To, jak często orzecznictwo zmuszone jest naprawiać radosną twórczość posłów i rzeczoznawców majątkowych, z których jak się wydaje znaczna część rozpoczęła naukę w szkole powszechnej w czasach, kiedy zaczęto w niej nauczać czytania ze zrozumieniem co jak wiadomo doprowadziło do tego, że dzisiaj niemal nikt nie rozumie tego, co czyta, wymagałoby wielostronicowego tekstu. Nie czas na to i miejsce.
Toczy się na ogólnopolskiej liście dyskusyjnej rzeczoznawców majątkowych (https://groups.google.com/forum/?hl=pl&fromgroups#!forum/rzmld) rozmowa na temat zasad szacowania wartości prawa własności gruntu dla celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Osią sporu jest pytanie, które (dla pewnego uproszczenia) można sformułować następująco: czy w sytuacji, kiedy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób skrajnie odmienny od określonego umową należy mimo wszystko dokonać oszacowania prawa własności tego gruntu biorąc za podstawę cel oddania gruntu w uw z umowy czy też należy dokonać oszacowania przyjmując jako podstawę aktualny sposób korzystania z gruntu. Oczywiście w toku dyskusji włos jest dzielony na czworo poprzez przywoływanie przypadków mniej jednoznacznych, mieszanie celu z dopuszczalnym sposobem korzystania czy wreszcie wycieczki pod adresem. W rezultacie dyskusja się rozmywa, problem umyka, radykalizmy się szerzą a odpowiedzi czy choćby wskazówek popartych argumentacją brak.
Teza przychylna poglądowi o bezwzględnym nakazie szacowania wartości z podstawą określoną postanowieniami umowy opiera się na kilku mniej lub bardziej jasno wyrażonych argumentach. Po pierwsze zwolennicy wspomnianej tezy przywołują starą zasadę pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać). Skoro, argumentują, stosunek użytkowania wieczystego jest stosunkiem cywilnoprawnym opartym na umowie pomiędzy właścicielem gruntu a użytkownikiem wieczystym, a jednym z obligatoryjnych elementów tej umowy jest cel (dopuszczalny sposób korzystania) na jaki grunt jest w użytkowanie wieczyste oddawany to strony umowy podejmują wobec siebie pewne zobowiązania. Właściciel oddaje w użytkowanie wieczyste grunt, użytkownik wieczysty zobowiązuje się z tego tytułu uiszczać opłatę roczną. Właściciel zawierając umowę kształtuje dopuszczalny sposób zagospodarowania gruntu, zgodny z jego wizją polityki przestrzennej, użytkownik wieczysty zobowiązuje się postanowień umowy w tym i pozostałym zakresie przestrzegać poprzez korzystanie z gruntu zgodne z wolą właściciela, którą zaakceptował zawiązując stosunek użytkowania wieczystego (lub nabywając prawo użytkowania wieczystego). Jeśli tak, to niezależnie od tego, czy użytkownik wieczysty zapisów umowy w zakresie dopuszczalnego sposobu korzystania z gruntu przestrzega czy też postanowienia umowy w tym zakresie naruszył obowiązkiem właściciela jest naliczać opłatę roczną od wartości gruntu z podstawą opisaną celem a przeciwko naruszeniom użytkownika służyć mają inne środki przewidziane ustawami.
Po wtóre zwolennicy wspomnianej wyżej tezy podnoszą, że dokąd strony umowy nie dojdą do porozumienia w zakresie zmiany celu, na jaki grunt został oddany bądź zmiana taka nie nastąpi w trybie przewidzianym ustawą dotąd użytkownikowi wieczystemu grożą określone konsekwencje (aż do wypowiedzenia umowy i pozbawiania odszkodowania za budynki inne urządzenia stanowiące jego własność). Nie ma zatem podstaw, dla których właściciel, dokąd dopuszczalny sposób korzystania z gruntu nie zostanie zmieniony uprawniony był do zmiany zasad określania wysokości opłaty rocznej, a w szczególności nie istnieją podstawy, aby oszacowania wartości w celu aktualizacji opłaty rocznej dokonywać na podstawie odmiennej od celu określonego w umowie.
