opinia o wartości, opinia o operacie

Wojtek Nurek w tekście „Prawdopodobieństwo i niepewność w procesie wyceny nieruchomości” (http://wojteknurek.blog.onet.pl/2,ID265020494,index.html) pisze:

„Choć clou wyceny nieruchomości stanowi wartość nieruchomości to proces
opiniowania wiąże się głównie z odpowiedzią na pytanie czy autor wyceny
zastosował się do obowiązujących przepisów prawa a tym samym czy sporządzony
przez niego operat szacunkowy może być wykorzystywany w obrocie
publicznoprawnym.”

Dyskusja na temat oceny rzetelności pracy rzeczoznawcy majątkowego przewija się w środowisku od dłuższego już czasu. Zarówno podczas spotkań prywatnych i służbowych, jak i na listach dyskusyjnych mamy do czynienia ze sporem nie tyle o to, co tak naprawdę powinno być istotą opracowania zwanego operatem szacunkowym, ale o sposób oceny tegoż opracowania w warunkach sporu.

Nie ulega wątpliwości, że istotą operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego jest opinia o wartości. Zarówno intuicyjne jak i oparte na podstawie prawnej (art. 156 UoGN) rozumienie terminu są tożsame. Nie spotkałem się z inną opinią i inna opinia nie jest możliwa.
Spór zatem przebiega na linii sposobu oceny rzetelności tego opracowania i jak pisze Wojtek związanej z nią przydatnością operatu w obrocie publicznoprawnym.

W tym zakresie artykułowane poglądy można z grubsza podzielić na dwie kategorie reprezentowane przez członków środowiska.

Pierwsza z nich skłania się ku ocenie operatu w zakresie jego zgodności z przepisami prawa, przy czym zgodność ta pojmowana jest jako zgodność nie tylko z ustawą oraz rozporządzeniem ale także standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. W kontekście tego poglądu organy opiniujące nie odnoszą się do zaprezentowanej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie wartości przedmiotu wyceny – badają jedynie procedurę i proces dochodzenia do tej wartości. Jeśli zarówno procedura jak i proces nie budzą większych zastrzeżeń opracowanie uznane zostaje za poprawne.

Drugi z poglądów skłania się w stronę oceny operatu szacunkowego w kontekście prezentowanej w nim wartości. Zwolennicy tego poglądu twierdzą, że skoro istotą operatu jest prezentacja wartości przedmiotu wyceny to przede wszystkim ujawniona wartość powinna stanowić główny punkt odniesienia oceny. Oczywiście dalszą konsekwencją stwierdzenia, że ujawniona wartość nie została oszacowana poprawnie byłoby badanie przyczyn takiego stanu rzeczy.

Argumentacja zwolenników oceny wartości opiera się na dwóch przesłankach. Po pierwsze wskazują oni, że skoro istotą operatu szacunkowego jest opinia o wartości to w pierwszej kolejności na temat tejże wartości powinna toczyć się dyskusja. Dopiero, kiedy omawiana wartość okaże się nietrafna dyskusja powinna zostać przeniesiona na procedurę i proces jej szacowania. Druga przesłanka argumentacji opiera się na wskazaniu, że o ile stosunkowo niewielka precyzja zapisów ustawy oraz nieco tylko większa rozporządzenia dają się stosować w większości przypadków[1], w których szacowanie wartości jest konieczne bądź pożądane to już zapisy standardów zawodowych o konstrukcji prawa obowiązującego, zarówno tych starych jak i aktualnie opracowywanych, według opinii zwolenników tego poglądu zanadto ograniczają rzeczoznawcę w procesie szacowania wartości, co może z kolei prowadzić do oszacowania wartości na nieprawidłowym poziomie.

Argumentacja zwolenników oceny opinii o wartości jedynie w jej warstwie formalnej opiera się również na dwóch przesłankach. Po pierwsze twierdzą oni, że opracowanie w formie operatu szacunkowego powinno być bezwzględnie zgodne z przepisami obowiązującego prawa stąd też jego ocenę należy rozpocząć i zakończyć na badaniu tej zgodności. Druga przesłanka jest nieco innej natury. Pogląd ten dobitnie wyrażony został przez Jarka Strzeszyńskiego:

„W jaki sposób chciałbyś oceniać wartość? Jeżeli nasze opinie o wartości,
będą różnić się o 10% to jeszcze dobrze, czy juz źle? A o 20%? albo o 50%.
Gdzie jest granica? Kiedy opiniujący ma stwierdzić, że to jest jeszcze
poprawna wycena, a kiedy że już nie poprawna?”

Powyższy argument nie tyle jednak wspiera twierdzenie o konieczności i wystarczalności oceny operatu jedynie w warstwie jego zgodności z przepisami prawa, co dowodzi słabości aparatu metodologicznego procesu oceny.

Poza wszystkim musi istnieć jednak jakaś przyczyna, dla której kilkunastoletni dorobek zawodu nie potrafił wypracować zgodnego stanowiska w tej sprawie.

