Wycena nieruchomości, która w swym zasadniczym kształcie regulowana jest postanowieniami dwóch podstawowych aktów prawnych, to jest postanowieniami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn) oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207 poz. 2109 ze zmianami; rwn) budzi, zarówno wśród powołanych do szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawców jak i odbiorców wycen szereg kontrowersji.
Jasnym jest, że powołani ustawą do szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi chętnie podtrzymują mit wyjątkowości zawodu częstokroć przyrównując go do tak zwanych zawodów zaufania publicznego i generalnie nie wyobrażają sobie sytuacji, która znosząc zapis ustawy dopuściłaby do czynności szacowania osoby pozbawione uprawnień państwowych. Argumentacja środowiska jest jasna i wiąże się z po pierwsze z rzekomym znacznym skomplikowaniem czynności zmierzających do szacowania wartości a po wtóre z domniemaną ogromną odpowiedzialnością osób szacujących. Z pierwszym z powyższych argumentów zgodzić się trudno, z drugim zgodzić się można jednak w innym niż przedstawiany zakresie.
Znaczne skomplikowanie czynności jakie wykonuje rzeczoznawca majątkowych jest, jak wynika z mojej praktyki zawodowej mitem łatwo podważalnym. Czytując cudze operaty szacunkowe, dokonując ich analizy i występując w postępowaniach administracyjnych w imieniu Klientów – właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości dochodzę do wniosku, że znaczna część rzeczoznawców traktuje swój zawód po macoszemu, nie dokłada należytej staranności w zakresie analiz rynku i z pewnością nie przenosi wyników tych analiz – być może dlatego, że ich nie ma – do wyników swojej codziennej pracy. Operaty szacunkowe, które trafiają na moje biurko są nie tylko pełne wad formalnych o co przyznam w gęstwinie coraz to i bardziej uszczegóławianych przepisów nietrudno, ale przede wszystkim pełne są pseudofachowego bełkotu, którego jedynym celem jest ukrycie braku wiedzy o rynku oraz umiejętności jej prezentacji. Rzeczoznawcy majątkowi z jednej strony twierdzą, że ich praca wymaga ogromnego zaangażowania, znajomości procesów zachodzących na rynku nieruchomości oraz wiedzy w zakresie analizy zjawisk rynkowych a także metod ekonometrycznych z drugiej zaś zachowują się i co gorsza prezentują tak zwanej szerszej publiczności jako ludzie, którzy na temat rynku wiedzą mniej od pośredników handlu nieruchomościami a na temat metod analitycznych mniej niż studenci nauk ścisłych dowolnej uczelni. Oczywiście obserwacje i spostrzeżenia nie dotyczą wszystkich znanych mi rzeczoznawców jednak właściwe są tak szerokiemu gronu przedstawicieli zawodu, że uogólniać łatwo.
Wśród odbiorców wycen rzeczoznawcy również nie jawią się jako fachowcy w swojej dziedzinie a co gorsza postrzegani są jako ci, od których decyzji zależy zwykle zarówno zawyżona wysokość opłaty (jak choćby tak dotkliwe ostatnio dla wielu opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntów) jak i zaniżona wysokość odszkodowania należnego z tytułu pozbawienia lub ograniczenia praw do nieruchomości (wystarczy wspomnieć choćby wysokość odszkodowań za grunty przejęte pod drogi publiczne lub odszkodowania z tytułu posadowienia na nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej). W zasadzie szerszemu gronu społeczeństwa rzeczoznawcy majątkowi kojarzą się jako ostatnia przeszkoda, którą należy pokonać przed doniosłą chwilą podpisania umowy kredytowej na zakup upragnionego domu lub mieszkania – i w tej roli rzeczoznawcy spisują się znakomicie tyle tylko, że do szacowania wartości nieruchomości typowych (domy, działki budowlane, lokale mieszkalne) żadne szczególne umiejętności potrzebne nie są – takiego oszacowania na własne potrzeby dokonują każdego dnia rzesze sprzedających i kupujących i robią to świetnie.