Przejdź do głównej zawartości

Ciekawostki z operatów szacunkowych.



Jak wiadomo, wszak się z tym nie kryję, zawodowo czytam cudze operaty szacunkowe a Klienci zwykli mi za tę czynność płacić honorarium tym większe im skutek owego czytania lepiej przekłada się na wysokość zobowiązania lub odszkodowania. Ponieważ czytać lubię a i moje doświadczenie w lekturze operatów wzrasta z każdym przeanalizowanym dziełem to na brak pracy narzekać nie mogę. Bywa jednak, że to, co do czytania otrzymuję jest takiej jakości, że wstyd mi się robi za rzeczoznawcze środowisko i sam czasem Klientom tłumaczę, że raport z wyceny powstać musiał na skutek jakiejś niewyjaśnionej pomyłki, drukarskiego chochlika lub skrajnego przepracowania autora.

Oglądam właśnie operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Metoda wyceny – podejście porównawcze, metoda porównywania parami. W tej metodzie rzeczoznawca przyjmuje do porównań trzy (zwykle trzy choć nie wiadomo dlaczego właśnie trzy) transakcje (których warunki zawarcia zna) nieruchomościami podobnymi, których cechy i ceny zna (tak wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny), ustala cechy różnicujące nieruchomości porównawcze oraz wagi tych cech (na temat tego ustalania krążą legendy) a następnie dokonuje porównania nieruchomości szacowanej z nieruchomościami podobnymi dzięki czemu ustala wartość nieruchomości szacowanej.

Jako sympatyk wyceny staram się zakładać, że autor operatu szacunkowego faktycznie zna zarówno warunki zawarcia transakcji nieruchomościami przyjmowanymi do porównań jak i cechy i ceny tych nieruchomości. Staram się również zakładać, że nieruchomości przyjmowane do porównań są faktycznie podobne do nieruchomości szacowanej – wszak dość często zdarza się, że autora / autorkę operatu znam osobiście, czasem przy jednym stole na jakimś szkoleniu siedzieliśmy, czasem razem po zajęciach się bawiliśmy, czasem nawet osoba ta słuchała tego, co na szkoleniach różnych do powiedzenia miałem. Zakładam zatem, że autor operat szacunkowy sporządził z należytą starannością.

Autora tego operatu osobiście nie znam, poznaję go jednak po jego dziele i wiem, że raczej w tych samych zajęciach nie uczestniczyliśmy. Skąd to wiem?
Ano autor w operacie szacunkowym opisał rynek nieruchomości prezentując zeń trzy (słownie: trzy) transakcje. OK. Może tyle tylko było. Przyjęte do porównań transakcje wyglądały tak: porównawcza 1 – 181,00 zł/mkw, porównawcza 2 – 113,00 zł/mkw i porównawcza 3 186,00 zł/mkw.



Na podstawie tychże trzech (słownie: trzech) transakcji ustalił ceny minimalną i maksymalną. OK. Skoro tylko trzy były to ustalił. Na podstawie „ankiety przeprowadzonej wśród rzeczoznawców majątkowych i pośredników w obrocie nieruchomościami” ustalił cechy różnicujące nieruchomości podobne oraz wagi tych cech. Ciekawe – cechy różnicujące i wagi cech ustalił nie na podstawie obliczeń (może nie potrafił) ale na podstawie ankiet. Choć to metodycznie dopuszczalne to dlaczego te badania ankietowe przeprowadził na „rzeczoznawcach majątkowych i pośrednikach”? Wszak mógł na uczestnikach rynku – nabywających i sprzedających nieruchomości. Rzeczoznawcom się raczej wydaje, że znają preferencje nabywców; kiedy rzeczoznawca bierze udział w takiej ankiecie to kreuje rynek a ma go odtwarzać. Tak czy inaczej autorowi wyszło, że cechy różnicujące nieruchomości podobne i wagi tych cech są następujące: lokalizacja – 40 procent udziału, powierzchnia – 30 procent udziału oraz możliwość zagospodarowania – również 30 procent udziału. Każda cecha w dwóch stanach – lepsza albo gorsza.
W dalszej kolejności autor przypisał konkretne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomościom porównawczym. Wyglądało to jak w tabelce poniżej.



