Kiedy w toku postępowania administracyjnego, które prowadzimy w imieniu naszego Klienta dochodzi do sporu o wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to postępowanie w sprawie ustalenia opłaty (planistycznej, adiacenckiej czy rocznej z tytułu użytkowania wieczystego) czy też celem postępowania jest ustalenie wysokości i wypłata odszkodowania (z tytułu odjęcia lub ograniczenia praw do nieruchomości) w rzeczywistości nie spieramy się o faktyczną wartość nieruchomości lecz o treść i wnioski wynikające ze sporządzonego jako dowód w sprawie operatu szacunkowego. Niezależnie od tego, czy postępowanie toczy się przed organem administracji czy też zawisło przed sądem powszechnym w sytuacji, kiedy konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości, organ lub sąd dopuszcza dowód z opinii biegłego w zakresie wyceny nieruchomości – rzeczoznawcy majątkowego – na okoliczność określenia wartości konkretnego prawa do nieruchomości.
Elementem naszej pracy, jeszcze przed przystąpieniem do działania w imieniu Klienta, jest ocena zasadności formułowanego przezeń roszczenia. Niektórzy podejrzewają, że część z prowadzonych przez nas postępowań jest efektem zwykłego pieniactwa, że stanowią nieodłączny element folkloru, w którym właściciel nieruchomości nie godzi się z ustaloną opłatą lub odszkodowaniem dla czystej przyjemności sprzeciwu, toczenia sporu – tych muszę rozczarować – nie mamy czasu ani ochoty spierać się dla idei. Rzadko również pojawiają się u nas Klienci, których roszczenia są w sposób oczywisty bezzasadne. Właściciele nieruchomości zwykle dość dobrze znają wartość własności i jeśli nawet nie potrafią skutecznie dowodzić swoich racji wiedzą lub przynajmniej zasadnie wyczuwają, kiedy określana w toku postępowania wartość daleka jest od właściwej (z niewielkimi różnicami właściciele zwykle się godzą w imię tak zwanego „świętego spokoju”). Nie chodzi zatem o pieniactwo ani niewielkie różnice pomiędzy wartością przeczuwaną jako właściwa a tą określoną w toku postępowania; chodzi zwykle o różnice znaczące, czasem sięgające kilkuset procent.
Skoro stosunkowo często dzieje się tak, że określana w toku postępowania wartość nieruchomości w sposób znaczący odbiega od tej, jaką przeczuwają właściciele i tej, jaka zostaje ujawniona po prawomocnym jego zakończeniu wypada zapytać dlaczego jest tak, że część sporządzanych jako dowody w sprawie operatów szacunkowych nie nadaje się do celu, dla którego zostały przygotowane? Dlaczego określana nimi wartość konkretnego prawa do nieruchomości dalece odbiega od tej, która zostaje na koniec postępowania zaakceptowana przez strony?
Z naszych obserwacji wynika, że znaczna część błędów określenia wartości nieruchomości pojawia się na etapie wadliwie zakreślanego przez autorów opinii i operatów szacunkowych przedmiotu i zakresu wyceny. Kiedy przedmiotem postępowania jest ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości a powołany w sprawie biegły jako przedmiot wyceny przyjmuje nieistniejący w rzeczywistości „pas technologiczny” a zakresem wyceny obejmuje wartość współkorzystania z tegoż pasa technologicznego, jasnym jest, że uzyskana przezeń wartość, w kontekście uprawnień nabywanych przez przedsiębiorcę przesyłowego jest daleka nie tylko od oczekiwań właściciela nieruchomości ale również wartości prawa, jakie w wyniku decyzji administracyjnej uzyskuje przedsiębiorca przesyłowy nabywający uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości w określonym zakresie. Na podstawie wieloletniej praktyki uważamy, że głębszy namysł nad poprawnym określeniem przedmiotu i zakresu wyceny w wielu przypadkach zapobiegłby długotrwałemu postępowaniu.
