Jako, że udział w administracyjnych sporach o nieruchomości stanowi mój zawód, a jednym z elementów takich sporów, jest zwykle wartość nieruchomości – niezależnie, czy jest to wartość określana dla celu ustalenia odszkodowania czy też wartość określana dla celu ustalenia wysokości daniny publicznej (renty planistycznej, podziałowej, adiacenckiej czy wreszcie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego), naturalnym jest, że materiał dowodowy postępowania obejmuje operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Rzetelny udział w postępowaniu administracyjnym wymusza wnikliwe zapoznanie się ze zgromadzonym przez organ prowadzący postępowanie materiałem dowodowym, w tym, co często dla sprawy kluczowe – wnikliwą analizę przedłożonego jako dowód operatu szacunkowego.
Choć postępowanie administracyjne jest postępowaniem dwuinstancyjnym, co oznacza, że zadaniem organu wyższej instancji nie jest kontrola działań przeprowadzonych przez organ niższej instancji a ponowna analiza materiału dowodowego i rozstrzygnięcie co do meritum sprawy, to w sytuacji sporu, tak przed organem pierwszej instancji jak i w postępowaniu odwoławczym warto wskazać, o ile jest oto zasadne, wady zgromadzonego materiału dowodowego.
Granice analizy operatu szacunkowego dokonywanej przez organy administracji stały się przedmiotem rozważań sądów administracyjnych, którym jednak daleko do spójności. Z części orzecznictwa wynika, że organ administracji uprawniony jest wyłącznie do analizy formalnej operatu szacunkowego co oznacza, że faktycznie badana jest nie tyle jego treść co zgodność formy z przepisami prawa, z innych orzeczeń wywnioskować można, że jedyną sferą, w którą organ administracji wkraczać w toku analizy nie powinien, jest sfera wiedzy specjalnej biegłego. Jednak to właśnie w obszarze tak zwanej wiedzy specjalnej biegłego poszukiwać należy uchybień skutkujących najczęściej niezgodną z doświadczeniem i daleko odbiegającą od faktycznej wartością nieruchomości. Kiedy spór toczy się o ustalenie wysokości odszkodowania wadliwie określona przez biegłego wartość nieruchomości skutkować może zaniżeniem kwoty należnej; kiedy spór toczy się o określenie wysokości daniny publicznej – błąd operatu szacunkowego skutkuje nadmiernym obciążeniem właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.
Wśród rzeczoznawców majątkowych stale najpopularniejszym sposobem szacowania wartości rynkowej nieruchomości jest podejście porównawcze z dwoma jego metodami: porównywania parami oraz korygowania ceny średniej. Obie metody opierają się na historycznych danych o transakcjach rynkowych nieruchomościami, które, w założeniu tych metod, powinny być nieruchomościami podobnymi do wycenianej. W tym też miejscu powstaje pierwszy problem, który sprowadzić można do pytania o to, co to takiego jest owo podobieństwo nieruchomości. Ustawodawca w słowniczku do ustawy o gospodarce nieruchomościami nie popisał się zanadto stwierdzając, że nieruchomość podobna to nieruchomości porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W mojej ocenie znacznie lepszą definicją nieruchomości podobnej jest taka, która mówi, że nieruchomości podobne to takie, które konkurują o tych samych nabywców lub o które konkurują ci sami nabywcy. W takiej sytuacji z pewnością jako podobnych nie będziemy traktowali nieruchomości gruntowych położonych na tym samym terenie, przeznaczonych pod usługi handlu z których na jednej można a na innej nie można posadowić obiektu handlu wielko powierzchniowego – o takie nieruchomości nie konkurują ci sami nabywcy. Z pewnością warto przyjrzeć się zestawieniu nieruchomości przyjętych do wyceny pod kątem ich podobieństwa.
Kiedy rzeczoznawca majątkowy dokona doboru transakcji nieruchomościami podobnymi, zgodnie z założeniami podejścia porównawczego obowiązany jest ustalić cechy nieruchomości wpływające na wartość, ustalić wagi tych cech i dokonać stosownych obliczeń, których celem jest uwzględnienie różnic w cechach nieruchomości odzwierciedlanych w obserwowanych danych transakcyjnych. Inaczej mówiąc rzeczoznawca koryguje obserwowane ceny transakcyjne uwzględniając poprawki na cechy różniące nieruchomości podobne i nieruchomość wycenianą. Dzieje się tak dlatego, że w realnym świecie bardzo rzadko i tylko wyjątkowo spotkać można identyczne nieruchomości, których ceny transakcyjne mogłyby posłużyć do określenia wartości nieruchomości szacowanej.