Po trzecie wreszcie w sukurs zwolennikom wspomnianej tezy przychodzi aktualne brzmienie §28 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, do którego przy ostatniej okazji dodano „ z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy”. Oczywiście i tutaj pojawiają się różne praktyki i teorie. Z jednej strony niektórzy praktycy wyceny twierdzą, że rzeczoznawca w toku szacowania wartości uprawniony jest do samodzielnego stwierdzenia tego czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości i na podstawie dokonanych oględzin przyjmują, że fakt ten miał miejsce, z drugiej zwolenników znajduje pogląd, że dopiero wraz ze zmianą zapisu w księdze wieczystej możliwe jest dokonanie oszacowania wartości rynkowej zgodnie z nowym sposobem korzystania z nieruchomości; dopuszczane są również podejścia pośrednie – zmiana nastąpiła, jest na to dokument ale zapisu w księdze wieczystej brak a mimo to wycena przebiega według nowego sposobu korzystania.
Jak słusznie zauważył jeden z dyskutantów znaczna część nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste objęta jest stawką 3 %, co wynika z art. 72 ust. 3 ustawy. W ramach tej stawki naliczane są opłaty roczne zarówno dla nieruchomości, dla których sposób korzystania to „przemysł” jak i „centra handlowe”. Rację ma inny z dyskutantów, kiedy twierdzi, że pojęcie celu określone jako „działalność usługowa” lub „działalność handlowa” jest bardzo nieostre i dopuszcza wielorakość dopuszczalnych sposobów korzystania. Mamy jednak w życiu do czynienia z przypadkami ostrymi, które generować muszą konflikty.
Jeden z moich klientów posiada w użytkowaniu wieczystym kilkadziesiąt nieruchomości na terenie kraju. W znacznej części przypadków tereny te to obszary poprzemysłowe, na których obecnie posadowione są sklepy wielkopowierzchniowe. W kilku przypadkach dokumentacja związana z użytkowaniem wieczystym określa cel jako: produkcja przemysłowa, zakłady przemysłu owocowo – warzywnego czy już szerzej spożywczego. Zarówno dla celu jakim jest przemysł jak i dla celu jakim jest handel wielkopowierzchniowy ustawodawca przewiduje jedną stawkę procentową zgodnie z którą ustalana jest wysokość opłaty rocznej – 3 %. Nie zachodzi zatem w tym konkretnym przypadku konieczność zmiany stawki procentowej opłaty rocznej jednak jasnym jest, że cel, a raczej dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości, zapisany w dokumentach i ten realizowany faktycznie różnią się od siebie znacznie. Różnią się od siebie również wartości gruntów, na których można realizować wyżej wspomniane sposoby korzystania. Dodatkowo w jednym konkretnym przypadku postanowienia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są niezgodne ani z aktualnym sposobem korzystania z terenu przez użytkownika wieczystego ani z tym, jaki został przewidziany dokumentami (teren zabudowy mieszkalnej o wysokiej intensywności).
Cóż w takim konkretnym przypadku uczynić ma rzeczoznawca majątkowy dokonujący oszacowania wartości rynkowej prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste?
