pobocza wyceny

Operat szacunkowy - nieco formalizmów

2012-02-16T09:47:00.001+01:00

Zgodnie z art. 7 GospNierU (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej GospNierU) „Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi ” a zgodnie z art. 156 ust. 1 tej ustawy „rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego”.

W zakresie szacowania wartości nieruchomości powszechnie obowiązującymi aktami prawnymi są GospNierU oraz WycenaR (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207 poz. 2109 ze zmianami; WycenaR) . Organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych opracowują jednocześnie wewnętrzne regulacje uszczegóławiające niektóre zagadnienia szacowania wartości nieruchomości. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie (www.pfva.pl) promuje w tym zakresie własne Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, przekształcane stopniowo w tak zwane Powszechne Krajowe Zasady Wyceny natomiast członkowie Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych (www.ptrm.pl) posługują się Międzynarodowymi Standardami Wyceny wydanymi przez Komitet Międzynarodowy Standardów Wyceny (ang. International Valuation Standards Committee – IVSC). W świetle obowiązującego prawa jednak (art. 175 ust. 6 GospNierU), te wewnętrzne regulacje stanowić mogą jedynie pomoc dla konkretnego rzeczoznawcy majątkowego w rozwiązywaniu szczególnie skomplikowanych problemów metodycznych szacowania wartości nieruchomości a ich postanowienia nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa; nie mogą także być do aktów prawnych zaliczane. Jedyny jak dotychczas standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych, który jest obowiązkowym do stosowania odnosi się do szacowania wartości nieruchomości dla celów zabezpieczenia wierzytelności i nie jest wykorzystywany w opracowaniach sporządzanych na zlecenia publiczne (choć uważana lektura jego treści może stanowić przesłankę odmiennego twierdzenia).

Operat szacunkowy winien spełniać zarówno wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Co więcej zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 lutego 2008 roku (II OSK 2012/06), któremu trudno odmówić racji rzeczoznawca majątkowy winien w operacie szacunkowym zawrzeć wyczerpujące uzasadnienie przyjęcia takich a nie innych nieruchomości do porównań i ustalenia ich cech (atrybutów) wpływających na wartość oraz wymiarów procentowych tych atrybutów (wag). Skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 GospNierU), to proces wyceny nieruchomości powinien być również poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. Określając wartość rynkową nieruchomości bierze się pod uwagę między innymi rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, potencjał inwestycyjny, oraz inne cechy szczególne, które wpływają na jej wartość. Przepis § 55 ust. 1 WycenaR jednoznacznie przewiduje, iż operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 GospNierU, a więc postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym dane, o jakich mowa w punktach 1-9 ust. 1 § 56. Brzmienie § 56 nie oznacza jednak iż jest to wyliczenie wyczerpujące - katalog zamknięty, bowiem treść ust. 3 § 56 rozporządzenia, według którego w operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości katalog ten poszerza o wszystkie dane istotne z punkti widzenia procedury szacowania. Uznać zatem należy, iż operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy.

Sam fakt, iż operat szacunkowy to dokument sporządzany w sposób sformalizowany, uregulowany przepisami w randze rozporządzenia a także, iż przygotowuje go uprawniony rzeczoznawca majątkowy, nie zmienia jego charakteru jako dowodu z opinii biegłego. Dlatego też, jeśli chodzi o moc dowodową operatu szacunkowego, to winien on być oceniany przez organ jak każdy inny, w ramach przewidzianej w art. 80 KPA swobodnej oceny dowodów. Zgodnie bowiem z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 roku sygn. akt II OSK 459/05 zarówno organy administracji jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 KPA wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego.

Jednocześnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 roku sygn. akt I OSK 417/06 uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość. Rzeczoznawca ma zatem pewien wpływ na określenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przezeń operatu szacunkowego. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości opłaty lub odszkodowania decyduje bowiem organ oceniając w procesie decyzyjnym między innymi wartość dowodową operatu i jego wiarygodność. Na organie zatem spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia wszelkich niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego określenia wartości.

Art. 157 ust. 1 GospNierU mówi, że „oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych” i o ile ocena ta będzie oceną negatywną operat szacunkowy, zgodnie z zapisami ust. 1a z dniem wydania oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości. W tym sensie można stwierdzić, że negatywna ocena organizacji zawodowej dotycząca przedłożonego pod ocenę operatu szacunkowego stanowi mocny dowód braku poprawności jego sporządzenia.

Korytarze przesyłowe

2012-01-26T13:32:00.003+01:00

Jednoznacznie negatywnie oceniam opracowany w Ministerstwie Gospodarki projekt ustawy o korytarzach przesyłowych. Uważam jednocześnie, że projekt taki w ogóle nie powinien powstać.

Opracowany w Ministerstwie Gospodarki projekt ustawy o korytarzach przesyłowych ma na celu „uproszczenie i udrożnienie” systemu prawnego dotyczącego realizacji inwestycji liniowych na wzór inwestycji drogowych czy tych związanych z przedsięwzięciami EURO 2012.

Po pierwsze należy podkreślić, że wspomniane wyżej rozwiązania prawne dotyczące szczególnych zasad przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie budowy dróg publicznych oraz szczególne rozwiązania w zakresie realizacji przedsięwzięć EURO 2012 są rozwiązaniami tymczasowymi co zostało przewidziane w odpowiednich zapisach ustaw (art. 45 ust. 2 stawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity z dnia 22 października 2009 r., Dz. U. nr 193, poz. 1194) oraz art. 40 ustawy z dnia 7 września 2007 roku o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (tekst jednolity z dnia 9 lutego 2010 roku, Dz. U. nr 26, poz. 133). Projektowana regulacja dotycząca korytarzy przesyłowych takiego ograniczenia czasowego nie zawiera a jej skutki będą trwałe zarówno z punktu uprawnień przedsiębiorców przesyłowych jak i właścicieli nieruchomości. Trwałe będą również uproszczone procedury jakimi kierować mają się organy administracji w ustalaniu korytarzy przesyłowych.

Po wtóre postanowienia projektowanego aktu prawnego nie zapewniają dostatecznych środków ochrony własności (nieruchomości) w obliczu wniosku o ustanowienia korytarza przesyłowego złożonego przez przedsiębiorcę przesyłowego. W świetle postanowień projektu właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty dowiaduje się o zamiarze ustanowienia korytarza przesyłowego obejmującego całość lub część nieruchomości w chwili, kiedy doręczone zostanie postanowienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia korytarza przesyłowego. Jednak w świetle zapisu art. 10 ust. 5 właściwy dla wydania decyzji w sprawie ustanowienia korytarza przesyłowego organ ma od daty złożenia kompletnego wniosku jedynie 60 dni na wydanie decyzji co w sposób oczywisty uniemożliwia jakikolwiek wpływ właścicieli nieruchomości i użytkowników wieczystych na przebieg korytarza zwłaszcza, że w tym momencie zakończone są już prace projektowe dotyczące przebiegu korytarza przesyłowego.

Po trzecie ogromne wątpliwości natury zgodności przepisu z postanowieniami Ustawy Zasadniczej budzi zapis art. 8 ust. 6 pkt. 1, który w dacie doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie ustanowienia korytarza przesyłowego wprowadza zakaz dokonywania jakichkolwiek czynności rozporządzających lub zobowiązujących, co faktycznie stanowi o odjęciu podstawowych uprawnień właściciela przez samo wszczęcie postępowania, którego finał (przynajmniej w teorii) nie jest przesądzony.

Po czwarte postanowieniami projektu ustawodawca dokonuje faktycznie wywłaszczenia całości bądź części praw do nieruchomości na rzecz podmiotu prywatnego, który choć realizować ma cel publiczny to jednak powinien być przez prawodawcę traktowany na równi z innymi podmiotami, zwłaszcza takimi, które w wyniku działania podmiotu uprawnionego pozbawione zostaną części przysługujących praw majątkowych.

Po piąte zapis art. 19 ust. 2 projektu rezygnując z zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego nakłada na odwołującego się obowiązek konkretyzowania zarzutów i przedstawiania żądań co jest niezgodne z wprowadzonymi przez ustawę z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity z dnia 9 października 2000 roku, Dz. U. nr 98 poz. 1071 z późniejszymi zmianami; dalej kpa) postanowieniami ogólnymi dotyczącymi postępowania administracyjnego i wywodzoną z Konstytucji RP zasadą dwuinstancyjności postępowania .

Po szóste w art. 40 projektu ustawodawca przewiduje obciążenie nieruchomości zajętej przez ustanawiany korytarz przesyłowy służebnością przesyłu. Służebność przesyłu jest instytucją prawa regulowaną postanowieniami Kodeksu Cywilnego. Dążenie ustawodawcy do administracyjnej ingerencji w stosunki prawa cywilnego jest niezrozumiałe zwłaszcza, że uprawnionym ze służebności przesyłu (wnioskodawcą o ustanowienie korytarza przesyłowego) jest również podmiot prawa cywilnego – zwykle prywatne przedsiębiorstwo przesyłowe (przedsiębiorca przesyłowy).

Po siódme projektodawca wyznacza nierealnie krótkie terminy na zawarcie porozumienia pomiędzy właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości a przedsiębiorcą przesyłowym. Określony w art. 46 ust. 3 czternastodniowy termin na osiągnięcie porozumienia w sprawie wysokości odszkodowania z tytułu ustanowienia służebności przesyłu w warunkach dysponowania mieniem jest niemożliwy do osiągnięcia.

Faktycznie jednak, po ósme, projektodawca czyni z obowiązku prowadzenia rokowań fikcję, skoro w proponowanych art. 45 i następnych dokonuje ustalenia podstaw określenia wysokości odszkodowania, które odtąd ustalane ma być nie na podstawie opinii sporządzonej przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego a na podstawie wprowadzonego projektem algorytmu. Taki sposób ustalania wysokości odszkodowania jest sprzeczny z Konstytucyjną zasadą słuszności odszkodowania.

Po dziewiąte przepisy dotyczące ustalania korytarzy przesyłowych dla nowych urządzeń liniowych stosowane mają być odpowiednio dla określania korytarzy przesyłowych dla urządzeń istniejących. Zastrzeżenia rozdziału 4 projektu w intencji projektodawcy mają na celu jedynie jeszcze większe uproszczenie procedury i legalizację stanu zastanego. Jednocześnie wbrew postanowieniom ogólnym Kodeksu Cywilnego projektodawca wyklucza dochodzenie roszczeń o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości z chwilą określenia korytarza przesyłowego.

Projektowany akt prawny wprowadza nieuzasadnioną celem, jaki pragnie osiągnąć ustawodawca (a raczej przedsiębiorca przesyłowy) nierówność w traktowaniu podmiotów prawa i z tego względu nie zasługuje na poparcie.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.

2012-01-11T15:10:00.000+01:00

"Jeśli nie pełnisz swej godności dożywotnio
pamiętaj, że kiedyś będziesz musiał żyć
wedle prawa, które dzisiaj tworzysz."

Los przygotowanej w Ministerstwie Sprawiedliwości noweli Kodeksu Cywilnego (druk sejmowy nr 74) jest jak się wydaje przesądzony. Specjalizując się w problematyce nieruchomości i praw z nimi związanych wiem, że z punktu widzenia właścicieli gruntów zajętych przez urządzenia przesyłowe oraz inne wymienione w proponowanym art. 49 KC (w tym linie elektroenergetyczne, gazociągi, wodociągi i tym podobne) projekt ten jest głęboko niekorzystny. Sformułowaniem ustawy prawodawca określa sposób obliczania wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Robi to zgodnie z aktualnie obowiązującą w części środowiska rzeczoznawców majątkowych modą każąc uwzględnić jedynie obniżenie użyteczności lub wartości nieruchomości obciążonej. Problem polega na tym, że zaproponowany brzmieniem noweli sposób ustalania wynagrodzenia nakazuje rzeczoznawcom majątkowym ograniczyć ilość czynników, jakie wolno im brać pod uwagę w toku sporządzania opinii o wartości służebności przesyłu. Prawdą jest, że w dotychczasowym stanie prawnym zachodziły znaczne rozbieżności ustalania takiego wynagrodzenia a jego wysokość uzależniona była między innymi od tego, jaką szkołę wyceny reprezentował konkretny rzeczoznawca. Zdarzyć się mogło, że dwóch niezależnie od siebie działających rzeczoznawców majątkowych określało wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na poziomach odbiegających od siebie kilku albo nawet kilkudziesięciokrotnie.

Jeśli powołany rzeczoznawca majątkowy stosował współczynniki parametryczne związane z wartością nieruchomości obciążonej oraz tak zwane współczynniki współkorzystania wówczas wartość służebności złożona była zwykle (choć nie zawsze) z kwoty obrazującej obniżenie wartości nieruchomości oraz kwoty stanowiącej wynagrodzenie z tytułu korzystania z części nieruchomości przez określony czas. Sposób ten, choć również wzbudzał kontrowersje prowadził do ustalenia wynagrodzenia opartego na zasadzie wyrównania szkody właścicielowi nieruchomości obciążonej. W opisanej sytuacji właściciel nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu mógł liczyć na takie wynagrodzenie, które w teorii rekompensowało utratę wartości nieruchomości oraz przewidywało czynsz, jaki mógłby uzyskać gdyby zajętą przez urządzenia przesyłowe część nieruchomości wynajął na wolnym rynku.

Inne podejście do szacowania wartości służebności przesyłu uwzględniało dodatkowo koszt zniesienia tej służebności za odpowiednim wynagrodzeniem. Generalnym założeniem było ustalenie kwoty, jaką właściciel nieruchomości obciążonej zobowiązany byłby zapłacić w przypadku, kiedy zachodziłaby możliwość i konieczność zniesienia służebności przesyłu. Ten sposób wyceny nie tylko rekompensował właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu szkodę wywołaną utratą (dzisiejszej) wartości nieruchomości oraz zapewniał kwotę czynszu ale również zabezpieczał koszt zniesienia służebności w przypadku, kiedy jej zniesienie byłoby możliwe i konieczne.

Drugi z wymienionych sposobów wyceny wartości służebności przesyłu napotyka na problemy metodologiczne oraz opór ze strony władających urządzeniami przesyłowymi. Kwoty na jego podstawie ustalane są znacznie wyższe od ustalanych na podstawie metody opisanej jako pierwsza i co zrozumiałe nie są uznawane za stosowne przez zobowiązanych z tytułu wypłaty wynagrodzeń.

Przedstawiony projekt noweli KC idzie jednak w inną jeszcze stronę. Kiedy projekt ten stanie się powszechnie obowiązującym prawem rzeczoznawca majątkowy obowiązany będzie ograniczyć swe rozważania wyłącznie do kwot opisujących obniżenie wartości lub użyteczności nieruchomości obciążonej pomijając czynsz jaki właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu części tej nieruchomości na wolnym rynku oraz zupełnie nie zwracając uwagi na kwoty związane z możliwym i koniecznym, przyszłym zniesieniem służebności.

W wyniku ustalenia prawa w proponowanym kształcie wysokość wynagrodzeń z tytułu ustanowienia służebności przesyłu dramatycznie spadnie. Nie będzie to wyłączną winą rzeczoznawców majątkowych, ale pamiętać należy, że nie odbyło się bez ich udziału.

Data mining w wycenie nieruchomości

2011-12-23T11:16:00.000+01:00

Jednym z ciekawszych wystąpień w trakcie zorganizowanych przez PTRM na początku grudnia w Gdańsku warsztatów „Rzemiosło szacowania” było to wygłoszone przez Barbarę Majewską a zatytułowane „Data mining w wycenie nieruchomości”. Basia, jak większość uczestników warsztatów, a przynajmniej większość tych związanych bezpośrednio z PTRM również korzysta ze statystycznych analiz rynku nieruchomości. Robi to jednak nieco odmiennie od powszechnie stosowanego. O ile w klasycznych metodach analiz statystycznych rozwiązanie problemu (oszacowanie wartości nieruchomości) przebiega ścieżką: problem – dane – model – analiza – wnioski o tyle zgodnie z reprezentowanym przez Basię poglądem lepszą metodą jest podążająca ścieżką: problem – dane – analiza – model – wnioski. Zwróćmy uwagę, że Basia proponuje najpierw analizę danych a dopiero po tej analizie konstruowanie modelu. Dzięki takiemu podejściu już na wstępie procedury szacowania wartości nieruchomości możemy dojść do wniosków następujących: tylko część z dostępnych danych rynkowych spełnia kryteria podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości szacowanej, nie jest konieczna budowa zaawansowanego modelu szacowania w przypadku, kiedy w zbiorze mamy wystarczająco podobną, niemal identyczną do szacowanej nieruchomość, której zarówno cechy jak i warunki transakcji są dobrze znane i świadczą o jej rynkowym przebiegu.

Basia zwróciła uwagę również na to, co postulowałem dość dawno. Analiza rynku nieruchomości nie może ograniczać się wyłącznie do transakcji nieruchomościami a zatem nie może uwzględniać jedynie zdarzeń przeniesienia własności nieruchomości. Powinna obejmować szersze spektrum danych makroekonomicznych, które w sposób możliwie pełny opisują potencjał konkretnego rynku. Działania takie oprócz wyjaśnienia zjawisk pozwalają również na skuteczny i prawdziwy dobór rynków podobnych do rynku nieruchomości szacowanej.

W toku wystąpienia Basia zaprezentowała praktyczny przykład wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu ustalenia ofertowej ceny sprzedaży. Realizacja zadania przebiegała zgodnie z zaproponowaną metodą. Wnioski zostały poprzedzone analizą dostępnych danych rynkowych uzupełnioną o analizę danych makroekonomicznych opisujących rynek lokalny. W toku analizy okazało się, że na terenie tej samej miejscowości została w nieodległym od daty wyceny okresie sprzedana niemal identyczna nieruchomości a warunki transakcji nie pozostawiały wątpliwości co do jej rynkowego przebiegu. W tej sytuacji autorka uznała, że wartość rynkowa jest bardzo zbliżona do wartości zaobserwowanej transakcji. Zrezygnowała zatem z konstrukcji skomplikowanego modelu ekonometrycznego ogarniającego wiele danych rynkowych.

W mojej opinii postępowanie takie o ile prowadzone jest uczciwie, to znaczy nieruchomości przyjmowane do porównań są faktycznie podobne, cechy nieruchomości, zarówno szacowanej jak i podobnych są bardzo rzetelnie rozpoznane i opisane a warunki zawarcia transakcji są dobrze znane jest wiarygodne i nie wymaga skomplikowanych modeli ekonometrycznych. Jak dotychczas zresztą nikt jeszcze mnie do końca nie przekonał, że naprawdę są one niezbędne w wycenie nieruchomości. Dobra konstrukcja takiego modelu wymaga znacznych ilości danych; kiedy jest ich mało model gwałtownie traci wiarygodność. Kiedy danych jest obfitość znaczna wówczas … nie trzeba skomplikowanego modelu.

Kodeks cywilny - zmiany ku pokrzepieniu serc ... przedsiębiorców przesyłowych

2011-12-21T09:13:00.002+01:00

Na witrynie internetowej Sejmu pojawił się Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks Cywilny (druk nr 74). Celem projektu jest dokonanie zmian w brzemieniu art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC), po art. 285 KC dodanie art. 285 ze znaczkiem 1, rozszerzenie art. 305 KC ze znaczkiem 1 o paragrafy 2 i 3 oraz dodanie do art. 305 KC ze znaczkiem 2 paragrafów 3 i 4. Każdy, kto ma nieco tylko styczności z prawem cywilnym lub interesuje się problematyką nieruchomości dostrzeże, że zmiany dotyczą po pierwsze tak zwanych urządzeń przesyłowych a po wtóre służebności przesyłu. Warto samodzielnie zapoznać się z niesionymi przez projekt zmianami, jednak już teraz wspomnieć warto, że projekt niesie przynajmniej dwie rewolucyjne zmiany. Po pierwsze projekt poszerza katalog posadowionych na nieruchomości urządzeń, które nie są jej częściami składowymi o urządzenia telekomunikacyjne, urządzenia przeznaczone do prowadzenia ruchu kolejowego, urządzenia tras tramwajowych, transportu linowego, linii trolejbusowych. Oznacza to, że każde z wymienionych w art. 49 urządzeń nie wchodzi w skład nieruchomości i nie jest jej częścią składową. Cóż to oznacza w praktyce? Urządzenia te mogą stanowić własność innego niż właściciel nieruchomości podmiotu i w sensie prawnym są od nieruchomości odłączone. Drugą istotną zmianą, która znacznie szybciej niż zmiana projektowana w art. 49 przełoży się na wysokość zobowiązań przedsiębiorstw oraz należności właścicieli gruntów jest zmiana projektowana w art. 305 ze znaczkiem 2, w której proponuje się dodać paragrafy 3 i 4.

Paragraf 3 mówi, że służebność przesyłu ustanowi się z uwzględnieniem interesu społeczno – gospodarczego i uzasadnionego interesu właściciela nieruchomości. Zatem w postępowaniu zmierzającym do ustanowienia na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego prawa służebności przesyłu brany będzie pod uwagę interes społeczno – gospodarczy przedsiębiorcy przesyłowego oraz, ale wyłącznie uzasadniony, interes właściciela nieruchomości. W jakim kierunku pójdzie praktyka orzecznicza po ewentualnym wejściu w życie tej zmiany trudno powiedzieć jednak skoro już dziś praktyka wykazuje nadmierne uprzywilejowanie przedsiębiorców przesyłowych kosztem właścicieli nieruchomości należy się domyślać, że zamieszczona w normie wskazówka o uwzględnianiu jedynie uzasadnionego interesu właściciela nieruchomości kierunek ten potwierdzi. Moim zdaniem należy spodziewać się utrwalenia tendencji do faworyzowania interesów przedsiębiorstw przesyłowych kosztem interesów właścicieli nieruchomości.

Kierunek ten potwierdzony został w projektowanym paragrafie 4, o który ustawodawca zamierza rozszerzyć art. 305 ze znaczkiem 2 KC. Paragraf ten zawiera definicję legalną tak zwanego „odpowiedniego wynagrodzenia”, które z tytułu ustanowienia służebności przesyłu przedsiębiorca przesyłowy obowiązany jest wypłacić właścicielowi nieruchomości. Wynagrodzenie to ma zostać określone z uwzględnieniem wynagrodzeń ustalanych w drodze umowy za podobne obciążenia w zbliżonych okolicznościach a w przypadku braku tego typu danych określone ma zostać na podstawie obniżenia użyteczności lub wartości nieruchomości obciążonej.

Z praktyki wyceny nieruchomości (i praw do nieruchomości) wiadomo, że dane dotyczące wartości umów ustanowienia służebności przesyłu są rzeczoznawcom majątkowym niedostępne. Dzieje się tak ponieważ większość z nich zawiera klauzule poufności w związku z czym nie może być udostępniana, nikt też nie prowadzi rejestru takich umów jak to się dzieje choćby z rejestrem cen transakcyjnych nieruchomości. Określanie wysokości wynagrodzenia będzie zatem oparte na wzmiankowanym w projektowanym zapisie obniżeniu użyteczności lub wartości nieruchomości obciążonej. Ponieważ wartość służebności przesyłu nie zamyka się w wartości, o której mowa wyżej należy spodziewać się znacznego obniżenia wynagrodzeń jakie przysługiwały będą właścicielom nieruchomości. Oczywiście z drugiej strony dojdzie do obniżenia wysokości zobowiązań, jakie wypłacały będą z tego tytułu przedsiębiorstwa przesyłowe.

Głos w sprawie wartości służebności przesyłu.

2011-11-17T12:02:00.001+01:00

Zgodnie z art. 305 z indeksem 1 KC „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).”. Tyle mówi Kodeks cywilny na temat treści prawa służebności przesyłu. Fakt, że to niewiele jednak wydaje się, że w połączeniu z 305 z indeksem 4 KC („Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”) można już powiedzieć nieco więcej na temat tego, co jest przedmiotem szacowania w przypadku, kiedy mówimy o oszacowaniu „służebności przesyłu”.

Jak jasno mówi przepis (305 z indeksem 1 KC) przedmiotem oszacowania jest wartość prawa polegającego na tym, że przedsiębiorca przesyłowy może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych). Służebność przesyłu zgodnie z wolą ustawodawcy powinna być ustanawiana w pierwszym rzędzie w drodze umowy a dopiero w przypadku, kiedy jedna ze stron (podmiotów) odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności druga z nich może wystąpić z żądaniem jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Podmiotami umowy jest z jednej strony właściciel nieruchomości (ale moim zdaniem już nie użytkownik wieczysty*) a z drugiej przedsiębiorca przesyłowy. Przedmiotem umowy jest określone w niej prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej. Postanowienia umowy o ustanowienie służebności nie mogą naruszać jedynego ograniczenia zawartego w zapisie kodeksowym, to znaczy nie mogą uprawniać przedsiębiorcy przesyłowego do korzystania z nieruchomości w sposób wykraczający poza przeznaczenie urządzeń.

