W zasadzie na blogu poświęconym problemom szacowania wartości rozważanie dopuszczalności wywłaszczenia nie powinno mieć miejsca. Wycena wartości nieruchomości (prawa własności nieruchomości i innych praw do nieruchomości) jest zagadnieniem niemalże technicznym, które zdawałoby się niewiele powinno mieć wspólnego z wyznawanymi teoriami własności, jej ochrony oraz odszkodowań za własność odjętą czy wynagrodzeń za prawa ustanowione pod przymusem. Jednak u fundamentów każdej niemal aktywności człowieka leżą jakieś społeczne czy szerzej światopoglądowe przekonania, które w taki bądź inny sposób wpływają na realizację najprostszych nawet zadań. A wycena do zadań prostych nie należy.
W zakresie dopuszczalności wywłaszczenia nieruchomości rozumianego tutaj nie tylko jako odjęcie pod przymusem prawa własności nieruchomości ale też jako ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości można wyróżnić zarówno podejścia skrajne – od całkowitego zakazu wywłaszczenia aż po jego dopuszczalność na rzecz każdego podmiotu i każdego celu oraz szereg stanowisk pośrednich, w których wywłaszczenie jest dopuszczalne, ale na przykład - jak ma to miejsce w naszym systemie prawnym, wyłącznie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Jak się wydaje znaczna część regulacji dotyczących wywłaszczenia ma u swoich podstaw takie lub inne postawy ideologiczne wywodzące się wprost lub tylko pośrednio ze sposobu pojmowania dobra wspólnego a przede wszystkim z przekonań o tym, w jaki sposób owo dobro wspólne może zostać osiągnięte, jakie działania celem jego realizacji można dopuścić i na jaki stopień ingerencji w prawa innych można wyrazić zgodę aby cele oznaczone jako wspólne osiągnąć. Tytułem niewielkiej dygresji muszę dodać, że w mojej opinii nie wystarczy oznaczyć jako wspólny cel, do którego dążymy aby jednocześnie wypracować zgodę odnośnie środków służących jego realizacji. Fakt pojmowania jakiegoś celu jako wspólnego dla całej lub tylko znacznej części społeczności nie oznacza jeszcze zgody na proponowane środki, którymi cel ten można i należy osiągnąć a wszak to owe środki, podejmowane w imię dobra wspólnego działania są dotkliwe dla części członków społeczności.
Jednak wartość dobra wspólnego choć najczęściej opisywana w kategoriach pozaekonomicznych może mieć i zwykle ma podstawy ściśle ekonomiczne, policzalne, wyrażone w pieniądzu. W obowiązującym stanie prawnym osobie, którą dotknęło wywłaszczenie, społeczeństwo lub podmiot, na rzecz którego wywłaszczenie nastąpiło wypłaca odszkodowanie równe (w teorii) wartości utraconego prawa. W piśmiennictwie istnieje cały szereg argumentów na poparcie tezy, że słuszne odszkodowanie, które udzielane jest wywłaszczonemu nie musi być odszkodowaniem pełnym, nie musi pozwalać na odtworzenie praw odjętych. Istnieją również w piśmiennictwie poglądy, wedle których właściwą jest wyłącznie postawa przeciwna – wysokość udzielonego odszkodowania powinna pozwolić wywłaszczonemu podmiotowi na odtworzenie jego sytuacji majątkowej sprzed wywłaszczenia. Obie wyżej wymienione postawy odwołują się do wartości – zwykle rynkowej – wywłaszczonych praw, która ustalana jest na podstawie sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę oszacowania. Jedynie wyjątkowo i niezwykle rzadko spotkać można poglądy sugerujące, że poprzedni właściciel nieruchomości wywłaszczonej powinien mieć prawo do dodatkowych pożytków z inwestycji, która jest na terenie wywłaszczonym realizowana.