Na pierwszy rzut oka widać, że cechy nieruchomości wycenianej oraz porównawczej nr 3 są identyczne skąd wniosek, że ich ceny powinny być bardzo zbliżone (i z dalszych obliczeń łatwo ustalić, że są). Na drugi rzut oka widać, że cechy nieruchomości porównawczej nr 1 i nr 2 również są identyczne skąd wniosek, że również ceny tych nieruchomości powinny być bardzo zbliżone. Jednak z tabeli cen (tabelka 1) wynika, że różnią się one o 68 zł (60,18%) czyli delikatnie mówiąc – znacznie.

Niby proste – a cieszy. Matematykę na poziomie szkoły elementarnej mieli wszyscy. Większość rzeczoznawców majątkowych zdawała maturę w czasach, kiedy egzamin z królowej nauk był obowiązkowy. Skąd zatem taka bezmyślność, która skutkować musi uchyleniem dowodu z operatu szacunkowego?


Popularne posty z tego bloga

Przeznaczenie nieruchomości gruntowej.

Czytając operaty szacunkowe, które powstają w toku postępowania dowodowego w sprawach administracyjnych odnoszę wrażenie, że niektórzy rzeczoznawcy majątkowi w jakiś przedziwny i pokrętny sposób rozumieją pojęcie przeznaczenia nieruchomości. Być może wynika to z brzmienia art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn), który nakazuje określić przeznaczenie nieruchomości w pierwszej kolejności na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a następnie, w sytuacji braku planu miejscowego na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie można mieć pretensji do rzeczoznawców majątkowych w taki sposób określających przeznaczenie nieruchomości skoro obliguje ich do tego zapis ustawowy czytany wprost. Jednak zarówno w środowisku rzeczoznawców jak i osób związanych z gospodarow

Nieruchomość podobna. Naprawdę?

W ramach zawodowych obowiązków czytam operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowym należącym do jednej z dużych sieci. Operat sporządził, powołany przez organ wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, rzeczoznawca majątkowy. Fachowiec z państwowymi uprawnieniami. Przedmiotem oszacowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Zakresem wyceny objęto wartość prawa własności gruntu. Operat sporządzony został dla celu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Powierzchnia nieruchomości szacowanej to nieco ponad piętnaście tysięcy metrów kwadratowych. Przeznaczenie: tereny usług i handlu z możliwością lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni powyżej dwóch tysięcy metrów kwadratowych. Analizą rynku Autor objął teren powiatu właściwego z uwagi na położenie nieruchomości wycenianej oraz powiatów ościennych. Poszukiwania transakcji nieruchomościami podobnymi zwieńczył tabelą kilkudziesięciu trans

Spór o wartość?

Kiedy w toku postępowania administracyjnego, które prowadzimy w imieniu naszego Klienta dochodzi do sporu o wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to postępowanie w sprawie ustalenia opłaty (planistycznej, adiacenckiej czy rocznej z tytułu użytkowania wieczystego) czy też celem postępowania jest ustalenie wysokości i wypłata odszkodowania (z tytułu odjęcia lub ograniczenia praw do nieruchomości) w rzeczywistości nie spieramy się o faktyczną wartość nieruchomości lecz o treść i wnioski wynikające ze sporządzonego jako dowód w sprawie operatu szacunkowego. Niezależnie od tego, czy postępowanie toczy się przed organem administracji czy też zawisło przed sądem powszechnym w sytuacji, kiedy konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości, organ lub sąd dopuszcza dowód z opinii biegłego w zakresie wyceny nieruchomości – rzeczoznawcy majątkowego – na okoliczność określenia wartości konkretnego prawa do nieruchomości. Elementem naszej pracy, jeszcze przed przystąpieniem do dz