Choć post ten powinien zostać skierowany bezpośrednio do Tych, którzy parają się statystyczną analizą danych o nieruchomościach oraz opartych na takiej analizie narzędzi szacowania wartości stwierdziłem, że pewnie nie znam ich wszystkich, nie jestem w stanie dotrzeć do każdego z osobna i nie będę mógł wziąć udziału w ewentualnej dyskusji o ile takowa się rozwinie. Stąd zamieszczam go tutaj z nadzieją, że być może przeczyta go kilka zainteresowanych osób.
Wiemy nie od dzisiaj, że szacowanie wartości nieruchomości opiera się na dostępnych rzeczoznawcy majątkowemu danych, o których ustawa mówi, że powinny pochodzić z wiarygodnych dokumentów urzędowych. Wystarczy przyjrzeć się zapisom art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 261 poz. 2603 z 2004 roku z późniejszymi zmianami; dalej ugn) aby dostrzec, że ustawodawca zawarł w nim katalog źródeł danych umożliwiających pozyskanie wiedzy na temat transakcji nieruchomościami oraz samych nieruchomości, a użyte przezeń sformułowanie „w szczególności” sprawia, że katalog ten jest jedynie przykładowym i może obejmować także inne dostępne źródła danych.
Praktyka szacowania opera się na pozyskiwanych przez grupy rzeczoznawców danych o transakcjach nieruchomościami pochodzących bądź to z mozolnie przeglądanych aktów notarialnych bądź łatwiej agregowanych wyciągach z katastru. Przeciętny rzeczoznawca niewiele więcej wie na temat nieruchomości, których transakcjami się posługuje (proszę wybaczyć, uwaga powyższa nie dotyczy wszystkich rzeczoznawców, wierzę, że część z nich rozszyfrowuje i odkrywa znacznie większą ilość informacji na temat nieruchomości będące przedmiotem konkretnej transakcji). Tak czy inaczej szacowanie wartości nieruchomości przebiega na podstawie danych o mniejszej lub większej wartości archiwalnej przede wszystkim z powodu opóźnień w przekazywaniu i pozyskiwaniu danych. Taki stan rzeczy (przyjmowanie w wycenie danych archiwalnych) dzięki wykorzystaniu współcześnie rozwijanych narzędzi analitycznych sprawdza się nieźle na w miarę stabilnych rynkach nieruchomości. Kiedy zmiany poziomów cen oraz co nie mniej ważne popytu i podaży przebiegają w sposób stabilny i w miarę liniowy jesteśmy w stanie sprowadzać dane archiwalne do poziomu aktualnego a na podstawie tych danych oraz określonych matematycznie trendów opisać i określić wartość nieruchomości szacowanej.
Trudności zaczynają się wówczas, kiedy rynki stabilnymi być przestają, ceny ulegają gwałtownym zmianom a relacje popytu i podaży są zachwiane. Wówczas najlepsze narzędzia analizy danych zawodzą (proszę mnie poprawić, jeśli się mylę) a z pewnością nie dają oczekiwanych (w ramach poprawności oszacowania) rezultatów. Nie jest to, przynajmniej tak mi się wydaje, spowodowane niedostatkiem narzędzi lecz niedostatkiem danych przyjmowanych do analizy.
Stąd właśnie to publicznie niejako zadane pytanie: czy Koleżanki i Koledzy specjalizujący się w analizach statystycznych rozmyślali i próbowali kiedykolwiek poszerzać analizowane dane o transakcjach nieruchomościami o takie dane, które nie odnoszą się bezpośrednio do nieruchomości i transakcji ale są danymi makroekonomicznymi? Czy nie uważacie, że celowym i zasadnym może być włączanie do analiz takich danych, które wiążąc się z rynkiem jako takim w sposób pośredni przekładają się na rynek nieruchomości? W przypadku najprostszych do szacowania nieruchomości lokalowych (mieszkalnych) mogły by to być na przykład oprocentowanie kredytów, stopa bezrobocia na danym terytorialnie rynku, rozkład populacji, ilość kończonych inwestycji (na dużych rynkach) itp.? Ciekaw jestem Waszego zdania na ten temat.
PS. Mam ostatnio do czynienia z aktualizacją opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w niewielkim mieście na południu Polski. Z moich informacji wynika, że w mieście tym istnieje ponadprzeciętne nasycenie wielkopowierzchniowymi obiektami handlowymi (przypada ich tam na mieszkańca więcej niż w innych miastach). Z kolei samorząd lokalny za namową konkretnego inwestora uchwalił mpzp dla kolejnego obiektu tego typu. Jak nasycenie obiektami handlowymi wpłynie na wartość kolejnej nieruchomości, która ma być przedmiotem sprzedaży? Jak wpłynie na wartość nieruchomości mojego Klienta (w użytkowaniu wieczystym) i jak na związaną z tą wartością opłatę?