mamy do czynienia z sytuacją, kiedy właściciel może ustalić absolutnie maksymalną w zgodzie z przepisami prawa stawkę czynszu na poziomie 1,5 % nakładów na budowę lokalu powiększoną o godziwy zysk. Pozostaje zapytać cóż to takiego jest ów „godziwy zysk”. Definicji legalnej oczywiście nie znajdziemy ale jedna z uprzejmych niezwykle Koleżanek podrzuciła mi wyrok Sądu w Tarnowie (sygn. akt. VII C 90/07), w którym godziwy zysk określono jako równy rentowności długoterminowych papierów dłużnych emitowanych przez Skarb Państwa, czyli aktualnie około 4 -4,5 %. Bądźmy zatem optymistami i przyjmijmy 4,5 % dla równego rachunku. Równego, bo 4,5 procentowy godziwy zysk powiększony o maksymalny zwrot z kapitału na poziomie 1,5 % da nam w efekcie 6 % wartości lokalu. Tyle i ani grosza więcej może właściciel „wyciągnąć” ze świadomych najemców. Przyjmując stawki poznańskie – za popularne dwupokojowe, pięćdziesięciometrowe mieszkanie około 1250 pln + opłaty niezależne od właściciela. Większość najemców marzy o takiej okazji w Poznaniu.
Zatem Koleżanki i Koledzy rzeczoznawcy majątkowi, wszyscy Wy, którzy zakotwiczyliście na mieliznach przepisów prawa i ich rzekomym opisie rzeczywistości: materiał do wyceny jest pod ręką. Wystarczy sięgnąć do wskaźników przeliczeniowych, ustalić powierzchnię, przemnożyć i wyliczyć z tego wszystkiego 5 % godziwego zysku. Jak wiadomo nie tylko ze standardów wartość nieruchomości jest pochodną zysku możliwego do osiągnięcia. A że stopa papierów Skarbu Państwa jest znana zatem i wycena gotowa.