Prace Tomasza Kotrasińskiego na temat szacowania wartości nieruchomości, z których część umieszcza w swoim blogu (http://kotrasinski.blogspot.com) od dłuższego już czasu wzbudzają we mnie zachwyt i podziw. Czytuję je z uwagą i mam ogromną ochotę poszerzać własną wiedzę z zakresu analizy statystycznej oraz ekonometrii, co zresztą mam nadzieję z niejakim powodzeniem robię. W kontekście wykonywanego przeze mnie zawodu (reprezentowanie Klientów w sporach o nieruchomości, w których wśród materiału dowodowego znajdują się operaty szacunkowe wymagające uważnej lektury) początkowo metody przedstawiane przez Tomka wydawały się być sporym zagrożeniem. Wszak gdyby i jeśli rzeczoznawcy majątkowi – moi adwersarze z rozpraw administracyjnych - zaczęli stosować popularyzowane narzędzia to po pierwsze ubędzie mi Klientów mających zasadne zastrzeżenia do ujawnianych w postępowaniach administracyjnych wartości nieruchomości (wszak rzeczoznawcy zaczną wreszcie „trafiać” w wartość), a po drugie oszacowanie dokonane z wykorzystaniem tych metod trudniejsze będzie do podważenia.
Kiedy się jednak przyjrzeć bliżej popularyzowanym przez Tomasza metodom widać i jasne strony tego medalu. Jeśli pominąć fakt spodziewanego ubytku zasadnie z wartości niezadowolonych Klientów, do czego droga jednak jeszcze z uwagi na trudność metod daleka, to wskazać również należy, że nawet ci z rzeczoznawców, którzy na stosowanie metod ekonometrycznych się zdecydują łatwego zadania nie będą mieli.
Po pierwsze w czytanych przeze mnie operatach szacunkowych rzadko muszę analizować transakcje nieruchomościami podobnymi czy też próbki reprezentatywne. Znacznie częściej lektura przedstawionego jako dowód w sprawie operatu szacunkowego kończy się na kilku pierwszych stronach, w których autor przedstawia cel, przedmiot i zakres wyceny. Spieszę wyjaśnić, że o ile w szacowaniu wartości nieruchomości dla celów zabezpieczenia wierzytelności (ho, ho jaki nam ostatnio Minister standard uzgodnił) poprawne sformułowanie przedmiotu, celu i zakresu wyceny nie nastręcza znacznych trudności, to już w postępowaniach administracyjnych (renty planistyczne, podziałowe, opłaty infrastrukturowe czy aktualizacje opłat z tytułu użytkowania wieczystego) rzeczoznawcy majątkowi mają spore trudności z określeniem przedmiotu i zakresu wyceny. Jeśli nawet rzecz przemyślą i podstawowe informacje sformułują poprawnie to w dalszej części opracowania gubią gdzieś własne przemyślenia i przyjmują do porównań (albo przedstawiają jako reprezentatywne) zupełnie nieadekwatne dla przedmiotu, celu i zakresu wyceny dane o transakcjach rynkowych.
Po wtóre popularyzowane przez Tomasza metody wymagają faktycznej znajomości zarówno przedmiotów transakcji (nieruchomości) jak i warunków zawarcia transakcji dla nieruchomości przyjmowanych do porównań bądź wchodzących w skład próbek reprezentatywnych. Zauważyć trzeba, że o ile dotychczas rzeczoznawcy majątkowi stosując najchętniej metodę korygowania ceny średniej jedynie udawali, że znają nieruchomości oraz dotyczące ich transakcje wchodzące w skład próbki o tyle przy zastosowaniu metod Tomasza każdą z tych transakcji zmuszeni są jednostkowo opisać w zakresie wyspecyfikowanych cech. Tutaj drobna dygresja. Praktyka szacowania nieruchomości opiera się na przed-laty ustanowionych metodach oraz obowiązujących przepisach prawa, które choć mówią o konieczności znajomości warunków transakcji, cech i cen nieruchomości to faktycznie sprowadzają się do znajomości tego, co strony umowy były łaskawe zawrzeć w sporządzonym akcie notarialnym a i to nie zawsze. Znaczna część rzeczoznawców majątkowych korzysta ze wspólnie gromadzonych baz danych o transakcjach nieruchomościami, które budowane są przez kilka – kilkanaście osób. Dochodzi do tego, że szacowanie wartości odbywa się nie na podstawie realnej znajomości rynku lecz na podstawie wyrywkowej znajomości zapisów w bazach danych. Ułomności takiego systemu gromadzenia informacji dowodzić nie trzeba. Kilkoro asystentów wpisuje transakcje do bazy starając się umieścić w niej wszystkie te informacje, jakie udało odnaleźć się w przeglądanych pospiesznie aktach notarialnych lub wydrukach z rejestrów katastru. Nie chodzi o to, że dane te są czasem fałszywe a czasem błędne. Chodzi o to, że w kontekście proponowanych przez Tomasza metod posiadane obecnie przez rzeczoznawców informacje są daleko niewystarczające dla oszacowania czegokolwiek ponad standardowy lokal mieszkalny na zunifikowanym osiedlu lub dom typowy jednorodzinny. Proponowane przez Tomasza metody ekonometryczne z pewnością pozwolą poprawnie oszacować wartość rynkową wszystkiego, co tylko rzeczoznawca sobie wymyśli (Tomek, oszacujmy wreszcie wartość rynkową 0,5 l butelki Finlandii – wydaje się, że sklepowa cena jest troszkę przeszacowana w kontekście moich ostatnich doświadczeń) jednak dla ich stosowania potrzebne są konkretne, pełne i przede wszystkim prawdziwe dane z rynku, a tego wśród rzeczoznawców majątkowych brakuje.
Jeśli zatem łącznie z materiałem dowodowym otrzymam wreszcie operat szacunkowy sporządzony propagowanymi przez Tomasza metodami przyglądał się będę, poza wszystkim innym opisom poszczególnych nieruchomości. Rzeczoznawcy jeśli chcą szacować coś więcej, niźli to co można bez trudu znaleźć w lokalnym dodatku z ogłoszeniami winni niezwłocznie ruszyć w teren na oględziny. I wyjedzie to wszystkim na zdrowie – siedzący tryb pracy wzmaga ryzyko chorób serca i układu krążenia.