Dopuszczalność wywłaszczenia wyłącznie na cel publiczny wprowadza jednak do podstaw i metod szacowania wartości praw wywłaszczonych sporo zamieszania powodowanego głównie uznaniem dobra wspólnego za nadrzędne w stosunku do dobra indywidualnego. Skoro w pojęciu części społeczeństwa wartość dobra wspólnego przeważa nad wartością dóbr indywidualnych jasnym jest, że nie sposób „narażać” społeczeństwa na nadmierne koszty związane z realizacją celów, o których postanowiono, że stanowią realizację idei dobra wspólnego. Stąd oszacowanie wartości praw na rzecz wspólną wywłaszczonych ograniczane jest, często nie do końca świadomie do tych elementów, które zaledwie mają zmierzać do ustalenia wysokości słusznego odszkodowania. Absolutnie niedopuszczalnym jest wśród znacznej części rzeczoznawców pogląd, wedle którego podmiot wywłaszczony mógłby się na samym fakcie wywłaszczenia wzbogacić (uzyskać korzyść przekraczającą dotychczasową wartość wywłaszczanych praw). Niewielki wyłom w tej teorii czynią postanowienia art. 135 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którymi jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Oznacza powyższe, że wywłaszczony w stosunku do którego zastosowano zasadę korzyści zyskuje więcej niżby miał, gdyby do wywłaszczenia nie doszło. Trudno mi jednoznacznie ocenić czy niekonsekwencja ta jest świadomym zabiegiem ustawodawcy czy też chwilowym jedynie i dotychczas nienaprawionym „błędem” legislacyjnym wynikającym z odmiennego od ogólnie przyjętego pojmowania uprawnień i obowiązków wywłaszczonego podmiotu.
Opisana powyżej niekonsekwencja ustawodawcy każe jednak nieco głębiej zastanowić się po pierwsze nad samą dopuszczalnością wywłaszczenia (w sensie podmiotowym) a po wtóre nad podstawami i sposobami określania wartości praw wywłaszczonych.
Jak wspomniałem wyżej w aktualnie obowiązującym stanie prawnym wywłaszczenie jest dopuszczalne wyłącznie na cel publiczny i za słusznym odszkodowaniem. Podstawowy katalog celów publicznych zawarty jest w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami a uzupełniany – zgodnie z dyspozycją art. 6 pkt. 10 ugn – w innych ustawach szczególnych. I tak przykładowo do celów publicznych określonych innymi poza ustawą o gospodarce nieruchomościami aktami prawnymi zaliczamy budowę elektrowni jądrowej oraz innych obiektów działających na potrzeby energetyki jądrowej, budowle w zakresie ochrony przeciwpowodziowej, regionalne sieci szerokopasmowe, inwestycje w zakresie terminalu regazyfikacyjnego oraz inwestycje towarzyszące, przedsięwzięcia niezbędne z punktu widzenia organizacji i przeprowadzenia turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA – EURO 2012 (aktualnie w części, w jakiej nie zostały dotychczas zrealizowane choć termin samego turnieju minął już dawno) czy budowa i utrzymanie lotniczych urządzeń naziemnych. Widać z powyższej listy, że katalog celów publicznych pierwotnie ograniczony do art. 6 ugn rozrasta się w miarę stanowienia prawa a pierwotnie wyrażona w art. 113 ust. 1 ugn norma stanowiąca, że nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego traci na znaczeniu i jest coraz to i częściej pomijana w nowych regulacjach zgodnie z poglądem mówiącym, że rodzaj podmiotu realizującego cel publiczny nie ma znaczenia z punktu widzenia możliwości wywłaszczenia; nie jest zatem istotne, czy cel publiczny realizowany jest przez podmiot publiczny czy też jakikolwiek inny.
Skoro zatem liczba celów uznawanych za publiczne w wyniku działalności legislacyjnej stale się powiększa a ich zakres przedmiotowy nie obejmuje już wyłącznie tego rodzaju inwestycji, z których korzystał będzie ogół społeczeństwa lub przynajmniej znaczna jego większość, skoro jednocześnie coraz częściej jako cel publiczny pojmujemy inwestycje służące jednemu konkretnemu zadaniu (Mistrzostwa EURO 2012) lub jednemu konkretnemu podmiotowi – inwestycje rozbudowy elektroenergetycznych sieci przesyłowych, gdzie jedynym beneficjentem jest prywatna spółka akcyjna Polskie Sieci Elektroenergetyczne S.A. - czy nie uczciwiej byłoby, gdybyśmy w ogóle zrezygnowali z pojęcia celu publicznego albo ograniczyli jego zakres pojęciowy do wyłącznie najważniejszych zadań realizowanych przez podmioty publiczne w zakresie zapewnienia bezpieczeństwa ogółu obywateli? Oczywiście wymagałoby to zmiany podejścia do instytucji wywłaszczenia – wszak budowa znacznej części tak zwanych urządzeń infrastruktury czy obiektów użyteczności publicznej wymaga terenów, często rozległych, z których korzystać musi inwestor aby w ogóle z technicznego punktu widzenia realizacja przedsięwzięcia była możliwa. Należałoby zatem zrezygnować również całkowicie z ograniczenia wywłaszczenia i dopuścić korzystanie z tej instytucji przez każdy podmiot. Pozostałoby zapytać jakimi kryteriami należałoby się wówczas kierować po pierwsze w analizie dopuszczalności konkretnego przypadku wywłaszczenia a po wtóre w zakresie ustalania wysokości zadośćuczynienia za wywłaszczone prawo.
