Wydawało się, że okres ekscytacji wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 09 lutego 2010 roku w sprawie o sygnaturze akt P 58/08 dawno minął. Termin na wzruszenie decyzji administracyjnych zapadłych w podobnych do uwzględnionego w wyroku stanie faktycznym dawno minął, organy jednostek samorządu terytorialnego z istnieniem wyroku się oswoiły i nawet rzeczoznawcy majątkowi zanotowali konsekwencje zeń wypływające w swoich notatkach. Ale nie. Rzeczpospolita w dniu 15 grudnia b.r. ponownie do wyroku się odniosła czyniąc to w kontekście projektowanej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W zasadzie losy konkretnego zapisu ustawowego nie dziwią. Rzeczy się dzieją naturalną koleją i nie można wyrzekać, że podążają w takim a nie innym kierunku. A właściwie nie można by było się dziwić gdyby nie jedno, maleńkie ale.
Aby to niewielkie zastrzeżenie wyjaśnić sięgnąć trzeba jednak do historii, która jak każda historia może okazać się pouczająca.
Zakwestionowany przez Trybunał Konstytucyjny przepis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu stale jeszcze obowiązującym mówi: „ Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.” Zauważmy, że przytoczony przepis niczego nie mówi ani o sposobie wyceny dla potrzeb ustalania tak zwanej renty planistycznej ani o metodach doboru transakcji nieruchomościami podobnymi. Przytoczony przepis mówi jedynie, że wysokość odszkodowania lub opłaty ustala się w oparciu o różnicę wartości nieruchomości przed i po zmianie lub uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlaczego zatem Trybunał Konstytucyjny został zmuszony do zajęcia się sprawą? Gdzie tkwi powód i przyczyna, dla których w sposób tajemniczy wykazywano zmianę wartości nieruchomości, która zarówno przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak i po uchwaleniu posiadała, w szerokim odczuciu rynkowym podobny potencjał inwestycyjny?
Moim, ale nie tylko moim zdaniem (pogląd został podzielony również przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w sprawie naszych Klientów) przyczyną takiego stanu rzeczy są wadliwie sporządzane operaty szacunkowe. Należy uświadomić sobie, że celem naliczenia i pobrania tak zwanej renty planistycznej organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego wszczyna postępowanie administracyjne, którego jednym z elementów jest zebranie dowodów w sprawie. W takim konkretnym przypadku dowodem w sprawie zmiany wartości nieruchomości jest sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W dokumencie tym biegły (rzeczoznawca w postępowaniu administracyjnym jest biegłym) dokonuje oszacowania wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po uchwaleniu. Wszystkie pozostałe cechy nieruchomości podlegającej oszacowaniu nie mogą się zmienić. Wśród rzeczoznawców majątkowych z przyczyn wiadomych ale niezrozumiałych panuje moda nakazująca traktowanie każdej nieruchomości dla której nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy jak nieruchomości rolnych o wyłącznie rolnym dopuszczalnym sposobie korzystania. Moda ta rodzi konsekwencje w postaci poszukiwania materiałów do porównań wśród nieruchomości rolnych właśnie, których w obrębach miast nie ma zbyt wiele. W szczególności jeśli mamy do czynienia z działką gruntu położoną na obrzeżach miasta, dla której kiedyś istniał plan miejscowy dopuszczający na jej terenie budowę budynków mieszkalnych na przykład, lecz plan ten wygasł możemy być niemal pewni, że dla oszacowania rzeczoznawca przyjmie nieruchomości typowo rolne, położone w znacznej odległości już nie tylko od centrum miasta ale od jego granic administracyjnych. W sposób oczywisty zatem, w wyniku porównania naszej działki z terenami typowo rolniczymi biegły zaniży faktyczną wartość gruntu. Inaczej postąpi jednak w przypadku oszacowania wartości już po uchwaleniu planu miejscowego. Wtedy weźmie do porównań nieruchomości położone w centrum lub na obrzeżach, przeznaczone pod budownictwo na przykład, których wartość jest znacznie wyższa niż wartości działek typowo rolnych. Oczywistym jest zatem, że w ten sposób biegły „wykaże” zmianę wartości nieruchomości, tyle tylko, że w większości przypadków będzie to zmiana pozorna.
Rzeczoznawcy majątkowi w większości przypadków nie rozważają faktycznego potencjału inwestycyjnego nieruchomości, od którego przecież zależy ich wartość. Dla rzeczoznawcy jeśli coś nie jest pewne, to znaczy, że jest niemożliwe a w związku z tym – wracając do naszego przykładu – jeśli dla nieruchomości nie istnieje plan miejscowy ani decyzja o warunkach zabudowy to znaczy, że nieruchomość nie ma i nie może być w żaden inny sposób poza rolnym wykorzystywana.
Wszyscy wiemy, że to nieprawda. Wiemy, że aktualne plany miejscowe obejmują kilkanaście – kilkadziesiąt procent powierzchni miast. Wiemy również, że na terenach, dla których nie istnieją plany miejscowe możliwa jest budowa osiedli mieszkaniowych i galerii handlowych. Wiemy o tym wszyscy tylko nie rzeczoznawcy majątkowi. Taka moda panuje wśród ekspertów od rynku nieruchomości.
I właśnie ta moda spowodowała, że Trybunał Konstytucyjny zmuszony został zająć się sprawą prostą, której w ogóle nie powinno być, sprawą powstałą na gruncie błędnych operatów szacunkowych, w których rzeczoznawcy majątkowi chcieli sadzić kapustę tam, gdzie należało budować domy.