Zgodnie z poglądem wyrażanym przez zwolenników omawianej tezy powinien dokonać oszacowania przyjmując jako podstawę tereny „przemysłowe” czy może jeszcze lepiej tereny „przemysłu owocowo – warzywnego”. Jakie będą konsekwencje takiego postępowania? W zasadzie jasne. Wartość gruntów o przeznaczeniu (dopuszczalnym sposobie korzystania) stricte przemysłowym jest wielokrotnie niższa niż wartość gruntów na których realizować można zabudowę obiektami handlu wiekopowierzchniowego. Załóżmy, że skromnie licząc różnica ta będzie jak 1 : 10. Organ reprezentujący właściciela dokona aktualizacji opłaty rocznej, użytkownik wieczysty aktualizacji tej nie będzie kwestionował i następnego dnia po terminie wystąpi z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jako, że po ostatniej noweli podstawą ustalenia opłaty jest wartość dla celu aktualizacji organowi nie pozostanie nic innego jak tylko ustalić wartość prawa użytkowania wieczystego (proste, wszak oparte na wzorze z rozporządzenia) i wydać odpowiednią decyzję. Użytkownik wieczysty za grosze nabędzie prawo własności cennego terenu, którego wartość często pozwoli mu zrefinansować koszty budowy obiektów handlowych. Czy zbieg dat wprowadzenia tych przepisów i ich konsekwencje zostały głęboko przemyślane czy też ta dziwna koincydencja jest dziełem zwykłego przypadku nie mnie i nie tutaj rozstrzygać.
Czy powinno się, a co ważniejsze czy można postępować inaczej? A ściśle mówiąc, czy w opisanym przypadku, kiedy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu niezgodnie z celem na jaki został oddany (niezgodnie ze sposobem korzystania określonym dokumentami) należy jako podstawę oszacowania przyjmować nadal cel (sposób korzystania) opisany dokumentami czy też sposób korzystania realizowany przez użytkownika wieczystego?
Moim zdaniem nie ma przeszkód, aby w toku określania wartości rynkowej prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste dla celu aktualizacji opłaty rocznej przyjmować jako podstawę realizowany przez użytkownika wieczystego sposób korzystania z nieruchomości i zgodnie z tym sposobem poszukiwać nieruchomości porównawczych, a jedynie w sytuacji, kiedy grunt nie został jeszcze przez użytkownika wieczystego zagospodarowany należy przyjmować sposób zagospodarowania zgody z określonym w umowie. Moim zdaniem nie tylko można tak postępować ale wręcz należy to robić (choć rzeczoznawców majątkowych, którzy są czytelnikami tego teksu przestrzegam przez komisjami arbitrażowymi oraz komisją odpowiedzialności zawodowej, które niekoniecznie zgodzą się z wyznawanym tutaj poglądem).
Rola rzeczoznawcy majątkowego w procedurze aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntów sprowadza się do ustalenia wartości rynkowej prawa własności gruntu (i czasami wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego). Na podstawie określonej przez rzeczoznawcę wartości organ reprezentujący właściciela lub sam właściciel może wszcząć procedurę aktualizacji opłaty rocznej. Opłata roczna może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata i uzależniona jest od wartości nieruchomości oraz obowiązującej stawki procentowej. Użytkownik wieczysty wnosi opłaty roczne przez cały okres użytkowania wieczystego w terminie do 31 marca za cały rok z góry.
Jeśli zatem rolą rzeczoznawcy majątkowego jest określenie wartości rynkowej prawa własności gruntu w użytkowaniu wieczystym, to, poza wszystkimi innymi problemami specyficznymi dla zagadnienia ustalania wartości rynkowej gruntu, który choć faktycznie zwykle jest zabudowany a wyceniany jest jako niezabudowany, ma to być wartość rynkowa prawa własności określona na dzień aktualizacji opłaty, która obowiązywała będzie, o ile cała procedura aktualizacji skończy się ustaleniem nowej opłaty, przez trzy lata. Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku. Uczestnicy rynku oceniają tę wartość nie tylko na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz ustaleń lokalnych czy indywidualnych ale również a może przede wszystkim przez pryzmat zdolności nieruchomości do generowania zysku.
Praktyka postępowania w przypadku, kiedy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości niezgodnie z celem zapisanym w dokumentach jest powszechna i nie jest zwalczana przez właścicieli. Ryzyko oczywiście istnieje i świadomy uczestnik rynku weźmie je pod uwagę. Jednak dla oceny wartości gruntu ma to marginalne znaczenie.
