W Ministerstwie Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej powstał projekt ustawy o inwestycjach w zakresie przeciwdziałania skutkom suszy popularnie zwany specustawą antytuszową. Dostępny na witrynie Rządowego Centrum Legislacji projekt nosi datę 12 sierpnia 2020 roku i, jak to wynika z aktualnie dostępnych informacji, został przekazany do konsultacji społecznych.
Celem projektu jest, jak o tym mowa w uzasadnieniu „wprowadzenie do systemu prawnego rozwiązań, które pozwolą na uproszczenie oraz przyspieszenie prac związanych z przygotowaniem do realizacji przedsięwzięć retencyjnych mających na celu ograniczenie skutków suszy w Polsce”, a przyjęte w treści rozwiązania wskazują, że sam projekt jest kolejną „specustawą” pozwalającą inwestorom, w tym wypadku głownie publicznym, na omijanie przepisów i procedur, z którymi administracja radzi sobie nie dość sprawnie, lub które stanowią dla jej działania „zbędne” przeszkody.
Poza celami zamierzonymi projektodawca treścią ustawy osiągnie również, o ile proponowane przepisy wejdą w życie, cele niezamierzone. Jednym z nich będzie znaczna utrata potencjału inwestycyjnego a co za nim idzie wartości wielu działek budowlanych, zwłaszcza, choć nie tylko, zlokalizowanych w śródmieściach wielkich miast, na terenach o zagęszczonej zabudowie.
Wartość nieruchomości jest pochodną, między innymi, jej potencjału inwestycyjnego, który z kolei dość ściśle związany jest z powierzchnią gruntu możliwą do zabudowania i wysokością tej zabudowy co przekłada się faktycznie na wielkość powierzchni budynku. Aktualne ograniczenia zabudowy nieruchomości gruntowych, związane z wymaganymi powierzchniami biologicznie czynnymi, wprowadzane są na etapie sporządzania planów miejscowych i bywa, że dla niektórych działek położonych na terenach o intensywnej zabudowie wielkość powierzchni biologicznie czynnej wynosić musi 5 - 15 % powierzchni działki, a w zabudowie zwartej czasem w ogóle nie jest określana.
Zgodnie z art. 43 projektu, ustawodawca zamierza dokonać zmian w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w ten sposób, aby w przypadku sytuowania nowego lub rozbudowy istniejącego obiektu budowlanego uwzględnienie wymagań ochrony środowiska w zakresie gospodarowania wodami opadowymi i roztopowymi następowało poprzez zagospodarowanie działki budowlanej w sposób zapewniający udział powierzchni biologicznie czynnej wynoszący co najmniej 30 % ogólnej powierzchni działki budowlanej, w tym stanowiącej glebę wynoszący co najmniej 15 % powierzchni działki budowlanej. Kiedy zaś w ustawie mowa o powierzchni biologicznie czynnej należy przez to rozumieć teren zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych i roztopowych, teren pokryty wodami powierzchniowymi, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2.
Powyższe, nakładane przez prawodawcę ustawowego ograniczenie sprawi nie tylko, że część obowiązujących planów miejscowych straci zgodność z zapisami ustawy a opisane nimi działki, poprzez zmiany dopuszczalnych parametrów zabudowy, stracą część lub w skrajnych przypadkach nawet całość potencjału inwestycyjnego a zatem znaczną część wartości. Nie wiadomo, czy samorządy będą skore do zmian planów miejscowych w taki sposób, aby akty prawa miejscowego z zapisami ustawy były zgodne. Dokąd ograniczenia wynikają nie z planu a innego przepisu, odpowiedzialność odszkodowawcza nie obciąża jednostki samorządu terytorialnego. Kiedy jednak gmina dokona zmiany postanowień planu doprowadzając do jego zgodności z ustawą, z której wyniknie obniżenie wartości działki wynikające ze zmniejszenia powierzchni możliwej do zabudowy, to wielce prawdopodobnym będzie, że właściciel takiej nieruchomości, zgłosi się z żądaniem wypłaty stosownego odszkodowania.
Z ciekawym zjawiskiem będziemy mieli do czynienia również w przypadku, kiedy z większego terenu, nawet w całości zielonego, np. w celu zagęszczenia istniejącej zabudowy, wydzielona zostanie działka pod budowę nowego budynku. Choćby nawet w tym hipotetycznym przypadku całość wód opadowych i roztopowych z działki budowlanej mogła być retenecjonowana na terenach sąsiednich, budynek obejmujący powierzchnią zabudowy niemal całość powierzchni wydzielonej działki, nie będzie mógł powstać.
Scentralizowane postrzeganie globalnych problemów zwykle nie dostrzega lokalnych uwarunkowań. Oczywiście troska o retencję wód opadowych oraz roztopowych w czasach powtarzających się okresów skrajnej suszy, szczególnie na terenach zabetonowanych miast jest ważna i dobrze byłoby, gdybyśmy zagadnieniu temu poświęcali więcej uwagi. Ponieważ jednak wydaje się, że jak dotychczas to władze lokalne znacznie szybciej i trafniej reagują na zmiany otaczającego świata, projektowane na szczeblu centralnym regulacje, przynieść mogą lokalnym społecznościom więcej szkody niż pożytku.