Zgodnie z brzmieniem art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności” przy czym, „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania” (art. 48 KC). Kodeks cywilny do wspomnianych treścią art. 48 wyjątków zalicza wymienione w art. 49 § 1 urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, które nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa, opisane treścią art. 235 § 1 budynki lub inne urządzenia wzniesione lub nabyte przez użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej oraz budynki stanowiące własność rolniczej spółdzielni produkcyjnej, wzniesione przez nią na użytkowanym przez spółdzielnię gruncie Skarbu Państwa (art. 272 § 1 i 2 KC). Jednocześnie w świetle art. 143 zdanie pierwsze KC „w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.”.
Regulacje kodeksowe definiujące pojęcie nieruchomości oraz wyznaczające ogólne zasady korzystania z nieruchomości a także wykonania w stosunku do nieruchomości praw do niej przysługujących, uzupełnione są szeregiem ustaw uszczegóławiających, dorobkiem nauki prawa i judykatury, które regulują konkretne przypadki korzystania z nieruchomości i warunki jej zagospodarowania. Wszystkie jednak regulacje ustawowe oraz praktyczne reguły stosowania prawa, poza wspomnianą dyspozycją z art. 143 KC, wyznaczają granice nieruchomości w dwuwymiarowej płaszczyźnie powierzchni ziemskiej, traktując, ponownie z wyjątkami wcześniej wspomnianymi, to, co nad i pod powierzchnią jako części składowe skonkretyzowanego w nieruchomość fragmentu terenu.
Współczesna praktyka korzystania z nieruchomości, zwłaszcza na terenach silnie zurbanizowanych, bogatsza jest jednak od wyobraźni, która przyświecała twórcom regulacji ustawowych. Podziemne tunele metra przebiegające głęboko pod widoczną dla wszystkich tkanką miejską, urządzenia infrastruktury technicznej ponad nimi, ulice na poziomie gruntu i wreszcie zawieszone ponad nimi budynki i budowle stanowią stale jeszcze rzadkie ale już nie tylko możliwe do wykonania ale realizowane przedsięwzięcia urbanistyczno - architektoniczne. Z prawnego punktu widzenia, rozwój skomplikowanego, trójwymiarowego miasta, z jego pełną infrastrukturą techniczną, systemami transportowymi, ciągami komunikacyjnymi, przestrzeniami publicznymi, budowlami i budynkami opiera się na wątłych, niepewnych i skomplikowanych w swej istocie, adaptowanych do nowych i niespodziewanych stanów faktycznych, konstrukcjach prawnych, które projektowane były jako regulacje innych problemów w całkowicie odmiennych warunkach. Stopień skomplikowania dostępnych rozwiązań prawnych, niepewność związana z ich stosowaniem oraz ich słabe oparcie w przepisach ustawowych sprawiają, że realizacja korzystnych ze społecznej i gospodarczej perspektywy przedsięwzięć napotyka przeszkody jeśli nie niemożliwe, to przynajmniej niezwykle trudne do pokonania.
