Bronisław Malinowski, wiodąca postać polskiej antropologii kulturowej z pewnością nie spodziewał się opracowując wyniki badań, że wybrany przezeń dla jednego z najważniejszych dzieł tytuł tak znakomicie wpisze się w Polską rzeczywistość początku XXI wieku. Opis zachowań społecznych, uprawy ziemi i obrzędów towarzyszących rolnictwu na wyspach Triobranda daleki jest wprawdzie od próby analizy problematyki ogrodów działkowych z punktu widzenia rzeczoznawstwa majątkowego ale magia towarzysząca jednemu i drugiemu zjawisku, choć nieco innej proweniencji osadzona jest na równie trwałych podstawach.
1. Podstawy prawne
Ogrody działkowe funkcjonują na podstawie Ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku o rodzinnych ogrodach działkowych - dalej urod - (Dz.U.05.169.1419), która w swym aktualnym kształcie zniosła obowiązywanie większości postanowień starszej Ustawy z dnia 6 maja 1981 roku o pracowniczych ogrodach działkowych (tekst jednolity Dz.U.96.85.390 z późniejszymi zmianami).
Dodatkowo, Polski Związek Działkowców - organizacja nadrzędna skupiająca w swych strukturach wszystkie ogrody i monopolizująca działalność społeczną działkowców wypracowała dwa dokumenty ogólne stanowiące obok urod podstawę działania poszczególnych ogrodów:
- Statut Polskiego Związku Działkowców (dalej Statut) uchwalony przez VII Krajowy Zjazd Delegatów Polskiego Związku Działkowców Uchwałą nr 1 z dnia 6 kwietnia 2006 roku, oraz
- Regulamin Rodzinnego Ogrodu Działkowego (dalej Regulamin) uchwalony przez Krajową Radę Polskiego Związku Działkowców w dniu 7 kwietnia 2004 roku i znowelizowany
Uchwałą nr 1/XXIV/2006 KR PZD z dnia 23 listopada 2006 roku oraz Uchwałą nr 5/XXV/2007 KR PZD z dnia 25 stycznia 2007 roku.
Jednocześnie w węższych aspektach działalności ogrodów na ich funkcjonowanie mają także wpływ niektóre uregulowania szczegółowe, w tym między innymi ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. nr 89, poz. 414 z późniejszymi zmianami) oraz ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo ochrony środowiska (Dz. U. nr 62, poz. 627 z późniejszymi zmianami).
2. Nieco faktów
Według stanu na październik 2007 roku na terenie kraju funkcjonuje niemal 5.200 rodzinnych ogrodów działkowych obejmujących obszar blisko 44 tysięcy hektarów i liczbie 966 tysięcy działek. Jak na swoich stronach internetowych twierdzi Polski Związek Działkowców z jednej działki korzystają średnio cztery osoby to ogólna liczba korzystających z działek wynosi niemal cztery miliony osób a to już około 10 % ludności naszego kraju. Nie dziwi zatem, że działkowcy skutecznie lobują na rzecz swego środowiska. Aktualnie nie są dostępne szczegółowe informacje na temat rozmieszczenia poszczególnych ogrodów, a PZD nie prowadzi (lub nie chce udostępnić) żadnych statystyk dotyczących proporcji położenia ogrodów w miastach i poza nimi.
Na terenie Poznania oraz dawnego województwa poznańskiego (sprzed ostatnich zmian podziału administracyjnego kraju, choć obszar działania poszczególnych Zarządów Okręgowych nie pokrywa się z podziałem administracyjnym) działa 313 ogrodów działkowych o łącznej powierzchni 2.717 ha i liczbie niemal 56 tyś. działek. W granicach administracyjnych miasta Poznania działają 93 ogrody działkowe.
Intuicyjne postrzeganie faktu lokalizacji ogrodów pokrywa się ze szczątkowymi danymi statystycznymi - znaczna część z nich położona jest w obrębie wielkich aglomeracji miejskich, częstokroć na terenach potencjalnie cennych inwestycyjnie.