Gdybyśmy faktycznie zdecydowali, że przesłanka dopuszczalności wywłaszczenia nie musi mieć związku z realizacją wąsko pojętych celów publicznych wówczas konieczne byłoby ustalenie jakiegoś innego kryterium, które w sposób jasny pozwalałoby uznać, czy zamiar inwestycyjny wymagający odjęcia lub ograniczenia praw innych podmiotów może skorzystać z tej instytucji. Wydaje się, że jedyną możliwą i w miarę obiektywną tego typu przesłanką jest warunek bardziej efektywnego wykorzystania przestrzeni, warunek, który dopuszczałby wywłaszczenie o ile w jego wyniku ekonomiczna efektywność wykorzystania przestrzeni byłaby wyższa niż realizowana przez dotychczasowego właściciela. Inaczej mówiąc wywłaszczenie mogłoby być dopuszczalne na rzecz każdego podmiotu o ile przedsięwzięcie wymagające zastosowania tej instytucji wiązałoby się z bardziej efektywnym niż dotychczasowy wykorzystaniem przestrzeni powodującym nie tylko wzrost wartości nieruchomości wywłaszczanych ale również większą wysokość zysku osiąganego z inwestycji na gruncie a dotychczasowi właściciele partycypowaliby w tych pożytkach. Oczywiście stanowisko takie brzmi jak herezja ponieważ jego konsekwencją jest dopuszczalność wywłaszczenia osiedla domów jednorodzinnych pod budowę centrum handlowego lub osiedla domów wielorodzinnych na przykład ale w tej herezji jest przynajmniej jakieś w miarę obiektywne kryterium zastępujące dotychczasową uznaniowość budowaną na niejasnych i mało przejrzystych przesłankach, nawet jeśli jest to uznaniowość prawodawcy. Skoro jednak nieruchomości gruntowe są dobrem rzadkim być może należy dążyć do ich możliwie efektywnego wykorzystania.
Oczywistym jest, że w ślad za zmianą podejścia do dopuszczalności wywłaszczenia musiałaby iść zmiana podejścia do ustalania wysokości zadośćuczynienia za przejęte prawa. Przejęcie (lub ograniczenie) prawa własności nieruchomości w przypadku dopuszczenia wywłaszczenia z uwagi na wyższą użyteczność ekonomiczną gruntu ustalaną z uwzględnieniem celu wywłaszczenia wiązać by się musiało z partycypacją wywłaszczonego właściciela w zyskach płynących z docelowego przedsięwzięcia. Równie oczywistym jest jednak, że żaden inwestor nie zechciałby korzystać z instytucji wywłaszczenia, gdyby cały oczekiwany zysk przypaść miał dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości wywłaszczonej. W takiej sytuacji rolą, jedyną, rzeczoznawcy majątkowego byłoby oszacowanie wartości praw wywłaszczonych oraz zysków jakie skorzystanie z tej instytucji przynosi inwestorowi. Gdzieś pomiędzy jedną a drugą wartością mieściłaby się wysokość zadośćuczynienia, jakiego zasadnie żądać mógłby właściciel oraz na jaką zdecydować mógłby się inwestor. Z powodów oczywistych oszacowanie tych dwu wartości nie jest zadaniem prostym. Skoro w obecnym stanie warsztatowym rzeczoznawcy majątkowi bardzo słabo radzą sobie nawet z oszacowaniem wartości praw utraconych (wywłaszczonych), co spowodowane jest jak o tym wspominałem wcześniej w znacznej mierze uznaniem przewagi dobra wspólnego nad dobrem indywidualnym i wynikającą stąd konsekwencją pomijania czynników mających wpływ na wartość, to czy można wymagać od rzeczoznawców głębokiej znajomości podstaw wielu dziedzin aktywności ekonomicznej, które byłby wymagane, gdyby ich zadaniem miało być określenie udziału poprzedniego właściciela nieruchomości w ogólnej efektywności ekonomicznej przedsięwzięcia? Nie wydaje mi się, aby aktualny warsztat przeważającej części rzeczoznawców na to pozwalał.
