pobocza wyceny

Zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku (to się akurat za chwilę zmieni) jeśli wartość gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste ulegnie zmianie. Wartość tę ustala się na podstawie wykonanej w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny. Wydaje się, że przepisy w tym zakresie są jasne a na większe wątpliwości nie ma miejsca. Jak zwykle jednak, kiedy się zagadnieniu bliżej przyjrzeć pojawiają się wątpliwości, na które brak jednoznacznej odpowiedzi. Oto wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego uzależniona jest od dwóch czynników. Pierwszym z nich jest stawka procentowa opłaty rocznej, drugim wartość gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste właśnie. Stawka procentowa najogólniej rzecz biorąc zależy od celu na jaki grunt został w użytkowanie wieczyste oddany i może wynosić, w zależności od tego celu od 0,3 do 3 % wartości gruntu. S...

W dniach 1 – 3 czerwca 2011 roku odbyło się w Poznaniu Sympozjum Wyceny Nieruchomości dla Samorządów. Wydarzenie o tyle ciekawe, że w założeniach miało stanowić platformę wymiany informacji i doświadczeń pomiędzy rzeczoznawcami majątkowymi a pracownikami organów jednostek samorządu terytorialnego. Wydaje się, że założenia udało się organizatorom zrealizować; udostępnili forum Sympozjum zarówno praktykom wyceny (rzeczoznawcom majątkowym) jak i teoretykom i pracownikom organów samorządu terytorialnego – tym ostatnim w najmniejszym zakresie. W trakcie Sympozjum udało się wysłuchać kilku wypowiedzi zawierających poglądy co najmniej kontrowersyjne, czyli takie, jakie lubię najbardziej. Powtarzanie z mównicy prawd utartych, omawianie rozwiązań skostniałych i propagowanie idei jedynie słusznych nuży i nudzi. Coś, co powinno być dla organizatorów innych podobnych spotkań wskazówką to udzielenie głosu również i tym, którzy poglądy kontrowersyjne i rozwiązania nowatorskie głoszą. Być może proble...

Każdy, kto zawodowo zajmuje się nieruchomościami a także wielu z tych właścicieli nieruchomości, którzy zbyli własność przed upływem pięciu lat od daty zmiany bądź ustalenia planu miejscowego pojęcie opłaty planistycznej nie jest obce. Samą konstrukcję pojęcia oraz skutki finansowe zmiany bądź uchwalenia planu miejscowego dla właściciela nieruchomości postaram się wyjaśnić po krótkim urlopie, na który się wybieram. Tutaj jednak, a i to wyłącznie sygnalnie chciałbym wspomnieć o jednej z Sympozjalnych prelekcji, której autorem był Profesor Marek Szewczyk, a która traktowała o możliwości ustalenia i pobrania opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Pan Profesor Szewczyk w sposób niezwykle interesujący, spójny i logiczny przedstawił argumentację wskazującą iż nie ma przeszkód ustalenia i pobrania opłaty od wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skoro, ...

Wycena wartości prawa własności lokalu mieszkalnego należy chyba do najprostszych zadań rzeczoznawcy majątkowego. Obrót prawami tego rodzaju jest częsty, a transakcje występują obficie. Znaczna jest również ilość danych jakimi może dysponować w trakcie sporządzania takiej wyceny rzeczoznawca majątkowych; tylko od pracowitości i dobrych kontaktów zależy czy opis nieruchomości szacowanej oraz opisy nieruchomości porównawczych sporządzone zostaną rzetelnie w oparciu o całość posiadanych i możliwych do zgromadzenia danych. Najczęściej stosowanym w takich przypadkach sposobem dokonania oszacowania jest zastosowanie podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Oczywiście warunkiem zastosowania tego sposobu szacowania jest znajomość rynku oraz przynajmniej kilkunastu transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości szacowanej, których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z reguły rzeczoznawcy majątkowi realizując osz...

W trakcie 88 posiedzenia Sejmu, w dniu 25 marca 2011 roku uchwalona została ustawa o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców. Trudno było się spodziewać, że w tekście tego aktu prawnego znajdą się również regulacje zmieniające zasady aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów – wszak nie jest to „bariera administracyjna”, o której mówi tytuł ustawy. A jednak art. 20 ustawy z dnia 25 marca 2011 roku o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców dokonuje między innymi zmiany art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.) w ten sposób, że dopuszcza aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie częściej niż raz na trzy lata podczas gdy dotychczas była ona dopuszczalna nie częściej niż raz na rok . Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jest swe...

W części pierwszej tej wypowiedzi (z 10 marca 2011 roku) krótko przytoczyłem podstawowe akty prawne istotne z punktu widzenia szacowania wartości nieruchomości przejętych pod drogi publiczne. Ważnym jest, że w dalszym ciągu wypowiedzi odnoszę się wyłącznie do takiego przypadku, w którym nieruchomość przejmowana pod drogę publiczną nie jest położona na terenie, który jeszcze przed wydaniem decyzji o zgodzie na realizację inwestycji drogowej (dalej zrid), o której mowa w art. 11 a ZasInwDrU nie były mocą innego dokumentu (np. obowiązującego planu miejscowego) przeznaczone pod drogę publiczną i nieruchomości te nie były zajęte pod drogę publiczną, co choć rzadko może się jednak zdarzyć. Mowa zatem w dalszej części tej wypowiedzi wyłącznie o terenach wykorzystywanych w sposób inny niż drogowy dla których jednocześnie brak jest planu miejscowego lub plan ten przewiduje inny niż drogowy sposób korzystania. Uwaga powyższa jest o tyle ważna, że moim zdaniem właśnie ten element jest kluczowy...

Zgodnie z art. 244 ust. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC) hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którą na podstawie ust. 2 tego samego artykułu regulują przepisy odrębne. Zgodnie zaś z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 2982 roku o księgach wieczystych i hipotece ( tekst jednolity z dnia 11 października 2001 r. Dz .U. Nr 124, poz. 1361) „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”. W środowisku rzeczoznawców majątkowych do dnia dzisiejszego dominuje pogląd, że hipoteka nie wpływa na wartość rynkową nieruchomości a może co najwyżej wpływać na sposób zapłaty ceny. Prawdopodobnie w swym rozumowaniu rzeczoznawcy opi...