3. Działania rzeczoznawcy majątkowego odniesieniu do ogrodu.
3.1. Likwidacja ogrodu.
Na gruncie Ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych czynności rzeczoznawcy majątkowego wymagane są w przypadku likwidacji ogrodu. Zadaniem rzeczoznawcy jest wówczas oszacowanie wartości składników majątkowych stanowiących własność użytkowników działek oraz oszacowanie wartości składników majątkowych stanowiących własność Polskiego Związku Działkowców.
O ile ustawa jasno mówi, że składniki majątkowe stanowiące własność PZD szacowane być powinny według kosztów odtworzenia to już w przypadku mienia stanowiącego własność użytkowników działek takiej precyzji przepis nie zawiera. Wydaje się, że przez analogię należy przyjąć, że wartość tej grupy składników majątkowych szacować należy również według kosztów odtworzenia o ile celem szacowania wartości jest jej ustalenie dla wypłaty odszkodowania związanego z likwidacją ogrodu. W zależności od określenia celu i zakresu szacowania, może nim być wszak bądź to ustalenie wartości nakładów dla ustalenia wartości odszkodowania bądź ustalenie wartości pełnego odszkodowania, czynności rzeczoznawcy obejmowały będą różne obszary. W pierwszym przypadku rzeczoznawca wyraźnie to podkreślając w opinii winien oszacować jedynie wartość nakładów, w drugim równie jasno opisując zakres szacowania winien uwzględnić również pozostałe składniki odszkodowania należnego PZD oraz użytkownikom działek.
Pamiętać równocześnie należy, że obowiązek odszkodowawczy podmiotu, na rzecz którego dokonuje się likwidacji ogrodu działkowego jest znacznie szerszy niż tylko wypłata stosownych odszkodowań Związkowi oraz użytkownikom działek. Podmiot taki zobowiązany jest zapewnić odpowiednio przygotowany teren o uregulowanym stanie prawnym, nie mniejszy niż dotychczasowy, w miejscu odpowiednim dla potrzeb i funkcjonowania ogrodu oraz odtworzyć na nim urządzenia i budynki odpowiadające rodzajem urządzeniom i budynkom zlikwidowanego ogrodu. Widać zatem, że obowiązek odszkodowawczy podmiotu, na rzecz którego następuje likwidacja ROD jest niezwykle szeroki i obejmuje w praktyce odtworzenie podstawowej infrastruktury, wypłaty odszkodowań, rekompensatę strat (art. 20 ust. 3 urod) a także, jeśli likwidacja następuje w okresie wegetacyjnym rekompensatę utraconych korzyści w wysokości wartości utraconych plonów szacowanej według cen obowiązujących w obrocie rynkowym.
Choć w świetle postanowień Ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych likwidacja ogrodu wydaje się znacząco utrudniona zapotrzebowanie na czynności rzeczoznawcy majątkowego może pojawić się również na etapie sporządzania analizy finansowej zasadności pozyskania gruntu zajętego przez ROD. Ponieważ grunty zajęte przez rodzinne ogrody działkowe w przeważającej części nie stanowią własności PZD (oddane są PZD w użytkowanie lub użytkowanie wieczyste) zarówno organy samorządowe jak i prywatni inwestorzy potencjalnie mogą analizować zasadność funkcjonowania ogrodów na atrakcyjnych inwestycyjnie terenach oraz rozważać finansowe scenariusze przeniesienia ogrodu. Analiza taka winna obejmować wszelkie spodziewane i ustawą przewidziane hipotetyczne koszty związane z przeniesieniem ogrodu wymienione w akapicie poprzedzającym. Zresztą, mimo że ustawodawca na etapie formułowania aktu prawnego dołożył należytej staranności w warstwie ochrony PZD oraz jego mienia nie ustrzegł się przed pułapkami faktycznie umożliwiającymi likwidację ogrodu bez nadmiernych konsekwencji finansowych z tym związanych.
3.2. Roszczenia właścicieli gruntów.
Pracownicze ogrody działkowe, które na mocy przepisów przejściowych urod stały się rodzinnymi ogrodami działkowymi korzystały w poprzednim okresie ustrojowym ze znaczącej ochrony prawnej oraz pomocy państwa. Jako wpisane w założenia polityki społecznej PRL wspomagane były również w zakresie pozyskiwania gruntów co w połączeniu z nieuregulowanym stanem prawnym wielu terenów rodzi spory własnościowe.