Kolejną z przyczyn, dla których część z analizowanych przez nas operatów szacunkowych i opinii okazywała się nieprzydatna dla celu, dla którego je sporządzano był, częściowo wynikający z przyczyny pierwszej, wadliwy dobór transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. W środowisku rzeczoznawców majątkowych od czasu do czasu wznawiana jest dyskusja na temat tego, w jaki sposób opisać można podobieństwo nieruchomości. Definicja legalna podobieństwa nieruchomości zapisana w art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami na niewiele się bowiem przydaje, skoro zgodnie z jej treścią kiedy w ustawie mowa o nieruchomości podobnej należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; oznacza bowiem powyższe, że nieruchomość jest podobna, kiedy jest porównywalna a porównywać je można wówczas, kiedy są podobne. Stąd o ile w przypadku stosunkowo prostych wyceny lokali mieszkalnych czy działek budowlanych (choć z tymi ostatnimi bywa już różnie) dobór transakcji nieruchomościami podobnymi nie stanowi problemu, to w przypadku wycen nieco tylko trudniejszych nieruchomości niewłaściwy dobór transakcji nieruchomościami podobnymi może być istotną przeszkodą właściwego oszacowania wartości nieruchomości. O jednym z przykładów takiego wadliwego doboru transakcji nieruchomościami podobnymi pisałem nieco w tekście „Kiedy plan potwierdza stan faktyczny”.
Trzecią z kolei, ale jak się wydaje najczęstszą przyczyną, dla której przeglądanym operatom szacunkowym i opiniom należy odmówić wiarygodności są braki analizy rynku w zakresie właściwym dla konkretnej, wycenianej nieruchomości. W znacznej części opracowań próżno szukać jakichkolwiek danych na temat analizowanego rynku nieruchomości, natomiast łatwo znaleźć historyczno – geograficzno – ekonomiczne informacje na temat miejscowości, w której wyceniana nieruchomość jest położona. Prawdą jest, że dzięki lekturze operatów szacunkowych historię wielu polskich miast – fakt, w wersji mocno skróconej – znam niemal na wyrywki, ale niczego to nie wnosi ani do procesu wyceny ani do ujawnionego operatem wyniku. Sytuacja taka zdaje się potwierdzać przypuszczenie, że przynajmniej część autorów opinii o wartości nieruchomości nie dokonuje jakiejkolwiek analizy rynku a to, co przedstawiają w opracowaniach ma w sposób ułomny jedynie wypełniać nakazaną przepisem prawa obowiązkową część operatu (§ 56 ust. 1 pkt. 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).
Czwartą z praktyk prowadzących często do wadliwego wyniku wyceny jest wymyślanie przez autorów wartości, które można wyliczyć, choć ich obliczenie nie zawsze jest proste. Mowa tutaj o wartościach współczynników korygujących, trendach zmian cen, stopach kapitalizacji i tym podobnych, których rzetelne ustalenie wymaga nie tylko znacznego nakładu pracy ale też wiedzy. Niemal anegdotycznie potraktować należy zarzuty tych pełnomocników, którzy przez długotrwałą praktykę przyzwyczajeni, że na wartość nieruchomości wpływa położenie, otocznie, wielkość i stan wskazują jako błędne te opinie, w których jednej z wyżej wymienionych cech różnicujących brakuje. Kiedy jednak autor opinii współczynniki liczy a nie zgaduje może okazać się, że brakująca cecha pozostaje bez znaczenia dla wartości nieruchomości a związany z nią współczynnik nie może wpływać na zmianę wartości w – powiedzmy – 20 procentach.
Wartość nieruchomości jest najczęściej kluczową osią sporu, jaki prowadzimy w imieniu naszych Klientów jednak przedmiotem tego sporu nie jest wartość a tylko jej wyobrażenie ubrane w formę sądowej opinii lub operatu szacunkowego, który, jak każdy dokument można poddać gruntowej analizie. Efektem tej analizy zaś jest często odkrycie tych braków opracowania, które bezpośrednio wpłynęły na taki a nie inny wynik wyceny.