Niczego także w tym zakresie nie zmienia zasada wymogu przestrzegania postanowień umowy. Oczywiście umów należy dotrzymywać jednak głównym elementem umowy jest fakt oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz obowiązek uiszczania opłat rocznych z tego tytułu; sposób korzystania z gruntu jedynie powinien być w umowie określony jak o tym stanowi art. 239 § 1 KC.
Fakt, że użytkownik wieczysty do chwili, kiedy nie „zalegalizuje” sprzecznego z dokumentami sposobu korzystania z nieruchomości naraża się na ryzyko wypowiedzenia umowy bez odszkodowania za stanowiące jego własność budynki i inne urządzenia jest środkiem z zupełnie innej kategorii, którego zadaniem jest możliwość reagowania odpowiednich organów w przypadkach, gdyby realizowany przez użytkownika wieczystego sposób korzystania był jawnie sprzeczny z polityką przestrzenną oraz zamiarami właściciela związanymi z konkretną nieruchomością. Zagrożenie jak już wspomniałem istnieje i świadomy uczestnik rynku weźmie je pod uwagę prawdopodobnie podejmując kroki zmierzające do legalizacji własnej wizji zagospodarowania terenu.
W końcu zapisy § 28 ust. 5 rozporządzenia wskazujące, że wartość określa się „ z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy”. Z punktu widzenia rzeczoznawcy majątkowego zapis ten jest całkowicie chybiony. Gdyby poważnie i restrykcyjnie zachowywać jako podstawę oszacowania cel wynikający z dokumentów wówczas zapis ten nie ma żadnego znaczenia – cel jest opisany zapisami księgi wieczystej lub przynajmniej innymi dokumentami. Jeśli odnosić się do procedury zmiany stawki procentowej to rzeczoznawcy majątkowego w toku określania wartości stawka ta w ogóle nie obchodzi, jest nieprzydatna w procesie szacowania. Jeśli natomiast czytać ten przepis niejako rozszerzająco wówczas dojdziemy do wniosku, że ustawodawca przewidział – co jest jak najbardziej racjonalne i zgodne z doświadczeniem życiowym – że użytkownicy wieczyści realizują takie sposoby zagospodarowania gruntów, które są sprzeczne z postanowieniami umowy i stan ten, zarówno w sposobie ustalenia stawki jak i wartości dla realizowanego sposobu korzystania powinien móc być legalizowany.
Nie znajduję zatem powodów, dla których oszacowanie wartości rynkowej prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste powinno jako podstawę poszukiwania nieruchomości porównawczych przyjmować cel, na jaki grunt został oddany. Rozumiem jednocześnie tę cześć moich kolegów i koleżanek, którzy za takim rozwiązaniem optują zwłaszcza jeśli przy okazji bycia rzeczoznawcami majątkowymi parają się również doradztwem oraz „pomocą merytoryczną”. Rażąco niesprawiedliwe z punktu widzenia użytkowników wieczystych zdają się być przypadki, kiedy grunt oddany na cele przemysłowe ze stawką 3 % faktycznie wykorzystywany jest na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego (ze stawką 1 %) a wycena opiera się na aktualnym sposobie korzystania. Mamy wówczas do czynienie ze zbiegiem bardzo wysokiej wartości oraz wysokiej stawki procentowej opłaty rocznej. Ale w takim przypadku, cóż można powiedzieć: sam sobie użytkownik wieczysty winien, że nie zadbał o zmianę stawki procentowej.
Mam nadzieję, a w zasadzie jestem przekonany, że i tym razem mam rację tak, jak to już niejednokrotnie bywało. Zarówno w przypadku art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (gdzie w wyniku swobodnych poczynań rzeczoznawców zmuszony był sprawą zająć się Sąd Najwyższy), § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (którego poprzednie brzmienie było racjonalne a jedynie wadliwie interpretowane przez znaczną część rzeczoznawców i urzędników administracji) jak i zakresu stosowania art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w odniesieniu do tak zwanych gruntów drogowych głosiłem poglądy sprzeczne z powszechnie obowiązującymi. Żarna mielą powoli, ale stale – tutaj też jak sądzę, najpierw orzecznictwo a później prawodawca potwierdzą moje intuicje.
