Przejdź do głównej zawartości

Data mining w wycenie nieruchomości



Jednym z ciekawszych wystąpień w trakcie zorganizowanych przez PTRM na początku grudnia w Gdańsku warsztatów „Rzemiosło szacowania” było to wygłoszone przez Barbarę Majewską a zatytułowane „Data mining w wycenie nieruchomości”. Basia, jak większość uczestników warsztatów, a przynajmniej większość tych związanych bezpośrednio z PTRM również korzysta ze statystycznych analiz rynku nieruchomości. Robi to jednak nieco odmiennie od powszechnie stosowanego. O ile w klasycznych metodach analiz statystycznych rozwiązanie problemu (oszacowanie wartości nieruchomości) przebiega ścieżką: problem – dane – model – analiza – wnioski o tyle zgodnie z reprezentowanym przez Basię poglądem lepszą metodą jest podążająca ścieżką: problem – dane – analiza – model – wnioski. Zwróćmy uwagę, że Basia proponuje najpierw analizę danych a dopiero po tej analizie konstruowanie modelu. Dzięki takiemu podejściu już na wstępie procedury szacowania wartości nieruchomości możemy dojść do wniosków następujących: tylko część z dostępnych danych rynkowych spełnia kryteria podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości szacowanej, nie jest konieczna budowa zaawansowanego modelu szacowania w przypadku, kiedy w zbiorze mamy wystarczająco podobną, niemal identyczną do szacowanej nieruchomość, której zarówno cechy jak i warunki transakcji są dobrze znane i świadczą o jej rynkowym przebiegu.

Basia zwróciła uwagę również na to, co postulowałem dość dawno. Analiza rynku nieruchomości nie może ograniczać się wyłącznie do transakcji nieruchomościami a zatem nie może uwzględniać jedynie zdarzeń przeniesienia własności nieruchomości. Powinna obejmować szersze spektrum danych makroekonomicznych, które w sposób możliwie pełny opisują potencjał konkretnego rynku. Działania takie oprócz wyjaśnienia zjawisk pozwalają również na skuteczny i prawdziwy dobór rynków podobnych do rynku nieruchomości szacowanej.

W toku wystąpienia Basia zaprezentowała praktyczny przykład wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu ustalenia ofertowej ceny sprzedaży. Realizacja zadania przebiegała zgodnie z zaproponowaną metodą. Wnioski zostały poprzedzone analizą dostępnych danych rynkowych uzupełnioną o analizę danych makroekonomicznych opisujących rynek lokalny. W toku analizy okazało się, że na terenie tej samej miejscowości została w nieodległym od daty wyceny okresie sprzedana niemal identyczna nieruchomości a warunki transakcji nie pozostawiały wątpliwości co do jej rynkowego przebiegu. W tej sytuacji autorka uznała, że wartość rynkowa jest bardzo zbliżona do wartości zaobserwowanej transakcji. Zrezygnowała zatem z konstrukcji skomplikowanego modelu ekonometrycznego ogarniającego wiele danych rynkowych.

W mojej opinii postępowanie takie o ile prowadzone jest uczciwie, to znaczy nieruchomości przyjmowane do porównań są faktycznie podobne, cechy nieruchomości, zarówno szacowanej jak i podobnych są bardzo rzetelnie rozpoznane i opisane a warunki zawarcia transakcji są dobrze znane jest wiarygodne i nie wymaga skomplikowanych modeli ekonometrycznych. Jak dotychczas zresztą nikt jeszcze mnie do końca nie przekonał, że naprawdę są one niezbędne w wycenie nieruchomości. Dobra konstrukcja takiego modelu wymaga znacznych ilości danych; kiedy jest ich mało model gwałtownie traci wiarygodność. Kiedy danych jest obfitość znaczna wówczas … nie trzeba skomplikowanego modelu.

Popularne posty z tego bloga

Przeznaczenie nieruchomości gruntowej.

Czytając operaty szacunkowe, które powstają w toku postępowania dowodowego w sprawach administracyjnych odnoszę wrażenie, że niektórzy rzeczoznawcy majątkowi w jakiś przedziwny i pokrętny sposób rozumieją pojęcie przeznaczenia nieruchomości. Być może wynika to z brzmienia art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn), który nakazuje określić przeznaczenie nieruchomości w pierwszej kolejności na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a następnie, w sytuacji braku planu miejscowego na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie można mieć pretensji do rzeczoznawców majątkowych w taki sposób określających przeznaczenie nieruchomości skoro obliguje ich do tego zapis ustawowy czytany wprost. Jednak zarówno w środowisku rzeczoznawców jak i osób związanych z gospodarow...

zmiany w zasadach zwrotu nieruchomości wywłaszczonych

W dniu dzisiejszym (14 maja 2019) wchodzą w życie, uchwalone ustawą z dnia 4 kwietnia 2019 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, zmiany w zasadach zwrotu nieruchomości wywłaszczonych. Od dzisiaj również, dla przypadków opisanych ustawą zmieniającą, liczyć należy dwunastomiesięczny termin na ponowne złożenie wniosku o ich zwrot. Dla wszystkich, byłych właścicieli lub współwłaścicieli oraz ich spadkobierców dzisiaj zatem zaczyna bić zegar, który wyznacza czas pozostały dla skutecznego odzyskania niektórych dawno wywłaszczonych nieruchomości. Tylko nieruchomość, która stała się zbędna z punktu widzenia celu wywłaszczenia może zostać zwrócona Warto pamiętać, że o zwrot nieruchomości wywłaszczonej można ubiegać się wówczas, kiedy stała się ona zbędna na cel wywłaszczenia przy czym za nieruchomość zbędną uznaje się taką, na której pomimo upływu lat siedmiu od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu wywłas...

a mnie nie

Swego czasu Roman Szwarc napisał: „ a mnie się marzy, aby Wszyscy włączyli się w proces stanowienia dobrego prawa a szczególnie Ci, którzy wiedzą, gdzie tego prawa są słabe punkty i tam uwalają ” Szanowny Romanie, droga Redakcjo, kierunek jest słuszny, natomiast droga wyboista. W pierwszej chwili małą miałem ochotę odnosić się do Twojego postu. Wszak w oczach przynajmniej części rzeczoznawczej braci należę do grupy tak zwanych „uwalaczy”, choć wolę inne określenie na zajęcie, którym się param. Może dlatego, że obrona interesów moich klientów nie polega wyłącznie na krytycznym podejściu do operatu szacunkowego? Zacznijmy jednak od innej nieco strony. Zapotrzebowanie na usługi rzeczoznawców majątkowych w znacznej części jest kreowane przez obowiązujący system prawny. Zawód powstał nie dlatego, że taka istniała potrzeba wolnego rynku lecz powołany został sztucznie dla realizacji konkretnego zapotrzebowania ustrojowo – systemowego. Proszę nie wspominać o sytuacjach szczególnych,...