Szukaj w tym blogu

Ładowanie...

niedziela, 6 grudnia 2009

Przeznaczenie nieruchomości - problem aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego


Użytkowanie wieczyste na gruncie definicji ustawowej (art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej kc) to czasowe, zbywalne, z zasady odpłatne prawo do korzystania z nieruchomości gruntowej (stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) z wyłączeniem innych osób w granicach wyznaczonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz postanowienia umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Unormowania dotyczące użytkowania wieczystego zostały ogólnie sformułowane w kodeksie cywilnym a szczegółowe regulacje w tym zakresie pomieszczono w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 261 poz. 2603 z 2004 roku z późniejszymi zmianami; dalej ugn). Dodatkowo nadmienić należy, że zgodnie z art. 235 kc budynki i inne urządzenia posadowione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego a własność ta jest związana z prawem użytkowania wieczystego.


Zgodnie z art. 71 ugn użytkowanie wieczyste jest prawem odpłatnym, przy czym za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się opłatę pierwszą oraz opłaty roczne, które użytkownik wieczysty zobowiązany jest wnosić przez cały okres użytkowania. Wysokość opłat ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 ugn), zaś cenę nieruchomości ustala się w oparciu o jej wartość. Wysokość opłaty rocznej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, przy czym nową opłatę roczną ustala się od określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień aktualizacji opłaty wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (art. 77 ugn).


Zasady postępowania rzeczoznawców majątkowych w trakcie określania wartości regulowane są zarówno przez postanowienia ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.). Praktyka szacowania wartości nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego wspierać się musi na § 28 wspomnianego rozporządzenia, w którym ustawodawca wyraźnie nakazuje szacowanie wartości jako prawa własności podejściem porównawczym przy czym do analiz porównawczych przyjmować należy transakcje rynkowe prawem własności nieruchomości niezabudowanych.
Ponieważ jedną z cech nieruchomości, która może w sposób znaczący wpływać na jej wartość jest dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości (zwany również przeznaczeniem nieruchomości), w praktyce szacowania wartości na potrzeby aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego pojawia się istotny z punktu widzenia właściciela oraz użytkownika wieczystego problem prawidłowego ustalenia przeznaczenia nieruchomości.


Na wstępie należy dostrzec, że podstawowym obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego podejmującego trud ustalenia wartości jest określenie przedmiotu szacowania. Nie ulega wątpliwości, że w przypadku zabudowanych gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste możemy mieć do czynienia z trzema przedmiotami szacowania, z których pierwszym jest wartość budynków i innych urządzeń posadowionych na gruncie a stanowiących odrębny przedmiot własności, drugim prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej natomiast trzecim wartość prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Skoro prawo użytkowania wieczystego jest odpłatnym prawem na rzeczy cudzej, a zgodnie z art. 77 ugn wysokość opłaty rocznej ustala się zgodnie z dotychczasową stawką procentową od wartości nieruchomości gruntowej jasnym jest również, że oszacowaniu podlega prawo własności nieruchomości gruntowej, z której na mocy umowy korzysta użytkownik wieczysty.


Jak już wspomniano, granice wykonania prawa użytkowania wieczystego ograniczone są przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddaniu nieruchomości w użytkowanie. Postanowienia umowy wiążą każdego z użytkowników wieczystych, czyli również tego, który prawo nabył w sposób inny niż bezpośrednio poprzez zawarcie konkretnej umowy ze Skarbem Państwa albo jednostką samorządu terytorialnego czy też w drodze decyzji administracyjnej.


Przeznaczenie nieruchomości wyznaczane jest zasadniczo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zastępującej ten plan decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wyznacznikami dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości są również legalnie na tej nieruchomości istniejące budynki i urządzenia lub prowadzona na niej określona działalność nie wymagająca zabudowy.


Ustalenie przeznaczenie nieruchomości w procesie szacowania jej wartości w celu aktualizacji opłaty rocznej nie jest zatem zadaniem prostym. Może się bowiem zdarzyć sytuacja, kiedy zapisy umowy, faktyczny sposób korzystania oraz postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie są ze sobą zgodne a funkcje, które wyznaczają w sposób istotny wpływać mogą na wartość nieruchomości.


