Publikacja materiałów z okazji pięciolecia Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych jest chyba dobrą okazją ku temu, aby pod pretekstem rozważań na temat pewnego problemu wyceny, którego wkrótce nie będzie, zwrócić uwagę na kwestę dotychczas niedostatecznie mocno wyartykułowaną oraz być może kilka zagadnień dotychczas niedostatecznie rozstrzygniętych, które dodatkowo jawią się jako skomplikowane nie tylko w kontekście jednego konkretnego przedmiotu wyceny ale jak się wydaje są źródłem wielu znaczących nieporozumień rzutujących na całokształt praktyki szacowania wartości prawa własności nieruchomości i innych praw z nieruchomościami związanych. Przyczynek ten z założenia nie ma być analizą warsztatowych, prawnych, statystycznych, socjologicznych czy nawet, gdyby ktoś chciał, okultystycznych uwarunkowań wyceny; nie rości sobie również jakiegokolwiek prawa do nieomylności zwłaszcza, co już jasno wynika z części dalszej, że dość luźno traktuję tutaj zastaną praktykę jak i jej prawne, warsztatowe i merytoryczne tradycje i uwarunkowania.
Zdefiniowana w art. 3051 – 3054 KC instytucja służebności przesyłu polega, jak wskazuje ustawodawca na tym, że nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 KC, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Podobną w swej istocie do instytucji służebności przesyłu jest zapisana w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguła, zgodnie z którą starosta może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Widać zatem, że nabywany przez przedsiębiorcę przesyłowego na drodze cywilnej lub administracyjnej zakres uprawnień do korzystania z cudzej nieruchomości jest bardzo podobny a niewielkie różnice jakie występują mogą zostać tutaj zupełnie pominięte. We wcześniejszym okresie w piśmiennictwie przeważał pogląd, że zezwolenie, o którym mowa w art. 124 ugn (ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości) jest czasowym uprawnieniem jakiego na wniosek przedsiębiorcy przesyłowego udziela starosta. Obecnie pogląd taki traci na popularności na rzecz poglądu o trwałości obciążenia a praktyka wskazuje, że jest to tendencja dominująca.
Jednocześnie podkreślić należy, że przedsiębiorca przesyłowy ma w zasadzie wolny wybór i wyłącznie od jego decyzji zależy, czy celem pozyskania praw do nieruchomości, które nie stanowią jego własności sięgnie po cywilny czy też administracyjny tok postepowania. Brak istotnego zróżnicowania konsekwencji obu instytucji wskazuje jednak jako znacznie prostszą (oraz zdecydowanie krótszą i tańszą) drogę administracyjną. Dodatkowo, skoro w art. 124 ust. 3 ugn ustawodawca wskazuje, że udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości to już całkowicie jasnym jest, że wybór konkretnej ścieżki postepowania powinien rozpoczynać się od podjęcia rozmów pomiędzy przedsiębiorcą a właścicielem, w toku których ten pierwszy winien określić swoje oczekiwania w stosunku do wymaganego przez siebie zakresu korzystania z nieruchomości (sposobu wykonania przyszłego uprawnienia) oraz zaoferować w zamian cenę jaką skłonny jest zapłacić za nabyte prawo, a ten drugi winien rozważyć, czy oferowana cena wyczerpuje jego oczekiwania związane z udzieleniem określonego prawa. W toku negocjacji strony powinny zawrzeć porozumienie w którym określą zakres uprawnień przedsiębiorcy oraz wysokość świadczenia jakie ten obowiązany będzie w zamian spełnić w stosunku do właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości.
Podstawową różnicą pomiędzy wyżej opisanymi instytucjami jest to, że choć wpisane do księgi wieczystej, wynikające z decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania uprawnienia przedsiębiorcy przesyłowego odpowiadają w swej istocie służebności przesyłu to jednak służebnością przesyłu nie są a wątpliwości, choć nieliczne jakie się na tym tle pojawiają mogą istotnie zagrozić interesom przedsiębiorców przesyłowych.