Toczy się na ogólnopolskiej liście dyskusyjnej rzeczoznawców majątkowych (https://groups.google.com/forum/?hl=pl&fromgroups#!forum/rzmld) rozmowa na temat zasad szacowania wartości prawa własności gruntu dla celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Osią sporu jest pytanie, które (dla pewnego uproszczenia) można sformułować następująco: czy w sytuacji, kiedy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób skrajnie odmienny od określonego umową należy mimo wszystko dokonać oszacowania prawa własności tego gruntu biorąc za podstawę cel oddania gruntu w uw z umowy czy też należy dokonać oszacowania przyjmując jako podstawę aktualny sposób korzystania z gruntu. Oczywiście w toku dyskusji włos jest dzielony na czworo poprzez przywoływanie przypadków mniej jednoznacznych, mieszanie celu z dopuszczalnym sposobem korzystania czy wreszcie wycieczki pod adresem. W rezultacie dyskusja się rozmywa, problem umyka, radykalizmy się szerzą a odpowiedzi czy choćby wskazówek popartych argumentacją brak.
Teza przychylna poglądowi o bezwzględnym nakazie szacowania wartości z podstawą określoną postanowieniami umowy opiera się na kilku mniej lub bardziej jasno wyrażonych argumentach. Po pierwsze zwolennicy wspomnianej tezy przywołują starą zasadę pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać). Skoro, argumentują, stosunek użytkowania wieczystego jest stosunkiem cywilnoprawnym opartym na umowie pomiędzy właścicielem gruntu a użytkownikiem wieczystym, a jednym z obligatoryjnych elementów tej umowy jest cel (dopuszczalny sposób korzystania) na jaki grunt jest w użytkowanie wieczyste oddawany to strony umowy podejmują wobec siebie pewne zobowiązania. Właściciel oddaje w użytkowanie wieczyste grunt, użytkownik wieczysty zobowiązuje się z tego tytułu uiszczać opłatę roczną. Właściciel zawierając umowę kształtuje dopuszczalny sposób zagospodarowania gruntu, zgodny z jego wizją polityki przestrzennej, użytkownik wieczysty zobowiązuje się postanowień umowy w tym i pozostałym zakresie przestrzegać poprzez korzystanie z gruntu zgodne z wolą właściciela, którą zaakceptował zawiązując stosunek użytkowania wieczystego (lub nabywając prawo użytkowania wieczystego). Jeśli tak, to niezależnie od tego, czy użytkownik wieczysty zapisów umowy w zakresie dopuszczalnego sposobu korzystania z gruntu przestrzega czy też postanowienia umowy w tym zakresie naruszył obowiązkiem właściciela jest naliczać opłatę roczną od wartości gruntu z podstawą opisaną celem a przeciwko naruszeniom użytkownika służyć mają inne środki przewidziane ustawami.
Po wtóre zwolennicy wspomnianej wyżej tezy podnoszą, że dokąd strony umowy nie dojdą do porozumienia w zakresie zmiany celu, na jaki grunt został oddany bądź zmiana taka nie nastąpi w trybie przewidzianym ustawą dotąd użytkownikowi wieczystemu grożą określone konsekwencje (aż do wypowiedzenia umowy i pozbawiania odszkodowania za budynki inne urządzenia stanowiące jego własność). Nie ma zatem podstaw, dla których właściciel, dokąd dopuszczalny sposób korzystania z gruntu nie zostanie zmieniony uprawniony był do zmiany zasad określania wysokości opłaty rocznej, a w szczególności nie istnieją podstawy, aby oszacowania wartości w celu aktualizacji opłaty rocznej dokonywać na podstawie odmiennej od celu określonego w umowie.
