Zgodnie z art. 98 a ust. 1 b zdanie ostatnie ustawy o gospodarce nieruchomościami „wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi”. Określanie tej wartości ma znaczenie w toku postępowania o ustalenie wysokości i pobór tak zwanej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału (renty adiacenckiej), która pobierana jest wówczas, kiedy na skutek podziału dokonanego przez właściciela lub użytkownika wieczystego, wartość dzielonej nieruchomości rośnie. Opłata ta stanowi dochód własny gminy właściwej ze względu na położenie nieruchomości i może zostać ustalona i pobrana o ile w dniu, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy w sprawie wysokości stawki procentowej opłaty. Stawka ta nie może przekraczać 30 % wzrostu wartości nieruchomości a wzrost wartości ustala się jako różnicę wartości nieruchomosci przed i po podziale w sposób opisany na wstępie.
W toku postępowań o ustalenie i pobór opłaty adiacenkiej z tytułu podziału, w obronie właściciela przed niewspółmiernie wysoką opłatą, coraz częściej wykorzystywana jest argumentacja dotycząca samego pojęcia podziału nieruchomości, które, wbrew dość powszechnie przyjętym poglądom, wcale nie jest jasne podobnie, jak nie jest jasnym moment, w którym wszczęcie postępowania jest uprawnione a pobór opłaty zasadny. Powyższe rozważania wymuszone zostały dokonaną z dniem 23 grudnia 2016 roku zmianą brzmienia art. 98a ugn, do którego dodano całość ustępu 1b rozstrzygającego o sposobie określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia renty podziałowej. Przed zmianą różnica wartości nieruchomości przed i po podziale, wynikała z samego geodezyjnego podziału nieruchomości. Biegli powoływani dla oszacowania tych wartości porównywali nieruchomości w konkretnych stanach geodezyjnych podziałów i o ile dysponowali wystarczającymi ilościami danych oraz odpowiednim aparatem analitycznym, potrafili ustalić, czy i ewentualnie o ile, na skutek podziału, wartość nieruchomości się zmieniła. Niestety nie wszyscy rzeczoznawcy majątkowi dysponowali odpowiednimi kompetencjami i umiejętnością prowadzenia analiz ekonometrycznych oraz wystarczającą ilością dobrze rozpoznanych i opisanych danych, a co za tym idzie, nie potrafili takich zmian przekonująco dowieść. Łódzkie środowisko rzeczoznawców majątkowych postulowało, aby przepisami powszechnie obowiązującego prawa ujednolicić zasady wyceny na potrzeby ustalania renty podziałowej proponując, aby wartość nieruchomości określać jako sumę wartości wydzielanych działek. Zasada ta jest o tyle pozbawiona sensu, że ustawodawca, tak w pierwotnym jak i znowelizowanym brzmieniu przepisów, nie uzależnił wprost możliwości ustalenia renty podziałowej od zbycia całości lub części nieruchomości, co oznacza, że właściciel lub użytkownik wieczysty może zostać zobowiązany do wniesienia opłaty nawet wówczas, kiedy podziału nie dokonuje w celu sprzedaży. Jak nietrudno zrozumieć, postulat ten spotkał się ze wsparciem ze strony samorządów i ustawodawcy, którzy szybko zauważyli w rentach podziałowych dodatkowe źródło dochodów własnych gmin.
Jak już wspomniano, aktualnie w imieniu właścicieli, z udziałem których toczą się postępowania o ustalenie renty podziałowej, argumentujemy korzystając z uwag dotyczących samej istoty podziału nieruchomości. Dokąd jednak niejasności zawarte w obowiązujących przepisach prawa nie ukształtują orzecznictwa na nowo w taki sposób, który pozwoli wymierzać opłatę w sposób bardziej współmierny do wysiłku, kosztów i potencjalnych korzyści, a w szczególności w oparciu o faktyczną różnicę wartości pomiędzy nieruchomością po podziale a tą samą nieruchomością przed dokonaniem podziału, tam gdzie to możliwe, podziały należy kształtować w taki sposób, aby ustalenie i pobór opłaty było niemożliwe z punktu widzenia przepisów znowelizowanych. Można w tym celu wykorzystać brzmienie wspomnianego na wstępie przepisu, który wszak jasno mówi, że „wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi”. A skoro w świetle obowiązującego prawa czym innym jest geodezyjna działka gruntu a czym innym działka budowlana, przy czym ta druga nie musi koniecznie ograniczać się do tej pierwszej, to pole manewru istnieje.
