Każdy właściciel nieruchomości, w tym w szczególności każdy przedsiębiorca aktywnie korzystający z nieruchomości, musi zdawać sobie sprawę z tego, że z gospodarowaniem nieruchomościami nieuchronnie powiązane są ciężary finansowe ponoszone na rzecz gminy lub Skarbu Państwa. Podatki, opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego, opłaty planistyczne i adiacenckie (z tytułu podziału lub umożliwienia korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej) to tylko te najczęściej występujące.
O ile obciążenia podatkowe i opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego są w naszej rzeczywistości, ufundowanej na niepodważalnych zdawałoby się aksjomatach życia społecznego, jakoś zrozumiałe, o ile opłata planistyczna (z tytułu wzrostu wartości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego) i renta adiacencka (z tytułu umożliwienia korzystania z wybudowanych z udziałem środków publicznych urządzeń infrastruktury technicznej) mają być może jakiś sens (stanowić mają wszak zwrot części nakładów jakie wspólnota gminna przeznacza na rozwój lokalny) o tyle regulowana postanowieniami art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości sensu jakiegokolwiek – poza fiskalnym oczywiście – zdaje się nie mieć.
O nieuchronności podatków dyskutować warto, ale nie to jest przedmiotem tego artykułu, zatem nie będziemy rozważali, czy, w jakiej formie i wysokości podatek od nieruchomości jest zasadny. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego stanowi swoisty ekwiwalent czynszu, jaki użytkownik wieczysty z tytułu korzystania z nieruchomości stanowiącej cudzą własność uiszczać jest zobowiązany na rzecz jej właściciela. Opłata planistyczna należna jest jedynie wówczas, kiedy właściciel zbywa nieruchomość, której wartość, na skutek działań planistycznych gminy, wzrosła. Opłata adiacencka z tytułu umożliwienia korzystania z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej należna jest wprawdzie niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomość sprzedaje, ale stanowić ma udział właściciela w kosztach budowy takich urządzeń. Można zatem, opierając się na zasadach sprawiedliwości (czasem niestety społecznej), uznać zasadność wcześniej wymienionych. Natomiast opłata z tytułu podziału ani nie zależy od tego, czy właściciel zbywa całość lub część nieruchomości, ani nie stanowi rekompensaty poniesionych przez wspólnotę kosztów. Jest zatem przejawem swoistej grabieży dokonywanej w majestacie prawa i to dokonywanej na skutek działań ponoszonych przez właściciela na jego koszt i ryzyko, z których nie osiąga on bezpośredniej korzyści, albo – mówiąc precyzyjniej – nie osiąga jej z chwilą zatwierdzenia decyzji o podziale.
Dodatkowo spostrzec warto, że w toku kolejnych nowelizacji postanowień wspomnianego art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami prawodawca zdaje się nie tylko utrwalać wątpliwą zasadność opłaty adiacenckiej z tytułu podziału ale również wzmacniać jej nieuchronność oraz podwyższać wysokość lekceważąc przy tym zasadne sądy na temat wartości nieruchomości.
Wraz z nowelą z dnia 23 sierpnia 2017 roku, a zatem przypadającą na dwudziestolecie obowiązywania ustawy, prawodawca był uprzejmy uznać, że skoro w znacznej części przypadków organy administracji uprawnione do poboru opłaty nie były w stanie uporać się z trudami postępowania w terminie trzech lat od daty, w której decyzja o podziale stała się ostateczna, należy tym opieszałym i niesprawnym organom dać fory. Zmienił zatem prawodawca w łaskawości swojej zapis art. 98a ust. 1 zdanie trzecie w ten sposób, żeby dla skutecznego prowadzenia postępowania wystarczy już nie jego zakończenie w określonym terminie (3 lata) ale samo wszczęcie. Oznacza to mniej więcej tyle, że o ile przed upływem lat trzech od daty, w której decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna organ poweźmie myśl o naliczeniu opłaty i dokona pierwszej czynności w sprawie, którą może być na przykład notatka odnośnie istnienia stale jeszcze hipotetycznego zobowiązania właściciela – właściciel taką opłatą na pewno zostanie obciążony choćby i pomiędzy datą ostateczności decyzji o podziale a datą uprawomocnienia się decyzji o ustaleniu wysokości opłaty minęły eony.