Umowa o ustanowienie służebności obciąża nieruchomość (gruntową, budynkową lub nawet lokalową) ale zawierana jest pomiędzy właścicielem (aktualnym) nieruchomości a przedsiębiorcą. Nie istnieją zatem przeszkody, aby wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu kalkulować (z punktu widzenia podmiotów umowy) w sposób dowolny, w szczególności uwzględniający „straty” właściciela nieruchomości oraz „zyski” przedsiębiorcy. Dzieje się tak ponieważ podstawą stosunku umownego są postawy: „za taką to a taką cenę ja udzielę tobie prawa dokorzystania z nieruchomości w oznaczonym zakresie” oraz „za taką to a taką cenę ja nabędę od ciebie prawo do korzystania z twojej nieruchomości w oznaczonym zakresie”. Z pewnością właściciel nieruchomości uwzględni w swym stanowisku wszystkie możliwe aspekty, jakie tylko przyjdą mu do głowy natomiast przedsiębiorca przesyłowy będzie kalkulował możliwą do zapłaty cenę (najniżej jak się da) ale zawsze w kontekście zysków, jakie przyniesie mu eksploatacja urządzenia przesyłowego.

Wydaje się zatem, że podstawą oszacowania wartości służebności przesyłu powinna być w pierwszym rzędzie analiza wiarygodnych danych rynkowych z umów o ustanowieniu służebności o treści podobnej (w szczególności dla urządzeń podobnych, do posadowionych aktualnie lub mających zaistnieć w przyszłości) na nieruchomościach podobnych do obciążanej. Umowy takie, o ile dane na temat przedmiotu umowy oraz warunków jej zawarcia są dostępne stanowić mogą jedyne wiarygodne źródło informacji w zakresie wartości służebności przesyłu.

Każdy inny sposób określania wartości służebności przesyłu jest jedynie modelem przybliżonym i z konieczności parametrycznym, z przyczyn naturalnych uwzględniającym jedynie część zagadnień związanych z problemem oraz bardzo silnie zależnym od, po pierwsze wiedzy rzeczoznawcy i jego wyobraźni, po drugie jego światopoglądu a po trzecie od osoby zleceniodawcy. Dzieje się tak ponieważ nie istnieją przesłanki, które nakazywałyby lub zakazywałyby rzeczoznawcy określonych zachowań w trakcie procedury szacowania.

Jak z powyższego wynika problem wartości służebności przesyłu nie jest problemem prawnym a jedynie i wyłącznie problemem metodycznym (i społecznym ale to w innym sensie) rzeczoznawców majątkowych, których zadaniem jest odpowiedzieć na pytanie: jaka jest wartość prawa na podstawie którego przedsiębiorca przesyłowy może korzystać w określonym zakresie i co ważne z punktu widzenia problematyki szacowania przez określony czas, z nieruchomości stanowiącej własność innego podmiotu.

W kontekście powyższego sprowadzenie szacowania wartości służebności do „czynszu, jaki właściciel nieruchomości mógłby uzyskać, gdyby określoną część nieruchomości wynajął lub wydzierżawił” lub do różnicy wartości nieruchomości nieobciążonej służebnością i takiej (podobnej) która służebnością przesyłu (o podobnej treści) jest obciążona, a w szczególności do różnicy wartości nieruchomości bez obciążenia służebnością oraz tego, co pozostanie do wyłącznego korzystania przez właściciela w chwili, kiedy na nieruchomości posadowione zostaną urządzenia przesyłowe jest faktycznie rozwiązaniem jedynie części problemu, które sprowadza się do wyrównania straty jaką ponosi właściciel nieruchomości z tytułu władczego posadowienia na niej urządzeń przesyłowych. Rozumowanie takie zasadza się na poglądzie, że interes przedsiębiorcy przesyłowego, który realizując inwestycje (budując urządzenia przesyłowe) czasem realizuje również cel publiczny jest interesem nadrzędnym nad interesem właściciela nieruchomości niezbędnej z punktu widzenia prawidłowego funkcjonowania tych urządzeń i całego przedsiębiorstwa. Kłóci się to z kodeksową zasadą ustanawiania służebności w pierwszym rzędzie w drodze umowy z poszanowaniem równości jej stron i sprowadza faktycznie do zrekompensowania właścicielowi nieruchomości obciążonej wartości tego, co utracił „tu i teraz” z jednoczesnym zaniedbaniem konsekwencji (przede wszystkim finansowych) wszelkich obowiązków, które z tytułu posiadania własności nieruchomości nadal będą na nim (właścicielu nieruchomości) ciążyły, braku możliwości rozwiązania umowy (zniesienia służebności) w drodze jednostronnego oświadczenia woli oraz zysków, jakie właściciel (władający) urządzeniami przesyłowymi uzyska w wyniku eksploatacji urządzeń przesyłowych. Pogląd taki jest również sprzeczny z zasadą wyrażoną w art. 291 oraz 294 KC, które jasno wskazują, że zmiana treści lub sposobu wykonania służebności oraz jej zniesienie następują za wynagrodzeniem przysługującym uprawnionemu ze służebności od właściciela nieruchomości obciążonej. Przedsiębiorca przesyłowy realizujący cel gospodarczy jakim jest faktycznie osiąganie zysku nabywa na rzecz przedsiębiorstwa różnorodne prawa umożliwiające osiągnięcie celu gospodarczego i rozporządza nimi tak, aby cel ten osiągnąć. Jednym z niezbędnych przedsiębiorcy przesyłowemu w kontekście realizacji celu gospodarczego praw jest prawo do korzystania w oznaczonym zakresie z niebędących jego własnością nieruchomości. Nie istnieją powody, dla których wartość tego prawa należałoby ustalać z uwzględnieniem zagrożenia wywłaszczeniem części lub całości nieruchomości lub ograniczeniem sposobu korzystania z niej zwłaszcza, że nawet w przypadku ustanowienia służebności w drodze orzeczenia sądu lub ograniczenia prawa do korzystania z nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej (na podstawie art. 124 ugn), które zgodnie z utrwalającą się linią orzecznictwa daje przedsiębiorcy prawo trwałego korzystania z nieruchomości i tak przedsiębiorca przesyłowy obowiązany jest wypłacić odpowiednie wynagrodzenie. Pominąć można fakt, że ustawodawca wyraźnie zapomniał, że o ile w ramach poprzedniego ustroju społeczno - politycznego przedsiębiorstwa przesyłowe były jednostkami państwowymi i wykonywały uprawnienia w imieniu Skarbu Państwa to w aktualnym porządku prawnym ustawodawca określając zasady nabywania praw do nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe i wyraźnie je faworyzując kosztem właścicieli nieruchomości faktycznie działa zwykle na korzyść podmiotów innych niż państwowe. Rzeczą zatem podstawową jest ustalenie wysokości „odpowiedniego wynagrodzenia” również i z tytułu ustanowienia służebności.

Z praktyki działania przedsiębiorstw przesyłowych wynika, że wyrażają one zgodę na zmianę treści lub sposobu wykonania służebności wyłącznie pod warunkiem, że właściciel nieruchomości obciążonej sfinansuje koszty przeniesienia urządzeń przesyłowych w nowe miejsce w granicach tej samej nieruchomości lub poza jej granice ale wyłącznie po uzyskaniu odpowiednich uprawnień (ustanowienia nowej służebności) na innej nieruchomości. Faktycznie zatem częścią żądanego przez przedsiębiorcę przesyłowego wynagrodzenia, które może nie być płatne w pieniądzu do kasy przedsiębiorcy ale jak wydatek jest konieczne do uwzględnienia przez właściciela nieruchomości obciążonej jest koszt przeniesienia urządzeń i posadowienia ich zgodnie z prawem.

Skoro zatem nie istnieją (lub są trudno osiągalne) dane rynkowe z umów o ostanowienie służebności a dotychczas prezentowane metody parametryczne nie mogą zostać uznane za właściwe z punktu widzenia wartości prawa to pozostaje otwartym pytanie w jaki sposób można ustalić wartość służebności przesyłu jako wartość prawa polegającego na tym, że przedsiębiorca przesyłowy może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.

* - proponowana przez Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny (druk sejmowy nr 74) zmiana wyraźnie zezwala na ustanawianie służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego oraz na rzecz użytkownika wieczystego.

Gdy rodzą się ustawy budzą się upiory.

2011-11-15T11:23:00.001+01:00

Rzeczoznawca majątkowy powołany jest (zasadniczo) do określania wartości rynkowej prawa własności nieruchomości. Przy okazji tak zakreślonego obszaru kompetencji środowisko zawłaszczyło dla siebie wyłączne prawo szacowania wartości nieruchomości, praw z nimi związanych oraz maszyn i urządzeń trwale z gruntem związanych. Być może to dobrze, że mamy specjalistów, którzy potrafią dokonując wnikliwego oglądu przedmiotu szacowanego i uwzględniając dane rynkowe oszacować wartość wyrażoną w pieniądzu.

Ponieważ jednak z szacowania nieruchomości żyję (to znaczy nie będąc rzeczoznawcą majątkowym nie sporządzam operatów szacunkowych ale reprezentując strony w postępowaniach administracyjnych wnikliwie je czytam) wiem, że wiele norm, którymi kierują się w trakcie czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowi jest delikatnie mówiąc wadliwych.

Mam okazję aby na powiedzieć coś na ten temat podczas organizowanych na początku grudnia przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych warsztatów pt. „Rzemiosło szacowania”. (http://www.ptrm.pl/aktualnosci/szkolenia/rzemioslo-szacowania-warsztaty ) Moje wystąpienie nosi tytuł „Gdy rodzą się ustawy, budzą się upiory” – jednym z nich jest moim zdaniem art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.).

Użytkowanie wieczyste - kilka pułapek.

2011-11-04T10:59:00.002+01:00

Posiadanie gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowaniu wieczystym, choć umożliwia korzystanie zeń jak właściciel związane jest jednak z kilkoma pułapkami, w które wpadają czasem użytkownicy wieczyści, zwłaszcza ci, którzy nie mają czasu i ochoty aby zapoznać się z obowiązującymi w tym zakresie przepisami obowiązującego prawa. Z naszych doświadczeń, które nabywamy każdego dnia w ramach prowadzonego doradztwa (www.solski.pl) wynika, że czasem proste normy potrafią sprawić sporo kłopotów.

Po pierwsze użytkownicy wieczyści często nie pamiętają, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem czasowym, umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste zawierana jest na określony czas. Dotyczy to zwłaszcza tych z użytkowników wieczystych, którzy prawo to nabyli na rynku wtórnym. Zgodnie z postanowieniami art. 236 KC oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres od 40 do 99 lat. Ponieważ prawo to powstało w 1961 roku część zawartych wówczas umów o oddaniu gruntu wygasła lub wygaśnie wkrótce. Pamiętać należy, że użytkownik wieczysty w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu, na jaki grunt został w użytkowanie oddany może żądać przedłużenia umowy na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Odmowa przedłużenia okresu trwania umowy dopuszczalna jest tylko ze względu na ważny interes społeczny. Inaczej mówiąc należy pamiętać o dacie zakończenia umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i w ciągu ostatnich pięciu lat trwania umowy zwrócić się z żądaniem jej przedłużenia. Żądanie to powinno zostać uwzględnione chyba, że zachodzą przesłanki uzasadniające pominięcie żądania; jedną z takich przesłanek może być projektowana w terenie inwestycja celu publicznego. Wówczas organ reprezentujący właściciela odmówi przedłużenia umowy, umowa wygaśnie w terminie w niej oznaczonym a użytkownikowi wieczystemu przysługiwało będzie odszkodowanie wyłącznie za budynki i inne urządzenia będące własnością użytkownika z pominięciem odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego.

Po drugie użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu oddanego w użytkowanie w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. I znowu, jak w akapicie poprzedzającym uwaga ta dotyczy zwłaszcza tych użytkowników wieczystych, którzy nabyli prawo na rynku wtórnym i często nigdy nie widzieli umowy, której postanowienia obowiązują ich tak samo, jak pierwotnego użytkownika wieczystego. Może się zatem zdarzyć i zdarza się wcale często, że sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jaki zastał nabywca prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynków i innych urządzeń jest odmienny od tego, który został zapisany w umowie. Jeśli zatem użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie może oczekiwać, że organ reprezentujący właściciela może żądać rozwiązania umowy przed upływem terminu jej obowiązywania. W takim przypadku użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje odszkodowanie za budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie i stanowiące jego własność. (Nawiasem mówiąc: zastanawiające jest podejście ustawodawcy do redakcji zapisów w poszczególnych aktach prawnych. Z jednej strony na gruncie Kodeksu cywilnego mówi się, że przesłanką do żądania rozwiązania umowy przed upływem terminu jest korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie zaś na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi się, że przesłanką tą jest korzystanie z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie. Wypada zgodzić się z twierdzeniem, że są to różne przesłanki.).

Przez cały okres trwania stosunku użytkowania wieczystego użytkownik ma obowiązek uiszczać opłatę roczną. Wysokość tej opłaty uzależniona jest od stawki procentowej oraz wartości rynkowej gruntu. Stawka procentowa opłaty rocznej zależy od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste; wartość rynkowa gruntu zaś jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem tego celu. W przypadku zatem, kiedy aktualny sposób korzystania z gruntu jest inny od określonego w umowie zarówno stawka procentowa jak i wartość nieruchomości będą nieadekwatnie do aktualnego sposobu korzystania określone. Wysokość opłaty rocznej w takim wypadku może być zarówno znacznie wyższa od takiej, która byłaby ustalona w zgodzie z aktualnym sposobem korzystania jak i znacznie od niej niższa. Jednak korzystanie z gruntu w sposób niezgodny z umową (czyli radość z opłat niższych lub rozżalenie z powodu zawyżonych) wiąże się z zagrożeniem wypowiedzenia umowy o czym w akapicie poprzedzającym.

Wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej oraz propozycja przyjęcia opłaty w nowej wysokości to coś, czego użytkownik wieczysty powinien spodziewać się każdego dnia (o ile poprzednia aktualizacja opłaty miała miejsce wcześniej niż przed trzema laty). Wypowiedzenie to czynność organu reprezentującego właściciela gruntu zmierzająca do urealnienia opłaty rocznej zależnej między innymi od wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. W przypadku, kiedy użytkownik wieczysty nie zgadza się z wysokością opłaty zaproponowanej może złożyć do właściwego SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w inne wysokości. Kolegium po przeprowadzeniu rozprawy wydaje orzeczenie od którego przysługuje sprzeciw równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do właściwego sądu powszechnego. Uwaga jednak: w przypadku złożenia sprzeciwu to pierwotny wniosek zastępuje pozew i to niezależnie od tego, czy sprzeciw złoży użytkownik czy organ reprezentujący właściciela a zatem już na etapie wniosku należy pamiętać o tym, że powinien on być konstruowany tak jakby miał być pozwem sądowym. Większość użytkowników wieczystych zapomina o tym i potem dziwi się, że sąd oddala pozew z uwagi na nieusuwalne wady. W przypadku sprzeciwu warto pamiętać również o innej nieprzyjemnej konsekwencji. Skoro to pierwotny wniosek zastępuje pozew, a powód ma obowiązek uiścić pierwsze opłaty sądowe trzeba liczyć się z kosztami sprzeciwu nawet wówczas, kiedy wnosi go organ reprezentujący właściciela. Brak uzupełnienia poprzez nieuiszczenie opłaty(wpisu stosunkowego) spowoduje, że propozycja nowej opłaty zawarta w wypowiedzeniu stanie się obowiązująca.

W przypadku sporu dotyczącego wysokości opłaty zaktualizowanej jej wysokość ustalona orzeczeniem SKO lub wyrokiem sądu obowiązuje od daty wypowiedzenia a wymagalna jest od daty uprawomocnienia się orzeczenia lub wyroku. Oznacza to, że nawet w przypadku prowadzenia długoletniego sporu należy liczyć się z tym, że różnicę pomiędzy uiszczaną opłatą dotychczasową na opłatą ustaloną trzeba będzie uiścić niezwłocznie. Często, w przypadku cennych nieruchomości mogą być to kwoty znaczne. Wyjaśnienie wszystkich nie leży w naszym interesie – wszak z wyjaśniania i prowadzenia tego typu sporów żyjemy.

To tylko niektóre z podstawowych niespodzianek i pułapek, w które może wpaść użytkownik wieczysty.

Aktualizacja opłaty rocznej dla opornych.

2011-11-02T09:14:00.004+01:00

Użytkowanie wieczyste gruntów Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego zwane również, choć niepoprawnie wieczystą dzierżawą wiąże się z koniecznością regulowania (opłacania) opłat rocznych z tego tytułu.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego uzależniona jest od dwóch czynników. Pierwszym z nich, w większości przypadków stałym jest stawka procentowa opłaty rocznej, drugim – zmiennym w czasie - wartość gruntu pozostającego w użytkowaniu wieczystym.

Stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego uzależniona jest od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została w użytkowanie oddana i wynosi od 0,3 do 3 % ceny gruntu rozumianej jako jego wartość rynkowa. W znacznym uproszczeniu stawka 0,3 % dotyczy gruntów oddanych na cele sakralne wraz z budynkami towarzyszącymi, cele charytatywne oraz niezarobkową działalności kulturalną, oświatową, naukową lub badawczo – rozwojową; grunty oddane na cele rolne i mieszkaniowe obciążone są stawką w wysokości 1 %, grunty oddane na cele turystyczne stawką 2 % a wszystkie inne grunty, a zatem tak zwane grunty komercyjne (produkcyjne, handlowe, magazynowe, biurowe, hotelowe i tym podobne) stawką 3 %.

Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego w przypadku zmiany wartości nieruchomości. Wysokość opłaty rocznej ustala się przy zastosowaniu odpowiedniej stawki procentowej od wartości gruntu ustalonej na dzień aktualizacji. Jeśli zatem mamy do czynienia z nieruchomością oddaną na cele komercyjne, której wartość wynosi na przykład jeden milion złotych to przy zastosowaniu odpowiedniej stawki procentowej (3%) wysokość opłaty rocznej wyniesie 30 tysięcy złotych.

Dotychczas, z uwagi na stały niemal (do końca 2007 roku) wzrost wartości gruntów, oraz późniejszą stabilizację cen aktualizację opłaty rocznej przeprowadzano głównie z urzędu. W toku takiej aktualizacji organ reprezentujący właściciela nieruchomości zatrudnia rzeczoznawcę majątkowego celem oszacowania wartości gruntu, pozyskuje operat szacunkowy jako dowód tej wartości, na podstawie wartości i przy zastosowaniu odpowiedniej stawki procentowej oblicza nową wysokość opłaty rocznej i dokonuje (pisemnie) wypowiedzenia opłaty dotychczasowej proponując jednocześnie nową wysokość opłaty.
Nowa, zaproponowana przez organ opłata roczna obowiązuje od dnia 01 stycznia roku następnego po roku, w którym dokonano doręczenia wypowiedzenia. Jeśli zatem wypowiedzenie opłaty rocznej dotarło do użytkownika wieczystego (zostało mu doręczone) we wrześniu 2010 roku to nowa wysokość opłaty obowiązuje od 01 stycznia 2011 roku.

W przypadku jeśli użytkownik wieczysty nie zgadza się z wysokością zaproponowanej opłaty rocznej może w terminie 30 dni od daty doręczenia wypowiedzenia złożyć do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego wniosek, że aktualizacja jest nieuzasadniona lub uzasadniona ale w innej wysokości. SKO przeprowadza rozprawę i wydaje odpowiednie orzeczenie podzielając zastrzeżenia użytkownika lub odmawiając mu racji. Na orzeczenie kolegium zarówno użytkownikowi jak i organowi przysługuje sprzeciw, który jest jednoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do właściwego sądu. W takim przypadku to sąd w postępowaniu ustala należną wysokość opłaty rocznej przy czym to wniosek użytkownika wieczystego zastępuje w takim wypadku pozew, zatem niezależnie od tego, kto składa sprzeciw przy aktualizacji opłaty z urzędu pierwsze koszty postępowania ponosi użytkownik wieczysty.

Ponieważ w ostatnim czasie wartość nieruchomości spada użytkownik wieczysty może rozważyć czy opłata roczna jaką ponosi nie jest zbyt wysoka w stosunku do wartości gruntu i może z własnej inicjatywy wszcząć procedurę jej aktualizacji. W tym celu może złożyć żądanie aktualizacji opłaty rocznej, które powinno zostać doręczone organowi reprezentującemu właściciela nie później niż do 31 grudnia roku o ile nowa wysokość opłaty ma obowiązywać od 1 stycznia. Użytkownik wieczysty może skierować sprawę do kolegium jeśli organ odmówił aktualizacji opłaty rocznej (w terminie 30 dni od daty otrzymania odmowy) lub jeśli organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni użytkownik może skierować sprawę do kolegium w terminie 90 dni od daty doręczenia żądania. Ważnym jest, że w przypadku aktualizacji opłaty na wniosek ciężar dowodu, że istnieją ku niej przesłanki spoczywa na użytkowniku wieczystym.

Użytkowanie wieczyste dla opornych.

2011-10-28T13:08:00.001+02:00

Temat użytkowania wieczystego (zwanego również wieczystą dzierżawą) pojawia się z częstotliwością falującą zależną od pory roku i zmian w obowiązującym prawie. Zarówno pora roku (okres wypowiedzeń opłat) jak i niedawne zmiany w prawie powodują, że zainteresowanie tematem wzrasta. Czas jest zatem dobry aby skonstruować tekst o użytkowaniu wieczystym dla odpornych.

Użytkowanie wieczyste to takie prawo do gruntu, które zezwala użytkownikowi wieczystemu korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Mówiąc inaczej posiadacz prawa użytkowania wieczystego może wszystko to, co może właściciel gruntu oprócz tego, czego jasno zakazuje prawo, zasady współżycia społecznego oraz umowa, którą zawarł z właścicielem gruntu. Właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może być wyłącznie Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina). Użytkownikiem wieczystym może być każdy, zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna (np. firma). Czyli mówiąc jeszcze prościej jeśli posiadasz grunt w użytkowaniu wieczystym to nie jesteś jego właścicielem a użytkownikiem, choć możesz robić z nim prawie to samo co właściciel.

Trzeba pamiętać, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem zbywalnym i dziedzicznym, czyli można je sprzedać i można odziedziczyć (albo przekazać w spadku).

Wszystkie budynki i inne urządzenia, które wzniesione zostały na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności i są własnością użytkownika wieczystego, a prawo użytkowania wieczystego jest prawem związanym z prawem własności budynków i/lub innych urządzeń. Oznacza to, że np. właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, który znajduje się w budynku wielorodzinnym pobudowanym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest jednocześnie: właścicielem nieruchomości lokalowej (lokalu mieszkalnego, mieszkania), właścicielem w części ułamkowej (współwłaścicielem) tych części budynku (klatek schodowych, dachów, piwnic itp.), które nie są przeznaczone do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych lokali oraz współużytkownikiem (użytkownikiem wieczystym w części ułamkowej) gruntu, na którym posadowiony jest budynek.

Warto wspomnieć również i o tym, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem czasowym, czyli umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste zawierana jest na określony czas, który wynosi od 40 do 99 lat. Ponieważ samo prawo użytkowania wieczystego powstało w 1961 roku to część z tych umów zaczyna powoli wygasać. Warto też pamiętać, że nawet jeśli aktualny użytkownik wieczysty prawo to nabył (kupił, odziedziczył) to wstąpił tym samym we wszystkie prawa ale i obowiązki pierwszego użytkownika wieczystego, a zatem stosują się doń postanowienia umowy tak samo, jakby ją podpisywał (a to, że najczęściej w ogóle jej nie widział to już zupełnie inna kwestia).

Z tytułu użytkowania wieczystego gruntu użytkownik wieczysty obowiązany jest uiszczać opłatę roczną. Opłata ta uzależniona jest od wartości rynkowej prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i wynosi w przypadku gruntów oddanych na cele mieszkaniowe 1% wartości rocznie a w przypadku gruntów tak zwanych komercyjnych (np. zabudowa handlowa, przemysłowa – 3 % rocznie). Opłata ta może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata jeśli wartość nieruchomości ulegnie zmianie.

Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego następuje z upływem okresu, na jaki zostało ustanowione i związane jest z utratą prawa własności budynków i innych urządzeń stanowiących własność użytkownika wieczystego za odszkodowaniem. Prawo użytkowania wieczystego może również ulec rozwiązaniu przed upływem okresu, na jaki umowa została zawarta jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Wówczas rozwiązanie prawa użytkowania wieczystego następuje bez odszkodowania za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew umowie.

Użytkowanie wieczyste jest zatem bardzo silnym prawem do gruntu i o ile użytkownik wieczysty postępuje racjonalnie i dochowuje należytej staranności nie wiąże się z jakimkolwiek niebezpieczeństwami ponad te, które spotkać mogą właściciela nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że grunt oddany w użytkowanie wieczyste nie jest własnością użytkownika wieczystego ale Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, że należy korzystać zeń zgodnie z umową, opłacać opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, spodziewać się jej aktualizacji oraz mieć świadomość, że jest to prawo ustanawiane na określony umową czas.

Kontrowersje wokół wyceny nieruchomości.

2011-10-26T09:19:00.002+02:00

Wycena nieruchomości, która w swym zasadniczym kształcie regulowana jest postanowieniami dwóch podstawowych aktów prawnych, to jest postanowieniami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn) oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207 poz. 2109 ze zmianami; rwn) budzi, zarówno wśród powołanych do szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawców jak i odbiorców wycen szereg kontrowersji.

Jasnym jest, że powołani ustawą do szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi chętnie podtrzymują mit wyjątkowości zawodu częstokroć przyrównując go do tak zwanych zawodów zaufania publicznego i generalnie nie wyobrażają sobie sytuacji, która znosząc zapis ustawy dopuściłaby do czynności szacowania osoby pozbawione uprawnień państwowych. Argumentacja środowiska jest jasna i wiąże się z po pierwsze z rzekomym znacznym skomplikowaniem czynności zmierzających do szacowania wartości a po wtóre z domniemaną ogromną odpowiedzialnością osób szacujących. Z pierwszym z powyższych argumentów zgodzić się trudno, z drugim zgodzić się można jednak w innym niż przedstawiany zakresie.

Znaczne skomplikowanie czynności jakie wykonuje rzeczoznawca majątkowych jest, jak wynika z mojej praktyki zawodowej mitem łatwo podważalnym. Czytując cudze operaty szacunkowe, dokonując ich analizy i występując w postępowaniach administracyjnych w imieniu Klientów – właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości dochodzę do wniosku, że znaczna część rzeczoznawców traktuje swój zawód po macoszemu, nie dokłada należytej staranności w zakresie analiz rynku i z pewnością nie przenosi wyników tych analiz – być może dlatego, że ich nie ma – do wyników swojej codziennej pracy. Operaty szacunkowe, które trafiają na moje biurko są nie tylko pełne wad formalnych o co przyznam w gęstwinie coraz to i bardziej uszczegóławianych przepisów nietrudno, ale przede wszystkim pełne są pseudofachowego bełkotu, którego jedynym celem jest ukrycie braku wiedzy o rynku oraz umiejętności jej prezentacji. Rzeczoznawcy majątkowi z jednej strony twierdzą, że ich praca wymaga ogromnego zaangażowania, znajomości procesów zachodzących na rynku nieruchomości oraz wiedzy w zakresie analizy zjawisk rynkowych a także metod ekonometrycznych z drugiej zaś zachowują się i co gorsza prezentują tak zwanej szerszej publiczności jako ludzie, którzy na temat rynku wiedzą mniej od pośredników handlu nieruchomościami a na temat metod analitycznych mniej niż studenci nauk ścisłych dowolnej uczelni. Oczywiście obserwacje i spostrzeżenia nie dotyczą wszystkich znanych mi rzeczoznawców jednak właściwe są tak szerokiemu gronu przedstawicieli zawodu, że uogólniać łatwo.

Wśród odbiorców wycen rzeczoznawcy również nie jawią się jako fachowcy w swojej dziedzinie a co gorsza postrzegani są jako ci, od których decyzji zależy zwykle zarówno zawyżona wysokość opłaty (jak choćby tak dotkliwe ostatnio dla wielu opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntów) jak i zaniżona wysokość odszkodowania należnego z tytułu pozbawienia lub ograniczenia praw do nieruchomości (wystarczy wspomnieć choćby wysokość odszkodowań za grunty przejęte pod drogi publiczne lub odszkodowania z tytułu posadowienia na nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej). W zasadzie szerszemu gronu społeczeństwa rzeczoznawcy majątkowi kojarzą się jako ostatnia przeszkoda, którą należy pokonać przed doniosłą chwilą podpisania umowy kredytowej na zakup upragnionego domu lub mieszkania – i w tej roli rzeczoznawcy spisują się znakomicie tyle tylko, że do szacowania wartości nieruchomości typowych (domy, działki budowlane, lokale mieszkalne) żadne szczególne umiejętności potrzebne nie są – takiego oszacowania na własne potrzeby dokonują każdego dnia rzesze sprzedających i kupujących i robią to świetnie.

Przeznaczenie nieruchomości gruntowej.

2011-07-15T14:57:00.002+02:00

Czytając operaty szacunkowe, które powstają w toku postępowania dowodowego w sprawach administracyjnych odnoszę wrażenie, że niektórzy rzeczoznawcy majątkowi w jakiś przedziwny i pokrętny sposób rozumieją pojęcie przeznaczenia nieruchomości. Być może wynika to z brzmienia art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn), który nakazuje określić przeznaczenie nieruchomości w pierwszej kolejności na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a następnie, w sytuacji braku planu miejscowego na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nie można mieć pretensji do rzeczoznawców majątkowych w taki sposób określających przeznaczenie nieruchomości skoro obliguje ich do tego zapis ustawowy czytany wprost. Jednak zarówno w środowisku rzeczoznawców jak i osób związanych z gospodarowaniem nieruchomościami nabrzmiewa problem nie tylko określania przeznaczenia nieruchomości ale również znaczenia tego pojęcia.

Z punktu widzenia tematyki tego bloga znaczenie pojęcia „przeznaczenia nieruchomości” jest istotne o tyle o ile może wpływać na ustalaną w procesie szacowania wartość gruntu. Nie jest zatem przedmiotem dalszych rozważań podatkowe znaczenie terminu „przeznaczenie nieruchomości” o jakim mowa choćby w zapisach ustawy o podatku od towarów i usług, która w art. 43 ust. 1 pkt 9 mówi, iż zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Interpretacje podatkowe zmierzają w kierunku ustalania przeznaczenia według planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zapisów w katastrze nieruchomości. Jest ot jednak inne (moim zdaniem) od wykorzystywanego dla celu szacowania wartości pojęcie przeznaczenia nieruchomości.

Chciałbym w tym wpisie poddać pod dyskusję pewien koncept rozumienia pojęcia przeznaczenie nieruchomości, który jak mi się wydaje rozwiązuje szereg problemów związanych z szacowaniem wartości rynkowej. Sprowadza się on jednak do tego, że przeznaczenie nieruchomości można określić wyłącznie na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i absolutnie nie można tego uczynić na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zwróćmy uwagę, że zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC) W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Jednym z klasycznych ograniczeń korzystania z nieruchomości (wykonania prawa własności nieruchomości) są obowiązujące przepisy zawarte między innymi w aktach prawa miejscowego, czyli między innymi w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisem art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami; dalej upzp) każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich, natomiast w zgodzie z art. 4 ust. 1 wspomnianej wyżej ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego natomiast zgodnie z art. 4 ust. 2 w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Mamy zatem do czynienia w warunkach faktycznych z dwoma „stanami” terenu. Pierwszy z nich wyznaczony jest jego przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który wyznacza granice wykonania prawa własności poprzez określenie sposobu zagospodarowania terenu, jego zabudowy i sposobu korzystania z terenu. Każdy sposób zagospodarowania terenu, jego zabudowy lub korzystania zeń, który nie jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego nie jest dozwolony (generalnie ponieważ od zasady tej są wyjątki wprowadzane między innymi przez tak zwane specustawy). Jest zatem nieruchomość objęta ustaleniami planu miejscowego przeznaczona pod określony rodzaj korzystania (i czasem zabudowy), który jest jedynym dopuszczalnym na danym terenie. Drugim „stanem” nieruchomości jest stan braku planu miejscowego. Brak planu miejscowego nie wywołuje żadnych skutków o ile właściciel nie zamierza zmienić sposobu korzystania z nieruchomości, to znaczy w przypadku kiedy zamierza z niej korzystać w sposób, w jaki czynił to dotychczas. Zatem nieruchomości zabudowane nadal są nieruchomościami zabudowanymi niezależnie od tego czy dla danego terenu istnieje czy nie istnieje plan miejscowy i tak właśnie musza być i są przez rzeczoznawców traktowane. Zasada ta obowiązuje w przypadku każdego rodzaju nieruchomości niezależnie od sposobu w jaki jest wykorzystywana. W przypadku, kiedy właściciel nieruchomości zamierza przeprowadzić proces inwestycyjny zmuszony jest, w przypadku braku planu miejscowego, uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja ta nie zmienia jednak przeznaczenia terenu a jedynie wskazuje, że dany teren można między innymi wykorzystać dla realizacji takiego a nie innego, wnioskowanego przez właściciela nieruchomości zamierzenia inwestycyjnego. Nie jest zatem decyzja aktem prawa miejscowego, nie jest również ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości a jest jedynie wskazaniem, że wnioskowany przez właściciela sposób jej zagospodarowania jest dopuszczalny jako jeden z potencjalnie wielu.

Jeszcze inaczej sprawy mają się w przypadku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które zgodnie z art. 9 ust. 5 upzp nie jest aktem prawa miejscowego. Postanowienia studium kierowane są wyłącznie do organów gminy i wiążą je przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w żaden jednak sposób nie wpływają na sytuację prawną podmiotów spoza systemu administracji publicznej. Kategoryczne stwierdzenie ze wspomnianego art. 9 ust. 5 upzp oznacza, że studium nie będące aktem prawa miejscowego ma jedynie charakter aktu kierownictwa wewnętrznego gminy służącego koordynacji prac planistycznych na jej terenie i wyznaczającego kierunki planowania przestrzennego. Na podstawie studium zatem w żadnym wypadku nie można wyrokować, czy dany teren jest terenem budowlanym, przeznaczonym pod zabudowę czy i jaka zabudowa jest na danym terenie możliwa bądź zakazana.

Podsumowując zatem wypada stwierdzić, że przeznaczenie nieruchomości określić można wyłącznie na podstawie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ponieważ tylko ten akt prawa miejscowego wskazując dopuszczalny sposób zagospodarowania terenu jednocześnie wyklucza każdy inny, nawet pożądany przez właściciela. Przeznaczenia terenu jednocześnie absolutnie nie można wyznaczać na podstawie studium uwarunkowań i kierunków, które jest jedynie aktem kierownictwa wewnętrznego organów gminy oraz na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, które wskazują jeden z możliwych w danym czasie sposobów zagospodarowania terenu, który jednak nie musi wyczerpywać wszystkich możliwych sposobów jego zagospodarowania.

Projekt ustawy o rzeczoznawcach majątkowych

2011-07-14T13:09:00.003+02:00

Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych przygotowało projekt ustawy o rzeczoznawcach majątkowych. Celem projektu jest umieszczenie w jednym akcie prawnym zasad kierujących nabywaniem uprawnień zawodowych oraz wykonywaniem zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Autorzy projektu zwracają się do całego środowiska rzeczoznawców majątkowych o aktywny udział we współtworzeniu projektu poprzez zgłaszanie uwag i postulatów, które przesyłać można na adres poczty elektronicznej: zarzad@ptrm.pl.

Pismo przewodnie Prezesa Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych w sprawie projektu można pobrać z tego miejsca, natomiast sam projekt ustawy dostępny jest w tym miejscu.

Mamy zatem w środowisku rzeczoznawców majątkowych dwa konkurujące ze sobą projekty. Pierwszy, który przygotowuje Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (projekt do pobrania z tego miejsca) oraz drugi autorstwa Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych. Przyznać trzeba, że projekt Federacyjny nieco dalej idzie w stronę kontroli rzeczoznawców majątkowych przez organizację (izbę) zawodową posuwając się do tego, do czego dopuścić chyba nie wolno – uzależnienia możliwości wykonywania zawodu od przynależności do izby. Projekt PTRM jest w tym względzie mniej radykalny ale również nie rozwiązuje wszystkich problemów, z jakim borykają się zarówno rzeczoznawcy jak i ich klienci. Oba projekty idą w stronę uznania zawodu rzeczoznawcy majątkowego jako zawodu zaufania publicznego. To ciekawe w kontekście moich doświadczeń z lekturą operatów szacunkowych.

Wywłaszczenie terenów rodzinnych ogrodów działkowych.

2011-07-06T10:28:00.000+02:00

O rodzinnych ogrodach działkowych już kilka razy pisałem. Pisałem również o odszkodowaniach z tytułu przejęcia na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego gruntów na potrzeby budowy dróg publicznych. Jednak temat rodzinnych ogrodów działkowych oraz temat wywłaszczeń spotkały się ostatnio w interesującym orzeczeniu WSA, o którym warto wspomnieć nieco szerzej.

Realizacja celów publicznych czasami wiąże się z koniecznością likwidacji części lub całości rodzinnego ogrodu działkowego. Posadowienie na gruncie, pod jego powierzchnią czy nad nim sieci infrastruktury technicznej, budowa dróg publicznych czy lotnisk wymuszają zajęcie gruntów koniecznych dla realizacji inwestycji. Dotychczas wydawało się, że ogólne postanowienia ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. Nr 169, poz. 1419), zwłaszcza te zawarte w art. 17 – 22 a dotyczące zasad likwidacji ogrodu oraz zasad wypłaty odszkodowań należnych PZD oraz członkom – użytkownikom działek dobrze zabezpieczają zarówno ogólne interesy działkowców jak i ich indywidualny stan posiadania. Pojawił się jednak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach (II SA/Gl 51/11), który moje spojrzenie na zasady ustalania i wypłaty odszkodowań, nie tylko tych należnych PZD i użytkownikom działem nieco zmienia.

W sprawie zakończonej wspomnianym wyrokiem Starosta decyzją odmówił ustalenia i wypłaty odszkodowania z tytułu likwidacji części ogrodu działkowego, której dokonano na potrzeby budowy drogi publicznej. Starosta argumentował, że zgodnie z art. 18 ust. 1g ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dnia 10 kwietnia 2003 r. (Dz. U. nr 80, poz. 721) tekst jednolity z dnia 22 października 2008 r. (Dz. U. nr 193, poz. 1194) w przypadku, kiedy realizacja inwestycji drogowej związana jest z koniecznością likwidacji części lub całości rodzinnego ogrodu działkowego to podmiot, na rzecz którego nastąpi ta likwidacja obowiązany jest wypłacić PZD i jego członkom należne odszkodowania oraz zapewnić grunty zastępcze na odtworzenie ogrodu. Skoro obowiązek taki został w specustawie drogowej sprecyzowany to niedopuszczalna jest droga administracyjna prowadząca do ustalenia i wypłaty odszkodowania również przez właściwego Starostę. Wojewoda jako organ odwoławczy, do którego wpłynęła skarga na decyzję Starosty decyzję tę uchylił i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Decyzję Wojewody zaskarżył jednak do WSA Starosta i to właśnie z poglądem wyrażonym przez Starostę zgodził się skład orzekający Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach.

Sąd stwierdził, że skoro zgodnie ze wspomnianym już art. 18 ust. 1g specustawy drogowej obowiązek wypłaty odszkodowania i zapewnienia gruntów zastępczych ciąży na podmiocie, na rzecz którego nastąpiło wygaszenie prawa użytkowania wieczystego gruntów to niedopuszczalna jest administracyjna droga ustalenia i wypłaty odszkodowania i wskazał, że w przypadku sporu dotyczącego wartości odszkodowania, które gotów jest wypłacić inwestor lub niewykonania obowiązku zapewnienia gruntów zastępczych właściwa jest droga cywilna.

Omawianym orzeczeniem sąd zamknął zatem drogę administracyjną w skonkretyzowanym przypadku ustalenia i wypłaty odszkodowania w przypadku, kiedy pozbawionym praw jest Polski Związek Działkowców oraz użytkownicy działek ROD skazując strony sporu na cywilną, a zatem kosztowną drogę postępowania.

Letnia gorączka legislacyjna.

2011-07-05T09:15:00.002+02:00

Okres letniej kanikuły, która w tym roku pechowo wypada przed zapowiedzianymi na 9 października wyborami parlamentarnymi nie powstrzymuje części posłów przed chaotycznymi nieco próbami załatwienia kilku spraw, na których załatwienie było sporo czasu w trakcie kadencji. Czym kończy się legislacyjna gorączka wiedzą wszyscy – uchwalana pod jej wpływem prawo zwykle wymaga pilnych nowelizacji, o których potrzebie wiadomo czasem jeszcze przed uchwaleniem proponowanych zmian.

Użytkownicy wieczyści nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a przynajmniej część z nich z uwagą i rosnącym zainteresowaniem śledzą pomysły parlamentarzystów związane z możliwością przekształcenia tego prawa w prawo własności nieruchomości. Tylko nieliczni jednak wiedzą, skąd ta gorączka, jakie są przyczyny wysypu pomysłów, z których większość to jedynie nieudolne próby załatwienia bieżącego problemu bez oglądania się na długofalowe skutki o racjonalności systemu prawa nie wspominając.

Podstawą uprawnień do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości jest aktualnie ustawa z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. nr 175, poz. 1459 z późniejszymi zmianami). Postanowienia ustawy dają prawo przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jedynie ograniczonej liczbie użytkowników ściśle zdefiniowanych w art. 1 ustawy (osoby fizyczne w stosunku do nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, garażami oraz nieruchomości rolnych, a także spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży). Przekształcenie prawa jest co do zasady w świetle postanowień ustawy odpłatne jednak postanowienia art. 4 ustawy nakładają na właściwe organy (reprezentujące właścicieli gruntów) obowiązek udzielenia szeregu bonifikat związanych z ustaloną opłatą. Jednak pilna zmiana ustawy jest konieczna i to z dwóch co najmniej powodów.
Po pierwsze w dniu 26 stycznia 2010 roku zapadł Wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie o sygnaturze K 9/08 (opublikowany w Dzienniku Ustaw dnia 8 lutego 2010 roku (Dz. U. nr 21 poz. 109), który stwierdził, że art. 4 ust. 8 i 9 ustawy (o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności) w zakresie, w jakim wskazuje, że udzielenie bonifikaty jest obowiązkiem organu jednostki samorządu terytorialnego właściwego do wydania decyzji przekształceniowej, jest niezgodny z art. 165 ust. 1 oraz art. 167 ust. 1 i 2 Konstytucji orzekając jednocześnie, że przywołane przepisy tracą moc z upływem 18 miesięcy od daty ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej, czyli w dniu 8 sierpnia 2011 roku. Od tej daty właściwe organy jednostek samorządu terytorialnego nie będą miały obowiązku udzielać bonifikat z tytułu odpłatności za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Po wtóre zgodnie z postanowieniami art. 1 ust. 5 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności osoby uprawnione mogą występować z żądaniem przekształcenia do dnia 31 grudnia 2012 roku. Po tej dacie wniosek o przekształcenie nie będzie musiał być rozpoznany pozytywnie.

Uprawnieni w świetle ustawy użytkownicy wieczyści mają zatem bardzo mało czasu na dokonania przekształcenia z bonifikatą oraz niewiele więcej na bezwzględnie skuteczne wystąpienie z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Ci, którzy nie zdążą muszą się liczyć z kolejnymi aktualizacjami wysokości opłat rocznych.

Na marginesie

2011-07-04T14:45:00.004+02:00

W internetowym wydaniu Gazety Prawnej z 4 lipca 2011 roku ukazał się artykuł Krzysztofa Rybińskiego pod znamiennym tytułem „Czyje interesy realizuje Sejm?”. Autor, na podstawie niejasnych dość przesłanek konkluduje, że proces stanowienia prawa w Polsce więcej ma wspólnego z realizacją interesów poszczególnych grup (społecznych i biznesowych) niż z faktyczną dbałością o interesy ogółu. Choć w tekście prof. Rybiński nie przytacza źródeł badań to jak się wydaje wygłasza opinię, z którą większość zainteresowanych mogłaby się zgodzić.

Całkiem niedawno, w środę 29 czerwca Prezydent Rzeczpospolitej podpisał ustawę z dnia 13 maja 2011 roku o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących. Do już istniejących i funkcjonujących kilku tak zwanych specustaw dołączyła zatem kolejna realizująca niby to interesy ogółu lecz faktycznie wspomagająca jakiś rodzaj inwestycji korzystnych z punktu widzenia określonego środowiska społecznego lub grupy biznesowej.

Cechą wspólną większości specustaw jest administracyjna procedura wywłaszczenia praw do nieruchomości niezbędnych lub tylko potrzebnych dla realizacji określonej inwestycji. Począwszy od jednej z pierwszych, jeśli nie pierwszej specustawy, tak zwanej specustawy drogowej w procesie stanowienia prawa przyjął się pogląd, że prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego (a także ograniczone prawa rzeczowe istniejące na tych prawach) można wygasić mocą decyzji administracyjnej i dalej, mocą tej samej lub kolejnej decyzji administracyjnej ustalić wysokość odszkodowania z tego tytułu. Oczywiście należy rozumieć, że większość tak realizowanych inwestycji stanowi cel publiczny w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz innych ustaw jednak zauważyć również należy, że katalog celów publicznych powoli nam się rozrasta za przyczyną specjalnych regulacji ustawowych właśnie. Sądziłem, że tak zwana ustawa EURO 2012 jest już szczytem tego, co można w zakresie pozbawiania lub ograniczania praw do nieruchomości zrobić. Ekwilibrystyka legislacyjna, która zezwoliła na wywłaszczenie lub ograniczenie praw do nieruchomości w celu budowy obiektów niezbędnych lub tylko potrzebnych (a może luźno związanych) z organizacją mistrzostw europy w piłkę nożną, czyli imprezy która ewidentnie jest realizacją aspiracji mniejszości społeczeństwa została jednak pobita przez postanowienia specustawy jądrowej, w której chyba po raz pierwszy mamy do czynienia z brakiem możliwości zaskarżenia pierwszoinstancyjnej decyzji administracyjnej w trybie administracyjnym.

Cóż to wszystko ma wspólnego z wyceną nieruchomości? Niby nic, wszak przywoływana specustawa jądrowa odwołuje się w tym zakresie do ogólnych postanowień ustawy o gospodarce nieruchomościami a ta z kolei jak wiadomo do rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które to rozporządzenie jest w trakcie zmian … .

Dylemat rzeczoznawcy majątkowego – wartość dla celu aktualizacji opłaty rocznej.

2011-06-26T08:07:00.004+02:00

Zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku (to się akurat za chwilę zmieni) jeśli wartość gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste ulegnie zmianie. Wartość tę ustala się na podstawie wykonanej w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny. Wydaje się, że przepisy w tym zakresie są jasne a na większe wątpliwości nie ma miejsca.

Jak zwykle jednak, kiedy się zagadnieniu bliżej przyjrzeć pojawiają się wątpliwości, na które brak jednoznacznej odpowiedzi. Oto wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego uzależniona jest od dwóch czynników. Pierwszym z nich jest stawka procentowa opłaty rocznej, drugim wartość gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste właśnie. Stawka procentowa najogólniej rzecz biorąc zależy od celu na jaki grunt został w użytkowanie wieczyste oddany i może wynosić, w zależności od tego celu od 0,3 do 3 % wartości gruntu. Stawka jest zapisana w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste (lub decyzji) i pod pewnymi warunkami może ulec zmianie – jest zatem w zasadzie stałym czynnikiem warunkującym wysokość ponoszonej opłaty rocznej.
Czym innym jest wartość nieruchomości – ta dość dynamicznie zmienia się w czasie i właśnie dlatego ustawodawca przewidział mechanizm aktualizacji wysokości opłaty rocznej w przypadku zmiany wartości nieruchomości. Jak już wspomniałem wartość nieruchomości ustala się na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, zatem to rzeczoznawca zobowiązany jest dokonać wyceny wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Szacowanie wartości nieruchomości w ogóle nie jest zadaniem łatwym a szacowanie dla celu aktualizacji opłaty rocznej napotyka problemy dodatkowe. Rzeczoznawca majątkowy dokonujący oszacowania zobowiązany jest przyjąć pewne założenia; część z nich narzucona jest przez prawodawcę, inne rzeczoznawca musi przyjąć sam. Założeniem narzuconym przez prawodawcę jest dokonanie oszacowania na podstawie cen transakcyjnych niezabudowanymi nieruchomościami podobnymi. Założenia przyjmowane przez rzeczoznawcę samodzielnie bezpośrednio wiążą się z opisem przedmiotu oszacowania. Warto na marginesie dodać, że moim zdaniem właściwy opis przedmiotu szacowania jest kluczowy ze względu na później uzyskany wynik. Wielokrotnie miałem do czynienia z operatami szacunkowymi, których autorzy posługiwali się naprawdę zaawansowanymi metodami ekonometrycznymi dla ustalenia najpierw cech różnicujących nieruchomości podobne, później wpływu tych cech na osiągane wartości a wszystko to i tak prowadziło do fałszywego wyniku ze względu na wadliwe określenie przedmiotu, zakresu i celu wyceny właśnie.