Powyższe spowodowało, że w Ministerstwie Gospodarki narodził się projekt ustawy o korytarzach przesyłowych (http://legislacja.rcl.gov.pl/lista/2/projekt/23511). Podstawowym założeniem tego projektu jest dążenie do scalenia w jedno postępowania w sprawie administracyjnego trybu udzielania zgody na korzystanie przez przedsiębiorcę przesyłowego z nieruchomości, która nie stanowi jego własności z cywilnym w swej istocie postępowaniem w sprawie ustanowienia służebności przesyłu a powstałe w ten sposób uprawnienie zrównać ze służebnością przesyłu. Proponowane rozwiązanie miałoby dotyczyć regulacji stanu prawnego zarówno tych rządzeń, które dopiero są przez przedsiębiorców projektowane jak i tych, które już na nieruchomościach istnieją a w przypadku których sposób korzystania z cudzych gruntów nie został dotychczas uregulowany.
Projekt, choć nie zawiera w tytule określenia „specjalny” w swej istocie nawiązuje do dość powszechnej ostatnio metody regulowania poszczególnych dziedzin życia i aktywności inwestycyjnej za pomocą różnego rodzaju ustaw specjalnych, które po pierwsze wyłączają stosowanie niektórych podstawowych norm prawnych (na przykład postanowień ogólnych Kodeksu postępowania administracyjnego) a z drugiej wprowadzają administracyjny sposób podejmowania decyzji w dziedziny tradycyjnie regulowane postanowieniami prawa cywilnego (regulacja stosunków pomiędzy podmiotami prawa cywilnego na drodze administracyjnej).
Projekt składa się z 9 rozdziałów. Rozdział 1 to postanowienia wstępne i definicyjne, 2 obejmuje planowanie lokalizacji urządzeń przesyłowych wprowadzając pojęcie „planu lokalizacji”, który na poziomie gminy ma być uchwalanym przez radę gminy aktem prawa miejscowego podobnym w swej istocie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jednak obejmującym wyłącznie teren, na którym lokalizowane mają być urządzenia przesyłowe. Rozdział 3 określa zasady ustanawiania korytarza przesyłowego dla nowych urządzeń przesyłowych na zasadzie decyzji administracyjnych wydawanych w oparciu o wniosek przedsiębiorcy przesyłowego. W dalszej części rozdziału 3 uregulowano zawartość wniosku i zasady jego składania i rozpoznania. Istnieją zatem w projekcie jak się wydaje dwie metody dochodzenia do planowania i ustanawiania korytarzy przesyłowych. Pierwsza z nich przypomina sporządzanie planu miejscowego, druga decyzję o warunkach zabudowy – w pełni administracyjną. Dodać należy, że w administracyjnym toku ustanawiania korytarza przesyłowego organ prowadzący postepowanie praktycznie nie ma możliwości odmowy realizacji wniosku przedsiębiorcy, natomiast właściciele nieruchomości pomimo, że posiadają przymiot strony postepowania są ograniczeni w możliwości przeciwdziałania. Postępowanie administracyjne o ustanowienie korytarza przesyłowego w części w jakiej dotyczy nieruchomości, na których ma być realizowane przypomina w istocie postępowanie o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ugn z tym, że ustawodawca wyraźnie faworyzuje pozycję przedsiębiorców w tym postępowaniu stwierdzając na przykład (art. 28 ust. 2), że odwołanie od decyzji o ustanowieniu korytarza przesyłowego powinno zawierać zarzuty odnoszące się do decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie. Dodatkowo fakt rozpoznania skargi wystosowanej przez stronę na decyzję organu drugiej instancji w zakresie wstrzymania wykonalności decyzji może być uzależniony od wniesienia kaucji przez skarżącego co jak się wydaje nie było dotychczas stosowane w postepowaniach administracyjnych. Rozdział 4 projektu poświęcony jest pozwoleniu na budowę urządzeń