W części pierwszej tej wypowiedzi (z 10 marca 2011 roku) krótko przytoczyłem podstawowe akty prawne istotne z punktu widzenia szacowania wartości nieruchomości przejętych pod drogi publiczne. Ważnym jest, że w dalszym ciągu wypowiedzi odnoszę się wyłącznie do takiego przypadku, w którym nieruchomość przejmowana pod drogę publiczną nie jest położona na terenie, który jeszcze przed wydaniem decyzji o zgodzie na realizację inwestycji drogowej (dalej zrid), o której mowa w art. 11 a ZasInwDrU nie były mocą innego dokumentu (np. obowiązującego planu miejscowego) przeznaczone pod drogę publiczną i nieruchomości te nie były zajęte pod drogę publiczną, co choć rzadko może się jednak zdarzyć. Mowa zatem w dalszej części tej wypowiedzi wyłącznie o terenach wykorzystywanych w sposób inny niż drogowy dla których jednocześnie brak jest planu miejscowego lub plan ten przewiduje inny niż drogowy sposób korzystania. Uwaga powyższa jest o tyle ważna, że moim zdaniem właśnie ten element jest kluczowy dla zrozumienia dalszego toku wywodu.
Zgodnie z aktualnym stanem prawnym większość inwestycji drogowych realizowanych jest na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity z dnia 22 października 2008 roku, Dz. U. nr 193, poz. 1194 z późniejszymi zmianami; dalej ZasInwDrU), która to ustawa w art. 12 ust. 5 w sprawie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej GospNierU). Dla porządku należy wspomnieć, że dodatkowe wskazówki dotyczące sposobu ustalania wysokości odszkodowania zawiera art. 18 ZasInwDrU, który poza kilkoma przepisami normującymi wysokość odszkodowania w związku z terminem wydania nieruchomości, ustanowionymi na nieruchomościach ograniczonymi prawami rzeczowymi i szczególną sytuacją Rodzinnych Ogrodów Działkowych wskazuje w ust. 1, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji przez organ I instancji a jej wartość z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Nie należy również zapominać, że (zgodnie z art. 12 ust. 4a ZasInwDrU) decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a - i tutaj przechodzimy do art. 130 ust. 2 GospNierU – organ ustala wysokość odszkodowania po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości. Kluczową zatem rolę w ustaleniu wysokości odszkodowania ma do spełnienia organ, który w trakcie postępowania wspierany jest dowodem z opinii powołanego biegłego - rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej (art. 134 ust. 1 GospNierU) wywłaszczonej nieruchomości. Zgodnie z zapisem art. 134 ust. 2 GospNierU przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Kluczowym zatem momentem w trakcie procesu szacowania wartości nieruchomości jest szczegółowy i dokładny opis nieruchomości szacowanej, który powinien uwzględniać między innymi również i te elementy, które zostały wymienione w art. 134 ust. 2. Dodatkowo z uwagi na szczególny cel wyceny charakterystyka nieruchomości szacowanej powinna opisywać ją według stanu na określony w art. 18 ust. 1 ZasInwDrU dzień, to jest dzień wydania decyzji zrid przez organ I instancji. Jedynie w nawiasie należy wspomnieć, że wszystkie istotne informacje dotyczące celu, przedmiotu oraz dat stanu oraz poziomu cen powinien powołany biegły - rzeczoznawca majątkowy otrzymać w postanowieniu o dopuszczeniu dowodu z opinii o wartości.
Przejęcie nieruchomości na własność Skarbu Państwa bądź właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie decyzji o zgodzie na realizację inwestycji drogowej jest formą wywłaszczenia stąd do czynności zmierzających do określenia wartości przedmiotu wywłaszczenia (prawo własności, prawo użytkowania wieczystego czy inne ograniczone prawo rzeczowe) mają zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w tej mierze, w jakiej zasady ustalania wartości nie zostały określone w ustawie pierwotnej, to jest ZasInwDrU.
Zgodnie z zapisami art. 134 ust. 3 GospNierU „wartość nieruchomości dla celów ustalenia odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości” natomiast zgodnie z ust. 4 tego samego artykułu GospNierU „jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia”. Wyraźnie zatem ustawodawca wprowadza w przepisach art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU zasadę korzyści dla właściciela wywłaszczanej nieruchomości przewidując, iż z tytułu wywłaszczenia określonego prawa do nieruchomości otrzyma on odszkodowanie ustalone na podstawie wartości rynkowej tego prawa ustalonej zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania nieruchomości lub alternatywnym sposobem użytkowania nieruchomości wynikającym z celu wywłaszczenia w zależności od tego, która z oszacowanych wartości będzie wyższa. W dalszych zapisach GospNierU i tym bardziej ZasInwDrU nie istnieją przepisy, które zasadę tę by wyłączały ze stosowania.
Ponieważ stan nieruchomości powołany biegły rzeczoznawca winien uwzględnić na określoną przepisem datę wydania decyzji zrid przez organ I instancji to okazuje się, że dla celu określenia wartości nieruchomości dla celu wywłaszczenia konieczne jest sporządzenia szczegółowego opisu przedmiotu oszacowania w dwóch wariantach różniących się wyłącznie jedną cechą, to jest sposobem użytkowania nieruchomości. W wariancie pierwszym opisu będzie to aktualny sposób użytkowania, w wariancie drugim sposób użytkowania wynikający z celu wywłaszczenia.
