Szukaj w tym blogu

Ładowanie...

sobota, 2 marca 2013

Roszczenie o wykup nieruchomości z art. 36 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.





Przesłanki roszczenia o wykup nieruchomości, przyznanego właścicielowi w art. 36 ust. 1 pkt 2.
Roszczenie o wykupienie przez gminę nieruchomości lub jej części przysługiwać będzie właścicielowi (albo użytkownikowi wieczystemu) tejże nieruchomości wtedy, gdy w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego korzystanie z niej w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Podkreślić należy, iż roszczenie o wykup w przeciwieństwie do roszczenia o odszkodowanie nie zostało zdeterminowane przesłanką obniżenia wartości nieruchomości. Jest zatem oczywiste, że właściciel może żądać wykupienia nieruchomości także wówczas, gdy nie doszło do jakiegokolwiek uszczerbku majątkowego. Ponadto rzeczona na wstępie zmiana sytuacji właściciela nie musi mieć charakteru obiektywnego pogorszenia, istotna jest bowiem różnica, która polegać ma na niemożności bądź istotnym ograniczeniu kontynuowania przez właściciela dotychczasowego faktycznego lub potencjalnie dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości. Przesłanki te znakomicie przedstawił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 lipca 2012 r. (IV CSK 619/11)
By można było zatem mówić o spełnieniu przesłanki roszczenia o wykup należy dokonać porównania dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości wynikającego z jej przeznaczenia oznaczonego w planie miejscowym z dopuszczalnym sposobem korzystania z tejże nieruchomości w stanie poprzedzającym wejście w życie planu. Przesłanka roszczenia zachodzi zawsze wtedy, kiedy uchwalony plan miejscowy zmienia lub istotnie ogranicza dotychczasowy (faktyczny lub potencjalnie) dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości i co bardzo ważne, nie jest warunkiem koniecznym aby zmiana ta nastąpiła „na niekorzyść” właściciela – dla spełnienia przesłanki roszczenia ustawodawca wymaga ograniczenia dotychczasowego lub zgodnego z dotychczasowym przeznaczeniem sposobu korzystania nie wspominając, że musi ono nastąpić łącznie z pogorszeniem jego sytuacji majątkowej. Sytuacja, w której następuje zmiana istniejącego planu miejscowego z porównawczego punktu widzenia nie nastręcza większych trudności. W każdym z planów („starym” i „nowym”) zakreślono sposób dopuszczalnego korzystania z nieruchomości i jeśli tylko ulega on takiej zmianie, że korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem staje się niemożliwe lub istotnie ograniczone wówczas właścicielowi przysługuje roszczenie o wykupienie nieruchomości. Wątpliwości mogą pojawić się w przypadku, kiedy konieczne jest ustalenie dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości w sytuacji, kiedy przed wejściem w życie „nowego” planu nie obowiązywał plan „stary”.