przemysłowych. Art. 35 otwierający rozdział stanowi, iż „ostateczna decyzja o ustanowieniu korytarza przemysłowego stanowi tytuł prawny do dysponowania nieruchomościami na cele budowalne”. Rozdział 5 projektu reguluje określanie korytarzy przesyłowych dla istniejących urządzeń wskazując, że o ile właściwy organ nadzoru budowlanego nie nakazał rozbiórki istniejącego urządzenia przesyłowego lub nie prowadzi postępowania w tej sprawie nie można odmówić określenia korytarza przesyłowego dla istniejącego urządzenia. Rozdział 6 traktuje o lokalizowaniu kolejnych urządzeń przesyłowych w korytarzu przesyłowym. Wspomnieć należy, że zgodnie z postanowieniami tego rozdziału właściwy organ nie może odmówić lokalizacji urządzenia przesyłowego jeśli konieczny dla jego realizacji korytarz w całości mieści się w istniejącym korytarzu przesyłowym natomiast jeśli obszar istniejącego korytarza przesyłowego nie jest wystarczający dla lokalizacji nowego urządzenia wówczas organ „rozszerza” w drodze decyzji pole dotychczasowego obszaru. Rozdział 7 omawia ustanawianie służebności przesyłu oraz gospodarowanie gruntami w obszarze korytarza przesyłowego. Podstawowa regulacja mówi, że w dniu w którym decyzja o ustanowieniu korytarza przesyłowego lub decyzja o określeniu korytarza przesyłowego stała się ostateczna nieruchomości położone w korytarzu obciążone zostają z mocy prawa służebnością przesyłu na rzecz przedsiębiorcy, który złożył wniosek. Rozdział 8 projektu stanowi o procedurach ustalania i przyznawania odszkodowania z tytułu obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu, które to odszkodowanie obliczane jest za pomocą wzorów parametrycznych. Rozdział 9 to zmiany w przepisach obowiązujących, między innymi poprzez dodanie w art. 6 ugn po punkcie 2 punktu 2a o treści: budowa i utrzymanie urządzeń przesyłowych w rozumieniu art. 2 pkt. 5 ustawy z dnia ….. o korytarzach przesyłowych”.
Mielibyśmy zatem, w przypadku kiedy projekt zyska poparcie parlamentarne i zostanie podniesiony do rangi obowiązującego aktu prawnego do czynienia z sytuacją, w której przedsiębiorca przesyłowy dysponowałby trzema niemal niezależnymi od siebie ścieżkami postepowania, z których każda prowadziła by w swej istocie do jednego i tego samego celu – zapewnienia przedsiębiorcy przesyłowemu opartego na uprawnieniu prawa korzystania z nieruchomości, która nie stanowi jego własności.
Jak wspomniałem wcześniej przy okazji proponowanej regulacji projektodawcy wnioskują również o ścisłe uregulowanie spraw związanych z ustalaniem i wypłatą odszkodowań z tytułu ustanowienia służebności przesyłu, które to rozwiązania nie były dotychczas stosowane (na poziomie ustawowym) ani w przypadku kodeksowej instytucji służebności przesyłu ani administracyjnej decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Projekt ustawy zawiera w swej treści wspartej załącznikami stosunkowo prosty algorytm zgodnie z którym ustalenie wysokości odszkodowania opierałoby się na średniej cenie wartości gruntów ornych ogłaszanej przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego oraz szeregu współczynników, których zadaniem jest dostosowanie wysokości tak ustalonego odszkodowania do możliwie szerokiego spectrum obciążanych nieruchomości. Nie trzeba dodawać, że zgodnie z intencją projektodawcy z procesu ustalania wartości wykluczeni byliby rzeczoznawcy majątkowi. Organ orzekający o wartości odszkodowania korzystałby po prostu z odpowiednich tabel wartości gruntów i poprzez podstawianie do narzuconego ustawą wzoru odpowiednich parametrów samodzielnie określałby wysokość należnego odszkodowania.