Drugą z dotkliwych, z punktu widzenia organów oczywiście, niedogodnością związaną z ustaleniem wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału były metodologiczne problemy związane z określeniem wartości nieruchomości w jej stanie przed podziałem i po podziale. Środowisko rzeczoznawców majątkowych, którego przedstawiciele w świetle obowiązującego prawa mają wyłączne kompetencje do określania wartości nieruchomości było w sprawie ustalania wartości podzielone. Generalnie rzecz ujmując obecne w dyskusji były dwa poglądy. Pierwszy mówił, że wartość nieruchomości w jej stanie przed i po podziale należy określać przy pomocy odpowiednich danych transakcyjnych nieruchomościami podobnymi, to znaczy, za pomocą porównania cen obejmujących transakcje nieruchomościami składającymi się z wielu działek geodezyjnych. Drugi, prezentowany głównie przez środowisko łódzkie, skłaniał się do przyjęcia poglądu, iż wartość nieruchomości po podziale równa jest sumie wartości poszczególnych, wydzielonych z niej działek geodezyjnych. Nikomu, kto ma choćby mgliste pojęcie na temat zasad szacowania wartości nieruchomości nie trzeba rozwlekle tłumaczyć jakie były konsekwencje opisanych różnic. Po pierwsze dla rzetelnego ustalenia wartości nieruchomości zgodnie z pierwszym poglądem trzeba było solidnie przeanalizować rynek i odnaleźć transakcje nieruchomościami podobnymi co nie zawsze było łatwe. Po wtóre prowadziło to faktycznie do sytuacji, kiedy wysokość opłaty była najczęściej znikoma ponieważ obserwowany i policzalny wpływ podziału geodezyjnego na wartość nieruchomości jako całości wynosi, w zależności od regionu, rodzaju nieruchomości i sposobu podziału od 3,2 do 6,8 %. Często zatem, w kontekście prawdziwego wzrostu wartości nieruchomości całość procedury administracyjnej związanej z ustaleniem wysokości i poborem opłaty traciła sens. Skoro zatem fakty przeczyły postulatom należało zmienić fakty. Z pomocą łódzkiego środowiska rzeczoznawców oraz sporządzonej przez znamienitych jego przedstawicieli opinii prawodawca był łaskaw zmienić w art. 98a ugn przepis ustępu 1a, który od chwili wejścia w życie noweli stanowi, iż wartość nieruchomości po podziale jest równa sumie wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania.
W ten sposób zatem ustawodawca nie tylko podał pomocną dłoń organom administracji ale też przepisem prawa powszechnie obowiązującego zadekretował wartość nieruchomości, która wszak powinna być określana z wykorzystaniem obserwacji rynku i faktycznych na nim zdarzeń a nie na podstawie tego, że rzeczoznawcom będzie łatwiej a i opłata będzie wyższa. Fałszowanie rzeczywistości zwykle mści się i rykoszetem wraca zaciemniając obraz świata w ten sposób, że od pewnego momentu już w ogóle nie da się powiedzieć, gdzie prawda leży i czy oraz w jaki sposób można i należy na nią reagować.
W kontekście powyższego uważam, że jedyną koncepcją obrony słusznych interesów właścicieli nieruchomości przeciw pazerności Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, opieszałości organów oraz niekompetencji części biegłych w zakresie szacowania wartości nieruchomości jest próba refleksji nad wykorzystanym przez prawodawcę w treści ustawy o gospodarce nieruchomościami ale też w treści postanowień Kodeksu cywilnego pojęciem nieruchomości. Wszak z podziałem nieruchomości, faktycznym a nie tylko domniemanym mamy do czynienia wówczas, kiedy dochodzi do przeniesienia własności części nieruchomości na rzecz innego niż dotychczasowy właściciela. Dokąd nieruchomość pozostaje w tych samych rękach to choćby i składała się z kilkudziesięciu działek pozostaje jedną nieruchomością.