Określanie dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości przed wejściem w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Jasnym jest zatem, że uprawnienia właściciela w stosunku do nieruchomości, a w szczególności do jej zabudowy ograniczone być mogą jedynie przez przepisy powszechnie obowiązującego prawa oraz zasady współżycia społecznego. Ustawą, która w polskim systemie prawnym reguluje zasady ustalania dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości jest ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami; dalej upzp). W świetle postanowień tej ustawy jedynym aktem prawa powszechnie obowiązującego, w którym następuje określenie dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości (przeznaczenia nieruchomości) jest plan miejscowy. Wyłącznie postanowieniami planu miejscowego możliwe jest dokonanie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości do ściśle planem przewidzianego w taki sposób, aby było to skuteczne wobec każdego właściciela nieruchomości położonej na terenie obowiązywania planu. Z uwagi na to, że zakresem obowiązywania planów miejscowych nie są pokryte wszystkie tereny na obszarze nie tylko kraju, ale również miast i wsi ustawodawca przewidział instytucję określania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w decyzjach o warunkach zabudowy. Decyzje te, wydawane na wniosek zainteresowanego podmiotu nie ustalają, w przeciwieństwie do planów miejscowych jedynego możliwego sposobu zabudowy lub zagospodarowania terenu lecz określają warunki, na jakich podmiot uprawniony będzie do realizacji planowanego przez siebie sposobu zabudowy lub zagospodarowania terenu. Zatem różnica pomiędzy postanowieniami planu miejscowego a ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy jest taka, że postanowienia planu miejscowego wyznaczają jedyny dopuszczalny sposób korzystania z terenu i obowiązują każdego, natomiast decyzja o warunkach zabudowy, choć skuteczna wobec każdego podmiotu to określa jedynie warunki na jakich zamierzenie inwestycyjne (budowa lub zagospodarowanie terenu) jest dopuszczalne. Z decyzji o warunkach zabudowy nie wynika zatem jedyny dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości lecz warunki, na jakich planowany sposób korzystania jest dopuszczalny. Brak takowej decyzji nie stanowi oczywiście przeszkody w domaganiu się przez właściciela wykupu nieruchomości w przypadku, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Wynika to wprost z przyznania właścicielowi roszczenia o wykup w razie niemożności kontynuowania przez niego także potencjalnie dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości, którego wszak ewentualna decyzja o warunkach zabudowy ani nie wyznacza ani nie ogranicza.
Z punktu widzenia porównania dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości w okresie przed wejściem w życie miejscowego planu oraz po jego wejściu w życie, za niedopuszczalne należy uznać również określanie przeznaczenia nieruchomości (dopuszczalnego sposobu korzystania) w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego funkcjonujące przed wejściem w życie planu. Nie powinno budzić wątpliwości wielokrotnie powielane w orzecznictwie i doktrynie stanowisko, zgodnie z którym studium nie jest aktem prawa miejscowego o mocy powszechnie obowiązującej, a jego postanowienia mają charakter nienormatywny i nie mogą wpływać na sytuację prawną właścicieli nieruchomości. Oczywiste jest także, iż ustalenia studium jako aktu kierownictwa wewnętrznego są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planu miejscowego, który nie może naruszać ustaleń studium. Stąd też pozbawione sensu byłoby dokonywanie porównań między przeznaczeniem nieruchomości wynikającym ze studium z przeznaczeniem tejże nieruchomości opisanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wynik tego porównania byłby zawsze taki sam, a w dodatku norma płynąca z treści art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stałaby się w pewnym zakresie normą pustą. Nigdy bowiem nie zaistniałaby sytuacja, w której wejście w życie planu zagospodarowania przestrzennego spowodowałoby niemożność bądź istotne ograniczenie w potencjalnym korzystaniu z nieruchomości przez właściciela, skoro owo potencjalne korzystanie ustalane byłoby w oparciu o postanowienia studium, z którym przecież miejscowy plan nie może być sprzeczny.
Wydaje się, że owe nieporozumienia wynikają z niewłaściwego stosowania i błędnej interpretacji art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Odpowiadając zatem na pytanie czy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone należy odpowiedzieć twierdząco zawsze, gdy ustalony postanowieniami nowego planu sposób korzystania jest odmienny od dopuszczalnego przed jego uchwaleniem. Inaczej mówiąc jeśli tylko nie mamy do czynienia z sytuacją, kiedy postanowienia nowego planu przywołały wprost podobne lub identyczne postanowienia planu uchylonego spełniona zostaje przesłanka roszczenia z art. 36 ust. 1 pkt. 2 ustawy o planowaniu.

Wycena nieruchomości dla ustalenia ceny wykupu.