Aktualny warsztat szacowania wartości wywłaszczonych praw do nieruchomości sprowadza się (teoretycznie) do określania wartości (czasem rynkowej) nieruchomości (lub jej części) jaka została poprzedniemu właścicielowi odjęta. Jak się wydaje dziś już wszyscy zdają sobie sprawę z tego, że jest to nadmierne uproszczenie problemu. Bywają sytuacje, gdy w wyniku wywłaszczenia właścicielowi wprawdzie odejmowane (lub ograniczane) są pewne prawa do całości lub części nieruchomości ale jednocześnie inwestycja jaka jest realizowana na terenie wywłaszczonym przyczynia się do znacznego wzrostu potencjału ekonomicznego pozostałej części nieruchomości. Częste są również sytuacje odwrotne – kiedy wywłaszczeniu lub ograniczeniu praw podlega jedynie część nieruchomości ale efekt realizacji przedsięwzięcia w sposób znaczący wpływa na ekonomiczny potencjał pozostałej części; dodać należy wpływa zdecydowanie negatywnie. Z żadnym z wyżej opisanych przypadków rzeczoznawcy majątkowi sobie nie radzą i dotychczas nie zaobserwowałem już nawet nie przymiarek warsztatowych ale nawet dyskusji środowiskowej na ten temat. Rzecz jest jednak paląca nie tylko o ile dopuścić mielibyśmy ustalanie zakresu wartości pomiędzy faktyczną stratą poprzedniego właściciela a zyskiem inwestora wynikającym z wywłaszczenia, ale również dla zmiany całej filozofii szacowania wartości praw utraconych. Wydaje się, że w takim przypadku określanie wartości wywłaszczanego prawa jedynie jako wartości odjętej całości lub części nieruchomości nie ma wielkiego sensu.
O ile wycena miałaby być rzetelna rzeczoznawcy majątkowi powinni jak się wydaje rozważyć zasadność odejścia od metod parametrycznych zwłaszcza w wycenie ograniczonych praw rzeczowych, która dziś jest ściśle powiązana z wartością (części) nieruchomości podlegającej ograniczeniom. Praktyka ta, być może trafna w początkowym okresie rozwoju warsztatowego dziś w sposób oczywisty okazuje się być ułomną. Istotnym jest również postulowana przeze mnie od dawna zmiana sposobu myślenia rzeczoznawców, w którym w sposób nieuzasadniony przeważa rygoryzm prawny w tym sensie, w którym nie odnosi się on bezpośrednio do założeń i regulacji sposobów wyceny. W braku ścisłych danych rynkowych o transakcjach zbycia określonych praw do nieruchomości rynek i jego uczestnicy nie kierują się przecież przy oznaczaniu ceny paragrafami i ograniczeniami procedury. Fakt, że ustanawianie służebności przesyłu na przykład następuje w postępowaniu nieprocesowym nie ma żadnego znaczenia dla faktycznej sytuacji właściciela nieruchomości obciążanej oraz przedsiębiorcy przesyłowego w toku rozważań o wysokości wynagrodzenia o ile w rokowania pomiędzy stronami nie wmiesza się „wszystkowiedzący” rzeczoznawca majątkowy, który zawęzi tę wysokość i autorytatywnie wypowie się o braku możliwości jego ustalenia w oparciu o szkodę i premię. Podejście takie, stosowane przez znaczną cześć rzeczoznawców majątkowy nie tylko nie ma nic wspólnego z określaniem wartości rynkowej – wszak nie opiera się, przynajmniej bezpośrednio o twarde dane rynkowe ale również z odtwarzaniem zachowań właściciela i inwestora. Obie strony procesu rokowań o nabycie ograniczonego prawa rzeczowego są przecież skłonne zawrzeć umowę z korzyścią dla siebie. Oznacza to, że właściciel będzie oczekiwał możliwie wysokiego wynagrodzenia a żądania swoje uzasadniał zarówno faktycznym rozmiarem szkody, wynagrodzeniem za odstąpienie oraz premią natomiast inwestor dążąc d ograniczenia kosztów będzie się starał argumenty właściciela zbić i przedstawić rzecz z innego punktu widzenia. Oczywiście argumentem ostatecznym w obowiązującym systemie prawnym jest groźba wywłaszczenia (za groźbę przez orzecznictwo nieuważana) oraz operaty szacunkowe sporządzane wedle obecnych metod przez rzeczoznawców majątkowych.
Zmierzając ku zakończeniu i konkluzji wydaje się, że sama instytucja wywłaszczenia tak, jak jest obecnie uregulowana zasługuje na zmianę, która jednak zmiana uzupełniona powinna być zmianą podejścia rzeczoznawców do problemów wyceny. Oparcie przesłanki wywłaszczenia o ekonomiczny potencjał realizowanego przedsięwzięcia pozwoliłoby na obiektywizację jego kryteriów a wysokość odszkodowania (wynagrodzenia) rozpięta pomiędzy faktycznym kosztem odtworzenia majątku a zyskiem płynącym z realizacji inwestycji prowadziłoby, w mojej ocenie do zmniejszenia ilości i obniżenia gorączki prowadzonych sporów.