Szerokie w tym zakresie uzasadnienie projektu (dostępne na wskazanej wyżej witrynie Rządowego Centrum Legislacji) próbuje przekonywać, że proponowane rozwiązania są nie tylko w pełni zgodne z postanowieniami Ustawy Zasadniczej ale jednocześnie realizują konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania oraz ograniczają koszty związane z regulowaniem stanów prawnych nieruchomości przez które przebiegają lub mają przebiegać urządzenia przesyłowe.
Oczywistym jest, że przedsiębiorcy przesyłowi lobbują za jak najprostszym i jak najtańszym przebiegiem procedur pozyskiwania praw do cudzych nieruchomości oraz starają się maksymalnie ograniczyć koszty związane nie tylko z wypłatą samych odszkodowań jako takich ale również koszty postępowania – wszak prowadzenie postępowania dla każdej z nieruchomości odrębnie jest znacznie droższe niż hurtowe załatwienie problemu dla całej linii zakreślonej przez urządzenie przesyłowe.
O ile pomysł wprowadzenia pewnych rozwiązań w zakresie maksymalnego uproszczenia procedur związanych z ustalaniem lub określaniem korytarza przesyłowego jednoznacznie pochodzi z tak zwanych specustaw o tyle proweniencja algorytmicznych metod ustalania odszkodowania ma już zdecydowanie bardziej skomplikowany rodowód, który tylko w znikomej części został przedstawiony w uzasadnieniu projektu. Autorzy uzasadnienia nie podnoszą już w jego treści tak jednoznacznie braku kompetencji rzeczoznawców majątkowych co miało miejsce w jego wcześniejszych wersjach. Obecnie znacznie większy nacisk kładą na wspomniane już oszczędności, gwarancje bezpieczeństwa ekonomicznego przedsiębiorców a przez to państwa i społeczeństwa a także, co bardzo znamienne wprost odwołują się do stosowanych przez rzeczoznawców metod wyceny podnosząc w końcu, że prezentowane w projekcie są jedynie drobną ich modyfikacją.
W ciągu około dwudziestu lat istnienia zawodu środowisko rzeczoznawców majątkowych nie zdołało wypracować jednolitej koncepcji szacowania wartości prawa służebności przesyłu czy też, przed wprowadzeniem tej instytucji w sierpniu 2008 roku praw odpowiadających w swej istocie służebności przesyłu – a zatem na przykład wartości nadanego w toku administracyjnym uprawnienia do korzystania z cudzej nieruchomości. Samo w sobie prowadzenie ciągłej dyskusji nie jest złe jednak w środowisku przebiegła ona wedle przedziwnych dość reguł.
Najprostszą jak się wydaje metodą szacowania wartości prawa służebności przesyłu byłaby analiza porównawcza tego typu transakcji zawieranych na rynku. Nie mam większych wątpliwości odnośnie tego, czy transakcje takie mogłyby być czy też nie mogłyby być przyjmowane do porównań. Wszystkie działające na tym rynku podmioty działają wszak w identycznych warunkach otoczenia i wskazywanie na potencjalny przymus powodowany zagrożeniem wywłaszczenia nie byłoby właściwe podobnie jak niewłaściwe było wskazywanie na rzekomą nierynkowość transakcji gruntami zajmowanymi pod drogi publiczne. Oczywiście po wielokroć zdrowiej dla całej gospodarki byłoby, gdyby albo wywłaszczenie było całkowicie nielegalne albo dopuszczalne dla każdego podmiotu, który może mieć w pozyskaniu praw do nieruchomości interes ekonomiczny. Ze względów praktycznych całkowita delegalizacja wywłaszczenia zasadniczo nie jest możliwa. Pewnego rodzaju inwestycje muszą być realizowane na ogromnych przestrzeniach, dodatkowo bardzo często w ciągłym układzie liniowym i z przyczyn czysto technicznych nie jest możliwe dowolne ich lokowanie. Pozostaje zatem dopuścić wywłaszczenie na rzecz każdego podmiotu, który będzie w stanie dowieść i dowód swój poprzeć odpowiednią kwotą pieniężną znacznie przerastającą to, co zwykliśmy obecnie nazywać odszkodowaniem a ustaloną w oparciu o analizę ekonomiczną przedsięwzięcia, że potrafi w sposób bardziej efektywny od dotychczasowego właściciela korzystać z określonej nieruchomości.