O ile obciążenia podatkowe i opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego są w naszej rzeczywistości, ufundowanej na niepodważalnych zdawałoby się aksjomatach życia społecznego, jakoś zrozumiałe, o ile opłata planistyczna (z tytułu wzrostu wartości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego) i renta adiacencka (z tytułu umożliwienia korzystania z wybudowanych z udziałem środków publicznych urządzeń infrastruktury technicznej) mają być może jakiś sens (stanowić mają wszak zwrot części nakładów jakie wspólnota gminna przeznacza na rozwój lokalny) o tyle regulowana postanowieniami art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości sensu jakiegokolwiek – poza fiskalnym oczywiście – zdaje się nie mieć.
O nieuchronności podatków dyskutować warto, ale nie to jest przedmiotem tego artykułu, zatem nie będziemy rozważali, czy, w jakiej formie i wysokości podatek od nieruchomości jest zasadny. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego stanowi swoisty ekwiwalent czynszu, jaki użytkownik wieczysty z tytułu korzystania z nieruchomości stanowiącej cudzą własność uiszczać jest zobowiązany na rzecz jej właściciela. Opłata planistyczna należna jest jedynie wówczas, kiedy właściciel zbywa nieruchomość, której wartość, na skutek działań planistycznych gminy, wzrosła. Opłata adiacencka z tytułu umożliwienia korzystania z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej należna jest wprawdzie niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomość sprzedaje, ale stanowić ma udział właściciela w kosztach budowy takich urządzeń. Można zatem, opierając się na zasadach sprawiedliwości (czasem niestety społecznej), uznać zasadność wcześniej wymienionych. Natomiast opłata z tytułu podziału ani nie zależy od tego, czy właściciel zbywa całość lub część nieruchomości, ani nie stanowi rekompensaty poniesionych przez wspólnotę kosztów. Jest zatem przejawem swoistej grabieży dokonywanej w majestacie prawa i to dokonywanej na skutek działań ponoszonych przez właściciela na jego koszt i ryzyko, z których nie osiąga on bezpośredniej korzyści, albo – mówiąc precyzyjniej – nie osiąga jej z chwilą zatwierdzenia decyzji o podziale.
Dodatkowo spostrzec warto, że w toku kolejnych nowelizacji postanowień wspomnianego art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami prawodawca zdaje się nie tylko utrwalać wątpliwą zasadność opłaty adiacenckiej z tytułu podziału ale również wzmacniać jej nieuchronność oraz podwyższać wysokość lekceważąc przy tym zasadne sądy na temat wartości nieruchomości.
Wraz z nowelą z dnia 23 sierpnia 2017 roku, a zatem przypadającą na dwudziestolecie obowiązywania ustawy, prawodawca był uprzejmy uznać, że skoro w znacznej części przypadków organy administracji uprawnione do poboru opłaty nie były w stanie uporać się z trudami postępowania w terminie trzech lat od daty, w której decyzja o podziale stała się ostateczna, należy tym opieszałym i niesprawnym organom dać fory. Zmienił zatem prawodawca w łaskawości swojej zapis art. 98a ust. 1 zdanie trzecie w ten sposób, żeby dla skutecznego prowadzenia postępowania wystarczy już nie jego zakończenie w określonym terminie (3 lata) ale samo wszczęcie. Oznacza to mniej więcej tyle, że o ile przed upływem lat trzech od daty, w której decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna organ poweźmie myśl o naliczeniu opłaty i dokona pierwszej czynności w sprawie, którą może być na przykład notatka odnośnie istnienia stale jeszcze hipotetycznego zobowiązania właściciela – właściciel taką opłatą na pewno zostanie obciążony choćby i pomiędzy datą ostateczności decyzji o podziale a datą uprawomocnienia się decyzji o ustaleniu wysokości opłaty minęły eony.