Po trzecie wreszcie w sukurs zwolennikom wspomnianej tezy przychodzi aktualne brzmienie §28 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, do którego przy ostatniej okazji dodano „ z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy”. Oczywiście i tutaj pojawiają się różne praktyki i teorie. Z jednej strony niektórzy praktycy wyceny twierdzą, że rzeczoznawca w toku szacowania wartości uprawniony jest do samodzielnego stwierdzenia tego czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości i na podstawie dokonanych oględzin przyjmują, że fakt ten miał miejsce, z drugiej zwolenników znajduje pogląd, że dopiero wraz ze zmianą zapisu w księdze wieczystej możliwe jest dokonanie oszacowania wartości rynkowej zgodnie z nowym sposobem korzystania z nieruchomości; dopuszczane są również podejścia pośrednie – zmiana nastąpiła, jest na to dokument ale zapisu w księdze wieczystej brak a mimo to wycena przebiega według nowego sposobu korzystania.
Jak słusznie zauważył jeden z dyskutantów znaczna część nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste objęta jest stawką 3 %, co wynika z art. 72 ust. 3 ustawy. W ramach tej stawki naliczane są opłaty roczne zarówno dla nieruchomości, dla których sposób korzystania to „przemysł” jak i „centra handlowe”. Rację ma inny z dyskutantów, kiedy twierdzi, że pojęcie celu określone jako „działalność usługowa” lub „działalność handlowa” jest bardzo nieostre i dopuszcza wielorakość dopuszczalnych sposobów korzystania. Mamy jednak w życiu do czynienia z przypadkami ostrymi, które generować muszą konflikty.
Jeden z moich klientów posiada w użytkowaniu wieczystym kilkadziesiąt nieruchomości na terenie kraju. W znacznej części przypadków tereny te to obszary poprzemysłowe, na których obecnie posadowione są sklepy wielkopowierzchniowe. W kilku przypadkach dokumentacja związana z użytkowaniem wieczystym określa cel jako: produkcja przemysłowa, zakłady przemysłu owocowo – warzywnego czy już szerzej spożywczego. Zarówno dla celu jakim jest przemysł jak i dla celu jakim jest handel wielkopowierzchniowy ustawodawca przewiduje jedną stawkę procentową zgodnie z którą ustalana jest wysokość opłaty rocznej – 3 %. Nie zachodzi zatem w tym konkretnym przypadku konieczność zmiany stawki procentowej opłaty rocznej jednak jasnym jest, że cel, a raczej dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości, zapisany w dokumentach i ten realizowany faktycznie różnią się od siebie znacznie. Różnią się od siebie również wartości gruntów, na których można realizować wyżej wspomniane sposoby korzystania. Dodatkowo w jednym konkretnym przypadku postanowienia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są niezgodne ani z aktualnym sposobem korzystania z terenu przez użytkownika wieczystego ani z tym, jaki został przewidziany dokumentami (teren zabudowy mieszkalnej o wysokiej intensywności).
Cóż w takim konkretnym przypadku uczynić ma rzeczoznawca majątkowy dokonujący oszacowania wartości rynkowej prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste?
Zgodnie z poglądem wyrażanym przez zwolenników omawianej tezy powinien dokonać oszacowania przyjmując jako podstawę tereny „przemysłowe” czy może jeszcze lepiej tereny „przemysłu owocowo – warzywnego”. Jakie będą konsekwencje takiego postępowania? W zasadzie jasne. Wartość gruntów o przeznaczeniu (dopuszczalnym sposobie korzystania) stricte przemysłowym jest wielokrotnie niższa niż wartość gruntów na których realizować można zabudowę obiektami handlu wiekopowierzchniowego. Załóżmy, że skromnie licząc różnica ta będzie jak 1 : 10. Organ reprezentujący właściciela dokona aktualizacji opłaty rocznej, użytkownik wieczysty aktualizacji tej nie będzie kwestionował i następnego dnia po terminie wystąpi z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jako, że po ostatniej noweli podstawą ustalenia opłaty jest wartość dla celu aktualizacji organowi nie pozostanie nic innego jak tylko ustalić wartość prawa użytkowania wieczystego (proste, wszak oparte na wzorze z rozporządzenia) i wydać odpowiednią decyzję. Użytkownik wieczysty za grosze nabędzie prawo własności cennego terenu, którego wartość często pozwoli mu zrefinansować koszty budowy obiektów handlowych. Czy zbieg dat wprowadzenia tych przepisów i ich konsekwencje zostały głęboko przemyślane czy też ta dziwna koincydencja jest dziełem zwykłego przypadku nie mnie i nie tutaj rozstrzygać.
