Przejdź do głównej zawartości

ilustracja pewnego przepisu

sytuacja opisana poniżej tylko w części jest hipotetyczna.

Wartości gruntów są wartościami prawdziwymi. Dane rynkowe dotyczą rynku jednej z podpoznańskich gmin.

Wartość nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem usług dla działek o powierzchni od 800 do 1.500 mkw wynosi średnio 385 zł/mkw. Wartość nieruchomości o tym samym przeznaczeniu o powierzchni równej lub większej 4.500 mkw wynosi średnio 185 zł/mkw. (dane w zaokrągleniu do 5 zł, ceny aktualizowane trendem czasowym na 31 marca 2009 roku).

Działka przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem usług o powierzchni 4.500 mkw. Wymiary działki 60 x 75 m.


Następuje podział nieruchomości, w wyniku którego otrzymujemy trzy równe działki o powierzchni 1.500 mkw każda.

Renat podziałowa:
4.500 mkw x 185 zł/mkw = 832.500 zł – przed podziałem;
3 x 1.500 mkw x 385 zł/mkw = 1.732.500 zł
1.732.500 zł – 832.500 = 900.000 zł x 20 % (łaskawie) = 180.000 zł
Dotąd sytuacja jest jasna. W wyniku podziału jednej dużej działki o powierzchni 4.500 mkw i wartości pierwotnej 832.500 zł otrzymaliśmy trzy mniejsze o powierzchni 1.500 mkw każda i wartości każdej z nich 577.500 zł każda. Czy to możliwe? Oczywiście, jeśli ktoś się nie zgadza niech dalej nie czyta. Kto się zgadza, dla tego mam niespodziankę.

Jeśli po podziale otrzymujemy trzy równe działki po 1.500 mkw każda, każda warta 577.500 zł to dwie z tych działek warte są 1.155.000 zł czyli więcej niż działka pierwotna przed podziałem.
A teraz wyobraźmy sobie, że podział nieruchomości następuje w wyniku decyzji o lokalizacji drogi w trybie specustawy pod budowę której wywłaszczono działkę środkową. Dodatkowo obowiązuje już §36 ust. 2 w wersji zaproponowanej przez światłe grono w noweli zgodnej z treścią ogłoszoną 27 marca 2009 roku. Przypomnę: „W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa część nieruchomości, wartość rynkową tej części określa się jako różnicę między wartością rynkową całej nieruchomości a wartością rynkową części nieruchomości nie objętej decyzją. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio”.

Pozdrawiam i postępów w pracy życzę
Etykiety:

Popularne posty z tego bloga

Przeznaczenie nieruchomości gruntowej.

Czytając operaty szacunkowe, które powstają w toku postępowania dowodowego w sprawach administracyjnych odnoszę wrażenie, że niektórzy rzeczoznawcy majątkowi w jakiś przedziwny i pokrętny sposób rozumieją pojęcie przeznaczenia nieruchomości. Być może wynika to z brzmienia art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn), który nakazuje określić przeznaczenie nieruchomości w pierwszej kolejności na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a następnie, w sytuacji braku planu miejscowego na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie można mieć pretensji do rzeczoznawców majątkowych w taki sposób określających przeznaczenie nieruchomości skoro obliguje ich do tego zapis ustawowy czytany wprost. Jednak zarówno w środowisku rzeczoznawców jak i osób związanych z gospodarow...
Czytaj więcej

Wywłaszczenie terenów rodzinnych ogrodów działkowych.

O rodzinnych ogrodach działkowych już kilka razy pisałem. Pisałem również o odszkodowaniach z tytułu przejęcia na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego gruntów na potrzeby budowy dróg publicznych. Jednak temat rodzinnych ogrodów działkowych oraz temat wywłaszczeń spotkały się ostatnio w interesującym orzeczeniu WSA, o którym warto wspomnieć nieco szerzej. Realizacja celów publicznych czasami wiąże się z koniecznością likwidacji części lub całości rodzinnego ogrodu działkowego. Posadowienie na gruncie, pod jego powierzchnią czy nad nim sieci infrastruktury technicznej, budowa dróg publicznych czy lotnisk wymuszają zajęcie gruntów koniecznych dla realizacji inwestycji. Dotychczas wydawało się, że ogólne postanowienia ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. Nr 169, poz. 1419), zwłaszcza te zawarte w art. 17 – 22 a dotyczące zasad likwidacji ogrodu oraz zasad wypłaty odszkodowań należnych PZD oraz członkom – użytkownikom dzia...
Czytaj więcej

Nieruchomość podobna. Naprawdę?

W ramach zawodowych obowiązków czytam operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowym należącym do jednej z dużych sieci. Operat sporządził, powołany przez organ wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, rzeczoznawca majątkowy. Fachowiec z państwowymi uprawnieniami. Przedmiotem oszacowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Zakresem wyceny objęto wartość prawa własności gruntu. Operat sporządzony został dla celu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Powierzchnia nieruchomości szacowanej to nieco ponad piętnaście tysięcy metrów kwadratowych. Przeznaczenie: tereny usług i handlu z możliwością lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni powyżej dwóch tysięcy metrów kwadratowych. Analizą rynku Autor objął teren powiatu właściwego z uwagi na położenie nieruchomości wycenianej oraz powiatów ościennych. Poszukiwania transakcji nieruchomościami podobnymi zwieńczył tabelą kilkudziesięciu trans...
Czytaj więcej