Jednym z koniecznych do przyjęcia założeń, które jednak budzi znaczne kontrowersje w środowisku rzeczoznawców majątkowych jest niezbędne dla właściwego opisu przedmiotu szacowania założenie dotyczące przeznaczenia nieruchomości szacowanej. W przypadku szacowania wartości nieruchomości dla celu aktualizacji opłaty rocznej mamy do czynienia z trzema przynajmniej możliwymi, a często rozbieżnymi „przeznaczeniami” nieruchomości szacowanej.

Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn) przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku jego braku na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zauważmy, że ustawodawca w kontekście ustalania przeznaczenia nieruchomości nie wspomina w art. 154 ust. 2 ani o sposobie korzystania z nieruchomości ani o celu, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Można pokusić się o stwierdzenie, że sposób korzystania z nieruchomości oraz cel, na jaki grunt oddany został w użytkowanie wieczyste nie warunkują przeznaczenia nieruchomości (nie są dokumentami planistycznymi) ale wówczas należałoby zastanowić się, czy takim dokumentem jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – moim zdaniem nie, również i ta decyzja nie określa przeznaczenia nieruchomości a jedynie opisuje jeden z możliwych sposobów jej zagospodarowania.

Niezależnie jednak od powyższych dylematów rzeczoznawca majątkowy musi w jakiś sposób ustalić cechę „przeznaczenie” nieruchomości, gdyż jej ustalenie warunkuje dobór transakcji nieruchomościami podobnymi i w dalszej kolejności ustalenie wag cechy wpływających na szacowaną wartość. W tym właśnie miejscu pojawia się problem, o który w środowisku toczy się nierozstrzygnięty jak dotychczas spór.

Generalnie istnieją w tym zakresie trzy stanowiska. Pierwsze z nich mówi, że „przeznaczenie” nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w procesie jej wyceny dla celu aktualizacji opłaty rocznej przyjmuje się zgodnie z celem, na który nieruchomość ta zastała oddana. Zwolennicy tego stanowiska twierdzą, że zarówno właściciela gruntu (Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego) jak i użytkownika wieczystego bezwzględnie wiążą postanowienia umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i dokąd postanowień tych w zakresie celu oddania się nie zmieni to wartość dla celu aktualizacji opłaty rocznej ustalać należy na podstawie postanowień umowy właśnie.

Drugie ze stanowisk mówi, że przeznaczenie gruntu ustalać należy na podstawie dokumentów planistycznych, czyli na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zwolennicy tego stanowiska twierdzą, że tylko taki sposób wyceny pozwala zbliżyć określaną wartość do wartości rynkowej.

Trzecie ze stanowisk proponuje określanie „przeznaczenia” gruntu oddanego na podstawie aktualnego sposobu korzystania. Wyznawcy tego stanowiska twierdzą, że ten sposób szacowania pozwala określić wartość na którą godzą się strony umowy; właściciel ponieważ toleruje taki a nie inny sposób korzystania i użytkownik wieczysty ponieważ wykonuje swoje prawo w taki a nie inny sposób.

Oczywistym jest, że nie zawsze ustalenia czynione według powyżej opisanych trzech metod muszą być rozbieżne. Zdarza się i to wcale nie rzadko, że sposób korzystania pokrywa się z celem a ten z kolei z dokumentami planistycznymi – wówczas dylemat nie istnieje. Nie należą jednak również do rzadkich przypadki, w których sposób korzystania z gruntu niezgodny jest z celem oddania w użytkowanie wieczyste a postanowienia obowiązującego planu miejscowego mówią jeszcze co innego. Co w takim przypadku uczynić ma rzeczoznawca majątkowy dokonujący oszacowania wartości dla celu aktualizacji opłaty rocznej? Jak określić cechę „przeznaczenie”?

Subiektywna relacja z Sympozjum Wyceny Nieruchomości dla Samorządów.

2011-06-24T11:26:00.001+02:00

W dniach 1 – 3 czerwca 2011 roku odbyło się w Poznaniu Sympozjum Wyceny Nieruchomości dla Samorządów. Wydarzenie o tyle ciekawe, że w założeniach miało stanowić platformę wymiany informacji i doświadczeń pomiędzy rzeczoznawcami majątkowymi a pracownikami organów jednostek samorządu terytorialnego. Wydaje się, że założenia udało się organizatorom zrealizować; udostępnili forum Sympozjum zarówno praktykom wyceny (rzeczoznawcom majątkowym) jak i teoretykom i pracownikom organów samorządu terytorialnego – tym ostatnim w najmniejszym zakresie.

W trakcie Sympozjum udało się wysłuchać kilku wypowiedzi zawierających poglądy co najmniej kontrowersyjne, czyli takie, jakie lubię najbardziej. Powtarzanie z mównicy prawd utartych, omawianie rozwiązań skostniałych i propagowanie idei jedynie słusznych nuży i nudzi. Coś, co powinno być dla organizatorów innych podobnych spotkań wskazówką to udzielenie głosu również i tym, którzy poglądy kontrowersyjne i rozwiązania nowatorskie głoszą. Być może problem takich spotkań polega na domniemanej zbyt wielkiej odpowiedzialności organizatorów za to, co z ust poszczególnych mówców padnie – a przecież tak w przypadkach publikacji jak i w wystąpieniach głoszą oni wyłącznie własne poglądy i rzadko stanowią one jedynie słuszną wykładnię obowiązującego prawa oraz zalecenia dotyczące metod wyceny.

Tak zatem z mojego punktu widzenia Sympozjum rolę swą spełniło i z jego przebiegu jestem zasadniczo zadowolony. Mam nadzieję, że kiedy po raz kolejny będę uczestniczył w podobnym wydarzeniu uda mi się efekty nauki z poznańskiego spotkania zauważyć.

Inne spojrzenie na opłatę planistyczną.

2011-06-07T12:26:00.001+02:00

Każdy, kto zawodowo zajmuje się nieruchomościami a także wielu z tych właścicieli nieruchomości, którzy zbyli własność przed upływem pięciu lat od daty zmiany bądź ustalenia planu miejscowego pojęcie opłaty planistycznej nie jest obce. Samą konstrukcję pojęcia oraz skutki finansowe zmiany bądź uchwalenia planu miejscowego dla właściciela nieruchomości postaram się wyjaśnić po krótkim urlopie, na który się wybieram. Tutaj jednak, a i to wyłącznie sygnalnie chciałbym wspomnieć o jednej z Sympozjalnych prelekcji, której autorem był Profesor Marek Szewczyk, a która traktowała o możliwości ustalenia i pobrania opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Pan Profesor Szewczyk w sposób niezwykle interesujący, spójny i logiczny przedstawił argumentację wskazującą iż nie ma przeszkód ustalenia i pobrania opłaty od wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skoro, jak twierdzi Profesor Szewczyk zgodnie z art. 63 ust. 3 (ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami; dalej upzp) „jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio […]”, nie ma przeszkód a wręcz istnieje nakaz aby opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustalać i pobierać również w przypadku, kiedy wzrost wartości nieruchomości jest skutkiem decyzji wzit. Odpowiednie stosowanie art. 36 ust. 4 upzp polegałoby w takim wypadku na niewielkiej tylko zmianie brzmienia omawianego przepisu polegającej na jego „odpowiedniej” redakcji właśnie. Zatem przepis po zmianie przyjmowałby brzmienie następujące: „Jeżeli w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo jej zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tej decyzji, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości”.

Jak podkreślał w swoim wystąpieniu Profesor Szewczyk interpretacji takiej nie podzielają sądy administracyjne, które jak dotychczas w większości (bo już nie zawsze i nie wszystkie) uchylają wydane na podstawie art. 63 ust. 3 decyzje o ustaleniu i pobraniu opłaty planistycznej. Mnie jednak tezy Profesora Szewczyka przekonują. Uważam, że właśnie ten sposób rozumienia postanowień ustawy pozwala zachować jej spójność i logiczność. Nie zdziwię się zatem jeśli odpowiednie organy jednostek samorządu terytorialnego będą wszczynały postępowania w sprawie ustalenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości następującego w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Czym innym oczywiście będzie przeprowadzenie dowodu takiego wzrostu, czyli przedstawienie prawidłowego operatu szacunkowego wzrost ten opisującego – ale to temat na odrębną wzmiankę.

Podejście porównawcze - wycena czy wróżba?

2011-05-31T13:59:00.003+02:00

Wycena wartości prawa własności lokalu mieszkalnego należy chyba do najprostszych zadań rzeczoznawcy majątkowego. Obrót prawami tego rodzaju jest częsty, a transakcje występują obficie. Znaczna jest również ilość danych jakimi może dysponować w trakcie sporządzania takiej wyceny rzeczoznawca majątkowych; tylko od pracowitości i dobrych kontaktów zależy czy opis nieruchomości szacowanej oraz opisy nieruchomości porównawczych sporządzone zostaną rzetelnie w oparciu o całość posiadanych i możliwych do zgromadzenia danych.

Najczęściej stosowanym w takich przypadkach sposobem dokonania oszacowania jest zastosowanie podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Oczywiście warunkiem zastosowania tego sposobu szacowania jest znajomość rynku oraz przynajmniej kilkunastu transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości szacowanej, których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Z reguły rzeczoznawcy majątkowi realizując oszacowania w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej przyjmują z rynku właściwego z uwagi na położenie nieruchomości szacowanej kilkanaście (dwanaście!) transakcji nieruchomościami podobnymi i na podstawie szczupłych danych na ten temat dokonują „procesu oszacowania wartości nieruchomości”. Jak to wygląda?

Załóżmy, że rzeczoznawca zebrał bazę danych transakcyjnych obejmującą około 50 transakcji lokalami mieszkalnymi. Ponieważ rzeczoznawca pozyskuje dane transakcyjne już po zawarciu transakcji, nie śledząc ofert, ogłoszeń, zdarzeń na rynku to zwykle dysponuje jedynie datą zawarcia transakcji, ceną transakcji, powierzchnią lokalu (czasem niepewną) oraz bardzo rzadko opisem stanu lokalu (ilość pokoi, liczba pomieszczeń, pomieszczenia przynależne, piętro, stan techniczny lokalu i budynku) a i to część tych informacji jest mało wiarygodna. Rzeczoznawca jednak zwykle jest, jak sam o sobie mówi osobą doświadczoną, posiadającą stosowne uprawnienia państwowe oraz ukończone kursy i szkolenia a często jest również członkiem stowarzyszenia rzeczoznawców i może pochwalić się dodatkowymi tytułami zawodowymi. Ciekawe, że żaden niemal ze znanych mi rzeczoznawców majątkowych nie chwali się dobrą znajomością określonego rynku nieruchomości, publikacjami analitycznymi w zakresie obserwacji tego rynku czy choćby długoletnim uczestnictwem w obrocie nieruchomościami. Rzeczoznawca ma jednak doświadczenie i kiedy dokona oględzin przedmiotu oszacowania (czasem za pośrednictwem zdjęć satelitarnych udostępnionych na Google Maps) wie na jakim poziomie powinna zostać ustalona wartość nieruchomości. Jeśli zebrana przezeń baza transakcji zawiera rekordy cen od poziomu 3,5 tysiąca złotych za metr kwadratowy do poziomu 10 tysięcy za metr kwadratowy, a z doświadczenia oraz oględzin wynika, że lokal powinien być wart coś koło 6 tysięcy za metr kwadratowy wówczas rzeczoznawca z bazy wybierze dwanaście transakcji nieruchomościami o cenach zbliżonych do 6 tysięcy za metr kwadratowy i na nich budował będzie dalszą procedurę szacowania.

Załóżmy, że wybrane przez rzeczoznawcę transakcje są następujące (w tysiącach złotych za metr kwadratowy): 4,8, 5,2, 5,4, 5,8, 6,0, 6,2, 6,4, 6,6, 6,8, 7,0, 7,1, 7,2. Mamy dwanaście sztuk. Różnica pomiędzy ceną jednostkową najniższą a najwyższą wynosi 2,4 tysiąca złotych. Teraz, dla precyzyjnego ustalenia wartości (czytaj: uwiarygodnienia wyniku oszacowania) rzeczoznawca wprowadza tak zwane poprawki korygujące, których kwota równa jest różnicy cen czyli 2,4 tysiąca złotych. Jak łatwo zgadnąć wynik oszacowania w zależności od zastosowanych przez rzeczoznawcę poprawek równie dobrze może osiągnąć 4,8 tysiąca za metr jak 7,2 tysiąca za metr. Oczywiście oszacowany wynik wyjdzie gdzieś bliżej wartości średniej ale nic nie stoi na przeszkodzie aby osiągnął minimum lub maksimum. Co więcej metodyka szacowania tak, jak to opisano w powyższym przypadku z bardzo niejasnych powodów nakazuje przyjmowanie do porównań kilkunastu transakcji. Skoro jednak jedyna wartość jaką z tych transakcji liczy rzeczoznawca to różnica cmin – cmax to niezależnie od tego, co znajdzie się w „środku stawki” różnica ta będzie stała. Po co zatem kilkanaście? Nie wystarczą dwie?

Dlaczego o tym piszę? Czytając operaty szacunkowe oparte o powyżej opisaną metodę zawsze mam wrażenie, że rzeczoznawca najpierw wiedział, co ma wyjść a potem już sobie liczby do przewidywanego i oczekiwanego wyniku dopasował. Dowieść takiego działania nie jest łatwo a to zadanie kluczowe jeśli sprawa toczy się przed organem administracji publicznej i dotyczy często dużych kwot odszkodowania lub opłaty (adiacenckiej, planistycznej czy rocznej). Dodatkowo Sejm pracuje nad ustawą dopuszczającą sprzedaż lokali z zasobów TBS za ceny nie niższe niż ich wartość rynkowa. Strzeżcie się najemcy.

Użytkowanie wieczyste - zmiana zasad aktualizacji

2011-05-19T12:22:00.000+02:00

W trakcie 88 posiedzenia Sejmu, w dniu 25 marca 2011 roku uchwalona została ustawa o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców. Trudno było się spodziewać, że w tekście tego aktu prawnego znajdą się również regulacje zmieniające zasady aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów – wszak nie jest to „bariera administracyjna”, o której mówi tytuł ustawy. A jednak art. 20 ustawy z dnia 25 marca 2011 roku o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców dokonuje między innymi zmiany art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.) w ten sposób, że dopuszcza aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie częściej niż raz na trzy lata podczas gdy dotychczas była ona dopuszczalna nie częściej niż raz na rok.

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jest swego rodzaju czynszem, jaki zobowiązany jest bez dodatkowego wezwania wpłacać użytkownik wieczysty. Podstawowa stawka procentowa opłaty rocznej wynosi zgodnie z ustawą 3 % wartości rynkowej gruntu lecz w stosunku do gruntów oddanych na pewne szczególne, enumeratywnie wyliczone cele, jest ona niższa. Niższa jest na przykład w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych i wykorzystywanych na cele budownictwa mieszkaniowego.

W ostatnim czasie, zwłaszcza z końcem i początkiem każdego roku przez łamy prasy codziennej przetaczają się głosy sprzeciwu skierowane przeciwko aktualizacji opłat rocznych oraz ich nadmiernej wysokości. Nie należy dziwić się właścicielom nieruchomości, którzy przez całe lata, często od początku trwania użytkowania wieczystego nie doświadczyli aktualizacji opląty rocznej i w związku z tym ponosili ją w ustalonej przed laty wysokości, a teraz otrzymali propozycję jej zwiększenia o kilkaset (lub więcej) procent. Również przedsiębiorcy, których stawka procentowa wynosi generalnie 3 % wartości gruntów protestują gdyż podwyższonych wielokrotnie opłat nie przewidywali w swoich planach biznesowych.

Należy jednak zdać sobie sprawę z dwóch rzeczy. Po pierwsze podstawową przyczyną gwałtownego wzrostu opłat rocznych jest długi okres pomiędzy aktualizacjami. gdyby aktualizacje opłat następowały regularnie podwyżki miałyby mniejszą skalę i przez to byłyby mniej (oczywiście względnie) uciążliwe. Po wtóre zmiana wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego zależna jest od wartości (rynkowej?) gruntu.

Uchwalona postanowieniami ustawy o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców zmiana wprowadza dłuższy okres pomiędzy dopuszczalnymi aktualizacjami. W związku z tym po pierwsze zmiany, jeśli już nastąpią będą prawdopodobnie bardziej gwałtowne (dłuższy okres skutkuje zwykle większą zmianą wartości), a po wtóre braknie możliwości natychmiastowej niemal (po roku) aktualizacji opłaty rocznej (w dół) na wniosek użytkownika wieczystego.
Posłowie chcieli dobrze, wyszło jak zwykle.

Ponieważ nasze doświadczenie w prowadzeniu postępowań w sprawach aktualizacji opłat rocznych opiera się na kilkuletnim już toczeniu sporów możemy zapewnić, że skutki tej zmiany będą raczej negatywne. Zresztą – czas pokaże.

Odszkodowania za nieruchomości przejęte na potrzeby budowy nowych dróg publicznych.

2011-05-08T10:44:00.003+02:00

W części pierwszej tej wypowiedzi (z 10 marca 2011 roku) krótko przytoczyłem podstawowe akty prawne istotne z punktu widzenia szacowania wartości nieruchomości przejętych pod drogi publiczne. Ważnym jest, że w dalszym ciągu wypowiedzi odnoszę się wyłącznie do takiego przypadku, w którym nieruchomość przejmowana pod drogę publiczną nie jest położona na terenie, który jeszcze przed wydaniem decyzji o zgodzie na realizację inwestycji drogowej (dalej zrid), o której mowa w art. 11 a ZasInwDrU nie były mocą innego dokumentu (np. obowiązującego planu miejscowego) przeznaczone pod drogę publiczną i nieruchomości te nie były zajęte pod drogę publiczną, co choć rzadko może się jednak zdarzyć. Mowa zatem w dalszej części tej wypowiedzi wyłącznie o terenach wykorzystywanych w sposób inny niż drogowy dla których jednocześnie brak jest planu miejscowego lub plan ten przewiduje inny niż drogowy sposób korzystania. Uwaga powyższa jest o tyle ważna, że moim zdaniem właśnie ten element jest kluczowy dla zrozumienia dalszego toku wywodu.

Zgodnie z aktualnym stanem prawnym większość inwestycji drogowych realizowanych jest na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity z dnia 22 października 2008 roku, Dz. U. nr 193, poz. 1194 z późniejszymi zmianami; dalej ZasInwDrU), która to ustawa w art. 12 ust. 5 w sprawie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej GospNierU). Dla porządku należy wspomnieć, że dodatkowe wskazówki dotyczące sposobu ustalania wysokości odszkodowania zawiera art. 18 ZasInwDrU, który poza kilkoma przepisami normującymi wysokość odszkodowania w związku z terminem wydania nieruchomości, ustanowionymi na nieruchomościach ograniczonymi prawami rzeczowymi i szczególną sytuacją Rodzinnych Ogrodów Działkowych wskazuje w ust. 1, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji przez organ I instancji a jej wartość z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Nie należy również zapominać, że (zgodnie z art. 12 ust. 4a ZasInwDrU) decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a - i tutaj przechodzimy do art. 130 ust. 2 GospNierU – organ ustala wysokość odszkodowania po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości. Kluczową zatem rolę w ustaleniu wysokości odszkodowania ma do spełnienia organ, który w trakcie postępowania wspierany jest dowodem z opinii powołanego biegłego - rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej (art. 134 ust. 1 GospNierU) wywłaszczonej nieruchomości. Zgodnie z zapisem art. 134 ust. 2 GospNierU przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Kluczowym zatem momentem w trakcie procesu szacowania wartości nieruchomości jest szczegółowy i dokładny opis nieruchomości szacowanej, który powinien uwzględniać między innymi również i te elementy, które zostały wymienione w art. 134 ust. 2. Dodatkowo z uwagi na szczególny cel wyceny charakterystyka nieruchomości szacowanej powinna opisywać ją według stanu na określony w art. 18 ust. 1 ZasInwDrU dzień, to jest dzień wydania decyzji zrid przez organ I instancji. Jedynie w nawiasie należy wspomnieć, że wszystkie istotne informacje dotyczące celu, przedmiotu oraz dat stanu oraz poziomu cen powinien powołany biegły - rzeczoznawca majątkowy otrzymać w postanowieniu o dopuszczeniu dowodu z opinii o wartości.

Przejęcie nieruchomości na własność Skarbu Państwa bądź właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie decyzji o zgodzie na realizację inwestycji drogowej jest formą wywłaszczenia stąd do czynności zmierzających do określenia wartości przedmiotu wywłaszczenia (prawo własności, prawo użytkowania wieczystego czy inne ograniczone prawo rzeczowe) mają zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w tej mierze, w jakiej zasady ustalania wartości nie zostały określone w ustawie pierwotnej, to jest ZasInwDrU.

Zgodnie z zapisami art. 134 ust. 3 GospNierU „wartość nieruchomości dla celów ustalenia odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości” natomiast zgodnie z ust. 4 tego samego artykułu GospNierU „jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia”. Wyraźnie zatem ustawodawca wprowadza w przepisach art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU zasadę korzyści dla właściciela wywłaszczanej nieruchomości przewidując, iż z tytułu wywłaszczenia określonego prawa do nieruchomości otrzyma on odszkodowanie ustalone na podstawie wartości rynkowej tego prawa ustalonej zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania nieruchomości lub alternatywnym sposobem użytkowania nieruchomości wynikającym z celu wywłaszczenia w zależności od tego, która z oszacowanych wartości będzie wyższa. W dalszych zapisach GospNierU i tym bardziej ZasInwDrU nie istnieją przepisy, które zasadę tę by wyłączały ze stosowania.

Ponieważ stan nieruchomości powołany biegły rzeczoznawca winien uwzględnić na określoną przepisem datę wydania decyzji zrid przez organ I instancji to okazuje się, że dla celu określenia wartości nieruchomości dla celu wywłaszczenia konieczne jest sporządzenia szczegółowego opisu przedmiotu oszacowania w dwóch wariantach różniących się wyłącznie jedną cechą, to jest sposobem użytkowania nieruchomości. W wariancie pierwszym opisu będzie to aktualny sposób użytkowania, w wariancie drugim sposób użytkowania wynikający z celu wywłaszczenia.

Dla tak sporządzonych wariantów opisu nieruchomości natychmiast powstaje pytanie czy powołany w sprawie biegły rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest przeprowadzić dwa pełne, udokumentowane procesy wyceny celem uzyskania odpowiedzi na pytanie, który z przyjętych wariantów daje większą wartość czy też dla ustalenia tego faktu wystarczy jedynie doświadczenie biegłego i jego znajomość kształtujących się na rynku pochodzenia nieruchomości szacowanej wartości nieruchomości. Wydaje się, że na pytanie to nie można odpowiedzieć jednoznacznie. Z pewnością znaczna część rynków nieruchomości jest dostatecznie dobrze rozpoznana przez rzeczoznawców majątkowych i bez konieczności prowadzenia odpowiednich badań są oni w stanie określić czy przedmiotowa nieruchomość uzyska większą wartość jeśli będzie szacowana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania czy też wartość ta będzie wyższa jeśli sposób użytkowania nieruchomości zostanie przyjęty jako wynikający z celu wywłaszczenia (przeznaczenie drogowe). Istnieć mogą jednak również takie przypadki szczególne, takie szczególne rynki nieruchomości, które bądź to nie są w sposób dostateczny przebadane przez rzeczoznawców majątkowych bądź różnice w wartościach nieruchomości o konkretnym sposobie użytkowania są tak nikłe, że nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na postawione pytanie bez przeprowadzenia pełnego procesu oszacowania wartości.