Dla realizacji przesłanki roszczenia o wykup nieruchomości nie ma znaczenia, czy jej wartość w wyniku uchwalenia planu miejscowego zmniejszyła się, pozostała na tym samym poziomie czy też – co być może paradoksalne ale jednak możliwe – uległa zwiększeniu. Roszczenie właściciela z art. 36 ust. 1 pkt. 2 nie polega na żądaniu odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę lecz na żądaniu wykupienia nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego i to wykupienia nieruchomości w takim jej stanie, który określony został na datę przed wprowadzeniem planu miejscowego i z uwzględnieniem poprzednio dopuszczalnego sposobu korzystania.
Wspomniany art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zawiera normę, zgodnie z którą wyłącznie dla potrzeb wyceny nieruchomości należy przyjąć, iż w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niezbędna jest tutaj wykładnia systemowa przywołanego przepisu. Umieszczony on został w dziale zatytułowanym „wycena nieruchomości”, a w ustępie poprzedzającym interesujący nas przepis jest mowa o wyborze właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Przyjęcie dla potrzeb dokonania wyceny nieruchomości przeznaczenia nieruchomości w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy uzasadnia fakt, iż w istocie zapisy studium mogą być postrzegane jako pewna wskazówka dotycząca planowanych przez jednostkę samorządu terytorialnego kierunków zagospodarowania określonych terenów, przewidywanego przez gminnych planistów rozwoju ich zagospodarowania, która może mieć znaczenie przy dokonywaniu wyceny danej nieruchomości. Owe zapisy studium nie mają, jak już wyżej wskazano, żadnego znaczenia z punktu widzenia ustalenia normatywnego przeznaczenia nieruchomości i z całą pewnością nie wyznaczają dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości. Dlatego też błędne i wypaczające sens regulacji jest stosowanie art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami podczas dokonywania porównania dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości sprzed planu i po jego wejściu w życie dla potrzeb ustalenia zaistnienia niemożności bądź istotnego ograniczenia kontynuowania przez właściciela dotychczasowego lub potencjalnie dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości, o których mowa w art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jednocześnie jednak należy pamiętać, że jednoznaczna dyspozycja płynąca z art. 154 ust. 2 ugn nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu w przypadku braku planu miejscowego ustalić przeznaczenie nieruchomości na podstawie zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ustaleń takich nie można jednak dokonać z pominięciem uwarunkowań zewnętrznych, w tym w szczególności zapisów poprzednio obowiązującego planu miejscowego, otoczenia nieruchomości oraz jej najbliższego sąsiedztwa czyli tego, co nazywane bywa potocznie zasadą sąsiedztwa – tymi bowiem kryteriami kierują się organy, które w sytuacji braku planu miejscowego wydają decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która dla skonkretyzowanego we wniosku zamierzenia opisuje sposób w jaki podmiot może na konkretnym terenie zamierzenie to realizować.
Nie ulega wątpliwości, co zresztą potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 lipca 2012 roku (IV CSK 619/11), że dla ustalenia wartości nieruchomości dla celu realizacji roszczenia z art. 36 ust. 1 pkt. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wartość tę określa się według stanu nieruchomości sprzed dnia uchwalenia nowego planu miejscowego, a zatem z uwzględnieniem dopuszczalnego sposobu korzystania określonego na podstawie przeznaczenia określonego postanowieniami starego planu a w jego braku na podstawie innych dostępnych źródeł. Należy w pełni zgodzić się z tezą Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2012 roku (IV CSK 619/11) iż „Istota instytucji prawnej wykupu, jako następstwa zmiany miejscowego planu, wymaga uwzględnienia stanu (charakteru nieruchomości, sposobu jej użytkowania) istniejącego przed datą sprzed wejścia planu w życie. Przemawia za tym jej cel zmierzający, przez zapewnienie ekwiwalentu, do usunięcia skutków ograniczenia prawa własności odnoszonego do wcześniejszego korzystania z nieruchomości (faktycznego lub potencjalnego, zgodnego z dotychczasowym przeznaczeniem), brak w ustawie kryterium spadku/wzrostu bądź różnicy wartości nieruchomości. Cena ma wyrównać wskazaną różnicę, a nie być źródłem dochodu albo straty wynikających z aktualnego statusu nieruchomości”. Możliwym jest zatem, że w wyniku dokonanego oszacowania uwzględniającego stan nieruchomości sprzed daty uchwalenia nowego planu miejscowego jej wartość będzie zarówno wyższa – co stanowić może motyw wystąpienia z roszczeniem – ale może być identyczna lub nawet niższa od wartości określonej z uwzględnieniem postanowień nowego planu miejscowego. Jak tego wcześniej dowiedziono zmiana wartości nie jest przesłanką skuteczności roszczenia.

Prześlij komentarz