Posiadanie gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowaniu wieczystym, choć umożliwia korzystanie zeń jak właściciel związane jest jednak z kilkoma pułapkami, w które wpadają czasem użytkownicy wieczyści, zwłaszcza ci, którzy nie mają czasu i ochoty aby zapoznać się z obowiązującymi w tym zakresie przepisami obowiązującego prawa. Z naszych doświadczeń, które nabywamy każdego dnia w ramach prowadzonego doradztwa (www.solski.pl) wynika, że czasem proste normy potrafią sprawić sporo kłopotów.
Po pierwsze użytkownicy wieczyści często nie pamiętają, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem czasowym, umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste zawierana jest na określony czas. Dotyczy to zwłaszcza tych z użytkowników wieczystych, którzy prawo to nabyli na rynku wtórnym. Zgodnie z postanowieniami art. 236 KC oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres od 40 do 99 lat. Ponieważ prawo to powstało w 1961 roku część zawartych wówczas umów o oddaniu gruntu wygasła lub wygaśnie wkrótce. Pamiętać należy, że użytkownik wieczysty w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu, na jaki grunt został w użytkowanie oddany może żądać przedłużenia umowy na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Odmowa przedłużenia okresu trwania umowy dopuszczalna jest tylko ze względu na ważny interes społeczny. Inaczej mówiąc należy pamiętać o dacie zakończenia umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i w ciągu ostatnich pięciu lat trwania umowy zwrócić się z żądaniem jej przedłużenia. Żądanie to powinno zostać uwzględnione chyba, że zachodzą przesłanki uzasadniające pominięcie żądania; jedną z takich przesłanek może być projektowana w terenie inwestycja celu publicznego. Wówczas organ reprezentujący właściciela odmówi przedłużenia umowy, umowa wygaśnie w terminie w niej oznaczonym a użytkownikowi wieczystemu przysługiwało będzie odszkodowanie wyłącznie za budynki i inne urządzenia będące własnością użytkownika z pominięciem odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego.
Po drugie użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu oddanego w użytkowanie w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. I znowu, jak w akapicie poprzedzającym uwaga ta dotyczy zwłaszcza tych użytkowników wieczystych, którzy nabyli prawo na rynku wtórnym i często nigdy nie widzieli umowy, której postanowienia obowiązują ich tak samo, jak pierwotnego użytkownika wieczystego. Może się zatem zdarzyć i zdarza się wcale często, że sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jaki zastał nabywca prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynków i innych urządzeń jest odmienny od tego, który został zapisany w umowie. Jeśli zatem użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie może oczekiwać, że organ reprezentujący właściciela może żądać rozwiązania umowy przed upływem terminu jej obowiązywania. W takim przypadku użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje odszkodowanie za budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie i stanowiące jego własność. (Nawiasem mówiąc: zastanawiające jest podejście ustawodawcy do redakcji zapisów w poszczególnych aktach prawnych. Z jednej strony na gruncie Kodeksu cywilnego mówi się, że przesłanką do żądania rozwiązania umowy przed upływem terminu jest korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie zaś na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi się, że przesłanką tą jest korzystanie z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie. Wypada zgodzić się z twierdzeniem, że są to różne przesłanki.).
Przez cały okres trwania stosunku użytkowania wieczystego użytkownik ma obowiązek uiszczać opłatę roczną. Wysokość tej opłaty uzależniona jest od stawki procentowej oraz wartości rynkowej gruntu. Stawka procentowa opłaty rocznej zależy od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste; wartość rynkowa gruntu zaś jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem tego celu. W przypadku zatem, kiedy aktualny sposób korzystania z gruntu jest inny od określonego w umowie zarówno stawka procentowa jak i wartość nieruchomości będą nieadekwatnie do aktualnego sposobu korzystania określone. Wysokość opłaty rocznej w takim wypadku może być zarówno znacznie wyższa od takiej, która byłaby ustalona w zgodzie z aktualnym sposobem korzystania jak i znacznie od niej niższa. Jednak korzystanie z gruntu w sposób niezgodny z umową (czyli radość z opłat niższych lub rozżalenie z powodu zawyżonych) wiąże się z zagrożeniem wypowiedzenia umowy o czym w akapicie poprzedzającym.
Wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej oraz propozycja przyjęcia opłaty w nowej wysokości to coś, czego użytkownik wieczysty powinien spodziewać się każdego dnia (o ile poprzednia aktualizacja opłaty miała miejsce wcześniej niż przed trzema laty). Wypowiedzenie to czynność organu reprezentującego właściciela gruntu zmierzająca do urealnienia opłaty rocznej zależnej między innymi od wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. W przypadku, kiedy użytkownik wieczysty nie zgadza się z wysokością opłaty zaproponowanej może złożyć do właściwego SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w inne wysokości. Kolegium po przeprowadzeniu rozprawy wydaje orzeczenie od którego przysługuje sprzeciw równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do właściwego sądu powszechnego. Uwaga jednak: w przypadku złożenia sprzeciwu to pierwotny wniosek zastępuje pozew i to niezależnie od tego, czy sprzeciw złoży użytkownik czy organ reprezentujący właściciela a zatem już na etapie wniosku należy pamiętać o tym, że powinien on być konstruowany tak jakby miał być pozwem sądowym. Większość użytkowników wieczystych zapomina o tym i potem dziwi się, że sąd oddala pozew z uwagi na nieusuwalne wady. W przypadku sprzeciwu warto pamiętać również o innej nieprzyjemnej konsekwencji. Skoro to pierwotny wniosek zastępuje pozew, a powód ma obowiązek uiścić pierwsze opłaty sądowe trzeba liczyć się z kosztami sprzeciwu nawet wówczas, kiedy wnosi go organ reprezentujący właściciela. Brak uzupełnienia poprzez nieuiszczenie opłaty(wpisu stosunkowego) spowoduje, że propozycja nowej opłaty zawarta w wypowiedzeniu stanie się obowiązująca.
W przypadku sporu dotyczącego wysokości opłaty zaktualizowanej jej wysokość ustalona orzeczeniem SKO lub wyrokiem sądu obowiązuje od daty wypowiedzenia a wymagalna jest od daty uprawomocnienia się orzeczenia lub wyroku. Oznacza to, że nawet w przypadku prowadzenia długoletniego sporu należy liczyć się z tym, że różnicę pomiędzy uiszczaną opłatą dotychczasową na opłatą ustaloną trzeba będzie uiścić niezwłocznie. Często, w przypadku cennych nieruchomości mogą być to kwoty znaczne. Wyjaśnienie wszystkich nie leży w naszym interesie – wszak z wyjaśniania i prowadzenia tego typu sporów żyjemy.
To tylko niektóre z podstawowych niespodzianek i pułapek, w które może wpaść użytkownik wieczysty.
Po pierwsze użytkownicy wieczyści często nie pamiętają, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem czasowym, umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste zawierana jest na określony czas. Dotyczy to zwłaszcza tych z użytkowników wieczystych, którzy prawo to nabyli na rynku wtórnym. Zgodnie z postanowieniami art. 236 KC oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres od 40 do 99 lat. Ponieważ prawo to powstało w 1961 roku część zawartych wówczas umów o oddaniu gruntu wygasła lub wygaśnie wkrótce. Pamiętać należy, że użytkownik wieczysty w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu, na jaki grunt został w użytkowanie oddany może żądać przedłużenia umowy na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Odmowa przedłużenia okresu trwania umowy dopuszczalna jest tylko ze względu na ważny interes społeczny. Inaczej mówiąc należy pamiętać o dacie zakończenia umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i w ciągu ostatnich pięciu lat trwania umowy zwrócić się z żądaniem jej przedłużenia. Żądanie to powinno zostać uwzględnione chyba, że zachodzą przesłanki uzasadniające pominięcie żądania; jedną z takich przesłanek może być projektowana w terenie inwestycja celu publicznego. Wówczas organ reprezentujący właściciela odmówi przedłużenia umowy, umowa wygaśnie w terminie w niej oznaczonym a użytkownikowi wieczystemu przysługiwało będzie odszkodowanie wyłącznie za budynki i inne urządzenia będące własnością użytkownika z pominięciem odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego.