Wydaje się, że kluczem do rozwikłania tej skomplikowanej sytuacji nie jest ani umowa o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste ani postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o ile nie sprzeciwiają się sposobowi wykorzystania nieruchomości lub dopuszczają kontynuację dotychczasowego sposobu korzystania aż do czasu zmiany funkcji na zgodną z planem. Moim zdaniem przeznaczenie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste wyznaczać należy na podstawie sposobu korzystania z tej nieruchomości przez użytkownika wieczystego w dacie sporządzania oszacowania o ile tenże sposób korzystania konstytuowany jest na podstawie legalnych decyzji zatwierdzających projekt budowlany i udzielającej zezwolenia na budowę. Za takim sposobem rozumowania przemawia zarówno brzmienie § 28 ust. 5 rozporządzenia („Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1-4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego”) jak i sama idea opłaty rocznej pojmowanej jako swoisty czynsz za korzystanie z rzeczy. Dodatkowo, w pewnych sytuacjach takie właśnie pojmowanie sprawy chroni z jednej strony użytkownika wieczystego przed nadmiernym wymiarem opłaty powodowanym wyłącznie przez zmianę sytuacji planistycznej terenu, na którym położona jest nieruchomość, a z drugiej właściciela gruntu przed minimalizacją tejże opłaty na skutek niezgodnych ze stanem faktycznym zapisów umowy, która przez użytkownika wieczystego (legalnie bądź nielegalnie – choć drugą ewentualność trudno sobie wyobrazić) jest lekceważona. Jeśli dodatkowo pamiętać będziemy, że oszacowaniu podlega prawo własności nieruchomości gruntowej a nie prawo użytkowania wieczystego tejże nieruchomości sytuacja stanie się klarowna.


W przypadku, kiedy postanowienia umowy o oddaniu nieruchomości lub decyzji ustanawiającej użytkowanie wieczyste nie są precyzyjne co do celu na jaki nieruchomość jest przekazywana bądź nie ma ich w ogóle nie możemy na ich podstawie wyznaczyć przeznaczenia nieruchomości. Przeznaczenie można wyznaczać wówczas na podstawie sposób korzystania z nieruchomości lub postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli sposób zagospodarowania nieruchomości jest trwały, to znaczy na gruncie legalnie wzniesiono budynki lub inne urządzenia racjonalnym będzie przyjęcie przeznaczenia terenu zgodnego ze sposobem korzystania z nieruchomości. Jeśli na gruncie nie zostały wzniesione budynki lub inne urządzenia z uwagi na możliwość zagospodarowania nieruchomości zgodnego z planem miejscowym przeznaczenie winno się określać w zgodzie z postanowieniami planu.


W przypadku, kiedy cel oraz sposób korzystania są ze sobą zgodne nic nie stoi na przeszkodzie, aby przeznaczenie definiować poprzez sposób korzystania.


W przypadku, kiedy cel z umowy lub decyzji jest odmienny od sposobu korzystania mamy do czynienia z przypadkiem kłopotliwym jedynie z pozoru. Ponieważ opłata roczna jest swego rodzaju czynszem za korzystanie z rzeczy trudno czynsz ten naliczać od rzeczy innego rodzaju (o innych cechach) niż te, którymi rzecz w dacie obliczania się charakteryzuję. Oczywiście założyć należy, że sposób korzystania wynika z prawomocnych aktów prawnych innego rodzaju niż umowa czy decyzja o oddaniu nieruchomości w użytkowanie lecz założenie takie uczynić należy zawsze, choć celowym wydaje się dokonanie analizy legalności istnienia posadowionych na nieruchomości budynków lub innych urządzeń. Również w takim przypadku przeznaczenie nieruchomości powinno być wyznaczone na podstawie sposobu korzystania.


Innymi słowy dla ustalenia wartości prawa własności nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste (a taką wartość ustalamy dla aktualizacji opłat) jej przeznaczenie wywodzić należy generalnie z aktualnego sposobu korzystania a jedynie w wyjątkowych przypadkach z innych dokumentów świadczących o możliwym sposobie korzystania z nieruchomości.

Prześlij komentarz