Jak napisałem we wzmiance na Facebook’owym profilu naszej firmy (Kancelaria SOLSKI na Facebook) co i rusz pojawiają się informacje o tym, że najemcy lokali w tak zwanych TBS’ach (towarzystwach budownictwa społecznego) lobbują na rzecz możliwości wykupu takich lokali. Prawo najmu miałoby zostać zastąpione prawem własności a co za tym idzie dzisiejszy najemca korzystać by miał z pełni praw właścicielskich.
Ponieważ pracujemy dla jednego z TBS’ów w sprawie nieco innej, lecz mocno związanej z gospodarowaniem nieruchomościami sprawę przekształceń znam niejako z przeciwnego punktu widzenia. Lobbyści przekształceniowi, jak pozwolę ich sobie nazwać proponują, aby dzisiaj najmowane lokale mieszkalne były zbywane dotychczasowym najemcom za równowartość ich wartości rynkowej pomniejszonej o 30 % wpłaty partycypacyjnej lecz nie niższą niż wysokość obciążenia kredytowego.
Natychmiast nasuwa się kilka wątpliwości związanych z takimi propozycjami, z których nie ostatnią jest sposób ustalania wartości rynkowej takiego lokalu. Purystyczne podejście do wyceny nieruchomości (prawa własności nieruchomości lub innych praw z nieruchomością zwianych) zakłada przecież, że nie można szacować czegoś, czego nie ma a nie istnieje przecież wartość rynkowa prawa własności lokalu TBS (chyba, że się mylę i coś takiego istnieje). Co zatem byłoby przedmiotem oszacowania? Wydaje się, że przedmiotem oszacowania byłaby hipoteza prawa własności lokalu aktualnie stanowiącego przedmiot prawa najmu w TBS. Tyle tylko, że wówczas pojawia się pytanie: czy rynek potebeesowych lokali jest (będzie) rynkiem tożsamym z rynkiem pozostałych lokali mieszkalnych? W niektórych rejonach Poznania wyraźnie widać różnice w prawie własności lokali pospółdzielczych i pozostałych bynajmniej niespowodowane datą budowy budynku wielorodzinnego.
Mam też inny problem. Mówi się, że obciążenia kredytowe nie wpływają na wartość nieruchomości, nie wpływają na nią również obciążenia w dziale IV księgi wieczystej. Pewność i niewzruszalność tego stwierdzenia po raz kolejny wzbudza moje wątpliwości. Co stanie się w przypadku, kiedy wysokość obciążenia kredytowego przewyższy wartość rynkową lokalu? Czy jeśli będzie to kilka procent wartości przejmujący zdecyduje się zapłacić za lokal więcej i spłacić całość kredytu aby tyko stać się jego właścicielem? Gdzie jest granica tego „więcej” i w jaki sposób zjawisko to wpłynie na rynek?
Wyzwanie dopuszczalności przekształcenia stoi przed parlamentarzystami. Wyzwanie prawidłowego ustalenia wartości spoczywa na rzeczoznawcach majątkowych. Jak zwykle my będziemy pewnie stali pośrodku reprezentując interesy tych, którzy zdecydują się skorzystać z naszej pomocy.