Po drugie użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu oddanego w użytkowanie w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. I znowu, jak w akapicie poprzedzającym uwaga ta dotyczy zwłaszcza tych użytkowników wieczystych, którzy nabyli prawo na rynku wtórnym i często nigdy nie widzieli umowy, której postanowienia obowiązują ich tak samo, jak pierwotnego użytkownika wieczystego. Może się zatem zdarzyć i zdarza się wcale często, że sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jaki zastał nabywca prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynków i innych urządzeń jest odmienny od tego, który został zapisany w umowie. Jeśli zatem użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie może oczekiwać, że organ reprezentujący właściciela może żądać rozwiązania umowy przed upływem terminu jej obowiązywania. W takim przypadku użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje odszkodowanie za budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie i stanowiące jego własność. (Nawiasem mówiąc: zastanawiające jest podejście ustawodawcy do redakcji zapisów w poszczególnych aktach prawnych. Z jednej strony na gruncie Kodeksu cywilnego mówi się, że przesłanką do żądania rozwiązania umowy przed upływem terminu jest korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie zaś na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi się, że przesłanką tą jest korzystanie z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie. Wypada zgodzić się z twierdzeniem, że są to różne przesłanki.).
Przez cały okres trwania stosunku użytkowania wieczystego użytkownik ma obowiązek uiszczać opłatę roczną. Wysokość tej opłaty uzależniona jest od stawki procentowej oraz wartości rynkowej gruntu. Stawka procentowa opłaty rocznej zależy od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste; wartość rynkowa gruntu zaś jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem tego celu. W przypadku zatem, kiedy aktualny sposób korzystania z gruntu jest inny od określonego w umowie zarówno stawka procentowa jak i wartość nieruchomości będą nieadekwatnie do aktualnego sposobu korzystania określone. Wysokość opłaty rocznej w takim wypadku może być zarówno znacznie wyższa od takiej, która byłaby ustalona w zgodzie z aktualnym sposobem korzystania jak i znacznie od niej niższa. Jednak korzystanie z gruntu w sposób niezgodny z umową (czyli radość z opłat niższych lub rozżalenie z powodu zawyżonych) wiąże się z zagrożeniem wypowiedzenia umowy o czym w akapicie poprzedzającym.
Wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej oraz propozycja przyjęcia opłaty w nowej wysokości to coś, czego użytkownik wieczysty powinien spodziewać się każdego dnia (o ile poprzednia aktualizacja opłaty miała miejsce wcześniej niż przed trzema laty). Wypowiedzenie to czynność organu reprezentującego właściciela gruntu zmierzająca do urealnienia opłaty rocznej zależnej między innymi od wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. W przypadku, kiedy użytkownik wieczysty nie zgadza się z wysokością opłaty zaproponowanej może złożyć do właściwego SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w inne wysokości. Kolegium po przeprowadzeniu rozprawy wydaje orzeczenie od którego przysługuje sprzeciw równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do właściwego sądu powszechnego. Uwaga jednak: w przypadku złożenia sprzeciwu to pierwotny wniosek zastępuje pozew i to niezależnie od tego, czy sprzeciw złoży użytkownik czy organ reprezentujący właściciela a zatem już na etapie wniosku należy pamiętać o tym, że powinien on być konstruowany tak jakby miał być pozwem sądowym. Większość użytkowników wieczystych zapomina o tym i potem dziwi się, że sąd oddala pozew z uwagi na nieusuwalne wady. W przypadku sprzeciwu warto pamiętać również o innej nieprzyjemnej konsekwencji. Skoro to pierwotny wniosek zastępuje pozew, a powód ma obowiązek uiścić pierwsze opłaty sądowe trzeba liczyć się z kosztami sprzeciwu nawet wówczas, kiedy wnosi go organ reprezentujący właściciela. Brak uzupełnienia poprzez nieuiszczenie opłaty(wpisu stosunkowego) spowoduje, że propozycja nowej opłaty zawarta w wypowiedzeniu stanie się obowiązująca.
W przypadku sporu dotyczącego wysokości opłaty zaktualizowanej jej wysokość ustalona orzeczeniem SKO lub wyrokiem sądu obowiązuje od daty wypowiedzenia a wymagalna jest od daty uprawomocnienia się orzeczenia lub wyroku. Oznacza to, że nawet w przypadku prowadzenia długoletniego sporu należy liczyć się z tym, że różnicę pomiędzy uiszczaną opłatą dotychczasową na opłatą ustaloną trzeba będzie uiścić niezwłocznie. Często, w przypadku cennych nieruchomości mogą być to kwoty znaczne. Wyjaśnienie wszystkich nie leży w naszym interesie – wszak z wyjaśniania i prowadzenia tego typu sporów żyjemy.
To tylko niektóre z podstawowych niespodzianek i pułapek, w które może wpaść użytkownik wieczysty.