Być może należy nieco szerzej wyjaśnić powody, dla których nie uważam za niewłaściwe przyjmowanie do porównań uzgadnianych w toku rokowań transakcji dokonywanych w obliczu możliwego wywłaszczenia (transakcje gruntami zajmowanymi pod drogi czy gruntami które mają zostać obciążone służebnością przesyłu). W takich wypadkach, gdy w toku realizacji przedsięwzięcia istnieje wyłącznie jeden nabywca określonego prawa (Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego czy w końcu przedsiębiorca przesyłowy) wydaje się, że nie zostaje spełniony jeden z podstawowych warunków rynkowości transakcji – jej strony nie są od siebie niezależne i działają w sytuacji przymusowej – podmiot wywłaszczany ma świadomość zagrożenia wywłaszczeniem. Jednak zawsze w tego rodzaju przypadkach podstawę proponowanej ceny stanowić powinien sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z określenia wartości wywłaszczanego prawa. Teoretycznie oznaczać to powinno, gdyby zaufać profesjonalizmowi rzeczoznawców majątkowych, że oferowana cena bliska powinna być wartości rynkowej wywłaszczanego prawa i większość wywłaszczanych powinna ona satysfakcjonować. Tak jednak nie jest, co oznacza, że albo mamy do czynienia z „chciejstwem” wywłaszczanych podmiotów albo z wadliwie określoną wartością a najczęściej wobec wadliwości metody z jednym i drugim jednocześnie.
Skoro szacowana wartość ma odpowiadać o ile to tylko możliwe cechom wartości rynkowej wydaje się, że żadne inne poza porównawczymi metodami szacowania nie dadzą oczekiwanego rezultatu. Jak twierdzą rzeczoznawcy majątkowi w obliczu szczupłości danych rynkowych nie sposób jednak zastosować takich metod. W konsekwencji środowisko rzeczoznawców majątkowych poszło po najmniejszej linii oporu i praktycznie w całości przystało na stosowanie tak zwanych metod parametrycznych. W tym miejscu jednak wypada uczynić pewną degresję. W mojej ocenie określanie wartości rynkowej jakiegokolwiek prawa może odbywać się na (z grubsza rzecz ujmując) dwa przeciwstawne i wykluczające się wzajemnie sposoby. Pierwszy z nich to analiza danych rynkowych przy czym sposoby tej analizy, jej metodologia mają w tej chwili mniejsze znaczenie. Drugą z metod jest coś, co roboczo można nazwać metodą dwóch stron stołu. W tej metodzie rzeczoznawca majątkowy musi wykazać się nie tylko znajomością prawideł rynku ale również znajomością tematu, który jest przedmiotem rozważań oraz przede wszystkim znajomością postaw ludzkich tych, którzy w realnym świecie konkretny przedmiot negocjują. Wyobrazić sobie można tę metodę jako proces rokowań, w którym rzeczoznawca kolejno staje na stanowisku każdej z negocjujących stron i przyjmując jej punkt widzenia wskazuje na kolejne zależności i uwarunkowania, które mają przemawiać na korzyść wyrażonego przez nią poglądu. W odniesieniu do wartości prawa służebności przesyłu wydaje się, że minimalną wysokością kwoty, jaką zgodziłby się przyjąć racjonalnie działający właściciel nieruchomości za udzielone przedsiębiorcy przesyłowemu prawo korzystania z określonym zakresie ze swojej