Oczywistym jest zatem, że w przypadku szacowania wartości nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania, przy założeniu, że nieruchomość wywłaszczana (przejmowana z mocy prawa decyzją zrid pod budowę drogi publicznej) nie jest przeznaczona pod drogę i nie jest pod drogę zajęta powołany w sprawie biegły w ogóle nie będzie korzystał z zapisów § 36 WycenaR. Przypomnieć i podkreślić w tym miejscu wypada, że zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 WycenaR „przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przez sprzedaży odpowiednio gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne”. Przepis § 36 WycenaR nie ma zatem zastosowania w przypadku szacowania wartości gruntów według aktualnego sposobu użytkowania jeśli grunt nie jest przeznaczony lub zajęty pod drogę publiczną a zatem w znakomitej większości oszacowań sporządzanych na potrzeby postępowań zmierzających do ustalenia wysokości odszkodowania za grunty przejęte na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie decyzji zrid.

Oczywistym jest również, że przepisy cytowanego § 36 WycenaR będą miały zastosowanie w dwóch grupach przypadków. Pierwsza z nich będzie dotyczyła oszacowania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne innymi dokumentami ustalającymi przeznaczenie nieruchomości, na przykład obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub gruntów zajętych pod drogi publiczne w dacie wydania decyzji zrid przez organ I instancji. Druga grupa przypadków, w których stosowanie § 36 WycenaR będzie obligatoryjne to szacowanie wartości nieruchomości przy założeniu alternatywnego, wynikającego z decyzji zrid sposobu użytkowania a zatem w takim przypadku, kiedy bądź to na podstawie jasnej analizy i doświadczenia lub na podstawie sporządzonych oszacowań wariantowych powołany biegły – rzeczoznawca majątkowy dojdzie do wniosku, że wartość nieruchomości ustalona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania będzie wyższa (zgodnie z zapisami art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU) od wartości ustalonej dla aktualnego sposobu użytkowania.

Moim zdaniem zatem nie istnieje kolizja pomiędzy przepisami ZasInwDrU, GospNierU oraz WycenaR i § 36 WycenaR nie wymaga pilnych prac legislacyjnych. Dla celu oszacowania wartości nieruchomości przejętej z mocy prawa decyzją zrid wystarczy stosować konkretne, omówione normy prawa aby określenie wartości wywłaszczanego prawa w celu ustalenia słusznego odszkodowania w sposób określony w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej było zgodne zarówno z normami Ustawy Zasadniczej jak i normami wyrażonymi w aktach prawnych niższego rzędu, to jest ustawach (ZasInwDrU oraz GospNierU) i w końcu aktem wykonawczym do GospNierU jakim jest WycenaR.

Na zakończenie.
Rzeczoznawcom majątkowym nadano wyjątkowe uprawnienia w zakresie szacowania wartości nieruchomości i praw z nimi związanych. Działając w zakresie czynności zawodowych rzeczoznawcy, także ci powołani jako biegli zwykli brać na siebie zbyt duży ciężar rozstrzygania o sprawach, do rozstrzygania których nie zostali powołani. Dobrym tego przykładem są słynne już przesłanki, które legły u podstaw wyroku Trybunału Konstytucyjnego P 58/08, którego rozstrzygnięcie zostało spowodowane (moim oczywiście zdaniem) nie tyle lub nie tylko wadliwą konstrukcją uchylonego przepisu lecz działaniami rzeczoznawców majątkowych. Również w sprawie szacowania wartości nieruchomości przejmowanych decyzjami zrid rzeczoznawcy podążają tą samą drogą prowokując wystąpienia Rzecznika Praw Obywatelskich, głębokie niezadowolenie właścicieli nieruchomości, poczucie niesprawiedliwości w zakresie wysokości wypłacanych odszkodowań i na koniec wymuszając prace nad zmianą teksu WycenaR, która w ogóle nie jest pilnie potrzebna.

Hipoteka a wartość nieruchomości.

2011-04-07T12:11:00.002+02:00

Zgodnie z art. 244 ust. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC) hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którą na podstawie ust. 2 tego samego artykułu regulują przepisy odrębne. Zgodnie zaś z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 2982 roku o księgach wieczystych i hipotece ( tekst jednolity z dnia 11 października 2001 r. Dz .U. Nr 124, poz. 1361) „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.

W środowisku rzeczoznawców majątkowych do dnia dzisiejszego dominuje pogląd, że hipoteka nie wpływa na wartość rynkową nieruchomości a może co najwyżej wpływać na sposób zapłaty ceny. Prawdopodobnie w swym rozumowaniu rzeczoznawcy opierają się na dwóch przesłankach, których spełnienie rzeczywiście może prowadzić do takiego wniosku. Pierwszą z przesłanek jest to, że wartość zobowiązania zabezpieczonego hipoteką jest zawsze niższa niż wartość rynkowa (liczona z pominięciem tego zobowiązania) nieruchomości obciążonej. Drugą z przesłanek jest to, że faktycznie nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką w większości spotykanych przez rzeczoznawców majątkowych stanów faktycznych wiąże się ze spłatą zobowiązania zabezpieczonego hipoteką pierwotną i ewentualnym ustanowieniem nowego zabezpieczenia hipotecznego.

Pierwsza z przesłanek jest często prawdziwa choć nie zawsze. Bywa, że wartość rynkowa nieruchomości liczona z pominięciem obciążającego jej właściciela zobowiązania jest niższa niźli to zobowiązanie. Sądzę, że wielu z czytelników tego bloga miało do czynienia z niejednym takim przypadkiem zwłaszcza w wówczas kiedy nieruchomość była obciążana hipoteką przymusową ustanawianą na rzecz Skarbu Państwa bądź innego podmiotu publicznego.

Druga z przesłanek jest zwykle fałszywa czego zdają się nie zauważać rzeczoznawcy majątkowi. W najbardziej typowych sytuacjach, z którymi mają do czynienia rzeczoznawcy dochodzi do zbycia nieruchomości na której ciąży hipoteka lecz zobowiązanie z nią związane jest spłacane z ceny nabycia a wcześniej przygotowana dokumentacja faktycznie likwiduje pierwotną hipotekę i ewentualnie ustanawia nową na pokrycie innego zobowiązania ciążącego na nabywcy nieruchomości. Mamy zatem w takich sytuacjach faktycznie do czynienie z transakcją nieruchomością nieobciążoną hipoteką.

Czy zatem hipoteka wpływa na wartość nieruchomości? Moim zdaniem w sposób oczywisty tak pod warunkiem oczywiście, że nieruchomość faktycznie jest nabywana z obciążeniem hipotecznym. W materii ustalania liczbowego wymiaru takiego wpływu rzeczoznawcy majątkowi powoli lecz systematycznie czynią drobne postępy; należy dodać, że czynią je ci z nich, którzy faktycznie badają rynek i operując na prawdziwych danych starają się wyjaśnić ich zmienność.

Na koniec dodam jeszcze, że prawdziwym testem, nie tylko dla rzeczoznawców zresztą będzie nowa ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Projekt przewiduje ustanowienie hipotek przymusowych obciążających nieruchomości podlegające przekształceniom własnościowym. Z duża niecierpliwością oczekuję kiedy ktoś wreszcie zauważy, że projekt którego pomysłodawcy „czynią dobro i sprawiedliwość” niesie za sobą ogromne zagrożenie dla przedsiębiorstw, banków oraz budżetów (państwa i jednostek samorządu terytorialnego).

Uwagi do projektu ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

2011-03-25T14:36:00.005+01:00

Wstęp.
Wydaje się, że sporządzenie tych uwag z powodu stopnia zaawansowania prac legislacyjnych nie ma większego sensu jednak być może głos w sprawie projektowanej regulacji wpłynie na dalszy tok prac sejmowych.
Trudno odmówić racji autorom uzasadnienia do komentowanego projektu, że instytucja użytkowania wieczystego gruntów powstała na gruncie odmiennego niźli dzisiejszy ustroju państwa, a wywodząc się bezpośrednio z ideologicznych fundamentów ustrojowych minionej epoki zasługuje na głęboką analizę. Trudno jednak również przyznać rację twierdzeniu, że użytkowanie wieczyste jest wyłącznie reliktem idei a w swym obecnym kształcie jest instytucją skomplikowaną, niejasną i konfliktogenną, która jednocześnie nie przystaje w żadnej mierze do demokratycznego państwa prawa z jakim mamy do czynienia. Z pewnością instytucja użytkowania wieczystego wymaga głębokiego namysłu oraz uważnych przekształceń jednak nie sądzę, aby jej pospieszna likwidacja była wskazana.

Wypada w tym miejscu przypomnieć, że użytkowanie wieczyste ma już pięćdziesięcioletnią historię, że w tym czasie było wielokrotnie komentowane a judykatura wypracowała zasadniczo jasne stanowisko w kwestii położenia użytkowania wieczystego w hierarchii praw do nieruchomości oraz zdołała rozstrzygnąć większość palących problemów z tym rodzajem prawa związanych. W chwili obecnej poza przesłankami natury ideowej, moim zdaniem nie istnieją takie, które wymagałyby likwidacji tego prawa.

Stosunki emfiteutyczne.

Prawo do korzystania z cudzego gruntu, prawo bezpieczne, trwałe i stosunkowo tanie pojawiło się w historii stosunków gospodarczych już około V w p.n.e. w Grecji pod postacią prawa wieczystej dzierżawy i pod różnymi postaciami w zależności od obszaru cywilizacyjnego przetrwało do dnia dzisiejszego w większej części współczesnego świata pozostającego pod wpływem kultury rzymskiej. Ze stosunkami emfiteutycznymi mamy do czynienia zarówno w krajach europejskich jak i Ameryce Północnej i choć mają one różną postać i są odmiennie regulowane to posiadają również jedną, podstawową cechę wspólną – umożliwiają czasowe, ale jednak trwałe korzystanie w określony sposób z nieruchomości stanowiącej własność innej osoby dla realizacji celów inwestycyjnych projektowanych przez właściciela emfiteuzy.

W aktualnym stanie prawym w Polsce oprócz użytkowania wieczystego nie istnieje równorzędne mu prawo zezwalające na zainwestowanie na nieruchomości stanowiącej przedmiot prawa własności innej osoby, które jednocześnie nosiłoby znamiona trwałości i bezpieczeństwa. Dodać należy, że jakkolwiek ostatnio mamy do czynienia z ogromnym oporem społecznym skierowanym przeciwko nadmiernej, jak się mówi wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego to prawo to jest w porównaniu z prawem własności prawem tanim, pozwalającym wejść w posiadanie nieruchomości oraz zapewniającym możliwości inwestowania na gruncie cudzym bez jednorazowego angażowania nadmiernych środków finansowych. Konieczność istnienia takiego prawa zaś, moim zdaniem jest absolutnie niezbędna i to nie tylko z punktu widzenia społecznego, to jest możliwości „przekazania” stosunkowo tanich gruntów pod inwestycje ale również z punktu widzenia prawidłowej gospodarki nieruchomościami i to zarówno publicznymi jak i prywatnymi.

Zastanowić by się zatem należało nie tyle nad likwidacją prawa użytkowania wieczystego, co być może nad jego poszerzeniem w taki sposób aby możliwe było oddawanie w użytkowanie wieczyste również gruntów prywatnych lub też zastąpienie użytkowania wieczystego prawem zabudowy, z którego również skorzystać by mogły podmioty zarówno publiczne jak i prywatne. Jednocześnie ważna w projektowanej regulacji jest nie tyle nazwa konkretnego prawa ale jego cel, a celem tym powinno być umożliwienie a nie ograniczenie sposobów gospodarowania nieruchomościami.

Uzasadnienie projektowanej regulacji.

Celowość likwidacji prawa użytkowania wieczystego.

Autorzy projektowanej regulacji wskazują w uzasadnieniu projektu rys historyczny podkreślając przy tym mocno i wyraźnie pochodzenie prawa użytkowania wieczystego i opisując je w sposób pejoratywny nie zważając przy tym na to, że instytucja ta w ówczesnym okresie była jedyną możliwością pozyskania gruntów przez prywatnych inwestorów na potrzeby realizacji budownictwa mieszkaniowego. Jednocześnie autorzy twierdzą, jak pozwolę sobie stwierdzić nietrafnie, że proponowana przez nich regulacja jest zbieżna w postulowanymi rozwiązaniami proponowanymi przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego. Rzeczywiście jednym z postulatów Komisji Kodyfikacyjnej jest likwidacja prawa użytkowania wieczystego lecz likwidacja, której przebieg ma być łagodny, rozłożony w czasie i w dużej mierze dobrowolny w przeciwieństwie do gwałtownego, nieprzygotowanego i przymusowego, natomiast podstawowym warunkiem i celem Komisji Kodyfikacyjnej jest zamiana prawa użytkowania wieczystego w prawo zabudowy, czyli umożliwienie użytkownikom wieczystym stopniowego przejścia z posiadania gruntu jako użytkownik wieczysty na posiadanie gruntu jako uprawniony z prawa zabudowy. Wydaje się zatem, że autorzy nie do końca trafnie rozpoznali motywy, którymi kieruje się Komisja Kodyfikacyjna lub wykorzystali wyłącznie te z nich, które pasują do autorskiego sposobu postrzegania świata. Podstawową wadą projektowanego rozwiązania w zakresie celowości likwidacji prawa użytkowania wieczystego jest zatem moim zdaniem całkowita likwidacja jedynego prawa zezwalającego aktualnie na bezpieczne i trwałe korzystanie z cudzej nieruchomości na potrzeby inwestycyjne. Wydaje się zatem, że konieczne i niezbędne jest odwrócenie kolejności działań legislacyjnych w tym zakresie w taki sposób, aby najpierw (lub jednocześnie) wprowadzić inny rodzaj prawa czasowego do nieruchomości a dopiero następnie zlikwidować (lub przekształcić) prawo użytkowania wieczystego.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Autorzy proponują, aby z mocy prawa z dniem wejścia w życie ustawy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości przekształcone zostało w prawo własności nieruchomości a prawo współużytkowania wieczystego we współwłasność nieruchomości.

Aktualnie właścicielem gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (ostatecznie również związek takich jednostek). Użytkownikowi wieczystemu przysługuje do gruntów tych określone, dobrze opisane prawo, z którym wiążą się określone obowiązki. Nie należy zatem zapominać, że przekształcenie z mocy ustawy prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dla użytkowników wieczystych stanowiło będzie zaletę natomiast dla właścicieli gruntów będzie formą wywłaszczenia. Oczywiście autorzy projektu podnoszą, że własność ta jest niejako własnością wspólną (o socjalistycznym rodowodzie?) a w związku z tym należy ją bezwzględnie zamienić na własność prywatną jednak zdają się zapominać, że zarówno idea współczesnego państwa jak i podstawy funkcjonowania samorządności nakładają na to państwo oraz jednostki samorządu terytorialnego określone, coraz to większe obowiązki wymagające z jednej strony zaplecza finansowego, którym w przypadku użytkowania wieczystego są opłaty pierwsze oraz opłaty roczne a z drugiej zapewnienia rezerw terenowych na potrzeby realizacji inwestycji publicznych. Dzisiaj jeszcze nie mamy świadomości, że grunty pozostające w użytkowaniu wieczystym pozostając własnością Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego mogą stanowić takie zaplecze rezerw terenowych, z którego można w określonym czasie i pod pewnymi, dobrze opisanymi warunkami skorzystać lecz ilość zadań wypełnianych przez podmioty publiczne już teraz zmusza je do nabywania gruntów dla celów ich realizacji. Pozostaje również niewyjaśnionym problem ponownego „uwłaszczenia” jednej grupy osób (użytkowników wieczystych) kosztem innych grup (mieszkańców danej wspólnoty samorządowej) przy jednoczesnym obniżeniu wartości majątku wspólnoty samorządowej. Z postulatem takim trudno się zgodzić o ile poważnie traktuje się tak prawo własności jak i jego ochronę w kontekście dobra wspólnego.

Odpłatność z tytułu przekształcenia.

Autorzy projektu regulacji proponują, aby ceną przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności była suma pozostających do zapłaty opłat rocznych (od dnia przekształcenia do dnia, w którym prawo użytkowania wieczystego miało wygasnąć) zgodnie z ich wartością ustaloną na rok 2011. Zabezpieczeniem opłaty należnej z tytułu przekształcenia dotychczasowemu właścicielowi gruntów byłaby hipoteka obciążająca przekształconą nieruchomość.

Po pierwsze stwierdzić należy, że skoro ceną z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności miałaby być suma należnych właścicielowi opłat rocznych, do których wniesienia zobowiązany byłby użytkownik wieczysty gdyby przekształcenie nie nastąpiło przy czym wysokość tych opłat określana byłaby na poziomi obowiązujących w roku 2011 to mamy tutaj do czynienia ze nierównym traktowaniem podmiotów – użytkowników wieczystych. Zachodzi bowiem sytuacja, kiedy części użytkowników wieczystych zaktualizowano opłatę roczną w ciągu ostatnich trzech – czterech lat i ci użytkownicy zostaliby obciążeni stosunkowo wysokimi opłatami z tytułu przekształcenia , natomiast części użytkowników z aktualizacją opłaty rocznej miała do czynienia kilkanaście lat temu lub nigdy i wówczas cena przekształcenia ustalona zostanie na bardzo niskim poziomie. Pamiętać przy tym należy, że ustawa zakazuje aktualizacji opłat rocznych i ustalona decyzją opłata przekształceniowa ustalana jest raz na cały okres ponoszenia.

Po wtóre kwota opłaty z tytułu przekształcenia zabezpieczona ma być hipoteką na nieruchomości. O ile w przypadku użytkowania wieczystego byłby to zabieg stosunkowo prosty to już współużytkowanie wieczyste zrodzi kolosalne problemy z ustanawianiem takiego zabezpieczenia hipotecznego. Pamiętać należy, że hipoteka obciąża nieruchomość a nie udział w nieruchomości. Będziemy mieli zatem w przypadku np. wspólnot mieszkaniowych w budynkach posadowionych dziś na gruntach w użytkowaniu wieczystym do czynienia z sytuacją, kiedy hipoteka obciąży całą nieruchomości gruntową lecz … nie tylko ponieważ chwilą likwidacji użytkowania wieczystego zniknie również pojęcie odrębnej własności budynków i innych urządzeń posadowionych na gruntach w użytkowaniu wieczystym. Zatem obciążenie hipoteczne ustanowione zostanie na całej nieruchomości wspólnej, której współwłaścicielami, z mocy obowiązującego prawa zostaną właściciele poszczególnych wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Nieruchomość wspólna jedna nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu, zatem zabezpieczenie tak skonstruowane stanowiło będzie raczej psychologiczny straszak niż faktyczną możliwość egzekucji. Nie jest również w mojej ocenie możliwe ustanowienie hipoteki z tytułu opłaty przekształceniowej na konkretnych lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość ponieważ wymaga oczywistej zgody właściciela nieruchomości obciążonej a tej właściciel dać nie musi.

Skutki dla budżetu.

Autorzy formułują twierdzenie, że ustawa nie powoduje ujemnych skutków dla budżetu Państwa. Cóż, skoro w mniemaniu autorów odjęcie własności nie powoduje uszczuplenia majątku trudno z tym twierdzeniem polemizować. Oczywistym jest, że konstrukcja naliczenia oraz wnoszenia opłat z tytułu przekształcenia nie powoduje znaczącego uszczuplenia dochodów Państwa i jednostek samorządu terytorialnego w perspektywie kilku lat jednak już w perspektywie lat kilkunastu lub kilkudziesięciu również wysokość bieżących wpływów, nawet jeśli do tego czasu nie wygasną poszczególne zobowiązania (nie zostaną w całości spłacone) będzie zauważalnie niższa (brak możliwości aktualizacji opłat). Natomiast bezwzględnie wysokość tych opłat gwałtownie zmniejszy się w roku 2089 kiedy wygasa wiele stosunków użytkowania wieczystego ustanowionych decyzjami administracyjnymi. W roku 2090 zatem zarówno Skarb Państwa jak i budżety jednostek samorządu terytorialnego praktycznie pozbawione zostaną wpływów z tytułu opłat przekształceniowych a już od dawna nie będą podmiotami prawa własności gruntów stanowiących majątek wspólny.

Projekt regulacji – szkic problemów.

Projekty regulacji prawnych, zwłaszcza rangi ustawy powinny być przygotowywane przez zespoły profesjonalnych legislatorów dzięki czemu być może mielibyśmy do czynienia z prawem o zdecydowanie wyższej jakości. W komentowanym projekcie autorzy zamiennie stosują wyrażenia „wieczyste użytkowanie” oraz „użytkowanie wieczyste”. Podkreślić należy, że instytucja użytkowania wieczystego posiada swoją definicję legalną w Kodeksie cywilnym i z punktu widzenia „porządności” regulacji nie jest obojętne czy korzysta się z wyrażenia „użytkowanie wieczyste” czy też „wieczyste użytkowanie”. Choć uwaga ta nie jest być może najbardziej istotną to świadczy o szacunku jakim autorzy projektowanej ustawy darzą obowiązujący porządek prawny.

Przymus.

Zgodnie z komentowanym projektem (art. 1, pkt. 1) „prawo użytkowania wieczystego przekształca się z mocy prawa w prawo własności nieruchomości”. Zgodnie z powszechnym przekonaniem prawo własności jest „lepsze”, „korzystniejsze” od prawa użytkowania wieczystego. Trudno również projektodawcom zarzucić nadmierne finansowe obciążenie użytkowników wieczystych kosztami przekształcenia. Skoro opłata z tytułu przekształcenia ma stanowić sumę należnych poprzedniemu właścicielowi opłat rocznych to z punktu widzenia użytkownika wieczystego to, czy będzie wnosił opłaty roczne czy też spłacał zobowiązanie z tytułu opłaty przekształceniowej jest absolutnie obojętne.

Jednak absolutnie niezrozumiały jest przymus samego przekształcenia. Ponieważ zadaniem nowoczesnego państwa jest tworzenie możliwości raczej a nie narzucanie rozwiązań spodziewać by się należało po projekcie zapewnienia możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i to pod warunkiem, że wzięte by były pod uwagę interesy obu stron stosunku prawnego oraz zapewniona by była ich równość w procesie przekształceniowym. W przeciwnym wypadku, moim zdaniem mamy do czynienia z nadmierną ideologizacją prawa.

Zakaz.

Zgodnie z zapisem art. 1 pkt. 2 projektowanej ustawy „z dniem wejścia w życie ustawy, nie ustanawia się prawa wieczystego użytkowania”. Świadomie zatem projektodawcy ustawy rezygnują z jedynego względnie trwałego oraz bezpiecznego prawa umożliwiającego korzystanie z cudzej nieruchomości. W obliczu opóźniających się prac Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego, która wprowadzić miała do nowego Kodeksu Cywilnego prawo zabudowy rezygnacja taka zdaje się być przedwczesna. Likwidacja prawa użytkowania wieczystego, jedynego prawa emfiteutycznego jakie w Polsce istnieje przyczyni się nie tyle do zbliżenia systemów prawnych Rzeczpospolitej Polskiej i innych państw łacińskiego kręgu kulturowego co ich oddalenia.

Decyzja.

Potwierdzeniem (deklaratoryjnym?) przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest decyzja odpowiedniego organu jednostki samorządu terytorialnego (lub starosty wykonującego zadania administracji rządowej), która jednocześnie stanowi podstawę wpisu prawa (jak się wydaje do właściwej księgi wieczystej). Rozumieć należy, że chodzi o księgę wieczystą nieruchomości gruntowej a zatem jednoczesnej likwidacji ulegnie księga wieczysta nieruchomości budynkowej. Autorzy projektu nie zawarli w proponowanej regulacji jakichkolwiek wskazówek na ten temat. Nie jest jasne na jakiej podstawie zamykane będą księgi wieczyste budynkowe (prowadzone dla odrębnych od gruntu nieruchomości) nie jest też jasne jak uregulowane zostaną stosunki prawne pomiędzy właścicielami wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Decyzja o przekształceniu zgodnie z wizją projektodawców zawierać ma jedynie stwierdzenie faktu przekształcenia oraz wysokość opłaty należnej dotychczasowemu właścicielowi. Nie będzie zatem rozstrzygała ani nawet zawierała wskazówek co do oznaczeń wieczysto księgowych nieruchomości dotychczas wyodrębnionych.

