Zacząć wypada od przypomnienia pojęć podstawowych gdyż czasem to w nich tkwią chochliki wywołujące zamęt i choć nie jest tak, że pojęcia języków dobrze sformalizowanych są zawsze jednoznaczne, to bywa pomocnym, kiedy są jednolicie rozumiane.
Zgodnie z brzmieniem art. 46 KC nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jako, że na mocy art. 47 § 2 KC częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego jasnym jest, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48). Na mocy art. 50 KC za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Widać z powyższego, że ustawodawca przewidział parę wyjątków od reguły i postanowił, że częściami składowymi nieruchomości nie są budynki i inne urządzenia, które na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności (na przykład budynki i urządzenia na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste lub altany na rodzinnych ogrodach działkowych) ale także, na mocy art. 49 KC, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Oczywistości powyższe stają się jednak, jak się okazuje w praktyce, mniej oczywiste, kiedy przychodzi do wyceny nieruchomości.
W podstawowych dla rzeczoznawców majątkowych aktach prawnych, to jest ustawie dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015, poz. 1774 ze zmianami; dalej ugn) oraz Rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej rwn) prawodawca postanowił w kilku miejscach nakazać rzeczoznawcy majątkowemu nie uwzględniać w toku szacowania części składowych nieruchomości komplikując dodatkowo sprawę poprzez wskazanie, że czasem nakazuje nie uwzględniać ich wartości a czasem po prostu nie uwzględniać. Również praktyka wyceny przyjęta dość powszechnie przez rzeczoznawców nakazuje w pewnych sytuacjach, nie rozstrzyganych wprost przez prawodawcę, nie uwzględniać części składowych nieruchomości, co tylko pozornie wydaje się oczywiste zwłaszcza, jeśli poprzez nie uwzględnienie mamy na myśli niedostrzeganie ich istnienia.
Sprawa wydaje się jasna w przypadku szacowania wartości dla celu oddania nieruchomości w trwały zarząd (§ 34 ust. 2 rwn), kiedy to prawodawca nakazuje nie uwzględniać wartości budynków i innych urządzeń lub w przypadku szacowania wartości nieruchomosci dla celu opłaty infrastrukturowej (z tytułu umożliwienia korzystania z wybudowanej drogi lub urządzeń infrastruktury technicznej), kiedy to na mocy § 40 ust. 1 rwn rzeczoznawca ma pominąć wartość części składowych nieruchomości.
Zgoła odmiennie prawodawca postanowił sformułować postanowienia art. 98 a ugn (szacowanie dla ustalenia opłaty z tytułu podziału nieruchomosci) oraz, prawda - nieobowiązującą już - treść § 50 rwn (szacowanie dla ustalenia odszkodowania lub opłaty planistycznej), gdzie nakazuje nie uwzględniać części składowych nieruchomości.
Wydaje się, że intencja prawodawcy była jasna. Wszędzie tam, gdzie nakazuje nie uwzględniać wartości części składowych nieruchomości należy wziąć pod uwagę fakt, że istnieją natomiast ustalać wartość gruntu tak, jakby był pozbawiony budynków lub innych urządzeń, zaś wszędzie tam, gdzie prawodawca mówi „nie uwzględnia się części składowych nakazuje „zapomnieć”, że jakiekolwiek budynki lub inne urządzenia w ogóle na gruncie istnieją.
Sprawa wydaje się jasna jednak jej konsekwencje z punktu widzenia określanej wartości nieruchomości są doniosłe. W przypadku, kiedy rzeczoznawca pominąć ma jedynie wartość części składowych wartość rynkowa gruntu będzie odpowiadała jego faktycznej wartości rynkowej czyli kwocie, jaką można by uzyskać na wolnym rynku za prawo własności tegoż gruntu. W przypadku jednak, kiedy rzeczoznawca ma zapomnieć o istniejących na gruncie budynkach lub innych urządzeniach określona przezeń wartość może znacząco odbiegać od wartości rynkowej tego gruntu. Wyobraźmy sobie bowiem sytuację, w której rzeczoznawca ma zapomnieć o wzniesionych na gruncie przeznaczonym w planie miejscowym pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, wykonanych ze zbrojonego betonu pozostałościach hal fabrycznych. Niby nie posiadają one wartości - dla prawidłowego korzystania z gruntu konieczne jest ich zburzenia ale wysokość opłaty z tytułu uchwalenia nowego planu miejscowego od fakt tego nie będzie zależna. Czy wówczas faktycznie określona przez rzeczoznawcę równica wartości przed i po planie będzie odpowiadała zmianie wartości rynkowej nieruchomości? Nad tym pytaniem rzeczoznawcy pochylają się niechętnie.