Dla tak sporządzonych wariantów opisu nieruchomości natychmiast powstaje pytanie czy powołany w sprawie biegły rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest przeprowadzić dwa pełne, udokumentowane procesy wyceny celem uzyskania odpowiedzi na pytanie, który z przyjętych wariantów daje większą wartość czy też dla ustalenia tego faktu wystarczy jedynie doświadczenie biegłego i jego znajomość kształtujących się na rynku pochodzenia nieruchomości szacowanej wartości nieruchomości. Wydaje się, że na pytanie to nie można odpowiedzieć jednoznacznie. Z pewnością znaczna część rynków nieruchomości jest dostatecznie dobrze rozpoznana przez rzeczoznawców majątkowych i bez konieczności prowadzenia odpowiednich badań są oni w stanie określić czy przedmiotowa nieruchomość uzyska większą wartość jeśli będzie szacowana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania czy też wartość ta będzie wyższa jeśli sposób użytkowania nieruchomości zostanie przyjęty jako wynikający z celu wywłaszczenia (przeznaczenie drogowe). Istnieć mogą jednak również takie przypadki szczególne, takie szczególne rynki nieruchomości, które bądź to nie są w sposób dostateczny przebadane przez rzeczoznawców majątkowych bądź różnice w wartościach nieruchomości o konkretnym sposobie użytkowania są tak nikłe, że nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na postawione pytanie bez przeprowadzenia pełnego procesu oszacowania wartości.
Oczywistym jest zatem, że w przypadku szacowania wartości nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania, przy założeniu, że nieruchomość wywłaszczana (przejmowana z mocy prawa decyzją zrid pod budowę drogi publicznej) nie jest przeznaczona pod drogę i nie jest pod drogę zajęta powołany w sprawie biegły w ogóle nie będzie korzystał z zapisów § 36 WycenaR. Przypomnieć i podkreślić w tym miejscu wypada, że zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 WycenaR „przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przez sprzedaży odpowiednio gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne”. Przepis § 36 WycenaR nie ma zatem zastosowania w przypadku szacowania wartości gruntów według aktualnego sposobu użytkowania jeśli grunt nie jest przeznaczony lub zajęty pod drogę publiczną a zatem w znakomitej większości oszacowań sporządzanych na potrzeby postępowań zmierzających do ustalenia wysokości odszkodowania za grunty przejęte na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie decyzji zrid.
Oczywistym jest również, że przepisy cytowanego § 36 WycenaR będą miały zastosowanie w dwóch grupach przypadków. Pierwsza z nich będzie dotyczyła oszacowania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne innymi dokumentami ustalającymi przeznaczenie nieruchomości, na przykład obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub gruntów zajętych pod drogi publiczne w dacie wydania decyzji zrid przez organ I instancji. Druga grupa przypadków, w których stosowanie § 36 WycenaR będzie obligatoryjne to szacowanie wartości nieruchomości przy założeniu alternatywnego, wynikającego z decyzji zrid sposobu użytkowania a zatem w takim przypadku, kiedy bądź to na podstawie jasnej analizy i doświadczenia lub na podstawie sporządzonych oszacowań wariantowych powołany biegły – rzeczoznawca majątkowy dojdzie do wniosku, że wartość nieruchomości ustalona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania będzie wyższa (zgodnie z zapisami art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU) od wartości ustalonej dla aktualnego sposobu użytkowania.
Moim zdaniem zatem nie istnieje kolizja pomiędzy przepisami ZasInwDrU, GospNierU oraz WycenaR i § 36 WycenaR nie wymaga pilnych prac legislacyjnych. Dla celu oszacowania wartości nieruchomości przejętej z mocy prawa decyzją zrid wystarczy stosować konkretne, omówione normy prawa aby określenie wartości wywłaszczanego prawa w celu ustalenia słusznego odszkodowania w sposób określony w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej było zgodne zarówno z normami Ustawy Zasadniczej jak i normami wyrażonymi w aktach prawnych niższego rzędu, to jest ustawach (ZasInwDrU oraz GospNierU) i w końcu aktem wykonawczym do GospNierU jakim jest WycenaR.
Na zakończenie.
Rzeczoznawcom majątkowym nadano wyjątkowe uprawnienia w zakresie szacowania wartości nieruchomości i praw z nimi związanych. Działając w zakresie czynności zawodowych rzeczoznawcy, także ci powołani jako biegli zwykli brać na siebie zbyt duży ciężar rozstrzygania o sprawach, do rozstrzygania których nie zostali powołani. Dobrym tego przykładem są słynne już przesłanki, które legły u podstaw wyroku Trybunału Konstytucyjnego P 58/08, którego rozstrzygnięcie zostało spowodowane (moim oczywiście zdaniem) nie tyle lub nie tylko wadliwą konstrukcją uchylonego przepisu lecz działaniami rzeczoznawców majątkowych. Również w sprawie szacowania wartości nieruchomości przejmowanych decyzjami zrid rzeczoznawcy podążają tą samą drogą prowokując wystąpienia Rzecznika Praw Obywatelskich, głębokie niezadowolenie właścicieli nieruchomości, poczucie niesprawiedliwości w zakresie wysokości wypłacanych odszkodowań i na koniec wymuszając prace nad zmianą teksu WycenaR, która w ogóle nie jest pilnie potrzebna.