Jeśli znalazłeś się w nowym miejscu, jeśli chcesz dowiedzieć się czegoś o lokalnej społeczności weź gazetę z drobnymi ogłoszeniami i przestudiuj uważnie. Z anonsów wiele można wnioskować na temat bolączek i potrzeb, preferencji i sporów, niedostatków i pragnień. Kiedy miarę tę przyłożyć do przygotowanego przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych a przesłanego ostatnio do konsultacji organizacjom zawodowym projektu standardu zawodowego zatytułowanego "Ogólne zasady postępowania", oznaczonego również jako Krajowy Standard Wyceny Podstawowy 0 ("zero") przyznać będzie trzeba, że także środowisko rzeczoznawców majątkowych jest swoistą małą społecznością z własnymi niedostatki, bolączkami i nadziejami.
Można domniemywać, że kolejnym krokiem Komisji Standardów PFSRM będzie przedłożenie projektu do uzgodnienia z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej w trybie art. 175 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami dzięki czemu standard tak ustalony stanie się prawem. I tutaj pojawia się wątpliwość pierwsza. Zasadniczo nie jestem pewien w jaki sposób i kogo obowiązują ustalone z ministrem właściwym standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Teoretycznie w kilku miejscach ustawy o gospodarce nieruchomościami pojawiają się „standardy zawodowe”, które art. 4 pkt. 14 ustawy definiuje jako reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa. Bezpośrednim odniesieniem do czynności zawodowych rzeczoznawców majątkowych – jako, że wyłącznie ta grupa nas tutaj interesuje – jest art. 175 ust. 1, w którym ustawodawca nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu wykonywać czynności zawodowe zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Nie sposób jednak nie zauważyć, że źródłami prawa powszechnie obowiązującego są w Polsce jedynie Konstytucja, ratyfikowane umowy międzynarodowe, ustawy, rozporządzenia oraz akty prawa miejscowego na obszarze działania organów, które je ustanowiły. Nie są zatem standardy, nawet te ustalone w trybie art. 175 ust. 6 przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Trudno byłoby jednocześnie zaliczyć je do aktów kierownictwa wewnętrznego takich jak zarządzenia czy regulaminy – te odnoszą się wyłącznie do adresatów podporządkowanych służbowo i organizacyjnie, obowiązują tylko te jednostki, które podległe są organowi wydającemu te akty. Nie mogą one regulować bezpośrednio sfery praw i obowiązków obywateli, nie mogą stanowić podstawy decyzji wobec osób fizycznych i prawnych. Czym zatem są standardy zawodowe i w jaki sposób obowiązują rzeczoznawców majątkowych? W mojej ocenie ich obowiązkowe stosowanie przez rzeczoznawców opiera się na nie do końca jasnych i jednoznacznych przesłankach.
To jednak, czy i ewentualnie kiedy projekt standardu zostanie ogłoszony w dzienniku urzędowym właściwego ministra i zyska moc (?) aktu prawa obowiązującego rzeczoznawców to jedno natomiast to, jak został ów projekt przygotowany i co faktycznie stara się regulować to zupełnie inna sprawa.
Sam projekt składa się z czterech części. Punkt 1 to wymagania ogólne, 2 – szczególna staranność, 3 – dokumentacja, ujawnianie istotnych informacji i wreszcie punkt 4 – wynagrodzenie. Nawet pobieżna lektura całości zaskakuje. Autorzy standardu nie zawarli w nim żadnego wskazania (poza jednym, o którym za chwilę), które nie wynikałoby z przepisów prawa, zasad moralnych czy po prostu zasad dobrego wychowania czy sztuki prowadzenia biznesu. Kiedy przyjrzeć się zapisom projektu widać wyraźnie, że jest to próba przeciwdziałania ujawnionym bolączkom środowiska, widać, że standard niczego tak naprawdę w zakresie wyceny nie reguluje i nie wprowadza żadnych wymagań ponad te, które wysnuć można z zasad wymienionych wyżej. Co więcej: wszak standardy nie powinny nakładać dodatkowych regulacji. Skoro mają być pomocą w codziennej pracy rzeczoznawcy powinny być raczej wskazówkami obrazującymi potencjalnie niebezpieczne miejsca w wycenie. Przedstawiony projekt postulatu tego nie spełnia. Czymże jest bowiem stwierdzenie zamieszczone w punkcie 1.1 mówiące, że rzeczoznawca majątkowy odmawia wykonania czynności zawodowych, które pozostawałyby w sprzeczności z przepisami prawa? Wszak działanie wbrew przepisom prawa jest nielegalne generalnie a nie wyłącznie wówczas, kiedy dotyczyć ma czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego. Czyżby środowisko miało kłopoty z rzeczoznawcami, którzy podejmują czynności nielegalne? Czym jest zawarte w punkcie 1.2 stwierdzenie, że rzeczoznawca nie podejmuje się czynności zawodowych, które wykraczają poza zakres jego wiedzy i doświadczenia zawodowego? Wszak jest to działanie niezgodne z profesjonalnym charakterem czynności. Czyżby środowisko miało problemy z rzeczoznawcami, którzy z braku wiedzy i doświadczenia partaczą robotę? Czym w końcu jest zawarte w zapisie punktu 1.4 wskazanie, że relacje rzeczoznawcy majątkowego z innymi rzeczoznawcami oparte są na zasadach uczciwej konkurencji, lojalności i szacunku? Wprawdzie ta lojalność może być różnie w kontekście korporacyjnej solidarności postrzegana ale czy wskazówka ta nie powiela nakazów moralnych oraz zasad dobrego wychowania? Miałożby środowisko problemy z brakiem szacunku do innego człowieka?, z nieuczciwą konkurencją? Przykłady można mnożyć – standard jest o niczym i nie wnosi niczego do ogólnych zasad postępowania – przynajmniej w odniesieniu do tych członków środowiska, którzy oprócz znakomitej znajomości ustaw i rozporządzeń posiadają jeszcze jakieś resztki zasad moralnych a z domu wynieśli kindersztubę.