Ustawa w art. 24 mówi, że zasadne roszczenia osób zgłoszone do nieruchomości zajętej przez rodzinny ogród działkowy podlegają zaspokojeniu wyłącznie przez wypłatę odszkodowania lub zapewnienie nieruchomości zamiennej. Jednocześnie zapis ustawowy ujawnia, że skutki roszczeń o których mowa obciążają właściciela nieruchomości. Wydaje się, że taka konstrukcja przepisu w hipotetycznym przypadku konieczności rozliczenia wartości nieruchomości zajętej przez ROD oraz odszkodowania bądź nieruchomości zamiennej przysporzy powołanym rzeczoznawcom majątkowym znacznych trudności. Wykonanie takiej opinii zlecić może zarówno sąd rozstrzygający spór jak i strony tegoż sporu na etapie mediacji w postępowaniu przedsądowym. W obu postępowaniach istotne dla rzeczoznawcy będą daty stanu nieruchomości zajętej przez ROD oraz sprecyzowany cel wykonania opinii oraz jej zakres. Prawdopodobnie szczegółowych rozstrzygnięć wymagał będzie sposób korzystania z nieruchomości przed jej zajęciem pod urządzenie ogrodu oraz możliwości zagospodarowania. Teza dowodowa przedstawiona rzeczoznawcy przez sąd wymagała będzie wnikliwej analizy oraz ostrożności w formułowaniu założeń.
4. Użytkowanie działki w ogrodzie.
Zasadą generalną ujętą w art. 15 ust. 2 urod jest, że "nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych użytkownika działki, stanowią jego własność." Jednocześnie art. 14 wyżej przywołanej ustawy mówi: "Polski Związek Działkowców ustanawia w drodze uchwały na rzecz swojego członka bezpłatne i bezterminowe prawo używania działki i pobierania z niej pożytków (użytkowanie działki)" , które zgodnie z zapisami ust. 4 może być ujawnione w księdze wieczystej.
W stanie faktycznym, wzmiankowanym oczywiście w urod mamy do czynienia z dwoma rodzajami użytkowania. Po pierwsze, jeśli grunty, na których urządzony jest ogród działkowy zostały oddane Polskiemu Związkowi Działkowców w użytkowanie wieczyste to na wniosek użytkownika działki Związek może nadać mu prawo użytkowania w formie umowy cywilnoprawnej zawartej aktem notarialnym. Będziemy zatem mieli do czynienia z właściwym prawem użytkowania wspartym na art. 252 Kodeksu cywilnego. Po drugie, jeśli grunty, na których urządzono ogród oddane zostały PZD w użytkowanie, wtedy faktycznie użytkownik działki, będąc użytkownikiem zależnym nabywa nie prawo użytkowania lecz prawo wykonania użytkowania w zastępstwie PZD. Z punktu widzenia użytkownika treść tych praw jest podobna jednak wypada stwierdzić, że prawo użytkowania ustanowione na podstawie umowy cywilnoprawnej jest prawem silniejszym od prawa wykonania użytkowania przede wszystkim dlatego, że samo jest ograniczonym prawem rzeczowym pozostającym w posiadaniu użytkownika, który jednocześnie korzystać może z pełnej ochrony swoich praw przewidzianej normami kodeksowymi.
Jednocześnie zgodnie z orzecznictwem (porównaj I SA 67/01 oraz II CK 526/04) prawo użytkowania oraz prawo wykonania użytkowania oznacza określony zespół uprawnień
do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków. Oba te uprawnienia posiadają określoną wartość majątkową i są uprawnieniami o charakterze cywilnoprawnym. Należy bezzwłocznie
dodać, że w procesie szacowania wartości dla niektórych celów należy wartość tych praw bezwzględnie ująć w procesie wyceny.
Użytkowanie, jako prawo do korzystania z rzeczy cudzej jest równocześnie prawem niezbywalnym oraz jako ustanowione na rzecz podmiotu jest prawem nie podlegającym dziedziczeniu - wygasającym najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego.
