Udział w postępowaniach administracyjnych w sprawie ustalenia opłaty związanej z wartością nieruchomości (takich jak opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości, z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej czy też jednorazowa opłata związana ze zmianą lub uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) zmusza nas do uważnej lektury operatów szacunkowych stanowiących dowód zmiany wartości nieruchomości. Nie byłoby w tym oczywiście niczego niezwykłego, wszak reprezentując interesy Klienta zmuszeni jesteśmy dokładnie przeanalizować każdy dokument i każdą czynności w toku postępowania oraz ewentualnie, jeśli wiąże się to z korzyścią dla Klienta złożyć odpowiednie wnioski. Nie jest prawdą, że najprostszym sposobem kwestionowania decyzji organów nakładających obowiązki wnoszenia opłat jest kwestionowanie samego operatu szacunkowego – z takimi radami spotkać się można w wielu zdawałoby się fachowych pismach. Operat szacunkowy sporządzony przez powołanego w sprawie biegłego nie korzystna wprawdzie z domniemania prawdziwości ale też skuteczne jego zakwestionowanie nie polega wyłącznie na wniesieniu zastrzeżeń do określonej w nim wartości.
Mamy jednak aktualnie do czynienia z postępowaniem, w którym podstawowym dowodem w sprawie jest właśnie operat szacunkowy. Postępowanie dotyczy ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia nieruchomości na własność Skarbu Państwa w wyniku planowanej i zatwierdzonej lokalizacji drogi publicznej. Jak wiadomo procedury przejmowania nieruchomości na potrzeby budowy dróg publicznych są znacznie uproszczone a sprawa ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania jest oddzielona od samego aktu wywłaszczenia. Rzeczoznawca majątkowy, być może nie do końca zorientowany w gąszczu obowiązujących przepisów dokonał oszacowania nieruchomości w sposób z tymi przepisami niezgodny. Problem tego konkretnego postępowania nie dotyczy jednak stricte niezgodności sposobu oszacowania z obowiązującymi przepisami a tego, co faktycznie rzeczoznawca oszacował.
Wywłaszczona nieruchomość jest zabudowana elewatorem zbożowym. Jak wiadomo konstrukcja elewatora zbożowego może pełnić wyłącznie funkcje magazynowe a i to w ograniczonym do zbóż zakresie. Praktycznie nie jest możliwe wykorzystanie takiej nieruchomości na jakikolwiek inny cel oprócz właśnie celu magazynowania zboża. Aby skutecznie mówić o potencjale ekonomicznym nieruchomości gruntowej zabudowanej elewatorem zbożowym należy wziąć pod uwagę, jeśli aktualny sposób korzystania jest niemożliwy bądź ekonomicznie nieuzasadniony wyburzenie budynków i budowli i przeznaczenie terenu pod inny rodzaj zabudowy. Ponieważ teren, na którym zlokalizowano ów elewator jest terenem położonym aktualnie w dobrym punkcie sporego miasta (kiedyś wojewódzkiego) zabieg taki zakładający wyburzenie naniesień może okazać się racjonalny. Rzeczoznawca majątkowy powołany jako biegły w sprawie otrzymał postanowienie o przeprowadzeniu dowodu z operatu szacunkowego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Przystępując do czynności biegłego spostrzegł, że wywłaszczona nieruchomość zabudowana jest elewatorem zbożowym po czym ochoczo dokonał oszacowania metodą zysków z działalności elewatora zbożowego. Zgromadził odpowiednie dane na temat rentowności prowadzenia takiego przedsięwzięcia i na podstawie wyników ekonomicznych działalności przedsiębiorstw prowadzących elewatory zbożowe określił wartości. Nie należy ukrywać, że wartość ta nie zadowalała naszego Klienta, który z terenem wywłaszczonym wiązał inne niż rolniczo – magazynowe plany. Dokonaliśmy wstępnej analizy wyniku oszacowania przy przyjęciu założeń zgodnych z obowiązującym prawem i okazało się, że wartość ustalonego tak odszkodowania będzie niemal trzykrotnie wyższa od wartości określonej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Być może rentowność działalności elewatorów zbożowych jest minimalna a charakterystyka „naszego” elewatora dodatkowo tę wartość liczoną od rentowości biznesu zaniża. Dalsze postępowanie administracyjne w tej sprawie było już stosunkowo proste lecz cała historia skłania do refleksji.
Problem z jakim zetknął się powołany w sprawie rzeczoznawca majątkowy a za pośrednictwem Klienta również my dotyczył przedmiotu oszacowania. Powołany w sprawie biegły dokonał oszacowania wartości rynkowej elewatora zbożowego. Dokonał tego oszacowania na podstawie danych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na przechowywaniu zboża. Faktycznie zatem dokonał oszacowania wartości rynkowej przedsiębiorstwa lub jego wydzielonej części, które prowadzi działalność gospodarczą określonego rodzaju. Oczywiście dokonał w ten sposób oszacowania wartości rynkowej (jeśli uznać, że pozostałe czynniki wpływające na wysokość oszacowania są poprawne i wysnute zostały na podstawie obserwacji i obliczeń a nie „spod dużego palca”) przedsiębiorstwa a nie wartości nieruchomości zabudowanej obiektami służącymi do prowadzenia działalności gospodarczej. Raz jeszcze podkreślę, aby nie było nieporozumień (które bardzo często się zdarzają): rzeczoznawca majątkowy przyjmując jako dane do oszacowania wyniki ekonomiczne prowadzonej na nieruchomości działalności gospodarczej dokonuje oszacowania wartości rynkowej (?) tej działalności gospodarczej. Aby dokonać oszacowania wartości rynkowej nieruchomości, na której prowadzona jest działalność gospodarcza musi skorzystać z innego rodzaju danych; najlepiej danych o transakcjach nieruchomościami porównawczymi lub ewentualnie, jeśli jest uczciwy i wie, co robi o czynszach z nieruchomości określonego rodzaju.
Nasz sukces w sprawie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nie wymagał aż takich refleksji – jak wspomniałem rzeczoznawca zastosował niewłaściwy sposób oszacowania zakazany przez obowiązujący przepis prawa. Nie zawsze jednak sytuacja jest tak jednoznaczna. Często okazuje się, że operat szacunkowy wygląda właściwie a i sposób i tok obliczeń sprawiają wrażenie poprawnych. A cały problem polega na uważnej analizie przedmiotu oszacowania.