Szacowanie wartości nieruchomości i praw z nimi związanych nie jest dziedziną stricte naukową, jest raczej połączeniem wiedzy, doświadczenia, intuicji, talentu oraz sztuki, czyli jest dziedziną z pogranicza nauk społeczno – ekonomicznych (ze wsparciem nauk prawnych, matematycznych i kilku innych jeszcze). Stąd od – pozostańmy przy nieostrym terminie – nauki o szacowaniu wartości nie należy wymagać, aby spełniała ona wszelkie zasady czystej naukowości sformułowane przez filozofów nauki z Thomasem Kuhnem, Karlem Rajmundem Popperem oraz Paulem Feyerabendem na czele. Nie można zatem wymagać, aby teoria sposobu szacowania konkretnego prawa była, skrajnie rozumując, falsyfikowalna. Część twierdzeń – wyników pracy rzeczoznawcy majątkowego - może być jednak weryfikowalna. W grupie tej jest spora część opinii o wartości rynkowej, które o ile nastąpi rzeczywiste zdarzenie transakcji rynkowej konkretnym prawem po cenie zgodnej z ujawnioną przez rzeczoznawcę wartością uzyskują w ten sposób możliwość weryfikowalności. (Oczywiście można podnieść, że znaczący wpływ na transakcję miała tu obecność samego obserwatora – rzeczoznawcy majątkowego, ale to już problem nie rzeczoznawstwa majątkowego a filozofii).

Jeśli zatem nie istnieje sposób na poprawną w sensie naukowo – metodologicznym ocenę rzetelności pracy rzeczoznawcy majątkowego, powinna zostać opracowana możliwa do zaakceptowania przez strony sporu procedura takiej oceny. Wkraczamy tutaj na grunt preferencji osobistych autora co należy jasno podkreślić.
Wydaje się, że jedyną możliwą procedurą jest dyskusja nad wynikiem pracy, choć dla dyskusji takiej konieczne jest sporządzenie wtórnego operatu szacunkowego a następnie debata sporządzających pod nadzorem arbitra. Rozwiązanie takie jest mało popularne przede wszystkim z uwagi na:

• konieczność sporządzenia wtórnego operatu szacunkowego przez innego niż autor pierwotnego opracowania rzeczoznawcę majątkowego (wiedza o tym, że opinia o wartości ma być z definicji przedmiotem dyskusji skutecznie zniechęca do takiej pracy);
• koszty prowadzenia rozstrzygnięć w oparciu o taką procedurę – wszak zarówno za pracę rzeczoznawcy sporządzającego wtórny operat jak i za pracę arbitra nadzorującego w razie potrzeby przebieg dyskusji strona powinna zapłacić;
• czas trwania rozstrzygnięcia.

Wizerunek zawodu rzeczoznawcy majątkowego wymaga pilnych działań w tym zakresie. Zleceniodawcy opinii o wartości oczekują przedstawienia w wykonanym opracowaniu wartości właśnie i to wartości oszacowanej na wysokim poziomie ufności. Dopóki procedury nadzoru nad poprawnością pracy rzeczoznawcy majątkowego będą wsparte jedynie na zgodności opracowania z przepisami obowiązującego prawa a opinia o opracowaniu bądź to tę zgodność potwierdzi bądź ją zaneguje nie podając w rozstrzygnięciu wartości poprawnej z punktu widzenia opiniujących, dopóty zleceniodawcy korzystając z zachęty samego środowiska będą podważali pracę każdego, kto wykonując zawodowe obowiązki przedstawi wartość niezgodną z ich oczekiwaniami. Temu niebezpiecznemu dla przyszłości zawodu zjawisku należy jak najszybciej przeciwdziałać.

Rzeczoznawcy majątkowi szacując wartość nieruchomości i praw z nimi związanych dysponują ogromną władzą. Nieruchomości obok kapitałów w postaci płynnych środków finansowych stanowią najbardziej znaczący składnik mienia prywatnego i wspólnego. Nie można dopuścić, aby sens istnienia zwodu oraz jego powaga straciły tylko dlatego, że aspirujące do ogromnego władztwa środowisko nie potrafi sensownie rozstrzygać problemów wewnętrznych.

Środowisko rzeczoznawców majątkowych jest, lub raczej powinno być środowiskiem cementowanym specyfiką wykonywanego zawodu. Wykonywanie tego zawodu łączy się z wiedzą, doświadczeniem oraz często talentem, które to przymioty nie zawsze są obecne łącznie. Autorytet środowiska oraz jego poszczególnych członków budowany jest czasem, pracą oraz jej efektami. Nie można go nakazać ani aktem prawnym ani demokratycznym wyborem jednak brak dyskusji powszechnej nad problemami z pewnością zwróci się przeciw środowisku i jego członkom. Zważywszy na fakt, że wykonywanie tej profesji już dziś przekracza granice pokoleniowe myślenie „po nas choćby potop” mocno nadwyręża fundamenty.

[1] Oczywiście istnieją przypadki prób szczególnie precyzyjnego opisu procedury szacowania, które jak już wiemy nie oparły się działaniu czasu i krytyce środowiska.