Na czym się oprzeć, proszę pana?

W ostatnich dniach na liście dyskusyjnej rzeczoznawców majątkowych trwa wymiana poglądów na temat możliwości wykorzystania danych transakcyjnych o datach późniejszych niż data, na którą rzeczoznawca szacuje wartość nieruchomości. Przypadki takie zdarzają się wcale często a jednym z nich może być na przykład szacowanie wartości prawa własności nieruchomości gruntowej dla celu ustalenia wysokości opłaty rocznej w postępowaniu sądowym. W takim przypadku powołany przez sąd biegły dokonuje oszacowania na konkretną datę w przeszłości a co za tym idzie ma możliwość wykorzystania nie tylko informacji o transakcjach, które miały miejsce przed datą oszacowania ale również takich, które miały miejsce po tej dacie.
Nie trzeba chyba wyjaśniać, że środowisko rzeczoznawców podzieliło się z grubsza na dwa obozy. Przedstawiciele pierwszego z nich twierdzą, że wykorzystanie danych o transakcjach zawartych po dacie, na którą ustalana jest wartość jest niedopuszczalne, przedstawiciele drugiego twierdzą odwrotnie.

Argumentacja pierwszych przebiega według następującego rozumowania: skoro podmioty zawierające transakcję kierują się przy oznaczeniu ceny ofertowej zdarzeniami przeszłymi to również rzeczoznawca ustalający wartość ma obowiązek w toku wyceny kierować się wyłącznie zdarzeniami przeszłymi – ma zatem odtwarzać zachowania stron transakcji. Argumentacja drugiej grupy zwraca uwagę na to, że wykorzystanie danych transakcyjnych możliwie bliskich w czasie dacie, na którą szacowana jest wartość wzmacnia prognozę ponieważ wyceniającemu znane są zjawiska rynkowe nie tylko te, które zaszły przed datą wyceny ale również takie, które miały miejsce po taj dacie. Zatem ustalanie trendów zmian cen jest dokładniejsze.

Wymieniający na liście poglądy interlokutorzy zdają się nie zauważać pewnych fundamentalnych zdawałoby się różnic. Pierwsza grupa to moim zdaniem rzeczoznawcy uczestniczący. Starają się odtworzyć działanie i tok rozumowania stron potencjalnej transakcji ufając, że wniknięcie w osobowość obu z nich jest nie tylko wykonalne ale również możliwe do skwantyfikowania. Zdaje się jednak, że zarówno ci, którzy na rynku nieruchomości są sprzedającymi jak i ci, którzy planują zakup nie rozpatrują cen transakcyjnych dokumentowanych aktami notarialnymi. Kierują się raczej ofertami z ogłoszeń, wiedzą potoczną, czasem rachunkiem ekonomicznym jeśli w grę wchodzi zakup lub sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej. Zatem ta grupa rzeczoznawców, która twierdzi, że nie wolno uwzględniać transakcji z dat późniejszych niż data oszacowania powinna uznać, że w ogóle bezpośrednie uwzględnianie jakichkolwiek transakcji jest nieprawomocne a cały proces wyceny powinien przebiegać według innego niż przyjęty modelu i opierać się na danych ofertowych ewentualnie korygowanych następnie z pomocą danych transakcyjnych (zwykle ceny ofertowe różnią się od cen transakcyjnych).
Druga grupa to rzeczoznawcy ekonometryczni. Nie kierują się bezpośrednio zachowaniami uczestników rynku a starają się parametryzować cechy nieruchomości w taki sposób, aby możliwie dobrze skonstruować model wyceny. Opierają się na twardych danych rynkowych zawartych w aktach notarialnych oraz innych dostępnych danych. Sądzę jednak, że również i oni w końcowym etapie pracy dokonują oglądu parametrów modelu z punktu widzenia ich przystawalności do wyczuwanych realiów.

Jeśli zatem konkretny rzeczoznawca wierzy, że potrafi odtworzyć zachowania uczestników rynku może ograniczyć się do danych przeszłych (choć jego własna ich ocena z pewnością będzie już przez zdarzenia, które nastąpiły po dacie wyceny skażona) i próbując wspierać się danymi dokonać oszacowania. Wątpię jednak, czy obecnie stosowane procedury w jakikolwiek sposób się do tego nadają. Jeśli inny konkretny rzeczoznawca psychologiem dobrym nie jest powinien wykorzystać w trakcie budowy modelu wszelkie dostępne dane, zarówno te sprzed jak i te po dacie oszacowania i na tej podstawie skonstruować model opisujący wartość nieruchomości szacowanej.

Można też być rzeczoznawcą – hochsztaplerem, który udaje, że wycenia. Ale temu potrzebny jest tylko końcowy wynik – resztę sobie na podstawie danych (prawdziwych lub tylko prawdopodobnych) sam dołoży.