Problemy opisane wyżej najłatwiej zobrazować można na przykładzie ogromnych terenów zajętych w centrach miast na potrzeby istniejącej infrastruktury transportu kolejowego. Dotyczą one oczywiście także większości liniowych urządzeń infrastruktury, placów zagospodarowanych wyłącznie w płaszczyźnie ziemi, terenów wielopoziomowych skrzyżowań i estakad drogowych oraz innych podobnych obszarów, jednak to właśnie torowiska kolejowe są najbardziej widocznymi „ranami” w tkance miasta i dzieje się tak nie tylko dlatego, że zwykle są zaniedbane, brudne i cuchnące, bure i ponure, ale również i może przede wszystkim dlatego, że tak mocno wyróżniają się z okolicznych układów urbanistycznych. Faktem jest, że przedsiębiorstwa zarządzające infrastrukturą kolejową dysponują w sposób niemal wyłączny terenami, na których jest położona. Jednocześnie, zwłaszcza w śródmieściach wielkich miast, są to tereny bardzo atrakcyjnie położone, o znacznym potencjale ekonomicznym, który, z punktu widzenia gospodarowania przestrzenią, przynajmniej częściowo pozostaje niewykorzystany. Powodem są problemy z ich udostępnieniem innym niż kolejowi inwestorom, którzy, prawdopodobnie, byliby zainteresowani zagospodarowaniem tego, co nad torami. W praktyce, na terenach dworców kolejowych (Poznań jest tego najlepszym ale nie jedynym przykładem) powstają budynki (biurowe, handlowe, parkingi) lecz związane jest to z ekwilibrystyką prawną oraz wpisaną w projekty tymczasowością i niepewnością inwestycji. Jednocześnie, na przykład w Warszawie, ogromne tereny wzdłuż Al. Jerozolimskich pozostają niezagospodarowane choć lokalizacja ta jest jedną z najbardziej atrakcyjnych w mieście. Innym problemem, który wprawdzie nie jest tak widoczny, jednak z punktu widzenia właścicieli gruntów oraz podmiotów realizujących inwestycje okazuje się być dotkliwym, są podziemne tunele (transportowe (metro) i infrastrukturowe). Urządzenia infrastruktury prowadzone pod powierzchnią ziemi korzystają z przestrzeni wyznaczonej i zajętej najczęściej w sposób niesformalizowany a to może oznaczać, że z braku regulacji w tym zakresie, ich dysponenci narażeni są na poważne zagrożenia natury prawnej.
Rozwiązanie problemów związanych z dwuwymiarowym wyznaczaniem granic nieruchomości możliwe jest oczywiście na gruncie obowiązującego porządku prawnego. Skutkiem opartej o art. 143 KC rewolucyjnej zmiany podejścia byłoby swoiste wywłaszczenie (na rzecz Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego?) tej przestrzeni, która wykracza poza społeczno - gospodarcze przeznaczenie nieruchomości gruntowej w jej obecnym rozumieniu. Oczywiście w praktyce okazałoby się, że operacja taka wiąże się z ogromem problemów nie tylko natury prawnej ale i praktycznej oraz technicznej, jednak jako ideę czy myśl przewodnią koniecznego jak się wydaje procesu, można ją sobie wyobrazić.
Rozwiązaniem innym, zdecydowanie mniej rewolucyjnym, choć również nie pozbawionym problemów prawnych, praktycznych i technicznych jest „stworzenie” przestrzeni jako - w znaczeniu prawnym - trójwymiarowej z granicami zakreślonymi w płaszczyźnie gruntu oraz pod i nad jego powierzchnią i przyznanie własności dotychczasowym właścicielom nieruchomości gruntowych oraz, co może najważniejsze, stworzenie warunków obrotu tak wydzielonymi fragmentami trójwymiarowej przestrzeni.
W toku rozwiązania opisanego problemu, niezależnie od tego, w którą stronę potoczą się prace ustawodawcze, konieczne będzie udzielenie odpowiedzi na wiele pytań, poczynając od zasadniczych problemów o podłożu światopoglądowym i ustrojowym (własność przestrzeni, dopuszczalność jej gospodarowania), przez problemy natury prawnej, organizacyjnej czy wreszcie technicznej. Wiele z przyjętych rozwiązań zależało będzie od tego, w jaki sposób wyobrażamy sobie przyszłość, z czym wiążemy nadzieje i jakie mamy aspiracje, czy zasadniczym postulatem będzie wsparcie inicjatyw oddolnych czy może centralne planowanie, czy to, co wyłoni się w przyszłości ma być efektem wielu ścierających się poglądów i działań czy też efektem monopolizacji rozwiązań. Niezależnie od powyższego konieczne będą rozwiązania dotyczące własności, ograniczonych praw rzeczowych, dopuszczalnych sposobów korzystania z nieruchomości i ich swobody, odszkodowań i regulacji stanów niepewności a także szacowania wartości tego, co dzisiaj jest tylko hipotezą.
Prace nad problematyką uregulowania własności warstwowej przestrzeni trwają od wielu lat. Nadzieja, że w końcu przyspieszą nieco tylko miesza się z obawą, że pośpiech jest zwykle złym doradcą. Być może dyskusja specjalistów różnych dziedzin pomogłaby wypracować rozwiązania trwałe i korzystne.