Zgodnie z brzmieniem art. 46 KC nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jako, że na mocy art. 47 § 2 KC częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego jasnym jest, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48). Na mocy art. 50 KC za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Widać z powyższego, że ustawodawca przewidział parę wyjątków od reguły i postanowił, że częściami składowymi nieruchomości nie są budynki i inne urządzenia, które na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności (na przykład budynki i urządzenia na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste lub altany na rodzinnych ogrodach działkowych) ale także, na mocy art. 49 KC, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Oczywistości powyższe stają się jednak, jak się okazuje w praktyce, mniej oczywiste, kiedy przychodzi do wyceny nieruchomości.
W podstawowych dla rzeczoznawców majątkowych aktach prawnych, to jest ustawie dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015, poz. 1774 ze zmianami; dalej ugn) oraz Rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej rwn) prawodawca postanowił w kilku miejscach nakazać rzeczoznawcy majątkowemu nie uwzględniać w toku szacowania części składowych nieruchomości komplikując dodatkowo sprawę poprzez wskazanie, że czasem nakazuje nie uwzględniać ich wartości a czasem po prostu nie uwzględniać. Również praktyka wyceny przyjęta dość powszechnie przez rzeczoznawców nakazuje w pewnych sytuacjach, nie rozstrzyganych wprost przez prawodawcę, nie uwzględniać części składowych nieruchomości, co tylko pozornie wydaje się oczywiste zwłaszcza, jeśli poprzez nie uwzględnienie mamy na myśli niedostrzeganie ich istnienia.
Sprawa wydaje się jasna w przypadku szacowania wartości dla celu oddania nieruchomości w trwały zarząd (§ 34 ust. 2 rwn), kiedy to prawodawca nakazuje nie uwzględniać wartości budynków i innych urządzeń lub w przypadku szacowania wartości nieruchomosci dla celu opłaty infrastrukturowej (z tytułu umożliwienia korzystania z wybudowanej drogi lub urządzeń infrastruktury technicznej), kiedy to na mocy § 40 ust. 1 rwn rzeczoznawca ma pominąć wartość części składowych nieruchomości.
Zgoła odmiennie prawodawca postanowił sformułować postanowienia art. 98 a ugn (szacowanie dla ustalenia opłaty z tytułu podziału nieruchomosci) oraz, prawda - nieobowiązującą już - treść § 50 rwn (szacowanie dla ustalenia odszkodowania lub opłaty planistycznej), gdzie nakazuje nie uwzględniać części składowych nieruchomości.
Wydaje się, że intencja prawodawcy była jasna. Wszędzie tam, gdzie nakazuje nie uwzględniać wartości części składowych nieruchomości należy wziąć pod uwagę fakt, że istnieją natomiast ustalać wartość gruntu tak, jakby był pozbawiony budynków lub innych urządzeń, zaś wszędzie tam, gdzie prawodawca mówi „nie uwzględnia się części składowych nakazuje „zapomnieć”, że jakiekolwiek budynki lub inne urządzenia w ogóle na gruncie istnieją.
Sprawa wydaje się jasna jednak jej konsekwencje z punktu widzenia określanej wartości nieruchomości są doniosłe. W przypadku, kiedy rzeczoznawca pominąć ma jedynie wartość części składowych wartość rynkowa gruntu będzie odpowiadała jego faktycznej wartości rynkowej czyli kwocie, jaką można by uzyskać na wolnym rynku za prawo własności tegoż gruntu. W przypadku jednak, kiedy rzeczoznawca ma zapomnieć o istniejących na gruncie budynkach lub innych urządzeniach określona przezeń wartość może znacząco odbiegać od wartości rynkowej tego gruntu. Wyobraźmy sobie bowiem sytuację, w której rzeczoznawca ma zapomnieć o wzniesionych na gruncie przeznaczonym w planie miejscowym pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, wykonanych ze zbrojonego betonu pozostałościach hal fabrycznych. Niby nie posiadają one wartości - dla prawidłowego korzystania z gruntu konieczne jest ich zburzenia ale wysokość opłaty z tytułu uchwalenia nowego planu miejscowego od fakt tego nie będzie zależna. Czy wówczas faktycznie określona przez rzeczoznawcę równica wartości przed i po planie będzie odpowiadała zmianie wartości rynkowej nieruchomości? Nad tym pytaniem rzeczoznawcy pochylają się niechętnie.