W latach trzydziestych ubiegłego wieku miasto udostępniło mniej zamożnym Poznaniakom działki na ulicy Sarmackiej w Poznaniu w celu jak to się dzisiaj brzydko mówi „zabezpieczenia potrzeb lokalowych”. Użytkownicy działek własnym staraniem pobudowali na nich domy, które dzisiaj zajmują kolejne pokolenia pierwotnych mieszkańców. Zarówno działki jak i domy stanowią własność miasta Poznania i pozostają pod nadzorem Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych. Obecni użytkownicy działek i domów domagają się zawarcia umów sprzedaży nieruchomości na preferencyjnych, ustalonych dla lokali mieszkalnych warunkach to jest z bonifikatami dochodzącymi do 90 % ich wartości. Miasto ustami wiceprezydenta Mirosława Kruszyńskiego oferuje użytkowanie wieczyste gruntów oraz zakup budynków z bonifikatą 50 % jeśli użytkownik zajmuje nieruchomość ponad 40 lat, lub 40 % jeśli czas tego użytkowania jest krótszy. Dodatkowo miasto oferuje kolejnych 20 % bonifikaty w przypadku, jeśli płatność za prawo własności nieruchomości (oraz jak sądzę opłata pierwsza za prawo użytkowania wieczystego gruntu) nastąpią niezwłocznie. Zgodnie z propozycją miasta użytkownicy nabędą zatem prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oraz prawo własności posadowionych na tym gruncie budynków i innych urządzeń a to wszystko, w najgorszym razie za około 60 % wartości łącznej praw (tutaj mogę się mylić, ponieważ dane czerpię z doniesień prasowych a ich wiarygodność jest delikatnie mówiąc marna).
Spór trwa, rozwiązania nie widać.
Wystarczy jednak nieco tylko wysiłku oraz dostęp do Internetu aby sprawdzić kilka faktów i liczb. Jak wynika z ogłoszeń – wiem, wiem nie są wiarygodne – ofertowa cena sprzedaży średniej wielkości działki gruntu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne wynosi około 500 – 700 PLN za metr kwadratowy. Jak również wynika z anonsów prasowych średnia ofertowa cena sprzedaży domów jednorodzinnych na Naramowicach wynosi około 3.500 PLN za metr kwadratowy. Załóżmy, że typowy, sporny dom stoi na działce o powierzchni 700 metrów kwadratowych i ma 120 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Wartość prawa własności gruntu, jeśli do porównań przyjąć typowe działki niezabudowane przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną wynosi zatem około 600 zł/mkw x 700 mkw = 420.000 zł (co zgadza się z ogólnym spostrzeżeniem, że średnia działka pod dom w Poznaniu kosztuje około pól miliona złotych). Wartość prawa własność takiej samej działki ale zabudowanej domem jednorodzinnym wynosi zgodnie z danymi powyżej 120 mkw x 3.500 zł/mkw = … 420.000 zł. Jeśli ktoś nie daje wiary proszę spojrzeć na ogłoszenia.
Jakie idą stąd wnioski? Ano takie, które zauważyć można było już dawno o ile tylko śledziło się i to nawet niezbyt uważnie rynek nieruchomości w Poznaniu. Ceny domów jednorodzinnych oraz ceny wolnych działek w konkretnych lokalizacjach nie odbiegają od siebie znacząco. Wniosek inny? Mieszkańcy Sarmackiej powinni dobrze zastanowić się zanim odrzucą propozycje składane przez wiceprezydenta Kruszyńskiego. Wszak opłata pierwsza za użytkowanie wieczyste to od 15 do 25 % wartości rynkowej prawa własności nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste a doliczając bonifikatę za „długoletnie użytkowanie” oraz tę za natychmiastową spłatę kwoty do zapłaty wyjdą niewielkie. Zresztą policzmy. 420.000 zł x 20 % to 84.000 zł a odejmując proponowaną, nawet najniższą bonifikatę (40 %) faktycznie do zapłaty pozostanie niewiele ponad pięćdziesiąt tysięcy złotych, które należy jeszcze obniżyć o bonifikatę z tytułu niezwłocznej zapłaty (20%) a to już w efekcie da kwotę nieco tylko ponad 40 tysięcy złotych. Żądana przez mieszkańców sprzedaż z bonifikatą 90 % od wartości całej nieruchomości daje do zapłaty przy przyjęciu powyższych założeń kwotę około 42.000 zł. Jasnym jest, że mieszkańcy nabywają w proponowany przez władze miasta Poznania sposób prawo użytkowania wieczystego gruntów oraz prawo własności budynków, czyli teoretycznie prawa słabsze od prawa własności, ale ostatnio wprowadzone w ustawie o przekształceniu tych praw rozwiązania również przewidują znaczne preferencje dla użytkowników wieczystych żądających przekształcenia prawa uw w prawo własności.
