Zgodnie z art. 7 GospNierU (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej GospNierU) „Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi ” a zgodnie z art. 156 ust. 1 tej ustawy „rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego”.
W zakresie szacowania wartości nieruchomości powszechnie obowiązującymi aktami prawnymi są GospNierU oraz WycenaR (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207 poz. 2109 ze zmianami; WycenaR) . Organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych opracowują jednocześnie wewnętrzne regulacje uszczegóławiające niektóre zagadnienia szacowania wartości nieruchomości. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie (www.pfva.pl) promuje w tym zakresie własne Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, przekształcane stopniowo w tak zwane Powszechne Krajowe Zasady Wyceny natomiast członkowie Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych (www.ptrm.pl) posługują się Międzynarodowymi Standardami Wyceny wydanymi przez Komitet Międzynarodowy Standardów Wyceny (ang. International Valuation Standards Committee – IVSC). W świetle obowiązującego prawa jednak (art. 175 ust. 6 GospNierU), te wewnętrzne regulacje stanowić mogą jedynie pomoc dla konkretnego rzeczoznawcy majątkowego w rozwiązywaniu szczególnie skomplikowanych problemów metodycznych szacowania wartości nieruchomości a ich postanowienia nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa; nie mogą także być do aktów prawnych zaliczane. Jedyny jak dotychczas standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych, który jest obowiązkowym do stosowania odnosi się do szacowania wartości nieruchomości dla celów zabezpieczenia wierzytelności i nie jest wykorzystywany w opracowaniach sporządzanych na zlecenia publiczne (choć uważana lektura jego treści może stanowić przesłankę odmiennego twierdzenia).
Operat szacunkowy winien spełniać zarówno wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Co więcej zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 lutego 2008 roku (II OSK 2012/06), któremu trudno odmówić racji rzeczoznawca majątkowy winien w operacie szacunkowym zawrzeć wyczerpujące uzasadnienie przyjęcia takich a nie innych nieruchomości do porównań i ustalenia ich cech (atrybutów) wpływających na wartość oraz wymiarów procentowych tych atrybutów (wag). Skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 GospNierU), to proces wyceny nieruchomości powinien być również poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. Określając wartość rynkową nieruchomości bierze się pod uwagę między innymi rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, potencjał inwestycyjny, oraz inne cechy szczególne, które wpływają na jej wartość. Przepis § 55 ust. 1 WycenaR jednoznacznie przewiduje, iż operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 GospNierU, a więc postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym dane, o jakich mowa w punktach 1-9 ust. 1 § 56. Brzmienie § 56 nie oznacza jednak iż jest to wyliczenie wyczerpujące - katalog zamknięty, bowiem treść ust. 3 § 56 rozporządzenia, według którego w operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości katalog ten poszerza o wszystkie dane istotne z punkti widzenia procedury szacowania. Uznać zatem należy, iż operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy.
Sam fakt, iż operat szacunkowy to dokument sporządzany w sposób sformalizowany, uregulowany przepisami w randze rozporządzenia a także, iż przygotowuje go uprawniony rzeczoznawca majątkowy, nie zmienia jego charakteru jako dowodu z opinii biegłego. Dlatego też, jeśli chodzi o moc dowodową operatu szacunkowego, to winien on być oceniany przez organ jak każdy inny, w ramach przewidzianej w art. 80 KPA swobodnej oceny dowodów. Zgodnie bowiem z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 roku sygn. akt II OSK 459/05 zarówno organy administracji jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 KPA wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego.
Jednocześnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 roku sygn. akt I OSK 417/06 uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość. Rzeczoznawca ma zatem pewien wpływ na określenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przezeń operatu szacunkowego. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości opłaty lub odszkodowania decyduje bowiem organ oceniając w procesie decyzyjnym między innymi wartość dowodową operatu i jego wiarygodność. Na organie zatem spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia wszelkich niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego określenia wartości.
Art. 157 ust. 1 GospNierU mówi, że „oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych” i o ile ocena ta będzie oceną negatywną operat szacunkowy, zgodnie z zapisami ust. 1a z dniem wydania oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości. W tym sensie można stwierdzić, że negatywna ocena organizacji zawodowej dotycząca przedłożonego pod ocenę operatu szacunkowego stanowi mocny dowód braku poprawności jego sporządzenia.