Projektodawcy nie precyzują również, a raczej precyzują szeroko podstawę wszycia postępowania uwłaszczeniowego mówiąc, że decyzja w sprawie przekształcenia wydawana jest bądź to z urzędu bądź też na wniosek; oznacza to, że o ile ani organ ani użytkownik wieczysty nie podejmą w tej sprawie właściwych działań wówczas w odpowiednich księgach wieczystych nadal widniał będzie zapis o użytkowaniu wieczystym. Co więcej, ponieważ decyzja jest jedynie deklaratoryjna to możliwe będzie pozostawanie w obiegu prawnym ksiąg wieczystych opisujących budynki, których faktycznie być już nie powinno.

Cena.

Opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma być sumą pozostałych do zapłaty opłat rocznych określonych na poziomie opłaty za rok 2011. Jasnym jest zatem, że powstanie na tym tle ogromna różnorodność wysokości opłat, które po pierwsze zróżnicowane zostaną okresem pozostałego czasu użytkowania wieczystego a po wtóre wysokością ustalonej na 2011 rok opłaty rocznej. W skrajnie różnych sytuacjach znajdą się właściciele nieruchomości, którym do końca okresu na jaki oddana została nieruchomość pozostało lat kilka czy kilkanaście i tacy, którym pozostało do końca tego okresu lat kilkadziesiąt. Skrajnie różniły się będą opłaty z tytułu przekształcenia ustalane dla tych właścicieli, którym opłatę roczną zaktualizowano w okresie ostatnich kilku lat od tych, którym ustalono ją lub ostatnio zaktualizowano na początku lat dziewięćdziesiątych. Sytuacja taka z pewnością zrodzić może konflikty już nie tylko na obszarze poszczególnych gmin ale i dzielnic lub osiedli. Szczególnie istotne znacznie będzie to miało w przypadkach nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkaniowe ale również i takich, które wykorzystywane są na cele komercyjne (handlowe, usługowe, produkcyjne).

Hipoteka.

Z powodów oczywistych rozwiązania projektowane w ustawie nie opisują wszystkich możliwych sytuacji skomplikowanych stosunków własnościowych. Jasnym jest, że generalnie zabezpieczeniem spłaty opłaty z tytułu przekształcenia ma być hipoteka przymusowa ustanowiona na nieruchomości przekształconej lub, w przypadku współwłasności w użytkowaniu wieczystym właścicieli wyodrębnionych lokali na nieruchomościach lokalowych.

Takie obciążenie hipoteczne natychmiast jednak zrodzi pytanie o wartość nieruchomości z zapisem hipoteki. Skoro płatności poszczególnych rat rozłożone są w czasie i nieoprocentowane to jasnym jest, że nieopłacalna jest wcześniejsza spłata takich zobowiązań. Jednocześnie oczywistym jest, że obciążenie z tytułu opłaty przekształceniowej obciąża właściciela nieruchomości w chwili przekształcenia. W przypadku zbycia nieruchomości z przymusowym obciążeniem hipotecznym możemy spodziewać się, że cena transakcyjna zostanie obniżona o zdyskontowaną na dzień transakcji wartość pozostałego do spłaty zobowiązania. Wówczas jednak obniży wartość nieruchomości co wpłynie na wysokość dostępnego kredytu finansującego jej zakup.
Trudno w sytuacji tak niejednoznacznych rozstrzygnięć oraz niemożliwych do przewidzenia zachowań rynku twierdzić, że proces przekształceni owy pozostanie bez wpływu na sytuację gospodarczą i finansową właścicieli.

Bonifikaty.

System proponowanych bonifikat w opłatach z tytułu przekształcenia w sposób oczywisty wpłynie na przychody Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. Szeroki zakres bonifikat, narzucony do obligatoryjnego stosowania wydaje się być wyłącznie ukłonem w stronę potencjalnego elektoratu politycznego i nie znajduje uzasadnienia.

Uwagi końcowe.

W dostępnych, już złożonych uwagach do projektu wielokrotnie zwracano uwagę na niechlujność legislacyjną proponowanej regulacji. Nie widzę powodów, aby argumenty te powtarzać. Należy jednak podkreślić, że projektodawcy formułując uzasadnienie przełożonego projektu kierowali się, jak się wydaje głównie względami natury ideologicznej, nie przedstawili w sposób obiektywny streszczenia refleksji na temat instytucji użytkowania wieczystego w przede wszystkim nie przedstawili pełnego, a w szczególności niekorzystnego z ich punktu widzenia opisu konsekwencji budżetowych.

Podsumowanie.

Prawo użytkowania wieczystego jest jedynym w obowiązującym systemie prawem trwałego, bezpiecznego i stosunkowo taniego korzystania z cudzej nieruchomości na potrzeby realizacji inwestycji użytkownika. Likwidacja tego prawa z mocy ustawy wzmocniona dodatkowo zakazem jego ustanawiania likwiduje pożyteczną instytucję prawa emfiteutycznego, którego brak da się zauważyć już wkrótce po wprowadzeniu projektowanej ustawy. Jednocześnie projekt stanowi faktycznie wywłaszczenie jednostek samorządu terytorialnego oraz Skarbu Państwa z posiadanych nieruchomości, które z jednej strony przynoszą stabilne wpływy budżetowe a z drugiej stanowić mogą zasób nieruchomości niezbędnych dla realizacji przyszłych celów publicznych lub rozliczeń z tego tytułu. Należy podkreślić, że pospieszne uwłaszczenie użytkowników wieczystych bez uprzedniego wprowadzenia do systemu prawnego innego, podobnego w konstrukcji prawa zezwalającego na trwałe korzystanie z cudzych nieruchomości jest co najmniej przedwczesne.

Z uwagi na powyższe projekt ten oceniam negatywnie.

Sądzę również, że instytucja użytkowania wieczystego powinna zostać stopniowo zastąpiona prawem zabudowy a jej likwidacja następować powinna powoli, wraz z wygaszaniem zawartych już umów lub ich przekształcaniem w prawo zabudowy właśnie.

Hipoteza nowego obszaru działania rzeczoznawcy majątkowego

2011-03-14T15:59:00.003+01:00

W drugim (z 2011 roku) numerze Nieruchomości C.H. Beck Janusz Jasiński omawia projekt założeń do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych. Autor pozytywnie opiniuje przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury tekst i wyraża przy tym nadzieję, że wejście w życie proponowanych zmian otworzy nowy obszar dla działalności rzeczoznawców majątkowych w Polsce.

Na wstępie należy się zgodzić, że problem mało efektywnego wykorzystania gruntów zwłaszcza na terenach największych polskich miast wymaga pilnych działań ze strony ustawodawcy. Obowiązujące w zakresie możliwości zagospodarowania przestrzeni prawo nierzadko bowiem ogranicza inicjatywy gospodarcze a realizacja niektórych przedsięwzięć napotyka nieprzezwyciężalną przeszkodę w postaci niedostosowania systemu prawnego do wymogów i idei współczesnego życia. Wypada również zgodzić się, że zmiany dopuszczające szersze wykorzystanie nieruchomości i to nie tylko na podstawie istniejących regulacji prawnych ale również tych projektowanych z pewnością zaowocują wzrostem zapotrzebowania na usługi rzeczoznawców majątkowych zwłaszcza w sytuacjach, kiedy dopuszczona zostanie możliwość konstytuowania stosunku prawnego pomiędzy właścicielem nieruchomości a uprawnionym do korzystania z niej w drodze decyzji administracyjnej. Należy również uznać, że o ile w omawianym przez Janusza Jasińskiego projekcie ustawodawca dopuści możliwość ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych przez prywatnych właścicieli gruntów na rzecz prywatnych inwestorów realizujących obiekt budowlany to strony tego stosunku w większości wypadków znakomicie poradzą sobie z ustalaniem wartości konstruowanego prawa samodzielnie, to jest bez konieczności zatrudniania w procesie negocjacji rzeczoznawcy majątkowego. Z zupełnie inną sytuacją będziemy mieli do czynienia w przypadku, kiedy nowy rodzaj prawa ustanawiany będzie na nieruchomościach Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego lub w przypadku, kiedy prawo to będzie ustanawiane na rzecz wyżej wymienionych podmiotów a także wówczas, kiedy prawo takie ustanawiane będzie w drodze decyzji administracyjnej ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Wówczas oszacowanie wartości prawa przez powołanego w postępowaniu administracyjnym rzeczoznawcę majątkowego będzie absolutnie nieodzowne. Rację ma zatem autor omawianego artykułu kiedy twierdzi, ze wprowadzenie nowej regulacji poszerzy obszar działania rzeczoznawców majątkowych.
Ponieważ przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury projekt jest jedynie projektem założeń do projektu ustawy nie są znane szczegółowe regulacje proponowane przez zespół autorski. Rozwiązania takie z pewnością znajdą się w projekcie ustawy i być może, o ile dojdzie do dalszych prac nad ustawą, zostaną dalej zmodyfikowane podczas prac sejmowych. Aktualnie dostępny projekt ujawnia jednak nieco szczegółów dotyczących proponowanej konstrukcji prawnej a co za tym idzie skłania do chwili refleksji nad przyszłymi zadaniami rzeczoznawców majątkowych a szczególnie nad podstawowymi pojęciami jakimi w swojej pracy posługują się rzeczoznawcy majątkowi.
Jeśli projektowane zmiany wejdą w życie rzeczoznawcy majątkowi będą zmuszeni do ponownego przemyślenia między innymi kluczowego w gospodarce nieruchomościami pojęcia nieruchomości. O ile w obecnym stanie prawnym rzeczoznawcy majątkowi dobrze radzą sobie z szacowaniem wartości prawa własności lokali stanowiących odrębne nieruchomości – głównie z uwagi na częste występowanie tego rodzaju nieruchomości w obrocie prawnym – to już szacowanie wartości budynków stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości napotyka na problemy metodologiczne. Z sytuacją taką mamy do czynienia na przykład w przypadku budynków posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Ponieważ prawo użytkowania wieczystego aktualnie wygasa stosunkowo rzadko to rzeczoznawcy równie nieczęsto mają do czynienia z problemem szacowania wartości budynków jako odrębnych od gruntu nieruchomości. Podobny problem spotka rzeczoznawców majątkowych w sytuacji, kiedy zostaną zmuszeni do szacowania wartości odrębnej własności obiektów budowlanych. Sama wartość tychże obiektów to jednak nie wszystko. Konieczne będzie również wypracowanie metodyki szacowania wartości prawa upoważniającego przyszłego właściciela odrębnego obiektu budowlanego do posadowienia na nieruchomości gruntowej tego rodzaju obiektu – wszak prawo to, zgodnie z założeniami projektu powinno być zbywalne skoro ma stanowić przedmiot zabezpieczenia kredytu bankowego. Kolejną trudność w metodyce szacowania widzę w przypadku konieczności oszacowania wartości nieruchomości obciążonej istnieniem odrębnej własności obiektu budowlanego. Aktualne metody szacowania wartości rynkowej gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, które mogłyby stanowić podstawę prac metodologicznych wydają się nie przystawać do nowej, projektowanej sytuacji. Wszak obecnie z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste korzysta (w większości przypadków i w stanie idealnym) jedynie użytkownik wieczysty z wyłączeniem innych osób. W przypadku odrębnej własności obiektów budowlanych będziemy mieli do czynienia z korzystaniem z nieruchomości przez jej właściciela oraz właściciela odrębnej własności obiektu budowlanego. Prawdą jest, że pojęcie współkorzystania z nieruchomości nie jest metodyce wyceny obce jednak jak na razie nie jest jeszcze dobrze przemyślane i opiera się na intuicjach raczej niż twardych danych rynkowych. Dodatkową trudność stworzy również rodzaj umowy o ustanowieniu odrębnej własności obiektu budowlanego a w szczególności czas na jaki zostanie ona zawarta. Powstaje bowiem w świetle projektowanych regulacji nieodparte wrażenie, że wartość prawo odrębnej własności obiektu budowlanego będzie mocno zmienna w czasie skoro umowy tego typu zawierane miały by być na czas określony.

Kolejnym pojęciem, które moim zdaniem wymagało będzie gruntowego przemyślenia jest pojęcie przeznaczenia nieruchomości. W aktualnym stanie prawnym przeznaczenie nieruchomości kształtowane jest w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego a rzeczoznawcy majątkowi dodatkowo ustalają je, w przypadku braku takich planów na podstawie studium kierunków i uwarunkowań oraz aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości. Co stanie się w sytuacji, kiedy na nieruchomości przeznaczonej pod układy komunikacyjne powstanie odrębna własność obiektu budowlanego o przeznaczeniu komercyjnym, na przykład wielopoziomowy budynek hotelowo – konferencyjno – handlowy? Jakie wówczas będzie przeznaczenie nieruchomości gruntowej i w jaki sposób będzie ono określane w przypadku braku planów miejscowych?

Oczywistym jest, że niedostatki metodologiczne rzeczoznawstwa majątkowego nie mogą wstrzymywać koniecznych dla efektywnego wykorzystania przestrzeni miejskiej regulacji. W trakcie ewentualnych dalszych prac legislacyjnych warto jednak aby autorzy projektu konsultowali proponowane rozwiązania również ze środowiskiem rzeczoznawców majątkowych ponieważ tylko wówczas może udać się uniknąć późniejszych sporów w zakresie szacowania wartości nowego rodzaju prawa własności. Wydaje się, że dobrą platformą komunikacji jest w tym zakresie między innymi Komitet ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej.

Odszkodowania za grunty przejęte pod drogi publiczne. Część I

2011-03-10T15:25:00.003+01:00

Infrastruktura drogowa jest jednym z kluczowych elementów zapewniających sprawne funkcjonowanie państwa i jego gospodarki. Czas niezbędny dla transportu towarów i osób, bezpieczeństwo oraz wyniki ekonomiczne oraz potencjał inwestycyjny regionów i organizacji gospodarczych w znacznej mierze zależą od jakości i gęstości połączeń drogowych. Nie dziwi zatem fakt, że każdy z kolejnych rządów tak wiele mówi o konieczności rozwoju sieci drogowej w Polsce a zwłaszcza o konieczności budowy nowoczesnych autostrad i dróg ekspresowych oraz modernizacji już istniejących połączeń drogowych. Dla nikogo też nie jest tajemnicą, że inwestycje drogowe wymagają dla realizacji pozyskiwania terenów i to nie tylko takich, o których od dawna już było wiadomo, że przeznaczone są (choć często nieformalnie) pod pasy i układy drogowe ale również takich, których właściciele dopiero wraz z pierwszymi projektami decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dowiadują się o planowanym przebiegu drogi. Ponieważ z drogami jest podobnie jak z wieloma innymi rodzajami inwestycji usprawniających codzienne funkcjonowanie, to znaczy każdy widzi potrzebę ich istnienia ale nikt nie chce ich w bezpośrednim sąsiedztwie swojego domu realizacja inwestycji drogowej na etapie przygotowania wniosku oraz przed uprawomocnieniem się decyzji napotyka na zdecydowany często sprzeciw właścicieli nieruchomości położonych na trasie realizacji oraz w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Jedną z podstawowych jak się wydaje przyczyn, dla których protestują właściciele nieruchomości, które mają zostać zajęte pod budowę drogi jest niejasny sposób ustalania wysokości i wypłaty odszkodowań a zwłaszcza utrwalone przekonanie, że z tytułu przejęcia gruntu pod budowę drogi publicznej jego poprzedni właściciel nie otrzyma odszkodowania, którego wysokość nawet pozornie zbliżona by była do wartości rynkowej prawa utraconego. Dlaczego tak się dzieje?

Zgodnie z aktualnym stanem prawnym większość inwestycji drogowych realizowanych jest na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity z dnia 22 października 2008 roku, Dz. U. nr 193, poz. 1194 z późniejszymi zmianami; dalej ZasInwDrU), która to ustawa w art. 12 ust. 5 w sprawie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej GospNierU). Dla porządku należy wspomnieć, że dodatkowe wskazówki dotyczące sposobu ustalania wysokości odszkodowania zawiera art. 18 ZasInwDrU, który poza kilkoma przepisami normującymi wysokość odszkodowania w związku z terminem wydania nieruchomości, ustanowionymi na nieruchomościach ograniczonymi prawami rzeczowymi i szczególną sytuacją Rodzinnych Ogrodów Działkowych wskazuje w ust. 1, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji a jej wartość z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Nie należy również zapominać, że (zgodnie z art. 12 ust. 4a ZasInwDrU) decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a - i tutaj przechodzimy do art. 130 ust. 2 GospNierU – organ ustala wysokość odszkodowania po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości. Kluczową zatem rolę w ustaleniu wysokości odszkodowania ma do spełnienia organ, który w trakcie postępowania wspierany jest dowodem z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej (art. 134 ust. 1 GospNierU) wywłaszczonej nieruchomości.

Odrębna własność obiektów budowlanych

2011-02-22T09:58:00.005+01:00

UWAGI DO PROJEKTU ZAŁOŻEŃ PROJEKTU USTAWY O ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI OBIEKTÓW BUDOWLANYCH

Na wstępie należy stwierdzić, że w chwili obecnej trzy różne ministerstwa opracowują trzy różne projekty przekształceń prawa, które (to prawda nie w takim samym zakresie) stanowić mają próbę regulacji coraz bardziej dotkliwego problemu współistnienia na nieruchomościach gruntowych budynków, budowli i innych urządzeń nie stanowiących własności właściciela nieruchomości. Ministerstwo Gospodarki opracowuje projekt ustawy o korytarzach przesyłowych, Ministerstwo Infrastruktury pracuje nad projektem założeń do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych natomiast Ministerstwo Sprawiedliwości przedkłada projekt nowelizacji Kodeksu Cywilnego w zakresie konstruowanego prawa zabudowy. O ile projekt Ministra Gospodarki próbuje rozwiązać w zasadzie wyłącznie problemy związane z istnieniem na nieruchomościach urządzeń infrastruktury technicznej to omawiany projekt założeń do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych próbuje rozwiązać problem współistnienia na jednej lub kilku nieruchomościach obiektów budowlanych (budynków, budowli i innych urządzeń) z których każdy może być własnością innej osoby, odrębnej od właściciela nieruchomości gruntowej.

Jak piszą projektodawcy celem opracowywanego projektu jest „potrzeba wprowadzenia do polskiego systemu prawnego rozwiązań umożliwiających optymalne wykorzystania przestrzeni nad lub pod powierzchnią nieruchomości, w sposób zapewniający jednoczesne wykonywanie praw do nieruchomości na jej powierzchni”. Uznać należy, że projektowanej regulacji przyświeca jako podstawowy właśnie wyżej sformułowany cel.

W punkcie 4 Projektu założeń autorzy twierdzą: „Obecnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego nie nadążają bowiem za zmianami stosunków gospodarczych i współczesnymi potrzebami gospodarczymi. […] W związku z tym powstają trudności ze znalezieniem formuły prawnej dla obiektów budowlanych, zrealizowanych nad lub pod powierzchnią gruntu w sytuacji, gdy realizujący inwestycję nie jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym jednej lub więcej nieruchomości zajętych pod inwestycję”. Dostrzegają zatem autorzy projektu niedostatki w obowiązującym porządku prawnym jednocześnie wymieniając przyczyny tychże niedostatków, którymi są: aktualny sposób pojmowania nieruchomości oraz jej własności ze szczególnym uwzględnieniem własności części składowych nieruchomości. Skoro jednak autorzy projektu dostrzegają przyczyny wadliwego ich zdaniem stanu rzeczy nie jest jasnym z jakiego powodu pragną przyczyny te usunąć poprzez tworzenie całkowicie nowej regulacji, skoro już w obowiązującym porządku prawnym istnieją (aktualnie ograniczone) metody ustanawiania odrębnej własności budynków i innych urządzeń. Mowa tutaj oczywiście o prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, które dopuszcza istnienie na nieruchomościach gruntowych budynków i innych urządzeń nie stanowiących własności właściciela gruntu. Wydaje się zatem, że dla realizacji podstawowego celu, jaki stawiają autorzy projektu wystarczyłaby zmiana regulacji w zakresie użytkowania wieczystego i to taka, która nie niosłaby konieczności rewolucyjnych zmian obowiązującego systemu prawnego a jednocześnie zezwoliłaby na odpowiednie stosowanie dorobku doktryny i orzecznictwa dla rozstrzygania sporów, które niewątpliwie wraz z nową instytucją pojawią się w skonkretyzowanych stanach faktycznych. Oczywistym jest jednocześnie, że proste dopuszczenie ustanawiania prawa użytkowania wieczystego na gruntach prywatnych nie rozwiąże wszystkich problemów dostrzeganych przez projektodawców Projektu założeń, w szczególności nie rozwiąże problemów współkorzystania z nieruchomości przez jej właściciela oraz nowego „użytkownika czasowego” i to zwłaszcza wówczas, gdy sposób korzystania z nieruchomości przez jej właściciela oraz „użytkownika czasowego” nie wykluczają się wzajemnie lub wręcz się uzupełniają. Widać stąd, że dla pełnej realizacji celu dopuszczalności istnienia na nieruchomościach gruntowych budynków, budowli i innych obiektów konieczna byłaby taka zmiana dopuszczalności ustanawiania „użytkowania czasowego”, która obejmowałaby nie tyle całość nieruchomości ale jej część i to zarówno część powierzchni gruntu jak i te części nieruchomości gruntowej, które znajdują się nad i pod powierzchnią gruntu. Podkreślić należy, że taką właśnie ideę „użytkowania czasowego” realizuje w projektowanej noweli Kodeksu Cywilnego Ministerstwo Sprawiedliwości konstruując dla obowiązującego porządku prawnego prawo zabudowy. Jest to, wbrew twierdzeniom autorów projektu założeń rozwiązanie zdecydowanie prostsze, znacznie lepiej zharmonizowane z obowiązującym porządkiem prawnym oraz łatwiejsze dla wprowadzenia, wdrożenia oraz dalszego korzystania już choćby dlatego, że możliwe będzie wykorzystanie znacznej części dorobku doktryny i orzecznictwa w zakresie rozstrzygania niewątpliwie zaistniałych sporów.

Mało istotnym lecz z punktu widzenia administracyjnych zadań wykonywanych przez organy państwa ważkim argumentem jest również i ten o znacznym wpływie projektowanych rozwiązań na system centralnej ewidencji ksiąg wieczystych. O ile w przypadku ustanowienia proponowanego przez Ministra Sprawiedliwości prawa zabudowy zmiany te będą musiały być zasadniczo niewielkie to już w przypadku wprowadzenia instytucji odrębnej własności obiektów budowlanych zmiany w systemie ksiąg wieczystych wymagać będą, jak przyznają autorzy znacznych nakładów.

W punkcie 9.1 projektu założeń autorzy piszą: „Intencją(projektu) jest odniesienie regulacji wyłącznie do obiektów wznoszonych nad i pod powierzchnią, co wyłącza zastosowanie przepisów projektowanej ustawy do obiektów posadowionych bezpośrednio na gruncie”. W sposób oczywisty jest to błąd w założeniach projektu założeń i to błąd, który z pewnością będzie musiał być wkrótce nowelizowany. Takie sformułowanie projektowanych przepisów wykluczy bowiem na przykład realizację obiektów budowlanych mających stanowić odrębną własność na przykład na terenach pod którymi posadowione są urządzenia lub inne obiekty, których właściciel jest jednocześnie właścicielem nieruchomości gruntowej.

W punkcie 9.2 projektu założeń autorzy starają się przedstawić założenia definicji obiektu budowlanego. Znamiennym jest, że jak się wydaje autorzy projektu nie dopuszczają realizacji obiektów budowlanych stanowiących odrębną własność nad lub pod powierzchnią nieruchomości stanowiących własność prywatną; wyliczają wszak: nad lub pod drogami, liniami kolejowymi, wodami płynącymi. Takie stanowisko projektodawców nie znajduje uzasadnienia i w świetle wyspecyfikowanego przez nich samych celu projektowanej regulacji nie jest zrozumiałe. Dalsza część formułowanego przez projektodawców otartego katalogu wskazuje również na cel dodatkowy, nieujawniony a jednak znacząco wpływający na pracę projektodawców, którym to celem jest rozwiązanie problemów państwa i jego organów (w tym jednostek samorządu terytorialnego) z pominięciem problemów dotykających społeczeństwa. Co więcej wydaje się, choć tego w założeniach projektu nie sposób znaleźć, że podmioty prywatne nie tylko są przez projektodawców pominięte jako uprawnione dla ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych ale interes osób prywatnych nie jest przez projektodawców w jakikolwiek sposób chroniony; wydaje się, że model projektowanej regulacji zmierza w stronę różnego rodzaju spec-ustaw (co zresztą znajduje potwierdzenie w punkcie 9.4 projektu założeń), w których stosunkowo hojnie szafuje się prawem wywłaszczenia lub ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Nie jest też jasny zapis punktu 2 w 9.2, w którym projektodawcy podnoszą, iż obiekty budowlane stanowiące odrębny przedmiot własności nie mogą uniemożliwiać korzystania z nieruchomości gruntowej. Nie wiadomo zatem, czy nie mogą one całkowicie uniemożliwiać tego korzystania czy tylko częściowo, a może nie mogą utrudniać korzystania i również w jakim zakresie.

