Gdzieś w zaciszach gabinetów praca wre. Zupełnie przypadkiem odkryłem, że Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych pismem z dnia 12 kwietnia 2012 roku przekazała do uzgodnienie Ministrowi Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej Krajowy Standard Wyceny Podstawowy 0 („zero”) „Ogólne reguły postępowania”. Standard jest zasadniczo o niczym – przedstawia zgodnie z tytułem ogólne reguły postępowania, których każdy jako tako wychowany człowiek powinien przestrzegać niezależnie od tego, czy i jaki zawód wykonuje. Wszak wymóg zaufania, uczciwości, rzetelności i profesjonalizmu to w kulturze europejskiej podstawowe cechy jakich oczekujemy od każdego usługodawcy (dawniej powiedziano by „kupca”), któremu zlecamy jakąkolwiek pracę do wykonania. Zlecając liczymy na to, że usługodawca zna się na swojej robocie (punkt 2.2 standardu: Rzeczoznawca majątkowy nie powinien podejmować czynności zawodowych, które wykraczałyby poza jego wiedzę, umiejętności i kompetencje zawodowe) będzie działał z należytym profesjonalizmem, bezstronnie i obiektywnie (punkt 2.4. Rzeczoznawca majątkowy powinien postępować uczciwie oraz dążyć do zapewnienia zaufania do swojej pracy, zachowując obiektywizm, w szczególności przy gromadzeniu, ocenianiu i przekazywaniu informacji oraz wykonywaniu wszelkich innych czynności).
Jest jednak w standardzie punkt, który mnie zastanawia. Otóż punkt 2.1 mówi: „Przyjmując zamówienie na wykonanie wyceny, opracowania lub ekspertyzy, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy powinien uzgodnić z zamawiającym przedmiot, zakres i cel wyceny, opracowania lub ekspertyzy”. Co to niby ma znaczyć? Przywykłem już, że standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych można czytać różnie w zależności od nastroju ale ten zapis jest chyba szczytem wieloznaczności. Cóż bowiem znaczy, że rzeczoznawca ma „uzgodnić przedmiot, zakres i cel wyceny”?
Pierwszy, narzucający się sposób rozumienia tego sformułowania jest taki, że rzeczoznawca przyjmując zlecenie oszacowania powinien wiedzieć co ma oszacować, w jakim zakresie i dla jakiego celu. Choć moim zdaniem zasadniczo ważniejsze dla rzeczoznawcy jest to, co ma oszacować (przedmiot oraz rodzaj wartości) i na jakie daty (jaka jest data stanu konkretnego przedmiotu oszacowania oraz jaka jest wymagana przez zleceniodawcę data poziomu cen). Zakres oszacowania a tym bardziej jego cel wprowadzają do praktyki rzeczoznawczej niepotrzebne komplikacje, które pojawiły się – nie ukrywajmy – wraz z wymaganiami powszechnie obowiązujących przepisów prawa, które zabroniły korzystania z pewnych metod w określonych sytuacjach. Wydaje się, że skoro ktokolwiek, łącznie z organem administracyjnym a zwłaszcza sądem powszechnym zleca dokonanie oszacowania (albo dopuszcza postanowieniem dowód z opinii biegłego do spraw szacowania) to chyba wie co chce oszacować i po co to robi? Rolą biegłego jest wykonać oszacowanie i ustalić wymaganą wartość. Reszta należy do zleceniodawcy.
Niestety istnieje również inne możliwe rozumienie zapisu z punktu 2.1 przesłanego do uzgodnienia standardu. Wskazuje ono, że rzeczoznawca ma uzgodnić ze zleceniodawcą przedmiot, zakres i cel oszacowania w tym sensie, że ma tę robotę za zleceniodawcę odwalić. Inaczej mówiąc, zleceniodawca dla własnej wygody spycha na biegłego ustalenie wszystkich tych jakże często problematycznych zagadnień a biegły ma sobie z problemem poradzić.
I w praktyce radzi sobie biegły tak, jak potrafi, często jak mawia jeden z moich znajomych, wytrawny rzeczoznawca majątkowy „nosząc nie swoje walizki”. Tutaj stwierdzi, że przedmiot nie tak określony, ówdzie dojedzie do wniosku, że cel wadliwie sformułowany, w jeszcze innym przypadku rzeknie, że zakres zanadto poszerzony. Szacuje taki rzeczoznawca rzeczywistość wróżąc zamiary zleceniodawcy z dotychczasowej praktyki i nawet się nie obejrzy jak wchodzi w rolę organów orzekających, jak je wyręcza i za innych dźwiga ichnie walizki. Po co to rzeczoznawca robi – nie wiadomo. Wiadomo jedno: rzeczoznawca jest od szacowania wartości. Cała reszta filipik w operatach szacunkowych częściej naraża go na śmieszność niż wiedzie do zawodowego uznania.