W kontekście cech różnicujących oraz ich wpływu na wartość nieruchomości natychmiast pojawia się pytanie o sposób, w jaki rzeczoznawcy majątkowi dokonują określenia tych cech, w jaki sposób je identyfikują oraz w jaki sposób określają wpływ każdej ze zidentyfikowanych cech na wartość. Oczywiście istnieją metody pozwalające wprząc w te czynności aparat matematyczny (ekonometryczny) ale nie wszyscy rzeczoznawcy z nich korzystają pomimo, że metody te zapewniają znacznie większą dokładność i obiektywizm szacowania. W zasadach dobrej praktyki zawodowej, zwanych dawniej standardami zawodowymi, na części szkoleń oraz w licznych publikacjach polecane są również ankietowe metody ustalania cech różnicujących oraz wag tych cech. Korzystają z nich bardzo nieliczni rzeczoznawcy (choć odwołanie do tych metod znaleźć można w około 90 % operatów szacunkowych) i to głównie ci, którzy metodom ekonometrycznym odmawiają słuszności z uwagi na zbyt szczupły ich zdaniem zasób danych. Na lekką ironię zasługuje fakt, że rzeczoznawcy mówiący o niewielkiej przydatności metod ekonometrycznych spowodowanej małą ilością danych określają cechy i wagi cech na podstawie kilku ankiet.
Praktyka lektury operatów szacunkowych wskazuje, że w przeważającej większości z nich identyfikacja cech różnicujących oraz określanie wag tych cech odbywa się na zasadzie … tak zwanego doświadczenia zawodowego rzeczoznawcy majątkowego, czyli, inaczej mówiąc, rzeczoznawca cechy i wagi bierze „spod wielkiego palca”.
Dokonując doboru transakcji nieruchomościami podobnymi, identyfikując cechy różnicujące nieruchomości podobne i nieruchomość wycenianą oraz określając wpływ poszczególnych cech na wartość rzeczoznawca majątkowy buduje model szacowania, za pomocą którego, z wykorzystaniem stosunkowo prostych obliczeń określa wartość nieruchomości. Model ten, choć jawnie niemal nigdy się o tym w operatach nie mówi, stanowi clou całego opracowania.
Jeśli jednak, w ślad za autorem operatu przyjmiemy, że dobór transakcji przeprowadzony został prawidłowo, trafnie rozpoznane i zidentyfikowane zostały cechy różnicujące nieruchomości podobne i nieruchomość wycenianą a wpływ tych cech na wartość określony został poprawnie to okazuje się, że zbudowany przez biegłego model powinien, z racji swej matematycznej precyzji, trafnie odpowiadać nie tylko na pytanie o wartość nieruchomości szacowanej ale równie trafnie odpowiadać na pytanie o wartość każdej nieruchomości podobnej przyjętej do porównań. Skoro bowiem za pomocą skonstruowanego modelu rzeczoznawca określa wartość nieruchomości szacowanej, w którym to oszacowaniu winniśmy pokładać ufność, to należałoby oczekiwać, że ten sam model, z wykorzystaniem tych samych danych i identycznych metod potrafi określić hipotetyczną wartość nieruchomości przyjętych do porównań. Tę natomiast już bardzo łatwo porównać z wartością faktycznie zaobserwowaną na rynku.
Narzędzie służące tego typu obliczeniom nie jest specjalnie skomplikowane i z powodzeniem można tego typu operacje przeprowadzić za pomocą kartki papieru i ołówka, można również wspomóc się kalkulatorem, który znacząco przyspieszy obliczenia lub odpowiednio zaprojektowanym arkuszem kalkulacyjnym który rzecz całą znakomicie uprości. Oczywiście aby obliczeń dokonać trzeba znać metody, którymi posługują się rzeczoznawcy ale nie jest to wiedza tajemna. Metoda weryfikacji modelu szacowania polegająca na teście jego sprawności w szacowaniu wartości nieruchomości porównawczych jest przeze mnie dość często stosowana i to zarówno w metodzie porównywania parami jak i w metodzie korygowania ceny średniej.
Jak widać na powyższym wykresie autor ostatnio przeze mnie analizowanego operatu szacunkowego zbudował model, który dość drastycznie mija się z faktycznymi zależnościami rynkowymi. Zgodnie z modelem tym, nieruchomość, która faktycznie została sprzedana za 51,54 zł/mkw osiągnęła wartość rynkową 37,18 zł/mkw natomiast ta, którą faktycznie nabyto za kwotę 21,75 zł/mkw osiągnęła wartość rynkową niemal 40 zł za metr kwadratowy (różnica na poziomie niemal 80 %). Wyników tych nie sposób tłumaczyć zdolnościami negocjacyjnymi stron czy przypadkowością transakcji ponieważ właśnie w oparciu o te transakcje rzeczoznawca zbudował model, czyli w domyśle uznał, że są to transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej a sam proces sprzedaży był zgodny z zasadami rynkowymi, to jest, że strony były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i minął czas niezbędny na właściwą ekspozycję nieruchomości na rynku. Wadliwe wyniki obrazowane przez model można w takim przypadku tłumaczyć wyłącznie wadliwością samego modelu.