Czas też wrócić choć na chwilę do jednego jedynego punktu zawartego w standardzie, który faktycznie nakazuje rzeczoznawcy coś, co trudno wywieść z zasad na początku wymienionych. Otóż zapis punktu 3.3 wskazuje, że rzeczoznawca majątkowy archiwizuje sporządzone przez siebie operaty szacunkowe, opracowania i ekspertyzy oraz dokumenty, na podstawie których zostały one sporządzone przez okres trzech lat licząc od dnia sporządzenia. To jest faktycznie nowość, której dotychczas w zapisach powszechnie obowiązującego prawa nie było i którą trudno wywieść z zasad moralnych czy dobrego wychowania. Fakt, że archiwizacja podstawowych dokumentów może mieć wiele zalet i tylko nieliczne wady nie jest chyba podstawą tego, aby jej obowiązek wprowadzać przepisem standardu. Chyba, że czegoś się nie domyślam i nakaz ten ma inne, głębsze znaczenie.
Pozostaje jedynie zapytać w obliczu tak przygotowanego projektu: po co został przygotowany, komu i w jakim celu ma służyć oraz jakie będą konsekwencje przeniesienia zasad moralnych oraz reguł dobrego wychowania do obszaru prawa – wszak prób takich było wiele i zawsze kończyły się źle.
PS. Jednym z elementów tak zwanej szczególnej staranności, o której mowa w projekcie (pkt. 2.1.3) jest wskazaniu przyczyn, z powodu których dana czynność, wymagana przepisami prawa lub standardami, zawodowymi nie została wykonana, lub też została wykonana w ograniczonym zakresie. Czy ktoś z czytelników i recenzentów standardu zastanowił się, jakie są konsekwencje tego zapisu? Nie? To dobrze – choć dobrze wyłącznie z mojego, a nie rzeczoznawcy majątkowego punktu widzenia.
Można domniemywać, że kolejnym krokiem Komisji Standardów PFSRM będzie przedłożenie projektu do uzgodnienia z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej w trybie art. 175 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami dzięki czemu standard tak ustalony stanie się prawem. I tutaj pojawia się wątpliwość pierwsza. Zasadniczo nie jestem pewien w jaki sposób i kogo obowiązują ustalone z ministrem właściwym standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Teoretycznie w kilku miejscach ustawy o gospodarce nieruchomościami pojawiają się „standardy zawodowe”, które art. 4 pkt. 14 ustawy definiuje jako reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa. Bezpośrednim odniesieniem do czynności zawodowych rzeczoznawców majątkowych – jako, że wyłącznie ta grupa nas tutaj interesuje – jest art. 175 ust. 1, w którym ustawodawca nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu wykonywać czynności zawodowe zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Nie sposób jednak nie zauważyć, że źródłami prawa powszechnie obowiązującego są w Polsce jedynie Konstytucja, ratyfikowane umowy międzynarodowe, ustawy, rozporządzenia oraz akty prawa miejscowego na obszarze działania organów, które je ustanowiły. Nie są zatem standardy, nawet te ustalone w trybie art. 175 ust. 6 przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Trudno byłoby jednocześnie zaliczyć je do aktów kierownictwa wewnętrznego takich jak zarządzenia czy regulaminy – te odnoszą się wyłącznie do adresatów podporządkowanych służbowo i organizacyjnie, obowiązują tylko te jednostki, które podległe są organowi wydającemu te akty. Nie mogą one regulować bezpośrednio sfery praw i obowiązków obywateli, nie mogą stanowić podstawy decyzji wobec osób fizycznych i prawnych. Czym zatem są standardy zawodowe i w jaki sposób obowiązują rzeczoznawców majątkowych? W mojej ocenie ich obowiązkowe stosowanie przez rzeczoznawców opiera się na nie do końca jasnych i jednoznacznych przesłankach.