Czy powinno się, a co ważniejsze czy można postępować inaczej? A ściśle mówiąc, czy w opisanym przypadku, kiedy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu niezgodnie z celem na jaki został oddany (niezgodnie ze sposobem korzystania określonym dokumentami) należy jako podstawę oszacowania przyjmować nadal cel (sposób korzystania) opisany dokumentami czy też sposób korzystania realizowany przez użytkownika wieczystego?
Moim zdaniem nie ma przeszkód, aby w toku określania wartości rynkowej prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste dla celu aktualizacji opłaty rocznej przyjmować jako podstawę realizowany przez użytkownika wieczystego sposób korzystania z nieruchomości i zgodnie z tym sposobem poszukiwać nieruchomości porównawczych, a jedynie w sytuacji, kiedy grunt nie został jeszcze przez użytkownika wieczystego zagospodarowany należy przyjmować sposób zagospodarowania zgody z określonym w umowie. Moim zdaniem nie tylko można tak postępować ale wręcz należy to robić (choć rzeczoznawców majątkowych, którzy są czytelnikami tego teksu przestrzegam przez komisjami arbitrażowymi oraz komisją odpowiedzialności zawodowej, które niekoniecznie zgodzą się z wyznawanym tutaj poglądem).
Rola rzeczoznawcy majątkowego w procedurze aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntów sprowadza się do ustalenia wartości rynkowej prawa własności gruntu (i czasami wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego). Na podstawie określonej przez rzeczoznawcę wartości organ reprezentujący właściciela lub sam właściciel może wszcząć procedurę aktualizacji opłaty rocznej. Opłata roczna może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata i uzależniona jest od wartości nieruchomości oraz obowiązującej stawki procentowej. Użytkownik wieczysty wnosi opłaty roczne przez cały okres użytkowania wieczystego w terminie do 31 marca za cały rok z góry.
Jeśli zatem rolą rzeczoznawcy majątkowego jest określenie wartości rynkowej prawa własności gruntu w użytkowaniu wieczystym, to, poza wszystkimi innymi problemami specyficznymi dla zagadnienia ustalania wartości rynkowej gruntu, który choć faktycznie zwykle jest zabudowany a wyceniany jest jako niezabudowany, ma to być wartość rynkowa prawa własności określona na dzień aktualizacji opłaty, która obowiązywała będzie, o ile cała procedura aktualizacji skończy się ustaleniem nowej opłaty, przez trzy lata. Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku. Uczestnicy rynku oceniają tę wartość nie tylko na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz ustaleń lokalnych czy indywidualnych ale również a może przede wszystkim przez pryzmat zdolności nieruchomości do generowania zysku.
Praktyka postępowania w przypadku, kiedy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości niezgodnie z celem zapisanym w dokumentach jest powszechna i nie jest zwalczana przez właścicieli. Ryzyko oczywiście istnieje i świadomy uczestnik rynku weźmie je pod uwagę. Jednak dla oceny wartości gruntu ma to marginalne znaczenie.
Niczego także w tym zakresie nie zmienia zasada wymogu przestrzegania postanowień umowy. Oczywiście umów należy dotrzymywać jednak głównym elementem umowy jest fakt oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz obowiązek uiszczania opłat rocznych z tego tytułu; sposób korzystania z gruntu jedynie powinien być w umowie określony jak o tym stanowi art. 239 § 1 KC.