W punkcie 9.3 projektodawcy formułują katalog podmiotów, które mają posiadać prawo ustanawiania prawa odrębnej własności obiektu budowlanego i zaliczają do nich właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości, który to jednak przed ustanowieniem prawa będą mieli obowiązek uzyskać zgodę właściciela nieruchomości. Zatem, prawo ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych będę mieli faktycznie jedynie właściciele nieruchomości a próba ustanowienia takiego prawa przez użytkownika wieczystego będzie swoistą propozycją składaną właścicielowi. Takie rozumienie projektowanych podstaw regulacji wynika z braku jasnego rozstrzygnięcia kolizji pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego.

Punkt 9.6 projektu poświęcają autorzy treści umowy o ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego. Jasnym jest, że w treści takiej konieczne jest określenie nieruchomości na której lub na których ustanawiane jest prawo, opis obiektu budowlanego oraz sposób korzystania z nieruchomości w granicach której ustanawiana będzie odrębna własność. W tym miejscu konieczne jest również wyrażenie wątpliwości dotyczących terminu w którym powstaje odrębna własności obiektu budowlanego. Wystarczy jak się wydaje podnieść, że nie może ona powstać przed zakończeniem realizacji inwestycji ponieważ w dacie tej nie istnieje jeszcze obiekt mogący stanowić odrębny przedmiot własności. Być może zatem projektodawcy przewidują, że odrębna własność powstanie z chwilą zakończenia realizacji inwestycji? Wówczas jednak konieczne byłoby sformułowanie uprawnienie, na podstawie którego z nieruchomości mógłby korzystać inwestor. Wracając jednak do treści umowy podnieść również należy, że ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego w sposób przewidywany przez autorów projektowanej regulacji niosło będzie za sobą konsekwencje obciążenia nieruchomości dalszymi prawami, w tym również prawdopodobnie ograniczonymi prawami rzeczowymi, których celem będzie zapewnienie skomunikowania obiektu stanowiącego odrębny przedmiot własności z siecią drogową oraz umożliwienie dostawy mediów.

Projektowana instytucja odrębnej własności obiektów budowlanych rodzi zatem znaczną ilość komplikacji dodatkowo nie rozwiązując zasadniczo problemu podstawowego to jest możliwości realizacji przez kilku odrębnych inwestorów projektów inwestycyjnych na nieruchomościach nie stanowiących przedmiotu własności ani prawa użytkowania wieczystego żadnego z nich. Projektowana regulacja jest zatem kolejną próbą wprowadzenia do polskiego systemu prawnego przepisów szczególnych, które w założeniu ułatwiać mają realizację inwestycji publicznych na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego przy dodatkowym założeniu możliwości obciążania prawem odrębnej własności obiektów budowlanych gruntów prywatnych w drodze decyzji administracyjnych, których dotkliwością dodatkową, o której projektodawcy nie mówią niczego jest czas na jaki powstawałaby odrębna własność obiektów budowlanych (można domniemywać, że byłoby to prawo trwałe) oraz sposób ewentualnych rozliczeń pomiędzy właścicielem nieruchomości gruntowej a właścicielem obiektu budowlanego stanowiącego odrębną własność.

W tym miejscu dochodzimy do jednego z koronnych argumentów przemawiających zdaniem projektodawców o zasadności wdrożenia proponowanego przez nich rozwiązania to jest do argumentu potencjalnej możliwości kreowania wartości przez obiekt budowlany stanowiący odrębną własność a co za tym idzie o możliwości kredytowania tej wartości.

Projektodawcy rozwiązania zdają się nie zauważać całego spectrum problemów jakie niosła będzie proponowana przez nich regulacja. O ile faktycznie można dywagować nad wartością obiektu budowlanego stanowiącego odrębną własność w chwili, kiedy zostanie on oddany do użytkowania o tyle na etapie jego realizacji czy jeszcze wcześniej planowania wartość będzie miało jedynie prawo jego realizacji, a zatem faktycznie prawo zabudowy określonej przestrzeni w ramach jednej lub kilku nieruchomości. Prawo to w zamyśle projektodawców ograniczone będzie nie tylko granicami przestrzennymi ale również specyfikacją techniczną obiektu, który będzie miał być realizowany (wszak odrębna własność powstać ma dla konkretnego obiektu zaprojektowanego i uzgodnionego i nie może zgodnie z wolą projektodawców rozciągać się na inne obiekty realizowane zamiast obiektu zaprojektowanego).

Podejście takie rodziło będzie szereg problemów związanych z szacowaniem takiej wartości.

Większość praw związanych z nieruchomościami charakteryzowana jest przez ich wartość. Wartość posiadają zarówno prawo własności nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomościach i prawa obligacyjne. W postępowaniach o ochronę posiadania oraz ustanawianie posiadania w obowiązującym porządku prawnym konieczne są opinie o wartości służące dla wzajemnych rozliczeń stron stosunków prawnych. Aktualnie autorami opinii o wartości nieruchomości i praw z nimi związanych są na podstawie zapisu ustawowego rzeczoznawcy majątkowi posiadający wyłączność na szacowanie wartości. Należy przypuszczać, że również oszacowania wartości obiektów budowlanych stanowiących odrębną własność dokonywali będą rzeczoznawcy (choć w świetle ostatnich pomysłów regulujących służebność przesyłu nie jest to pewne). Można zatem, jak się wydaje zasadnie przyjąć, że rola rzeczoznawców majątkowych w procesach określania wartości celem rozliczeń wzajemnych oraz ewentualnych zabezpieczeń kredytowych będzie doniosła. W takim przypadku należy przewidywać, że konieczne będzie wypracowanie metodyki szacowania co najmniej następujących przypadków: prawa własności obiektu budowlanego stanowiącego odrębną własność, ograniczonych praw rzeczowych umożliwiających połączenie obiektu budowlanego z siecią drogową, praw umożliwiających połączenie obiektu budowlanego z sieciami infrastruktury, praw właścicieli nieruchomości gruntowych, na których ustanowiono odrębną własność obiektu budowlanego, rozliczeń praw własności obiektu w przypadku (hipotetycznym) ustania odrębnej własności obiektu budowlanego, prawa wywłaszczenia właściciela nieruchomości w przypadku ewentualnej rozbudowy obiektu budowlanego stanowiącego odrębną własność. Wydaje się, że w tym zakresie projektodawcy nie przemyśleli proponowanych przez siebie rozwiązań.

W związku z powyższym, w szczególności w związku z tym, że projektowane rozwiązania naruszają w sposób znaczący harmonię obowiązującego porządku prawnego, nie rozwiązują nie tylko wszystkich ale również aktualnie istniejących i naglących problemów związanych z własnością nieruchomości i posadowionych na nich obiektów a także z uwagi na to, że niepotrzebnie komplikują system prawa rzeczowego wprowadzając doń kolejną, zbędną instytucję omawiany projekt należy ocenić krytycznie.

Sympozjum wyceny nieruchomości

2011-02-04T13:21:00.004+01:00

W trakcie zaplanowanego na 1 – 3 czerwca w Poznaniu Sympozjum Wyceny Nieruchomości dla Samorządów mam wygłosić wystąpienie o dowodowej roli operatu szacunkowego. Temat na razie jest jeszcze otwarty zatem pewnie zostanie nieco zmodyfikowany ale jądrem z pewnością będą sytuacje, w których w prowadzonych przez nas postępowaniach operat stracił przymiot dowodu. Zainteresowanych sympozjum zapraszam na działającą pod adresem www.swnds.pl witrynę.

O użytkowaniu wieczystym raz jeszcze

2011-02-01T13:55:00.003+01:00

Dzisiejsze wiadomości internetowe Dziennika Gazety Prawnej (www.gazetaprawna.pl) przynoszą kolejne informacje na temat projektowanych zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn), których celem ma być złagodzenie skutków finansowych wzrostu wartości nieruchomości stanowiącego podstawę ustalania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów. W dzisiejszej notce coś mnie jednak zastanowiło. Autor podkreśla, że w wyniku zmian będziemy mili do czynienia z czymś, co określić można jako podwyżkę „kroczącą”. Otóż jeśli wzrost opłaty ściśle powiązany ze wzrostem wartości nieruchomości wyniesie ponad 20 % opłaty dotychczasowej wówczas nadwyżkę ponad 20 % wzrostu użytkownik wieczysty zapłaci w latach kolejnych. Co więcej w okresie podwyżek kroczących ustawodawca nie przewiduje ponownego określania wartości nieruchomości, czyli nie będzie wymagała i dopuszczała ponownej aktualizacji opłaty.

Aż trudno uwierzyć, że rozwiązanie takie (o ile autor notki popranie je opisuje) może znaleźć poparcie wśród tych przedstawicieli narodu, którzy zasiadając w Sejmie Rzeczpospolitej posiadają na świadectwie maturalnym ocenę z matematyki (rzecz jasna pozytywną, ocen negatywnych swego czasu na świadectwach maturalnych nie było) oraz przynajmniej w stopniu podstawowym rozumieją problematykę nad którą pracują.

W czym rzecz? W aktualnym stanie prawnym sytuacja jest, przynajmniej jeśli chodzi o sposób obliczania opłat rocznych jasna. W umowie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zwykle określony jest cel tego prawa, czyli inaczej mówiąc cel na jaki zostanie wykorzystana nieruchomość oddawana w użytkowanie wieczyste. W zależności od tego celu ustalana jest stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która w swym wymiarze podstawowym wynosi 3 % wartości rynkowej gruntu oddanego w użytkowanie, ale na przykład dla inwestycji mieszkaniowych stawka jest inna i wynosi 1 % wartości rynkowej gruntu. W związku z powyższym użytkownik (lub współużytkownik) wieczysty ma obowiązek corocznego uiszczania opłaty rocznej równej, w przypadku nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkaniowe 1 % wartości rynkowej gruntu. Wartość rynkową gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste określa powołany rzeczoznawca majątkowy. Ponieważ wartość rynkowa nieruchomości ulega stałym wahaniom ustawodawca przewidział możliwość aktualizacji wysokości opłaty rocznej i postanowił, że w przypadku zmiany wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste zarówno organ jednostki samorządu terytorialnego jak i użytkownik wieczysty może podjąć starania o zmianę opłaty. Oczywistym jest, że organ podejmie procedurę aktualizacji w przypadku wzrostu wartości gruntu natomiast użytkownikowi wieczystemu na aktualizacji będzie zależało wówczas, gdy nastąpi spadek tej wartości. Aktualizacji można dokonać nie częściej niż raz w roku. Tyle stan aktualny.

Zgodnie z notką Dziennika Gazety Prawnej procedowane zmiany idą równolegle w dwóch kierunkach. Po pierwsze ustawodawca przewiduje, że aktualizacji opłaty rocznej można będzie dokonać nie częściej niż raz na trzy lata, po drugie, że wzrost opłaty nie będzie mógł być wyższy niż 20 % opłaty dotychczasowej. Pozornie rozwiązania te mają chronić użytkowników wieczystych przed nadmiernym wzrostem opłat. Samo pojęcie „nadmiernego wzrostu” już zasługuje na uwagę. Wszak użytkownik wieczysty korzysta z gruntów Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego czyli z gruntów stanowiących dobro publiczne i z tytułu tego korzystania ponosi opłatę uzależnioną od wartości rzeczy, z której korzysta. Nie to jest jednak pozorne.

Po pierwsze dopuszczenie aktualizacji opłat rocznych nie częściej niż raz na trzy lata faktycznie pozbawi tego prawa użytkowników wieczystych w sytuacji, kiedy nastąpi spadek wartości nieruchomości. Zauważmy bowiem, że zmiany opłat następują niezbyt często, w Poznaniu i innych dużych miastach pewnie średnio raz na osiem – dziesięć lat. W sytuacji stabilnego rynku nieruchomości ma to znacznie o tyle, że taka zmiana po dziesięciu latach musi subiektywnie wydawać się ogromną. Jednak aktualnie mamy do czynienia z rynkiem dalekim od stabilnego. W połowie roku 2008 mieliśmy do czynienia ze szczytem wzrostu wartości nieruchomości i od tego czasu generalnie ich wartość powoli ale jednak spada. Skoro zatem organ aktualizuje opłatę na koniec roku 2010 to trzeba pamiętać, że czyni to na podstawie wartości określonej według cen pochodzących niemal ze szczytu koniunktury. Już teraz widać, że następuje dalszy, powolny wprawdzie i nie wszystkich rynków dotyczący spadek wartości nieruchomości zatem warto pewnie będzie dokonać ponownej aktualizacji (tym razem na wniosek użytkownika) pod koniec roku bieżącego. Jeśli jednak proponowana zmiana zostanie przyjęta takie działanie nie będzie możliwe, ponieważ aktualizacji będzie można dokonać nie częściej niż raz na trzy lata.

Po drugie określony maksymalny wzrost wysokości opłaty ograniczony barierą 20 % opłaty dotychczasowej z jednoczesnym zaniechaniem aktualizacji w okresie spłaty całości należności. Zatem skoro dzisiaj płacą 100 jednostek a z dzisiejszej wartości nieruchomości wynika, że powinienem płacić 500 jednostek to nie będę płacił 500 tylko 120. W kolejnym roku, aby nie komplikować obliczeń 140, 160, 180 i tak powoli dojdę do 500 (oczywiście będzie nieco inaczej, ale nie w tym rzecz). Cóż się jednak stanie z moją niedopłatą? Przecież skoro powinienem płacić 500 a płacę tylko 120 to znaczy, że nie dopłacam 380? Załóżmy, że niedopłata ta zostanie mi darowana. Podobno jednak ustawodawca przewiduje, że w okresie owego dochodzenia do wartości wynikającej z aktualizacji nie przewiduje się kolejnych aktualizacji opłaty. Czyli nawet jeśli wartość gruntu spadnie, czy to na skutek kryzysu jak teraz czy to na skutek pobudowanej w sąsiedztwie spalarni śmieci i tak trzeba będzie co roku płacić 20% więcej aż do osiągnięcia wartości docelowej. A potem się zobaczy.

Dziwi, że stale wolimy spektakularne, choć w swej istocie nieskuteczne (czyli nie realizujące przedstawionego celu) rozwiązania zamiast stosować rozwiązania prostsze. Wystarczy zadumać się nad art. 74 ugn.

I jeszcze jedno: czas sięgnąć do źródłowych plików Sejmu i zapoznać się z tym, co faktycznie chcą zrobić posłowie. Jutro środa, jutro jak co tydzień w planie badanie losów projektów ustaw, rozporządzeń i pomysłów na zmiany związane z rynkiem nieruchomości. Wszak, jeśli się żyje z prowadzenia sporów trzeba trzymać rękę na pulsie.

Raz jeszcze o użytkowaniu wieczystym.

2011-01-09T14:46:00.001+01:00

Przełom roku to czas gorących dyskusji na temat opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Oczywistym powodem takiego stanu rzeczy jest fakt przesyłania wypowiedzeń właśnie pod koniec roku i zbliżające się terminy regulowania opłat za rok kolejny.

Prasa, nie tylko kolorowa aż kipi od lepszych i gorszych rad dla tych, których podwyżki dotknęły. Ponieważ znaczną grupę współużytkowników wieczystych stanowią właściciele samodzielnych lokali mieszkalnych w budynkach posadowionych na gruntach w użytkowaniu wieczystym znaczna część prasowego „doradztwa” skierowana jest właśnie do nich. Rady bywają różne; bywają całkiem sensowne, sensowne tylko trochę oraz całkowicie bezsensowne. Szum informacyjny powiększają również stali bywalcy stron internetowych dzienników i tygodników, którzy do redakcyjnych trzech groszy dorzucają własny grosz czwarty. Takich uczestników internetowych forów podzielić można z grubsza na dwie kategorie. Pierwsza z nich to „przeciwnicy polityczni”, którzy w każdym działaniu rządu lub organów jednostek samorządu terytorialnego dopatrują się złych chęci, spiskowych teorii oraz celowego działania na szkodę. Grupa ta generalnie nie ma niczego ciekawego do powiedzenia ale nie marnuje żadnej okazji aby, w swoim ograniczonym mniemaniu, dokopać rządzącym. Druga grupa to doradcy maści wszelakiej, od astrologów czytających zawiłości postępowania przed organami administracji z ruchów gwiazd po profesjonalnych pełnomocników, którzy czasem coś rozsądnego powiedzą. Ci ostatni świadomi zawiłości postępowania aktualizacyjnego zwykle mówią bardzo ogólnie na tematy ogólne i precyzyjnie o problemach konkretnych.

Dlaczego piszę o tym tak szeroko? Czytam zarówno redakcyjne rady jak i komentarze do nich i jako praktyk w dziedzinie postępowań aktualizacyjnych wiem jedno: nie ma jednej dobrej recepty na skuteczne kwestionowanie podwyżki opłaty rocznej. W większości przypadków rady typu: należy zakwestionować skuteczność wypowiedzenia albo należy podważyć prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego nie zdadzą się na nic. Każda sprawa aktualizacji opłaty rocznej jest inna, do każdej należy podejść indywidualnie. Dodam również, że każdy kto tylko może pozwolić sobie na analizę właściwych aktów prawnych oraz poświęci sprawie trochę czasu jest w stanie z dużą dozą prawdopodobieństwa ocenić, czy otrzymana aktualizacja opłaty jest zasadna i utrzyma się w postępowaniu „odwoławczym”. W dalszej części można też samodzielnie prowadzić postępowanie, które nie jest jakoś nadmiernie skomplikowane. W szczególnie złej sytuacji są właśnie właściciele lokali mieszkalnych. Porada profesjonalisty w większości przypadków przewyższy kwotę podwyżki (nie mówię o stanach ekstremalnych) a powierzenie prowadzenia sporu pełnomocnikowi z ekonomicznego punktu widzenia jest niezasadne. Pozostaje zatem prowadzić spór samodzielnie. Być może właśnie dlatego taka ilość rad skierowana do właścicieli lokali mieszkalnych – muszą sobie radzić sami.

Jak to działa?

2011-01-06T13:30:00.002+01:00

Kilka dni temu zwrócił się do nas Klient z pytaniem o wysokość honorarium jakie zobowiązany byłby uiścić za uważną lekturę operatu szacunkowego oraz sformułowanie na tej podstawie pytań do biegłego – rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy wykonany został w postępowaniu administracyjnym przez powołanego w sprawie jako biegły rzeczoznawcę majątkowego, strona sporu (i nasz niedoszły Klient)to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością reprezentowana przez radcę prawnego.

Rzadko podejmujemy się takich zleceń tak, jak rzadko wykonujemy operaty szacunkowe, które z założenia mają być kontr-operatami, czy też kontr-dowodami w sprawie. Po pierwsze kontr-operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie strony postępowania administracyjnego nie może stanowić dowodu w tym postępowaniu – jest zatem dla strony bezużyteczny, po wtóre zwykle w takich wypadkach przebieg postępowania znacząco się wydłuża, co choć niekiedy jest wskazane to często skutkuje pogorszeniem sytuacji zleceniodawcy. W zależności od jakości przedłożonego w sprawie dowodu z operatu szacunkowego uważna lektura takiego dokumentu zajmuje od kilku do kilkunastu godzin a sensowna redakcja pytań do autora opracowania dalszych kilka godzin. I mowa tutaj wyłącznie o lekturze obejmującej zgodność wykonanego operatu z obowiązującymi przepisami prawa oraz logiczność, spójność i zupełność tekstu dokumentu. Analiza danych merytorycznych do wyceny, takich jak na przykład zupełność opisów, analizy rynku czy innych danych istotnych z punktu widzenia uzyskanego wyniku wymaga znacznie większego nakładu pracy i jest uzasadniona w szczególnych przypadkach.

Ponieważ w tym konkretnym przypadku problem rozstrzygany w postępowaniu administracyjnym wydał nam się interesujący poprosiliśmy o przesłanie wersji elektronicznej dokumentu do analizy celem ustalenia wysokości honorarium. Nie będę wgłębiał się w jakoś dostarczonego opracowania ponieważ nie o to tutaj chodzi. Dość powiedzieć, że wysokość honorarium wyznaczyliśmy jak się okazało na kwotę niemal pięciokrotnie wyższą od wynagrodzenia jakie uzyskał autor operatu, co było dużym zaskoczeniem dla pełnomocnika strony. Suma summarum do zawarcia umowy nie doszło.

Nie należy jednak ukrywać, że i nas zaskoczyła wysokość wynagrodzenia (udokumentowana) jaką z tytułu sporządzenia opinii w postępowaniu dowodowym otrzymał powołany biegły – rzeczoznawca majątkowy. Wiemy oczywiście, że jednostki samorządu terytorialnego organizują przetargi na sporządzanie operatów szacunkowych (ciekawe, kiedy ktoś taki przetarg na podstawie określenia przedmiotu zaskarży i wygra?) a w procedurze zamówień publicznych dominuje kryterium najniższej ceny. Stale jednak dziwi fakt, że odpowiedzialni za te działania nie uczą się na błędach i nie zmieniają kryteriów wyboru ofert. Istnieje klika portali aukcyjnych dla ludzi wolnych zawodów (grafików, tekściarzy, informatyków, fotografików) gdzie oprócz ceny za zamawianą usługę podają uczestnicy dane o swoich osiągnięciach oraz linki do stron prezentujących dorobek. Zlecenie wykonania bajeru reklamowego wyceniane jest od 50 do 1000 złotych a zleceniodawca nie decyduje przecież na podstawie kryterium najniższej ceny. Porównuje jakość możliwą do uzyskania z proponowanym wynagrodzeniem i gdzieś tam znajduje punkt równowagi pomiędzy konieczną do wydania kwotą a zadowalającą jakością pracy. Efekt finansowy tak sumiennie przeprowadzonej analizy dotyczy kwot o wiele niższych niż prosta choćby opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dlaczego zatem za projekt logo wykonany przez grafika, którego prace uważam za dobre muszę zapłacić 500 zł choć logo to wykorzystywał będę przez kilka miesięcy zaledwie a za operat szacunkowy jednostka samorządu terytorialnego płaci 100 zł choć od jakości tego operatu zależy pozyskanie opłaty w kwocie kilkudziesięciu tysięcy złotych?

Pytanie powyższe jest dzisiaj nierozstrzygalne. Z naszego punktu widzenia to dobrze. Urzędy gmin coraz staranniej prowadzą postępowania administracyjne i coraz rzadziej można znaleźć w nich uchybienia skutkujące osiągnięciem pożądanego przez Klienta i nas wyniku. Zatem, coraz więcej uwagi musimy poświęcać postępowaniom dowodowym, czyli operatom szacunkowym. A w nich znajdujemy miłe niespodzianki.

trzy projekty, trzy rozwiązania

2010-12-30T12:52:00.004+01:00

Nie tak znowu dawno, w sierpniu 2008 roku weszła w życie ustawa o zmianie ustawy kodeks cywilny i niektórych innych ustaw wprowadzająca do rozwiązań kodeksowych instytucję służebności przesyłu. Obecnie na różnych etapach prac ustawodawczych mamy do czynienia z trzema przynajmniej projektami aktów prawnych, które pewien istotny z punktu widzenia gospodarowania nieruchomościami problem próbują uregulować.
Ministerstwo Gospodarki pracuje nad projektem ustawy o korytarzach przesyłowych, Ministerstwo Infrastruktury opracowało projekt założeń do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych a Ministerstwo Sprawiedliwości przekazało do uzgodnień międzyresortowych projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny i niektórych innych ustaw.