nieruchomości byłaby kwota odpowiadająca czynszowi jaki mógłby osiągnąć, gdyby nieruchomość wynajął przy czym pamiętać należy, że nie zawsze, a w zasadzie niemal nigdy obszar liczony dla ustalenia tego czynszu nie byłby choćby zbliżony do tego, co obecnie zwykło się nazywać pasem technologicznym; częściej byłby to czynsz za taką powierzchnię nieruchomości, która faktycznie znajduje się w strefie oddziaływania urządzenia przesyłowego co w skrajnych wypadkach prowadziłoby do żądania czynszu za całą nieruchomość powiększona o trwałą utratę wartości nieruchomości w wyniku wzniesienia na niej urządzeń. Z drugiej strony przedsiębiorca przesyłowy planujący budowę urządzeń infrastruktury jako maksymalną musiałby przyjąć kwotę wynikającą z analizy ekonomicznej przedsięwzięcia, która musi wszak wskazywać wysokość kwot, jakie ów przedsiębiorca gotów byłby przeznaczyć na pozyskanie praw do nieruchomości. Pamiętać również trzeba, że podstawowym warunkiem wywłaszczenia, elementem, który w ogóle dopuszczałby wszczęcie i zakończenie odpowiedniej procedury byłby efektywniejszy ekonomicznie niż dotychczasowy sposób korzystana z wywłaszczanej nieruchomości proponowany przez przedsiębiorcę przesyłowego. Cała reszta, czyli ustalenie odpowiedniego wynagrodzenia pozostawać musiałaby w sferze rokowań. Sam pomysł nie jest oczywiście nowy jednak według opinii środowiska rzeczoznawców majątkowych niemożliwy do realizacji z tego powodu, że nie znają oni drugiej z wymienionych wartości (maksymalnych kwot, jakie przedsiębiorca przesyłowy jest w stanie zaoferować przy uwzględnieniu ekonomicznej zasadności przedsięwzięcia) a co więcej kwot tych nie potrafią policzyć natomiast pierwszą z nich znają jedynie w zakresie wartości części nieruchomości objętej pasem technologicznym konkretnego urządzenia przesyłowego. Dodatkowo, choć w realnym świecie zależności takie nie istnieją rzeczoznawcy wyciągają zbyt daleko idące wnioski z podstaw prawa oraz konkretnych, obowiązujących regulacji; co więcej mieszają do problemów szacowania problemy procesowe co jest już w mojej opinii skrajnym absurdem. Kogóż bowiem w realnym świecie może obchodzić, że służebność przesyłu ustanawia się na żądanie strony w postępowaniu nieprocesowym? Któż w realnym świecie pamięta i bierze pod uwagę, że w tego typu postępowaniu ograniczony jest zakres żądań strony? Kto próbuje rzeczoznawcom wmówić, że rolnik spod Pcimia Dolnego inaczej kalkuluje oczekiwane wynagrodzenie ponieważ świadom jest faktu, że jego żądanie ograniczone jest normami Kodeksu postępowania cywilnego? I dlaczego w zasadzie rzeczoznawcy majątkowi o obliczu szczupłych danych rynkowych i wywodzoną z nich konsekwencją koniczności stosowania rozwiązań parametrycznych dają wiarę takim poglądom? Na tak postawione pytania trudno znaleźć jakiekolwiek racjonalne odpowiedzi.
W tej sytuacji najprostszym co rzeczoznawcy mogli zrobić i co faktycznie uczynili było odwołanie się do kilku zasad i sformułowanie algorytmu określania wartości służebności przesyłu, który byłby na tyle powtarzalny, że łatwy do zastosowania.
