W ramach wiosennej soboty króciutka refleksja na temat ogólny: wpływ czynników środowiskowych na wycenę nieruchomości.
Za pośrednictwem Ogólnopolskiej listy rzeczoznawców majątkowych wpadł mi w ręce dokument jednego z banków (nie powiem którego choć uczestnicy listy wiedzą, ale nie mam zamiaru robić jakiemukolwiek bankowi reklamy za darmo – choć czy to reklama to się okaże) zatytułowany: Wytyczne Banku (…) dla rzeczoznawcy majątkowego do wyceny nieruchomości. Ustęp 5 punktu I (Operat szacunkowy w szczególności powinien uwzględniać następujące aspekty) tego dokumentu mówi:
(
wpływ czynników środowiskowych na wycenę nieruchomości, w tym rodzaj i stopień zanieczyszczenia środowiska, ograniczenia wynikające z przepisów związanych z ochroną środowiska)
Jako, że nie sporządzam operatów szacunkowych wyceny nieruchomości (zajmuję się wyłącznie ich lekturą jako pełnomocnik moich Klientów) mogę sobie jedynie wyobrazić jakie to czynniki środowiskowe wpływają na wycenę nieruchomości oraz jak na nią wpływa rodzaj i stopień zanieczyszczenia środowiska oraz ograniczenia wynikające z przepisów związanych z ochroną środowiska.
Zacznijmy od przepisów. Zgodnie z ustawą prawo ochrony środowiska każdy ma prawo do powszechnego korzystania ze środowiska bez użycia instalacji, w celu zaspokojenia potrzeb osobistych oraz gospodarstwa domowego, w tym wypoczynku oraz uprawiania sportu (art. 4 ust. 1 ustawy) przy czym przez środowisko rozumie się ogół elementów przyrodniczych, w tym także przekształconych w wyniku działalności człowieka, a w szczególności powierzchnię ziemi, kopaliny, wody, powietrze, krajobraz, klimat oraz pozostałe elementy różnorodności biologicznej, a także wzajemne oddziaływania pomiędzy tymi elementami (art. 3 punkt 39). Mamy zatem, w działalności rzeczoznawcy majątkowego dwa potencjalne zagrożenia: musimy dowiedzieć się co to jest instalacja – a nuż rzeczoznawca korzysta z jakiejś instalacji – oraz czy prowadzenie czynności zawodowych można uznać za zaspokajanie potrzeb osobistych oraz gospodarstwa domowego.
Na gruncie ustawy instalacja (art. 3 pkt. 6) definiowana jest jako:
- stacjonarne urządzenie techniczne,
- zespół stacjonarnych urządzeń technicznych powiązanych technologicznie, do których tytułem prawnym dysponuje ten sam podmiot i położonych na terenie jednego zakładu,
- budowle niebędące urządzeniami technicznymi ani ich zespołami, których eksploatacja może spowodować emisję.
Rzeczoznawca majątkowy w trakcie sporządzania wyceny nieruchomości niewątpliwie korzysta ze stacjonarnych urządzeń technicznych, a czasem nawet zespołów stacjonarnych urządzeń technicznych. Sądzę, że w dobie cyfrowych aparatów fotograficznych, komputerów, sieci komputerowych, skanerów oraz drukarek większość rzeczoznawców korzysta z tego typu urządzeń. O ile cyfrowe aparaty fotograficzne można z pewnością uznać za przenośne urządzenia techniczne o tyle z komputerami, skanerami oraz drukarkami sprawy mogą mieć się różnie. Część kolegów i koleżanek – wiem o tym, ponieważ widziałem ich przy pracy korzysta z laptopów a zatem przenośnych a nie stacjonarnych urządzeń technicznych. Niestety drukarki (które w liczbie co najmniej jednej) posiada większość rzeczoznawców oraz skanery – też znaczna ilość kolegów korzysta z takich wysublimowanych urządzeń są zwykle urządzeniami stacjonarnymi. Na dodatek eksploatacja takich urządzeń może spowodować emisję gdyż emisja w świetle ustawy (art. 3 pkt. 4) to wprowadzane bezpośrednio lub pośrednio, w wyniku działalności człowieka, do powietrza, wody, gleby lub ziemi:
a. substancje,
b. energie, takie jak ciepło, hałas, wibracje lub pola elektromagnetyczne.