Wspomniane wcześniej dokumenty (Statut i Regulamin) wypracowane przez Polski Związek Działkowców niosą jednak ze sobą pewne pułapki, których rzeczoznawca w trakcie czynności zawodowych winien być świadomy. Ograniczenia ustawowe zostały bowiem w tych dokumentach rozluźnione (pomijam tutaj ewentualny brak zgodności z prawem wspominając jedynie o stanie faktycznym). Po pierwsze § 76 Regulaminu mówi, że w razie wygaśnięcia członkowstwa w PZD i prawa użytkowania działki na skutek śmierci członka Związku, współmałżonek zachowuje prawo do korzystania z działki i podlega ochronie PZD. Nabywa także prawo użytkowania o ile w przewidzianym terminie złoży wniosek o nadanie członkowstwa PZD. Po drugie członek PZD nie będący w związku małżeńskim ma prawo złożyć zarządowi pisemne oświadczenie wskazujące osobę bliską wspólnie z nim korzystającą z działki jako swego następcę na wypadek śmierci, która to osoba bliska po spełnieniu kilku warunków formalnych będzie mogła przejąć uprawnienia członka. Do osób bliskich w rozumieniu Statutu zalicza się: dzieci, rodziców, wnuki, rodzeństwo i ich dzieci - krąg "dziedziczących" jest zatem szeroki i wydaje się, że może w postępowaniu sądowym zostać rozszerzony również na inne osoby pozostające z uprawnionym we wspólnym gospodarstwie domowym (np. w konkubinacie).
Prawdziwym "węzłem gordyjskim", nie omówionym w piśmiennictwie jest zagadnienie prawa własności nakładów na działkę w rodzinnym ogrodzie działkowym. Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych wyraźnie mówi w art. 15 ust. 2, że nakłady te pozostają własnością użytkownika działki o ile zostały przezeń wykonane lub nabyte z jego środków finansowych.
Wątpliwości rodzą się zatem w dwóch obszarach. Pierwszym z nich jest prawo własności drzew oraz innych nasadzeń, które w zgodzie z normą art. 48 Kodeksu cywilnego stanowią części składowe gruntu i jako takie pozostają własnością właściciela nieruchomości. Drugim z obszarów, z punktu widzenia użytkowników działek a także rzeczoznawcy majątkowego być może istotniejszym są altany wzniesione na działkach ROD. Wspomniana już norma art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie stwierdza, że: "z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (...)". Wspomniana ustawa, czyli Kodeks cywilny w żadnym miejscu nie specyfikuje altan wzniesionych na terenie ROD jako odrębnych od gruntu przedmiotów prawa własności. Z kolei norma art. 46 Kodeksu cywilnego stwierdza, że "nieruchomościami (...) są również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny
od gruntu przedmiot własności". Niewątpliwie w myśl postanowień Prawa budowlanego altana posadowiona na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym jest budynkiem. Powinna być także zatem, na mocy postanowień art. 46 Kodeksu cywilnego w związku z art. 15 ust. 2 Ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, jako odrębny od gruntu przedmiot własności nieruchomością. Wtedy jednak na mocy postanowień Kodeksu cywilnego dla przeniesienia jej własności należałoby stosować formę szczególną umowy to jest akt notarialny, co faktycznie nie ma miejsca. Wydaje się zatem, że utrwalona praktyka neguje przymiot nieruchomości w stosunku do altan posadowionych na rodzinnych ogrodach działkowych, co w sposób oczywisty rodzi konsekwencje związane z jej własnością. Dalsze zastosowanie do nasadzeń oraz altan na działkach rodzinnych ogrodów działkowych przepisów o użytkowaniu rodzi coraz to większe komplikacje natury prawnej i finansowej, których rzeczoznawca w praktyce szacowania wartości nie jest władny rozstrzygać, które jednak w przypadkach konieczności wykonania oszacowania muszą być rozstrzygane łącznie, z pełną świadomością niedostatków postanowień prawa w tym zakresie.