To jednak, czy i ewentualnie kiedy projekt standardu zostanie ogłoszony w dzienniku urzędowym właściwego ministra i zyska moc (?) aktu prawa obowiązującego rzeczoznawców to jedno natomiast to, jak został ów projekt przygotowany i co faktycznie stara się regulować to zupełnie inna sprawa.
Sam projekt składa się z czterech części. Punkt 1 to wymagania ogólne, 2 – szczególna staranność, 3 – dokumentacja, ujawnianie istotnych informacji i wreszcie punkt 4 – wynagrodzenie. Nawet pobieżna lektura całości zaskakuje. Autorzy standardu nie zawarli w nim żadnego wskazania (poza jednym, o którym za chwilę), które nie wynikałoby z przepisów prawa, zasad moralnych czy po prostu zasad dobrego wychowania czy sztuki prowadzenia biznesu. Kiedy przyjrzeć się zapisom projektu widać wyraźnie, że jest to próba przeciwdziałania ujawnionym bolączkom środowiska, widać, że standard niczego tak naprawdę w zakresie wyceny nie reguluje i nie wprowadza żadnych wymagań ponad te, które wysnuć można z zasad wymienionych wyżej. Co więcej: wszak standardy nie powinny nakładać dodatkowych regulacji. Skoro mają być pomocą w codziennej pracy rzeczoznawcy powinny być raczej wskazówkami obrazującymi potencjalnie niebezpieczne miejsca w wycenie. Przedstawiony projekt postulatu tego nie spełnia. Czymże jest bowiem stwierdzenie zamieszczone w punkcie 1.1 mówiące, że rzeczoznawca majątkowy odmawia wykonania czynności zawodowych, które pozostawałyby w sprzeczności z przepisami prawa? Wszak działanie wbrew przepisom prawa jest nielegalne generalnie a nie wyłącznie wówczas, kiedy dotyczyć ma czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego. Czyżby środowisko miało kłopoty z rzeczoznawcami, którzy podejmują czynności nielegalne? Czym jest zawarte w punkcie 1.2 stwierdzenie, że rzeczoznawca nie podejmuje się czynności zawodowych, które wykraczają poza zakres jego wiedzy i doświadczenia zawodowego? Wszak jest to działanie niezgodne z profesjonalnym charakterem czynności. Czyżby środowisko miało problemy z rzeczoznawcami, którzy z braku wiedzy i doświadczenia partaczą robotę? Czym w końcu jest zawarte w zapisie punktu 1.4 wskazanie, że relacje rzeczoznawcy majątkowego z innymi rzeczoznawcami oparte są na zasadach uczciwej konkurencji, lojalności i szacunku? Wprawdzie ta lojalność może być różnie w kontekście korporacyjnej solidarności postrzegana ale czy wskazówka ta nie powiela nakazów moralnych oraz zasad dobrego wychowania? Miałożby środowisko problemy z brakiem szacunku do innego człowieka?, z nieuczciwą konkurencją? Przykłady można mnożyć – standard jest o niczym i nie wnosi niczego do ogólnych zasad postępowania – przynajmniej w odniesieniu do tych członków środowiska, którzy oprócz znakomitej znajomości ustaw i rozporządzeń posiadają jeszcze jakieś resztki zasad moralnych a z domu wynieśli kindersztubę.
Czas też wrócić choć na chwilę do jednego jedynego punktu zawartego w standardzie, który faktycznie nakazuje rzeczoznawcy coś, co trudno wywieść z zasad na początku wymienionych. Otóż zapis punktu 3.3 wskazuje, że rzeczoznawca majątkowy archiwizuje sporządzone przez siebie operaty szacunkowe, opracowania i ekspertyzy oraz dokumenty, na podstawie których zostały one sporządzone przez okres trzech lat licząc od dnia sporządzenia. To jest faktycznie nowość, której dotychczas w zapisach powszechnie obowiązującego prawa nie było i którą trudno wywieść z zasad moralnych czy dobrego wychowania. Fakt, że archiwizacja podstawowych dokumentów może mieć wiele zalet i tylko nieliczne wady nie jest chyba podstawą tego, aby jej obowiązek wprowadzać przepisem standardu. Chyba, że czegoś się nie domyślam i nakaz ten ma inne, głębsze znaczenie.
Pozostaje jedynie zapytać w obliczu tak przygotowanego projektu: po co został przygotowany, komu i w jakim celu ma służyć oraz jakie będą konsekwencje przeniesienia zasad moralnych oraz reguł dobrego wychowania do obszaru prawa – wszak prób takich było wiele i zawsze kończyły się źle.
PS. Jednym z elementów tak zwanej szczególnej staranności, o której mowa w projekcie (pkt. 2.1.3) jest wskazaniu przyczyn, z powodu których dana czynność, wymagana przepisami prawa lub standardami, zawodowymi nie została wykonana, lub też została wykonana w ograniczonym zakresie. Czy ktoś z czytelników i recenzentów standardu zastanowił się, jakie są konsekwencje tego zapisu? Nie? To dobrze – choć dobrze wyłącznie z mojego, a nie rzeczoznawcy majątkowego punktu widzenia.