Choć postępowanie administracyjne jest postępowaniem dwuinstancyjnym, co oznacza, że zadaniem organu wyższej instancji nie jest kontrola działań przeprowadzonych przez organ niższej instancji a ponowna analiza materiału dowodowego i rozstrzygnięcie co do meritum sprawy, to w sytuacji sporu, tak przed organem pierwszej instancji jak i w postępowaniu odwoławczym warto wskazać, o ile jest oto zasadne, wady zgromadzonego materiału dowodowego.
Granice analizy operatu szacunkowego dokonywanej przez organy administracji stały się przedmiotem rozważań sądów administracyjnych, którym jednak daleko do spójności. Z części orzecznictwa wynika, że organ administracji uprawniony jest wyłącznie do analizy formalnej operatu szacunkowego co oznacza, że faktycznie badana jest nie tyle jego treść co zgodność formy z przepisami prawa, z innych orzeczeń wywnioskować można, że jedyną sferą, w którą organ administracji wkraczać w toku analizy nie powinien, jest sfera wiedzy specjalnej biegłego. Jednak to właśnie w obszarze tak zwanej wiedzy specjalnej biegłego poszukiwać należy uchybień skutkujących najczęściej niezgodną z doświadczeniem i daleko odbiegającą od faktycznej wartością nieruchomości. Kiedy spór toczy się o ustalenie wysokości odszkodowania wadliwie określona przez biegłego wartość nieruchomości skutkować może zaniżeniem kwoty należnej; kiedy spór toczy się o określenie wysokości daniny publicznej – błąd operatu szacunkowego skutkuje nadmiernym obciążeniem właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.
Wśród rzeczoznawców majątkowych stale najpopularniejszym sposobem szacowania wartości rynkowej nieruchomości jest podejście porównawcze z dwoma jego metodami: porównywania parami oraz korygowania ceny średniej. Obie metody opierają się na historycznych danych o transakcjach rynkowych nieruchomościami, które, w założeniu tych metod, powinny być nieruchomościami podobnymi do wycenianej. W tym też miejscu powstaje pierwszy problem, który sprowadzić można do pytania o to, co to takiego jest owo podobieństwo nieruchomości. Ustawodawca w słowniczku do ustawy o gospodarce nieruchomościami nie popisał się zanadto stwierdzając, że nieruchomość podobna to nieruchomości porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W mojej ocenie znacznie lepszą definicją nieruchomości podobnej jest taka, która mówi, że nieruchomości podobne to takie, które konkurują o tych samych nabywców lub o które konkurują ci sami nabywcy. W takiej sytuacji z pewnością jako podobnych nie będziemy traktowali nieruchomości gruntowych położonych na tym samym terenie, przeznaczonych pod usługi handlu z których na jednej można a na innej nie można posadowić obiektu handlu wielko powierzchniowego – o takie nieruchomości nie konkurują ci sami nabywcy. Z pewnością warto przyjrzeć się zestawieniu nieruchomości przyjętych do wyceny pod kątem ich podobieństwa.
Kiedy rzeczoznawca majątkowy dokona doboru transakcji nieruchomościami podobnymi, zgodnie z założeniami podejścia porównawczego obowiązany jest ustalić cechy nieruchomości wpływające na wartość, ustalić wagi tych cech i dokonać stosownych obliczeń, których celem jest uwzględnienie różnic w cechach nieruchomości odzwierciedlanych w obserwowanych danych transakcyjnych. Inaczej mówiąc rzeczoznawca koryguje obserwowane ceny transakcyjne uwzględniając poprawki na cechy różniące nieruchomości podobne i nieruchomość wycenianą. Dzieje się tak dlatego, że w realnym świecie bardzo rzadko i tylko wyjątkowo spotkać można identyczne nieruchomości, których ceny transakcyjne mogłyby posłużyć do określenia wartości nieruchomości szacowanej.