Rozważając problematykę prawną oraz stan faktyczny działek w rodzinnych ogrodach działkowych należy również zwrócić uwagę na ważny fakt zmiany użytkowników działek powstający na bazie transakcji kupna - sprzedaży. Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych zasadniczo nie przewiduje możliwości zmiany użytkownika działki na podstawie transakcji rynkowej. Dodatkowo, jak to zostało przedstawione wcześniej nie bardzo wiadomo czego taka transakcja (jakiej wiązki praw) miałaby dotyczyć. W praktyce jednak spotykamy się z ogłoszeniami o "sprzedaży działek w ROD" oraz faktycznymi transakcjami, które ich dotyczą. Zastrzeżenia ustawowe (urod), Regulaminowe oraz Statutowe są przez Polski Związek Działkowców pojmowane dość liberalnie. Zmiana użytkownika działki, jak wynika z praktyki społecznej odbywa się na zasadzie transakcji kupna - sprzedaży oraz dopełnienia formalności związanych z przyjęciem nabywcy w poczet członków Polskiego Związku Działkowców (pragnę zwrócić uwagę, że wszystkie precyzyjne pojęcia wykorzystane w niniejszym akapicie mają swoiste, właściwe tylko dla przedmiotu rozważań znaczenie).
5. Czynności rzeczoznawcy w odniesieniu do działki w ogrodzie.
Zgodnie z postanowieniami Regulaminu zmiana użytkownika działki położonej na terenie rodzinnego ogrodu działkowego następuje w przypadku:
- pozbawienia lub wygaśnięcia członkowstwa w PZD i prawa użytkowania działki;
- zamiany działki przez dotychczasowego użytkownika w tym samym lub innym ogrodzie działkowym;
- może nastąpić również w przypadku rozwiązania małżeństwa przez rozwód.
W stanie faktycznym zmiana użytkownika działki następuje również w wyniku transakcji sprzedaży oraz niekiedy w wyniku zniesienia współwłasności w trakcie podziału masy spadkowej.
Jak wspomniano wcześniej użytkownikowi działki, z zastrzeżeniem uwag punktu 4. przysługuje:
- prawo własności nasadzeń oraz obiektów wzniesionych na działce;
- prawo korzystania z działki w węższym (jako wykonanie użytkowania) lub szerszym sensie.
W zależności od celu i zakresu szacowania rzeczoznawca majątkowy musi zdawać sobie sprawę z tego, co faktycznie (jaka wiązka praw) jest przedmiotem czynności zwłaszcza,
że zgodnie z postanowieniami statutu oraz faktycznymi wypadkami konieczności wykonania oszacowania wartości rzeczoznawca działa w warunkach sporu stron.
5.1. Wygaśnięcie prawa użytkowania działki.
Zasadą generalną osadzoną na § 87 Regulaminu jest, że wartość nasadzeń i urządzeń na działce ustala się polubownie i dopiero w przypadku sporu zarząd może zlecić z własnej inicjatywy bądź na wniosek i koszt zainteresowanych dokonanie wyceny biegłym rzeczoznawcom. Ustawa, Regulamin ani Statut nie precyzują rodzaju wartości jaką miałby wyliczyć biegły. Nie wiadomo zatem, czy wartość nasadzeń i urządzeń obliczona być winna według wartości odtworzeniowej czy też według wartości "rynkowej". Z jednej strony Regulamin mówi, że wartość tę można na wniosek i koszt ustępującego z działki ustalić w drodze przetargu, co wskazywałoby na jakiś rodzaj wartości rynkowej (nie w pełni zgodnej z jej definicją z ustawy o gospodarce nieruchomościami) natomiast z drugiej strony, w przypadku pozbawienia uprawnionego do korzystania z działki bliższe będzie pojęcie odszkodowania za utracone składniki mienia, czyli oszacowanie winno być wykonane z uwzględnieniem ich wartości odtworzeniowej. Wątpliwość ta rodzi się jednak wyłącznie w wypadku wygaśnięcia prawa użytkowania działki zachodzącego jako sankcja wobec jej dotychczasowego użytkownika.
Należy dopuścić hipotetyczną możliwość wygaśnięcia prawa użytkowania działki na skutek śmierci uprawnionego nie pozostającego w związku małżeńskim, który jednocześnie nie złożył deklaracji w sprawie osób bliskich. W wyniku takiego zbiegu zdarzeń prawo korzystania z działki oraz własność naniesień wejdzie w skład masy spadkowej. Pojawi się tutaj problem rozliczenia wartości użytkowania działki oraz wartości naniesień w masie spadkowej, dodajmy użytkowania, jako ograniczonego prawa rzeczowego niepodlegającego dziedziczeniu. Jeśli taki hipotetyczny bieg zdarzeń połączymy z faktycznymi transakcjami "sprzedaży działek w ROD" okaże się, że szacowana dla ustalenia wartości składnika spadkowego wartość winna być wykonana według wartości "rynkowej".