A zatem rzeczoznawca wprowadza do środowiska emisje w postaci pól elektromagnetycznych oraz czasami hałasu, wibracji oraz ciepła. Nie da się zatem z punktu widzenia normy prawnej powiedzieć, że rzeczoznawca korzysta ze środowiska w sposób powszechny.
Szczęśliwie ustawa definiuje jeszcze zwykłe korzystanie ze środowiska, to jest takie, które choć wykracza poza ramy korzystania powszechnego nie wymaga uzyskania pozwolenia. Być może rzeczoznawca w trakcie wyceny nieruchomości korzysta ze środowiska w sposób zwykły i nie musi uzyskiwać zezwolenia – należy to jednak sprawdzić ponieważ po pierwsze z pewnością rzeczoznawca sporządzając wycenę wykracza poza powszechne korzystanie ze środowiska, po drugie w ustawie istnieje złowieszczy rozdział Odpowiedzialność w ochronie środowiska podzielony na odpowiedzialność cywilną (być może objętą obowiązkowym ubezpieczeniem) oraz odpowiedzialność karną, której ubezpieczenie z pewnością nie obejmuje.
Szczęśliwie art. 180 ustawy stanowi, że pozwolenia wymaga eksploatacja instalacji powodująca:
- wprowadzanie gazów lub pyłów do powietrza,
- wprowadzanie ścieków do wód lub do ziemi,
- wytwarzanie odpadów,
O ile zatem rzeczoznawca w trakcie prowadzenia wyceny nie wprowadza gazów, pyłów, ścieków oraz odpadów jego działalność nie wymaga zezwolenia. Można się zastanowić, czy rzeczoznawca w trakcie czynności nie wprowadza do środowiska odpadów (z dokumentów, koncepcji i informacji) ale to pewno odrębny problem, który każdy musi rozważyć samodzielnie. Faktem pozostaje, że o ile ktokolwiek sądzi lub ma cień podejrzenia, że w trakcie wyceny nieruchomości wprowadza do środowiska jakiekolwiek odpady (odpadem w rozumieniu ustawy o odpadach jest każda substancja lub przedmiot (…), których posiadacz pozbywa się, zamierza pozbyć się lub do ich pozbycia się jest obowiązany (art. 2 ust. 1 ustawy o odpadach) zobowiązany jest do uzyskania zezwolenia (w trybie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację) na prowadzenie działalności w zakresie wyceny nieruchomości.
Sądzę zatem, że Bank już wkrótce zacznie wymagać od rzeczoznawców majątkowych wydanych przez właściwy organ decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na prowadzenie wyceny nieruchomości. Tylko patrzeć.
Przegląd obowiązujących przepisów, z którego wynika, że większość rzeczoznawców winna jednak poważnie rozważyć zwrócenie się do właściwego organu o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację wyceny nieruchomości pozwala nam na refleksję nad drugą częścią omawianego zdania z ustępu 5 punktu I wymagań.
Tutaj niestety zauważyć należy, że zarówno rodzaj jak i stopień zanieczyszczenia środowiska w wycenie nieruchomości jest swoisty dla konkretnej lokalizacji w której wycena jest sporządzana. Większość koleżanek i kolegów pracuje głownie w zaciszach przytulnych gabinetów, ale słyszałem również, że część z nich zwykła godzinami przesiadywać w rozległych salach rozmaitych instytucji publicznych. Wiadomym jest również, że część rzeczoznawców zwykła oglądać nieruchomości a to wiąże się z częstym przebywaniem w różnorodnych warunkach atmosferycznych. Wydaje się, że spełnienie omawianego warunku w operacie szacunkowym wymagało będzie szczegółowego opisu zwłaszcza, jeśli rzeczoznawca w trakcie wyceny przebywał będzie w kilku różnych miejscach cechujących się znacznym zróżnicowaniem środowiskowym, w tym szkodliwych czynników środowiskowych.
Pozostaje do rozważenia rzecz najtrudniejsza i pewnie właśnie z tego powodu, dla jej najwyższej doniosłości ujęta w pierwszej części omawianego „aspektu”.
Jaki jest wpływ czynników środowiskowych na wycenę nieruchomości?
Szczęśliwie nie mam pojęcia – nie sporządzam wycen nieruchomości a te, które czytuję nie zawierały dotychczas takowego omówienia. Z braku danych i informacji trudno stwierdzić, a fikcji tworzyć nie zamierzam – dość jej mam w codziennej lekturze.