W kontekście cech różnicujących oraz ich wpływu na wartość nieruchomości natychmiast pojawia się pytanie o sposób, w jaki rzeczoznawcy majątkowi dokonują określenia tych cech, w jaki sposób je identyfikują oraz w jaki sposób określają wpływ każdej ze zidentyfikowanych cech na wartość. Oczywiście istnieją metody pozwalające wprząc w te czynności aparat matematyczny (ekonometryczny) ale nie wszyscy rzeczoznawcy z nich korzystają pomimo, że metody te zapewniają znacznie większą dokładność i obiektywizm szacowania. W zasadach dobrej praktyki zawodowej, zwanych dawniej standardami zawodowymi, na części szkoleń oraz w licznych publikacjach polecane są również ankietowe metody ustalania cech różnicujących oraz wag tych cech. Korzystają z nich bardzo nieliczni rzeczoznawcy (choć odwołanie do tych metod znaleźć można w około 90 % operatów szacunkowych) i to głównie ci, którzy metodom ekonometrycznym odmawiają słuszności z uwagi na zbyt szczupły ich zdaniem zasób danych. Na lekką ironię zasługuje fakt, że rzeczoznawcy mówiący o niewielkiej przydatności metod ekonometrycznych spowodowanej małą ilością danych określają cechy i wagi cech na podstawie kilku ankiet.
Praktyka lektury operatów szacunkowych wskazuje, że w przeważającej większości z nich identyfikacja cech różnicujących oraz określanie wag tych cech odbywa się na zasadzie … tak zwanego doświadczenia zawodowego rzeczoznawcy majątkowego, czyli, inaczej mówiąc, rzeczoznawca cechy i wagi bierze „spod wielkiego palca”.
Dokonując doboru transakcji nieruchomościami podobnymi, identyfikując cechy różnicujące nieruchomości podobne i nieruchomość wycenianą oraz określając wpływ poszczególnych cech na wartość rzeczoznawca majątkowy buduje model szacowania, za pomocą którego, z wykorzystaniem stosunkowo prostych obliczeń określa wartość nieruchomości. Model ten, choć jawnie niemal nigdy się o tym w operatach nie mówi, stanowi clou całego opracowania.
Jeśli jednak, w ślad za autorem operatu przyjmiemy, że dobór transakcji przeprowadzony został prawidłowo, trafnie rozpoznane i zidentyfikowane zostały cechy różnicujące nieruchomości podobne i nieruchomość wycenianą a wpływ tych cech na wartość określony został poprawnie to okazuje się, że zbudowany przez biegłego model powinien, z racji swej matematycznej precyzji, trafnie odpowiadać nie tylko na pytanie o wartość nieruchomości szacowanej ale równie trafnie odpowiadać na pytanie o wartość każdej nieruchomości podobnej przyjętej do porównań. Skoro bowiem za pomocą skonstruowanego modelu rzeczoznawca określa wartość nieruchomości szacowanej, w którym to oszacowaniu winniśmy pokładać ufność, to należałoby oczekiwać, że ten sam model, z wykorzystaniem tych samych danych i identycznych metod potrafi określić hipotetyczną wartość nieruchomości przyjętych do porównań. Tę natomiast już bardzo łatwo porównać z wartością faktycznie zaobserwowaną na rynku.
Narzędzie służące tego typu obliczeniom nie jest specjalnie skomplikowane i z powodzeniem można tego typu operacje przeprowadzić za pomocą kartki papieru i ołówka, można również wspomóc się kalkulatorem, który znacząco przyspieszy obliczenia lub odpowiednio zaprojektowanym arkuszem kalkulacyjnym który rzecz całą znakomicie uprości. Oczywiście aby obliczeń dokonać trzeba znać metody, którymi posługują się rzeczoznawcy ale nie jest to wiedza tajemna. Metoda weryfikacji modelu szacowania polegająca na teście jego sprawności w szacowaniu wartości nieruchomości porównawczych jest przeze mnie dość często stosowana i to zarówno w metodzie porównywania parami jak i w metodzie korygowania ceny średniej.
Jak widać na powyższym wykresie autor ostatnio przeze mnie analizowanego operatu szacunkowego zbudował model, który dość drastycznie mija się z faktycznymi zależnościami rynkowymi. Zgodnie z modelem tym, nieruchomość, która faktycznie została sprzedana za 51,54 zł/mkw osiągnęła wartość rynkową 37,18 zł/mkw natomiast ta, którą faktycznie nabyto za kwotę 21,75 zł/mkw osiągnęła wartość rynkową niemal 40 zł za metr kwadratowy (różnica na poziomie niemal 80 %). Wyników tych nie sposób tłumaczyć zdolnościami negocjacyjnymi stron czy przypadkowością transakcji ponieważ właśnie w oparciu o te transakcje rzeczoznawca zbudował model, czyli w domyśle uznał, że są to transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej a sam proces sprzedaży był zgodny z zasadami rynkowymi, to jest, że strony były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i minął czas niezbędny na właściwą ekspozycję nieruchomości na rynku. Wadliwe wyniki obrazowane przez model można w takim przypadku tłumaczyć wyłącznie wadliwością samego modelu.