W kontekście rozważań nad szacowaniem wartości odtworzeniowej należy wspomnieć o dwóch przynajmniej obserwacjach przeprowadzonych w praktyce oraz, co może ważniejsze poddać ich wyniki pod dyskusję środowiskową.
Z uwagi na to, że altany na rodzinnych ogrodach działkowych budowane są w przeważającej większości metodami gospodarczymi ich wartość odtworzeniowa powinna być, być może szacowana bez ujmowania w obliczeniach narzutów oraz zysków firm budowlanych. Wprawdzie taki system obliczeń wpłynie ujemnie na prezentowaną wartość jednak bliższy będzie rzeczywistym kosztom odtworzenia konkretnego obiektu jakim jest altana.
Po wtóre wartość nasadzeń w postaci drzew i krzewów, szczególnie ozdobnych jak się wydaje lepiej jest oceniać w porównaniu do ich cen rynkowych prezentowanych choćby w katalogach internetowych. Wartości niektórych roślin podane w przyjętej do stosowania w środowisku rzeczoznawców majątkowych pozycji Krzysztofa Zmarlickiego ("Szacowanie wartości roślin sadowniczych na plantacjach towarowych, oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie") w sposób znaczący odbiegają od ich wartości postrzeganej przez środowisko działkowców. Przykładem może być tutaj wartościowanie konwalii, których jeden metr kwadratowy oszacowany jest zgodnie ze wspomnianą publikacją na około 20 zł natomiast ta sama konwalia postrzegana jest przez działkowców jako chwast bez wartości.
5.2. Zmiana użytkownika działki.
Do przypadku zmiany użytkownika działki następującego w warunkach braku zgody dojść może również w wyniku zniesienia wspólności ustawowej (np. na skutek rozwodu). Prawo, jakie przysługiwało przed rozwodem faktycznie obojgu małżonkom obejmowało zarówno prawo użytkowania działki jak i prawo "własności" nakładów. Ograniczenie rozliczenia do wartości nakładów zwłaszcza szacowanej jako wartość odtworzeniowa pomniejszona o stopień zużycia rodzić musi uzasadnione wątpliwości natury majątkowej. Zgodzić się bowiem wypada, że jeden z małżonków obok utraty "własności" nakładów traci również prawo do użytkowania działki, które zgodnie z wyrokiem wspomnianym w punkcie 4 jest prawem majątkowym. Nie można go zatem pominąć w praktyce rozliczania wartości majątku wspólnego.
6. Uwagi końcowe.
Szacowanie wartości rynkowej prawa użytkowania działki w rodzinnym ogrodzie działkowym oraz prawa własności nakładów napotyka znaczące trudności już na etapie opisu stanu prawnego przedmiotu szacowania. Nie jest bowiem jasne, pomimo pozornie precyzyjnych zapisów ustawowych jaka wiązka praw związanych z działką i poczynionymi na niej nakładami będzie właściwa dla opisu przedmiotu szacowania.
Stosowanie szacowania według wartości odtworzeniowej pomniejszonej o stopień zużycia z fatycznego punktu widzenia jest możliwe jedynie w nielicznych przypadkach związanych z utratą prawa użytkowania działki czy to na skutek likwidacji ogrodu, czy też w sytuacji nałożonej na użytkownika sankcji.
Szacowanie wartości "rynkowej" prawa do użytkowania działki oraz praw związanych z poczynionymi na niej nakładami napotyka na dodatkową przeszkodę w postaci absolutnego braku wiarygodnych danych o zawartych transakcjach. Biegły w zakresie wyceny nieruchomości powinien mieć w takim wypadku możliwość posługiwania się ofertami sprzedaży konkretnych działek i być może w toku czynności starać się je zweryfikować. Odniesienie w takim przypadku wartości jedynie do wartości nakładów oraz pominięcie wartości prawa użytkowania skutkuje nierzetelnością sporządzonej opinii.