Drugą z dotkliwych, z punktu widzenia organów oczywiście, niedogodnością związaną z ustaleniem wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału były metodologiczne problemy związane z określeniem wartości nieruchomości w jej stanie przed podziałem i po podziale. Środowisko rzeczoznawców majątkowych, którego przedstawiciele w świetle obowiązującego prawa mają wyłączne kompetencje do określania wartości nieruchomości było w sprawie ustalania wartości podzielone. Generalnie rzecz ujmując obecne w dyskusji były dwa poglądy. Pierwszy mówił, że wartość nieruchomości w jej stanie przed i po podziale należy określać przy pomocy odpowiednich danych transakcyjnych nieruchomościami podobnymi, to znaczy, za pomocą porównania cen obejmujących transakcje nieruchomościami składającymi się z wielu działek geodezyjnych. Drugi, prezentowany głównie przez środowisko łódzkie, skłaniał się do przyjęcia poglądu, iż wartość nieruchomości po podziale równa jest sumie wartości poszczególnych, wydzielonych z niej działek geodezyjnych. Nikomu, kto ma choćby mgliste pojęcie na temat zasad szacowania wartości nieruchomości nie trzeba rozwlekle tłumaczyć jakie były konsekwencje opisanych różnic. Po pierwsze dla rzetelnego ustalenia wartości nieruchomości zgodnie z pierwszym poglądem trzeba było solidnie przeanalizować rynek i odnaleźć transakcje nieruchomościami podobnymi co nie zawsze było łatwe. Po wtóre prowadziło to faktycznie do sytuacji, kiedy wysokość opłaty była najczęściej znikoma ponieważ obserwowany i policzalny wpływ podziału geodezyjnego na wartość nieruchomości jako całości wynosi, w zależności od regionu, rodzaju nieruchomości i sposobu podziału od 3,2 do 6,8 %. Często zatem, w kontekście prawdziwego wzrostu wartości nieruchomości całość procedury administracyjnej związanej z ustaleniem wysokości i poborem opłaty traciła sens. Skoro zatem fakty przeczyły postulatom należało zmienić fakty. Z pomocą łódzkiego środowiska rzeczoznawców oraz sporządzonej przez znamienitych jego przedstawicieli opinii prawodawca był łaskaw zmienić w art. 98a ugn przepis ustępu 1a, który od chwili wejścia w życie noweli stanowi, iż wartość nieruchomości po podziale jest równa sumie wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania.
W ten sposób zatem ustawodawca nie tylko podał pomocną dłoń organom administracji ale też przepisem prawa powszechnie obowiązującego zadekretował wartość nieruchomości, która wszak powinna być określana z wykorzystaniem obserwacji rynku i faktycznych na nim zdarzeń a nie na podstawie tego, że rzeczoznawcom będzie łatwiej a i opłata będzie wyższa. Fałszowanie rzeczywistości zwykle mści się i rykoszetem wraca zaciemniając obraz świata w ten sposób, że od pewnego momentu już w ogóle nie da się powiedzieć, gdzie prawda leży i czy oraz w jaki sposób można i należy na nią reagować.
W kontekście powyższego uważam, że jedyną koncepcją obrony słusznych interesów właścicieli nieruchomości przeciw pazerności Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, opieszałości organów oraz niekompetencji części biegłych w zakresie szacowania wartości nieruchomości jest próba refleksji nad wykorzystanym przez prawodawcę w treści ustawy o gospodarce nieruchomościami ale też w treści postanowień Kodeksu cywilnego pojęciem nieruchomości. Wszak z podziałem nieruchomości, faktycznym a nie tylko domniemanym mamy do czynienia wówczas, kiedy dochodzi do przeniesienia własności części nieruchomości na rzecz innego niż dotychczasowy właściciela. Dokąd nieruchomość pozostaje w tych samych rękach to choćby i składała się z kilkudziesięciu działek pozostaje jedną nieruchomością.