Podstawowe, przyjęte przez rzeczoznawców a priori zasady można opisać następująco. Pierwszą z nich jest uznanie, że cel publiczny realizowany przez przedsiębiorcę przesyłowego uprawnia go do przymusowej ingerencji w cudze prawo własności przy czym właścicielowi nieruchomości obciążanej nie należy się z tego tytułu wynagrodzenie a jedynie odszkodowanie. Już samo wykorzystanie pojęcia odszkodowania zmusza rzeczoznawców do ograniczenia metod. W sytuacji przyjęcia jako podstawy odszkodowania, czyli wyrównania powstałej szkody nie zwracają oni uwagi na elementy negocjacyjne i dostrzegają wyłącznie wartości, których pozbawia się wywłaszczonego pod przymusem.
Drugą z przyjętych a priori zasad jest ograniczenie powierzchni terenu, za przejęcie prawa do którego określane jest odszkodowanie do wyznaczonego przez przedsiębiorcę przesyłowego obszaru pasa technologicznego. Rzeczoznawcy majątkowi postanowili zapomnieć, że zwykle nieruchomość na powierzchni której wyznaczany jest ów pas technologiczny obszarowo jest znacznie większa niż powierzchnia tego pasa a prawo służebności przesyłu ustanawia się na nieruchomości a nie jej części. Pas technologiczny wyznacza jedynie zakres, w jakim prawo służebności będzie przez uprawnionego wykonywane. Rzeczoznawcy nie liczą zatem (jeśli w ogóle liczą cokolwiek) wartości wynagrodzenia jakiego prawdopodobnie żądałby właściciel obciążanej nieruchomości oraz wartości wynagrodzenia, jakie prawdopodobnie mógłby uiścić przedsiębiorca przesyłowy z tytułu pozyskania prawa. Liczą szkodę jakiej doznaje właściciel z tytułu wywłaszczenia lub ograniczenia prawa do nieruchomości, której wartość w tym ujęciu odpowiada części wartości części nieruchomości (dwa razy części: raz części nieruchomości a dwa części wartości owej nieruchomości). W całości pomijają ekonomiczną efektywność przedsięwzięcia realizowanego przez przedsiębiorcę przesyłowego oraz jego potencjalną możliwość zapłaty za prawa do nieruchomości ceny przewyższającej wysokość odszkodowania.
Powyższe zasady zostały przeniesione do projektu ustawy o korytarzach przesyłowych. Proponowany przez autorów algorytm ogranicza się do określania wartości części nieruchomości , współczynników cenności oraz tak zwanych współczynników współkorzystania. Czyli ogranicza się do określania części wartości części nieruchomości. Jedyną inwencją projektodawcy jest, aby wartość nieruchomości, która ma zostać obciążona prawem służebności przesyłu określać nie w toku normalnej procedury wyceny realizowanej przez rzeczoznawcę majątkowego a za pomocą ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego wartości gruntów ornych.
Nie jest prawdą, że rzeczoznawca majątkowy jest, w toku postępowania administracyjnego lub sądowego wyłącznie wnikliwym okiem sądu, że biegły biega aby sąd biegać nie musiał. Biegli rzeczoznawcy majątkowi znacząco kreują wartość przedmiotu wyceny choć często nie zdają sobie z tego sprawy. Wspierają się przy tym na orzecznictwie, którego treść w znacznej części sami prowokują – są wszak biegłymi, specjalistami w zakresie wyceny, którzy wprawdzie nie mają prawa intepretować prawa ale w założeniu posiadają wiadomości specjalne w zakresie wyceny. Teraz, w kontekście projektu ustawy o korytarzach przesyłowych doświadczają swojego wpływu na rzeczywistość w całej rozciągłości.
Wypada w tym miejscu pogratulować rzeczoznawcom majątkowym. Najpierw stworzyli (raczej podnieśli leżącą na polu nieco zardzewiałą) maszynerię służącą określaniu wartości ograniczonych praw rzeczowych, której młyny mieliły raczej właścicieli nieruchomości – być może czyniąc to powodowani nieokreślonym bliżej wyobrażeniem o sprawiedliwości społecznej – a potem tą samą machiną zostali pokonani przez pana, któremu chcieli służyć. Mieli problem z wyceną, ale już wkrótce nie będą go mieli.