Fakt, że użytkownik wieczysty do chwili, kiedy nie „zalegalizuje” sprzecznego z dokumentami sposobu korzystania z nieruchomości naraża się na ryzyko wypowiedzenia umowy bez odszkodowania za stanowiące jego własność budynki i inne urządzenia jest środkiem z zupełnie innej kategorii, którego zadaniem jest możliwość reagowania odpowiednich organów w przypadkach, gdyby realizowany przez użytkownika wieczystego sposób korzystania był jawnie sprzeczny z polityką przestrzenną oraz zamiarami właściciela związanymi z konkretną nieruchomością. Zagrożenie jak już wspomniałem istnieje i świadomy uczestnik rynku weźmie je pod uwagę prawdopodobnie podejmując kroki zmierzające do legalizacji własnej wizji zagospodarowania terenu.
W końcu zapisy § 28 ust. 5 rozporządzenia wskazujące, że wartość określa się „ z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy”. Z punktu widzenia rzeczoznawcy majątkowego zapis ten jest całkowicie chybiony. Gdyby poważnie i restrykcyjnie zachowywać jako podstawę oszacowania cel wynikający z dokumentów wówczas zapis ten nie ma żadnego znaczenia – cel jest opisany zapisami księgi wieczystej lub przynajmniej innymi dokumentami. Jeśli odnosić się do procedury zmiany stawki procentowej to rzeczoznawcy majątkowego w toku określania wartości stawka ta w ogóle nie obchodzi, jest nieprzydatna w procesie szacowania. Jeśli natomiast czytać ten przepis niejako rozszerzająco wówczas dojdziemy do wniosku, że ustawodawca przewidział – co jest jak najbardziej racjonalne i zgodne z doświadczeniem życiowym – że użytkownicy wieczyści realizują takie sposoby zagospodarowania gruntów, które są sprzeczne z postanowieniami umowy i stan ten, zarówno w sposobie ustalenia stawki jak i wartości dla realizowanego sposobu korzystania powinien móc być legalizowany.
Nie znajduję zatem powodów, dla których oszacowanie wartości rynkowej prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste powinno jako podstawę poszukiwania nieruchomości porównawczych przyjmować cel, na jaki grunt został oddany. Rozumiem jednocześnie tę cześć moich kolegów i koleżanek, którzy za takim rozwiązaniem optują zwłaszcza jeśli przy okazji bycia rzeczoznawcami majątkowymi parają się również doradztwem oraz „pomocą merytoryczną”. Rażąco niesprawiedliwe z punktu widzenia użytkowników wieczystych zdają się być przypadki, kiedy grunt oddany na cele przemysłowe ze stawką 3 % faktycznie wykorzystywany jest na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego (ze stawką 1 %) a wycena opiera się na aktualnym sposobie korzystania. Mamy wówczas do czynienie ze zbiegiem bardzo wysokiej wartości oraz wysokiej stawki procentowej opłaty rocznej. Ale w takim przypadku, cóż można powiedzieć: sam sobie użytkownik wieczysty winien, że nie zadbał o zmianę stawki procentowej.
Mam nadzieję, a w zasadzie jestem przekonany, że i tym razem mam rację tak, jak to już niejednokrotnie bywało. Zarówno w przypadku art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (gdzie w wyniku swobodnych poczynań rzeczoznawców zmuszony był sprawą zająć się Sąd Najwyższy), § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (którego poprzednie brzmienie było racjonalne a jedynie wadliwie interpretowane przez znaczną część rzeczoznawców i urzędników administracji) jak i zakresu stosowania art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w odniesieniu do tak zwanych gruntów drogowych głosiłem poglądy sprzeczne z powszechnie obowiązującymi. Żarna mielą powoli, ale stale – tutaj też jak sądzę, najpierw orzecznictwo a później prawodawca potwierdzą moje intuicje.