W zakresie szacowania wartości nieruchomości powszechnie obowiązującymi aktami prawnymi są GospNierU oraz WycenaR (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207 poz. 2109 ze zmianami; WycenaR) . Organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych opracowują jednocześnie wewnętrzne regulacje uszczegóławiające niektóre zagadnienia szacowania wartości nieruchomości. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie (www.pfva.pl) promuje w tym zakresie własne Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, przekształcane stopniowo w tak zwane Powszechne Krajowe Zasady Wyceny natomiast członkowie Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych (www.ptrm.pl) posługują się Międzynarodowymi Standardami Wyceny wydanymi przez Komitet Międzynarodowy Standardów Wyceny (ang. International Valuation Standards Committee – IVSC). W świetle obowiązującego prawa jednak (art. 175 ust. 6 GospNierU), te wewnętrzne regulacje stanowić mogą jedynie pomoc dla konkretnego rzeczoznawcy majątkowego w rozwiązywaniu szczególnie skomplikowanych problemów metodycznych szacowania wartości nieruchomości a ich postanowienia nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa; nie mogą także być do aktów prawnych zaliczane. Jedyny jak dotychczas standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych, który jest obowiązkowym do stosowania odnosi się do szacowania wartości nieruchomości dla celów zabezpieczenia wierzytelności i nie jest wykorzystywany w opracowaniach sporządzanych na zlecenia publiczne (choć uważana lektura jego treści może stanowić przesłankę odmiennego twierdzenia).
Operat szacunkowy winien spełniać zarówno wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Co więcej zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 lutego 2008 roku (II OSK 2012/06), któremu trudno odmówić racji rzeczoznawca majątkowy winien w operacie szacunkowym zawrzeć wyczerpujące uzasadnienie przyjęcia takich a nie innych nieruchomości do porównań i ustalenia ich cech (atrybutów) wpływających na wartość oraz wymiarów procentowych tych atrybutów (wag). Skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 GospNierU), to proces wyceny nieruchomości powinien być również poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. Określając wartość rynkową nieruchomości bierze się pod uwagę między innymi rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, potencjał inwestycyjny, oraz inne cechy szczególne, które wpływają na jej wartość. Przepis § 55 ust. 1 WycenaR jednoznacznie przewiduje, iż operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 GospNierU, a więc postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym dane, o jakich mowa w punktach 1-9 ust. 1 § 56. Brzmienie § 56 nie oznacza jednak iż jest to wyliczenie wyczerpujące - katalog zamknięty, bowiem treść ust. 3 § 56 rozporządzenia, według którego w operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości katalog ten poszerza o wszystkie dane istotne z punkti widzenia procedury szacowania. Uznać zatem należy, iż operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy.
Sam fakt, iż operat szacunkowy to dokument sporządzany w sposób sformalizowany, uregulowany przepisami w randze rozporządzenia a także, iż przygotowuje go uprawniony rzeczoznawca majątkowy, nie zmienia jego charakteru jako dowodu z opinii biegłego. Dlatego też, jeśli chodzi o moc dowodową operatu szacunkowego, to winien on być oceniany przez organ jak każdy inny, w ramach przewidzianej w art. 80 KPA swobodnej oceny dowodów. Zgodnie bowiem z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 roku sygn. akt II OSK 459/05 zarówno organy administracji jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 KPA wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego.
Jednocześnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 roku sygn. akt I OSK 417/06 uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość. Rzeczoznawca ma zatem pewien wpływ na określenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przezeń operatu szacunkowego. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości opłaty lub odszkodowania decyduje bowiem organ oceniając w procesie decyzyjnym między innymi wartość dowodową operatu i jego wiarygodność. Na organie zatem spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia wszelkich niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego określenia wartości.
Art. 157 ust. 1 GospNierU mówi, że „oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych” i o ile ocena ta będzie oceną negatywną operat szacunkowy, zgodnie z zapisami ust. 1a z dniem wydania oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości. W tym sensie można stwierdzić, że negatywna ocena organizacji zawodowej dotycząca przedłożonego pod ocenę operatu szacunkowego stanowi mocny dowód braku poprawności jego sporządzenia.