Spór trwa, rozwiązania nie widać.
Wystarczy jednak nieco tylko wysiłku oraz dostęp do Internetu aby sprawdzić kilka faktów i liczb. Jak wynika z ogłoszeń – wiem, wiem nie są wiarygodne – ofertowa cena sprzedaży średniej wielkości działki gruntu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne wynosi około 500 – 700 PLN za metr kwadratowy. Jak również wynika z anonsów prasowych średnia ofertowa cena sprzedaży domów jednorodzinnych na Naramowicach wynosi około 3.500 PLN za metr kwadratowy. Załóżmy, że typowy, sporny dom stoi na działce o powierzchni 700 metrów kwadratowych i ma 120 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Wartość prawa własności gruntu, jeśli do porównań przyjąć typowe działki niezabudowane przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną wynosi zatem około 600 zł/mkw x 700 mkw = 420.000 zł (co zgadza się z ogólnym spostrzeżeniem, że średnia działka pod dom w Poznaniu kosztuje około pól miliona złotych). Wartość prawa własność takiej samej działki ale zabudowanej domem jednorodzinnym wynosi zgodnie z danymi powyżej 120 mkw x 3.500 zł/mkw = … 420.000 zł. Jeśli ktoś nie daje wiary proszę spojrzeć na ogłoszenia.
Jakie idą stąd wnioski? Ano takie, które zauważyć można było już dawno o ile tylko śledziło się i to nawet niezbyt uważnie rynek nieruchomości w Poznaniu. Ceny domów jednorodzinnych oraz ceny wolnych działek w konkretnych lokalizacjach nie odbiegają od siebie znacząco. Wniosek inny? Mieszkańcy Sarmackiej powinni dobrze zastanowić się zanim odrzucą propozycje składane przez wiceprezydenta Kruszyńskiego. Wszak opłata pierwsza za użytkowanie wieczyste to od 15 do 25 % wartości rynkowej prawa własności nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste a doliczając bonifikatę za „długoletnie użytkowanie” oraz tę za natychmiastową spłatę kwoty do zapłaty wyjdą niewielkie. Zresztą policzmy. 420.000 zł x 20 % to 84.000 zł a odejmując proponowaną, nawet najniższą bonifikatę (40 %) faktycznie do zapłaty pozostanie niewiele ponad pięćdziesiąt tysięcy złotych, które należy jeszcze obniżyć o bonifikatę z tytułu niezwłocznej zapłaty (20%) a to już w efekcie da kwotę nieco tylko ponad 40 tysięcy złotych. Żądana przez mieszkańców sprzedaż z bonifikatą 90 % od wartości całej nieruchomości daje do zapłaty przy przyjęciu powyższych założeń kwotę około 42.000 zł. Jasnym jest, że mieszkańcy nabywają w proponowany przez władze miasta Poznania sposób prawo użytkowania wieczystego gruntów oraz prawo własności budynków, czyli teoretycznie prawa słabsze od prawa własności, ale ostatnio wprowadzone w ustawie o przekształceniu tych praw rozwiązania również przewidują znaczne preferencje dla użytkowników wieczystych żądających przekształcenia prawa uw w prawo własności.