W toku postępowań o ustalenie i pobór opłaty adiacenkiej z tytułu podziału, w obronie właściciela przed niewspółmiernie wysoką opłatą, coraz częściej wykorzystywana jest argumentacja dotycząca samego pojęcia podziału nieruchomości, które, wbrew dość powszechnie przyjętym poglądom, wcale nie jest jasne podobnie, jak nie jest jasnym moment, w którym wszczęcie postępowania jest uprawnione a pobór opłaty zasadny. Powyższe rozważania wymuszone zostały dokonaną z dniem 23 grudnia 2016 roku zmianą brzmienia art. 98a ugn, do którego dodano całość ustępu 1b rozstrzygającego o sposobie określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia renty podziałowej. Przed zmianą różnica wartości nieruchomości przed i po podziale, wynikała z samego geodezyjnego podziału nieruchomości. Biegli powoływani dla oszacowania tych wartości porównywali nieruchomości w konkretnych stanach geodezyjnych podziałów i o ile dysponowali wystarczającymi ilościami danych oraz odpowiednim aparatem analitycznym, potrafili ustalić, czy i ewentualnie o ile, na skutek podziału, wartość nieruchomości się zmieniła. Niestety nie wszyscy rzeczoznawcy majątkowi dysponowali odpowiednimi kompetencjami i umiejętnością prowadzenia analiz ekonometrycznych oraz wystarczającą ilością dobrze rozpoznanych i opisanych danych, a co za tym idzie, nie potrafili takich zmian przekonująco dowieść. Łódzkie środowisko rzeczoznawców majątkowych postulowało, aby przepisami powszechnie obowiązującego prawa ujednolicić zasady wyceny na potrzeby ustalania renty podziałowej proponując, aby wartość nieruchomości określać jako sumę wartości wydzielanych działek. Zasada ta jest o tyle pozbawiona sensu, że ustawodawca, tak w pierwotnym jak i znowelizowanym brzmieniu przepisów, nie uzależnił wprost możliwości ustalenia renty podziałowej od zbycia całości lub części nieruchomości, co oznacza, że właściciel lub użytkownik wieczysty może zostać zobowiązany do wniesienia opłaty nawet wówczas, kiedy podziału nie dokonuje w celu sprzedaży. Jak nietrudno zrozumieć, postulat ten spotkał się ze wsparciem ze strony samorządów i ustawodawcy, którzy szybko zauważyli w rentach podziałowych dodatkowe źródło dochodów własnych gmin.
Jak już wspomniano, aktualnie w imieniu właścicieli, z udziałem których toczą się postępowania o ustalenie renty podziałowej, argumentujemy korzystając z uwag dotyczących samej istoty podziału nieruchomości. Dokąd jednak niejasności zawarte w obowiązujących przepisach prawa nie ukształtują orzecznictwa na nowo w taki sposób, który pozwoli wymierzać opłatę w sposób bardziej współmierny do wysiłku, kosztów i potencjalnych korzyści, a w szczególności w oparciu o faktyczną różnicę wartości pomiędzy nieruchomością po podziale a tą samą nieruchomością przed dokonaniem podziału, tam gdzie to możliwe, podziały należy kształtować w taki sposób, aby ustalenie i pobór opłaty było niemożliwe z punktu widzenia przepisów znowelizowanych. Można w tym celu wykorzystać brzmienie wspomnianego na wstępie przepisu, który wszak jasno mówi, że „wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi”. A skoro w świetle obowiązującego prawa czym innym jest geodezyjna działka gruntu a czym innym działka budowlana, przy czym ta druga nie musi koniecznie ograniczać się do tej pierwszej, to pole manewru istnieje.