Kilka dni temu zwrócił się do nas Klient z pytaniem o wysokość honorarium jakie zobowiązany byłby uiścić za uważną lekturę operatu szacunkowego oraz sformułowanie na tej podstawie pytań do biegłego – rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy wykonany został w postępowaniu administracyjnym przez powołanego w sprawie jako biegły rzeczoznawcę majątkowego, strona sporu (i nasz niedoszły Klient)to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością reprezentowana przez radcę prawnego.
Rzadko podejmujemy się takich zleceń tak, jak rzadko wykonujemy operaty szacunkowe, które z założenia mają być kontr-operatami, czy też kontr-dowodami w sprawie. Po pierwsze kontr-operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie strony postępowania administracyjnego nie może stanowić dowodu w tym postępowaniu – jest zatem dla strony bezużyteczny, po wtóre zwykle w takich wypadkach przebieg postępowania znacząco się wydłuża, co choć niekiedy jest wskazane to często skutkuje pogorszeniem sytuacji zleceniodawcy. W zależności od jakości przedłożonego w sprawie dowodu z operatu szacunkowego uważna lektura takiego dokumentu zajmuje od kilku do kilkunastu godzin a sensowna redakcja pytań do autora opracowania dalszych kilka godzin. I mowa tutaj wyłącznie o lekturze obejmującej zgodność wykonanego operatu z obowiązującymi przepisami prawa oraz logiczność, spójność i zupełność tekstu dokumentu. Analiza danych merytorycznych do wyceny, takich jak na przykład zupełność opisów, analizy rynku czy innych danych istotnych z punktu widzenia uzyskanego wyniku wymaga znacznie większego nakładu pracy i jest uzasadniona w szczególnych przypadkach.
Ponieważ w tym konkretnym przypadku problem rozstrzygany w postępowaniu administracyjnym wydał nam się interesujący poprosiliśmy o przesłanie wersji elektronicznej dokumentu do analizy celem ustalenia wysokości honorarium. Nie będę wgłębiał się w jakoś dostarczonego opracowania ponieważ nie o to tutaj chodzi. Dość powiedzieć, że wysokość honorarium wyznaczyliśmy jak się okazało na kwotę niemal pięciokrotnie wyższą od wynagrodzenia jakie uzyskał autor operatu, co było dużym zaskoczeniem dla pełnomocnika strony. Suma summarum do zawarcia umowy nie doszło.
Nie należy jednak ukrywać, że i nas zaskoczyła wysokość wynagrodzenia (udokumentowana) jaką z tytułu sporządzenia opinii w postępowaniu dowodowym otrzymał powołany biegły – rzeczoznawca majątkowy. Wiemy oczywiście, że jednostki samorządu terytorialnego organizują przetargi na sporządzanie operatów szacunkowych (ciekawe, kiedy ktoś taki przetarg na podstawie określenia przedmiotu zaskarży i wygra?) a w procedurze zamówień publicznych dominuje kryterium najniższej ceny. Stale jednak dziwi fakt, że odpowiedzialni za te działania nie uczą się na błędach i nie zmieniają kryteriów wyboru ofert. Istnieje klika portali aukcyjnych dla ludzi wolnych zawodów (grafików, tekściarzy, informatyków, fotografików) gdzie oprócz ceny za zamawianą usługę podają uczestnicy dane o swoich osiągnięciach oraz linki do stron prezentujących dorobek. Zlecenie wykonania bajeru reklamowego wyceniane jest od 50 do 1000 złotych a zleceniodawca nie decyduje przecież na podstawie kryterium najniższej ceny. Porównuje jakość możliwą do uzyskania z proponowanym wynagrodzeniem i gdzieś tam znajduje punkt równowagi pomiędzy konieczną do wydania kwotą a zadowalającą jakością pracy. Efekt finansowy tak sumiennie przeprowadzonej analizy dotyczy kwot o wiele niższych niż prosta choćby opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dlaczego zatem za projekt logo wykonany przez grafika, którego prace uważam za dobre muszę zapłacić 500 zł choć logo to wykorzystywał będę przez kilka miesięcy zaledwie a za operat szacunkowy jednostka samorządu terytorialnego płaci 100 zł choć od jakości tego operatu zależy pozyskanie opłaty w kwocie kilkudziesięciu tysięcy złotych?
Pytanie powyższe jest dzisiaj nierozstrzygalne. Z naszego punktu widzenia to dobrze. Urzędy gmin coraz staranniej prowadzą postępowania administracyjne i coraz rzadziej można znaleźć w nich uchybienia skutkujące osiągnięciem pożądanego przez Klienta i nas wyniku. Zatem, coraz więcej uwagi musimy poświęcać postępowaniom dowodowym, czyli operatom szacunkowym. A w nich znajdujemy miłe niespodzianki.