Zakres regulacji wszystkich wyżej wymienionych projektów jest oczywiście nieco różny ale wszystkie próbują rozwikłać skomplikowaną łamigłówkę istnienia na nieruchomości naniesień stanowiących własność innych podmiotów w taki sposób, aby z jednej strony regulacje zachowywały pewien poziom przyzwoitości legislacyjnej a z drugiej wyznaczały kierunki rozstrzygnięć spraw naprawdę skomplikowanych zarówno z punktu widzenia właścicieli nieruchomości jak i właścicieli naniesień na tych nieruchomościach. W dość znacznym skrócie chodzi o to, że wiele z nieruchomości, zwłaszcza gruntowych wykorzystywanych jest na kilka różnych celów a i to zarówno przez właściciela nieruchomości gruntowej jak i przez inne osoby korzystające z tejże zarówno na podstawie umów obligacyjnych czy decyzji administracyjnych jak i bez jakiegokolwiek tytułu prawnego. Do takich nieruchomości zaliczyć można na przykład działki gruntu zabudowane budynkami przemysłowymi na których posadowiono jednocześnie linie elektroenergetyczne a ponad którymi dodatkowo poprowadzono linie kolejowe. Widzieliśmy w praktyce taki przypadek i zapewniam, że mimo teoretyczne niemożliwości jest on jak najbardziej realny.

Problemy z tego typu nieruchomościami pojawiają się jednak coraz to częściej zwłaszcza w sytuacjach, kiedy właściciel gruntu korzysta zeń w stopniu ograniczonym, choć uzasadnionym ekonomicznie (na przykład prowadząc plac składowy) natomiast inny podmiot zainteresowany jest wykorzystaniem warstw podziemnych nieruchomości (na przykład celem ułożenia traktu światłowodowego) natomiast jeszcze inny chciałby korzystać z przestrzeni nad nieruchomością na przykład budując wiadukt drogowy niekolidujący z dotychczasowym sposobem korzystania. W aktualnym stanie prawnym z dużą dozą prawdopodobieństwa właściciel zostanie wywłaszczony z prawa własności nieruchomości celem posadowienia wiaduktu drogowego, własność nieruchomości przejdzie na Skarb Państwa lub właściwą jednostkę samorządu terytorialnego i zostanie obciążona służebnością przesyłu lub na podstawie decyzji administracyjnej ograniczony zostanie sposób korzystania z nieruchomości.

W idealnym stanie prawnym powinno być dopuszczalne udzielenie przez właściciela zgody na korzystanie z warstw podziemnych nieruchomości oraz przestrzeni nad gruntem na zasadach cywilnoprawnych. Być może rozwiązaniem jeszcze bardziej idealnym byłaby możliwość zbycia praw do korzystania z warstwy podziemnej nieruchomości oraz przestrzeni nad nią – wówczas jednak mielibyśmy do czynienia z ogromną rewolucją już nie tylko w zakresie Kodeksu cywilnego ale również szeregu ustaw regulujących prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości oraz tych aktów prawnych, które do nieruchomości i ich ewidencji się odnoszą. (Wyobraźmy sobie na przykład skomplikowanie problemu zimowego utrzymania nieruchomości – jeśli właścicielem gruntu jest jedna osoba, właścicielem wiaduktu nad gruntem inna a jeszcze inna sieci ciepłowniczej to na kim spoczywa obowiązek zimowego utrzymania?).

Konkurujące ze sobą projekty, wszystkie opracowane przez Ministrów jednego rządu jak się wydaje w dniu dzisiejszym mają jednakowe szanse przejścia przez proces legislacyjny. Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, zarówno prywatnych jak i publicznych projekt przygotowany przez Ministerstwo Sprawiedliwości wprowadzający do Kodeksu Cywilnego prawo zabudowy jest chyba najlepiej zharmonizowany z aktualnym porządkiem prawnym. Rozwiązuje praktycznie wszystkie aktualne i dające się wyobrazić problemy z racjonalnym gospodarowaniem nieruchomościami zwłaszcza na terenach mocno zurbanizowanych. Projekt korytarzy przesyłowych przygotowany przez Ministra Gospodarki rozwiązuje wyłącznie problem sieci infrastruktury technicznej a i to w sposób jak się wydaje sprzeczny z postanowieniami Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, a z pewnością w sposób kłócący się z przyjętym sposobem pojmowania równości podmiotów wobec prawa oraz zakresu ingerencji administracji w prawo własności. Projekt Ministerstwa Infrastruktury stanowi kompromis pomiędzy projektem MS i MG lecz nie rozwiązuje wielu problemów, z którymi już dziś mamy do czynienia, a których znacznie będzie z pewnością rosło.

Warto przyglądać się pracom nad tymi projektami. Niezależnie od konsekwencji szczególnego rozwiązania problemu dowiemy się kto i jak w pracach głosował.

Przedmiot oszacowania

2010-12-28T12:23:00.003+01:00

Udział w postępowaniach administracyjnych w sprawie ustalenia opłaty związanej z wartością nieruchomości (takich jak opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości, z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej czy też jednorazowa opłata związana ze zmianą lub uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) zmusza nas do uważnej lektury operatów szacunkowych stanowiących dowód zmiany wartości nieruchomości. Nie byłoby w tym oczywiście niczego niezwykłego, wszak reprezentując interesy Klienta zmuszeni jesteśmy dokładnie przeanalizować każdy dokument i każdą czynności w toku postępowania oraz ewentualnie, jeśli wiąże się to z korzyścią dla Klienta złożyć odpowiednie wnioski. Nie jest prawdą, że najprostszym sposobem kwestionowania decyzji organów nakładających obowiązki wnoszenia opłat jest kwestionowanie samego operatu szacunkowego – z takimi radami spotkać się można w wielu zdawałoby się fachowych pismach. Operat szacunkowy sporządzony przez powołanego w sprawie biegłego nie korzystna wprawdzie z domniemania prawdziwości ale też skuteczne jego zakwestionowanie nie polega wyłącznie na wniesieniu zastrzeżeń do określonej w nim wartości.

Mamy jednak aktualnie do czynienia z postępowaniem, w którym podstawowym dowodem w sprawie jest właśnie operat szacunkowy. Postępowanie dotyczy ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia nieruchomości na własność Skarbu Państwa w wyniku planowanej i zatwierdzonej lokalizacji drogi publicznej. Jak wiadomo procedury przejmowania nieruchomości na potrzeby budowy dróg publicznych są znacznie uproszczone a sprawa ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania jest oddzielona od samego aktu wywłaszczenia. Rzeczoznawca majątkowy, być może nie do końca zorientowany w gąszczu obowiązujących przepisów dokonał oszacowania nieruchomości w sposób z tymi przepisami niezgodny. Problem tego konkretnego postępowania nie dotyczy jednak stricte niezgodności sposobu oszacowania z obowiązującymi przepisami a tego, co faktycznie rzeczoznawca oszacował.

Wywłaszczona nieruchomość jest zabudowana elewatorem zbożowym. Jak wiadomo konstrukcja elewatora zbożowego może pełnić wyłącznie funkcje magazynowe a i to w ograniczonym do zbóż zakresie. Praktycznie nie jest możliwe wykorzystanie takiej nieruchomości na jakikolwiek inny cel oprócz właśnie celu magazynowania zboża. Aby skutecznie mówić o potencjale ekonomicznym nieruchomości gruntowej zabudowanej elewatorem zbożowym należy wziąć pod uwagę, jeśli aktualny sposób korzystania jest niemożliwy bądź ekonomicznie nieuzasadniony wyburzenie budynków i budowli i przeznaczenie terenu pod inny rodzaj zabudowy. Ponieważ teren, na którym zlokalizowano ów elewator jest terenem położonym aktualnie w dobrym punkcie sporego miasta (kiedyś wojewódzkiego) zabieg taki zakładający wyburzenie naniesień może okazać się racjonalny. Rzeczoznawca majątkowy powołany jako biegły w sprawie otrzymał postanowienie o przeprowadzeniu dowodu z operatu szacunkowego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Przystępując do czynności biegłego spostrzegł, że wywłaszczona nieruchomość zabudowana jest elewatorem zbożowym po czym ochoczo dokonał oszacowania metodą zysków z działalności elewatora zbożowego. Zgromadził odpowiednie dane na temat rentowności prowadzenia takiego przedsięwzięcia i na podstawie wyników ekonomicznych działalności przedsiębiorstw prowadzących elewatory zbożowe określił wartości. Nie należy ukrywać, że wartość ta nie zadowalała naszego Klienta, który z terenem wywłaszczonym wiązał inne niż rolniczo – magazynowe plany. Dokonaliśmy wstępnej analizy wyniku oszacowania przy przyjęciu założeń zgodnych z obowiązującym prawem i okazało się, że wartość ustalonego tak odszkodowania będzie niemal trzykrotnie wyższa od wartości określonej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Być może rentowność działalności elewatorów zbożowych jest minimalna a charakterystyka „naszego” elewatora dodatkowo tę wartość liczoną od rentowości biznesu zaniża. Dalsze postępowanie administracyjne w tej sprawie było już stosunkowo proste lecz cała historia skłania do refleksji.

Problem z jakim zetknął się powołany w sprawie rzeczoznawca majątkowy a za pośrednictwem Klienta również my dotyczył przedmiotu oszacowania. Powołany w sprawie biegły dokonał oszacowania wartości rynkowej elewatora zbożowego. Dokonał tego oszacowania na podstawie danych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na przechowywaniu zboża. Faktycznie zatem dokonał oszacowania wartości rynkowej przedsiębiorstwa lub jego wydzielonej części, które prowadzi działalność gospodarczą określonego rodzaju. Oczywiście dokonał w ten sposób oszacowania wartości rynkowej (jeśli uznać, że pozostałe czynniki wpływające na wysokość oszacowania są poprawne i wysnute zostały na podstawie obserwacji i obliczeń a nie „spod dużego palca”) przedsiębiorstwa a nie wartości nieruchomości zabudowanej obiektami służącymi do prowadzenia działalności gospodarczej. Raz jeszcze podkreślę, aby nie było nieporozumień (które bardzo często się zdarzają): rzeczoznawca majątkowy przyjmując jako dane do oszacowania wyniki ekonomiczne prowadzonej na nieruchomości działalności gospodarczej dokonuje oszacowania wartości rynkowej (?) tej działalności gospodarczej. Aby dokonać oszacowania wartości rynkowej nieruchomości, na której prowadzona jest działalność gospodarcza musi skorzystać z innego rodzaju danych; najlepiej danych o transakcjach nieruchomościami porównawczymi lub ewentualnie, jeśli jest uczciwy i wie, co robi o czynszach z nieruchomości określonego rodzaju.

Nasz sukces w sprawie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nie wymagał aż takich refleksji – jak wspomniałem rzeczoznawca zastosował niewłaściwy sposób oszacowania zakazany przez obowiązujący przepis prawa. Nie zawsze jednak sytuacja jest tak jednoznaczna. Często okazuje się, że operat szacunkowy wygląda właściwie a i sposób i tok obliczeń sprawiają wrażenie poprawnych. A cały problem polega na uważnej analizie przedmiotu oszacowania.

Renta planistyczna

2010-12-27T14:50:00.002+01:00

Zgodnie z postanowieniami art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami; dalej upzp) „jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.”

Z postępowaniem w sprawie ustalenia i pobrania jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek zmiany bądź uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego muszą zatem liczyć się wszyscy właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, którzy zbyli swoje prawa przed upływem lat pięciu od daty, w której nowy plan miejscowy stał się obowiązujący. Od zasady tej istnieje kilka wyjątków, z których jeden wyrażony jest w bezpośrednio w ustawie i dotyczy nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę, natomiast drugi wyrażony jest w wyroku Trybunału Konstytucyjnego nr 58/08 z dnia 09 lutego 2010 roku i dotyczy takiej zmiany planu miejscowego, która nie zmienia przeznaczenia terenu w porównaniu do zapisanego w planie, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 roku.
Odpowiednie przepisy ustawowe każdy może odczytać w ogólnodostępnych źródłach a wielu z czytelników tego bloga ma dostęp również do specjalizowanych systemów informacji prawnej, które wraz z tekstami aktów prawnych udostępniają komentarze i orzecznictwo związane z konkretnymi uregulowaniami.

Jak zwykle jednak, na gruncie doświadczenia zawodowego pragnę zwrócić uwagę na mocno niedoceniany fakt, na temat którego próżno poszukiwać informacji. Chodzi mianowicie o dwie kwestie dość zagadkowe.

Po pierwsze ustawodawca formułując brzmienie art. 36 ust. 4 nie mówi, że zmiana bądź uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musi dotyczyć zbywanej nieruchomości. Ustawodawca mówi wprost, że chodzi o zmianę wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a nie o zmianę tych wartości w związku ze zmianą miejscowego planu. Można sobie zatem wyobrazić sytuację w której uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie miało bezpośredni wpływ na wartości nieruchomości położonej poza obszarem zmian planistycznych i wówczas możliwe będzie wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia i pobrania opłaty planistycznej.

Po wtóre ustawodawca w przywołanym przepisie mówi o nieruchomości nie precyzując jakiego rodzaju nieruchomości ma na myśli, w szczególności nie precyzuje, że chodzi wyłącznie o nieruchomości gruntowe. A ponieważ równo traktuje właścicieli oraz użytkowników wieczystych można sobie wyobrazić sytuację, w której użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość budynkową posadowioną gruncie w użytkowaniu wieczystym oczywiście wraz z prawem użytkowania wieczystego przed upływem pięciu lat od daty zmiany lub uchwalenia miejscowego planu. Której z nieruchomości będzie wówczas dotyczyło postępowanie w sprawie renty planistycznej i czy na pewno wyłącznie nieruchomości gruntowej?
Nasi Klienci, a dzięki nim my również spotykamy się w praktyce prowadzenia sporów administracyjnych związanych z wartością nieruchomości z podobnymi i innymi jeszcze pytaniami, na które musimy poszukiwać odpowiedzi. Dobrze jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty zgłasza się na tyle wcześnie, że mamy jeszcze szansę wziąć udział w postępowaniu przed organem I instancji i w tym postępowaniu składać wnioski i uwagi.

Renta podziałowa

2010-12-22T14:23:00.003+01:00

Renta podziałowa, inaczej opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości uregulowana jest w art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn). Z koniecznością zapłaty renty podziałowej powinien liczyć się każdy właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty, który na własny wniosek dokonuje podziału geodezyjnego działki gruntu. Opłatę tę ustala organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego w tym celu jako biegły, operat szacunkowy określający wartość nieruchomości w jej stanie na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oraz jej stanie z dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna a jej kwotę określa się jako nie wyższą niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z jej podziału.

Odpowiedni przepis art. 98a konstruuje dalsze warunki konieczne dla możliwości i sposobu ustalenia wysokości renty podziałowej, do których należą miedzy innymi istnienie odpowiedniej uchwały rady gminy, zgodność podziału z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego oraz powstałe w wyniku podziału drogi publiczne.

Każdy z elementów koniecznych dla właściwego prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej ma znaczenie dla końcowego wyniku sprawy. Ponieważ problematyka ta leży w głównym nurcie zainteresowań naszej Kancelarii wielokrotnie w tego typu sprawach występowaliśmy jako pełnomocnicy naszych Klientów. Mamy też szereg przemyśleń i doświadczeń, które okazują się być przydatne w prowadzeniu sporów z organami jednostek samorządowych. Tutaj jednak pragnę podzielić się refleksją natury nie tyle zasadniczej co jak dotychczas nierozstrzygniętej na gruncie obowiązującego porządku prawnego.

Ustawodawca formułując przepis art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w ust. 1 zdanie pierwsze napisał: „Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości […]” – nie ukrywam, że zdanie to wzbudza konkretne wątpliwości. Zauważyć należy, że zgodnie z art. 4 pkt. 1 ustawy jeśli w treści przepisu mowa o nieruchomości gruntowej należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Tak sformułowana definicja nieruchomości jest zbieżna z definicją nieruchomości opisaną przez odpowiednie postanowienia Kodeksu cywilnego. Zauważyć także należy, że w tym samym art. 4 pkt. 3 ustawodawca formułuje definicję legalną działki gruntu konstruując ją jako niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Mimo istnienia dwóch wspomnianych wyżej definicji ustawodawca w całości Rozdziału 1, Działu III (Podziały nieruchomości) uparcie posługuje się sformułowaniem: podział nieruchomości zamiast bardziej moim zdaniem logicznego sformułowania podział działki gruntu.

Oczywiście utrwalone w tej sprawie orzecznictwo poradziło sobie z tą moim zdaniem niekonsekwencją ustawodawcy stwierdzając, że w przywoływanym przepisie chodzi faktycznie o geodezyjny podział działki gruntu ale jak długo linia taka się utrzyma? Orzecznictwo sądowe generalnie nie jest w obowiązującym w Polsce systemie prawym zaliczane do źródeł obowiązującego prawa zatem jeśli ktoś będzie miał odwagę może utrwalone orzecznictwo wzruszyć. Oczywiście chętnie w tym pomożemy, jak zresztą w każdej sprawie związanej ze sporem o nieruchomości i ich wartość.

Pamiętajmy o ogrodach

2010-12-21T12:48:00.005+01:00

O Rodzinnych Ogrodach Działkowych na swoim blogu pisałem już wcześniej (między innymi tutaj). Temat jednak jest stale aktualny a przyczyn zainteresowania poszczególnych grup społecznych, organizacji i organów doszukiwać się można wielu.
22 lutego 2010 roku Pierwszy Prezes Sądu Najwyższego Rzeczpospolitej Polskiej złożył w Trybunale Konstytucyjnym wniosek o stwierdzenie niezgodności z Konstytucją kilku zapisów ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Chodzi o art. 10, art. 14 ust. 1 i 2, art. 15 ust. 2, art. 30, art. 31 ust. 1, 2 i 3 oraz art. 32 ust. 4. Pełna treść wniosku I Prezesa Sądu Najwyższego dostępna jest w Internecie na witrynie Sądu Najwyższego (www.sn.pl) chciałbym jednak w tym miejscu, korzystając z okazji pokusić się o refleksję natury ogólniejszej.

Projektowane przez Rząd oraz Sejm Rzeczpospolitej Polskiej akty prawne w swej wymowie ogólniejszej wskazują na istnienie przynajmniej dwóch tendencji. Pierwsza z nich to stałe i konsekwentne uszczuplanie władztwa właścicieli nad rzeczami w ogólności a nieruchomościami w szczególności. Proponowane zmiany w zapisach Kodeksu cywilnego, ustawie o znoszeniu barier administracyjnych, ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a także ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz o korytarzach przesyłowych w sposób zasadniczy ale i konsekwentny zmierzają w stronę częściowego wywłaszczenia właścicieli z ich praw majątkowych ze szczególnym uwzględnieniem praw do nieruchomości. Druga z tych tendencji współgrająca zresztą z pierwszą, to stałe i konsekwentne dążenie do uprzywilejowania interesu publicznego nad interesem prywatnym. Stale poszerzany katalog celów publicznych, rosnąca ilość specjalnych regulacji prawnych dopuszczających pospieszne wywłaszczenie praw sprawiają, że właściciele nieruchomości zaczynają obawiać się o zakres władztwa nad własnymi gruntami i budynkami, obawiać się o stan i status posiadania.
W codziennej pracy każdego niemal dnia spotykamy się z sytuacjami, w których grunty wywłaszczane są już nie tylko pod drogi publiczne (z tym jeszcze można się pogodzić, wszak stanowią nasze wspólne dobro) ale również pod linie elektroenergetyczne stanowiące własność podmiotów prywatnych, gazociągi stanowiące własność spółek, trakty komunikacyjne, stadiony, które mają służyć kibicom podczas rozgrywek EURO 2012 i być może również w latach następnych.

Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej wart. 21 mówi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zapis Ustawy Zasadniczej jest szeroki i mocno zależy od tego, co w ustawach uznane zostanie za cel publiczny oraz co, w orzecznictwie i judykaturze rozumiane będzie pod pojęciem „słusznego odszkodowania”. Nikt już dzisiaj chyba nie panuje nad katalogiem celów publicznych a trzeba pamiętać, że w Ministerstwie Infrastruktury stale trwają prace nad koncepcjami dopuszczalności wywłaszczenia na cele stricte prywatne, na rzecz podmiotów prywatnych. Przed takim biegiem wydarzeń Konstytucja nas nie uchroni – wystarczy jeśli ustawodawca poszerzy ustawowy katalog celów publicznych na przykład o elektrownie czy kopalnie.

Pozostaje nam zatem wspólnie z naszymi Klientami pracować nad wysokościami odszkodowań. Dzisiaj pojęcie słusznego odszkodowania waży interes właściciela oraz interes społeczny.

O wyroku P 58/08 raz jeszcze

2010-12-20T11:59:00.000+01:00

Wydawało się, że okres ekscytacji wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 09 lutego 2010 roku w sprawie o sygnaturze akt P 58/08 dawno minął. Termin na wzruszenie decyzji administracyjnych zapadłych w podobnych do uwzględnionego w wyroku stanie faktycznym dawno minął, organy jednostek samorządu terytorialnego z istnieniem wyroku się oswoiły i nawet rzeczoznawcy majątkowi zanotowali konsekwencje zeń wypływające w swoich notatkach. Ale nie. Rzeczpospolita w dniu 15 grudnia b.r. ponownie do wyroku się odniosła czyniąc to w kontekście projektowanej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W zasadzie losy konkretnego zapisu ustawowego nie dziwią. Rzeczy się dzieją naturalną koleją i nie można wyrzekać, że podążają w takim a nie innym kierunku. A właściwie nie można by było się dziwić gdyby nie jedno, maleńkie ale.
Aby to niewielkie zastrzeżenie wyjaśnić sięgnąć trzeba jednak do historii, która jak każda historia może okazać się pouczająca.

Zakwestionowany przez Trybunał Konstytucyjny przepis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu stale jeszcze obowiązującym mówi: „ Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.” Zauważmy, że przytoczony przepis niczego nie mówi ani o sposobie wyceny dla potrzeb ustalania tak zwanej renty planistycznej ani o metodach doboru transakcji nieruchomościami podobnymi. Przytoczony przepis mówi jedynie, że wysokość odszkodowania lub opłaty ustala się w oparciu o różnicę wartości nieruchomości przed i po zmianie lub uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlaczego zatem Trybunał Konstytucyjny został zmuszony do zajęcia się sprawą? Gdzie tkwi powód i przyczyna, dla których w sposób tajemniczy wykazywano zmianę wartości nieruchomości, która zarówno przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak i po uchwaleniu posiadała, w szerokim odczuciu rynkowym podobny potencjał inwestycyjny?

Moim, ale nie tylko moim zdaniem (pogląd został podzielony również przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w sprawie naszych Klientów) przyczyną takiego stanu rzeczy są wadliwie sporządzane operaty szacunkowe. Należy uświadomić sobie, że celem naliczenia i pobrania tak zwanej renty planistycznej organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego wszczyna postępowanie administracyjne, którego jednym z elementów jest zebranie dowodów w sprawie. W takim konkretnym przypadku dowodem w sprawie zmiany wartości nieruchomości jest sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W dokumencie tym biegły (rzeczoznawca w postępowaniu administracyjnym jest biegłym) dokonuje oszacowania wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po uchwaleniu. Wszystkie pozostałe cechy nieruchomości podlegającej oszacowaniu nie mogą się zmienić. Wśród rzeczoznawców majątkowych z przyczyn wiadomych ale niezrozumiałych panuje moda nakazująca traktowanie każdej nieruchomości dla której nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy jak nieruchomości rolnych o wyłącznie rolnym dopuszczalnym sposobie korzystania. Moda ta rodzi konsekwencje w postaci poszukiwania materiałów do porównań wśród nieruchomości rolnych właśnie, których w obrębach miast nie ma zbyt wiele. W szczególności jeśli mamy do czynienia z działką gruntu położoną na obrzeżach miasta, dla której kiedyś istniał plan miejscowy dopuszczający na jej terenie budowę budynków mieszkalnych na przykład, lecz plan ten wygasł możemy być niemal pewni, że dla oszacowania rzeczoznawca przyjmie nieruchomości typowo rolne, położone w znacznej odległości już nie tylko od centrum miasta ale od jego granic administracyjnych. W sposób oczywisty zatem, w wyniku porównania naszej działki z terenami typowo rolniczymi biegły zaniży faktyczną wartość gruntu. Inaczej postąpi jednak w przypadku oszacowania wartości już po uchwaleniu planu miejscowego. Wtedy weźmie do porównań nieruchomości położone w centrum lub na obrzeżach, przeznaczone pod budownictwo na przykład, których wartość jest znacznie wyższa niż wartości działek typowo rolnych. Oczywistym jest zatem, że w ten sposób biegły „wykaże” zmianę wartości nieruchomości, tyle tylko, że w większości przypadków będzie to zmiana pozorna.

Rzeczoznawcy majątkowi w większości przypadków nie rozważają faktycznego potencjału inwestycyjnego nieruchomości, od którego przecież zależy ich wartość. Dla rzeczoznawcy jeśli coś nie jest pewne, to znaczy, że jest niemożliwe a w związku z tym – wracając do naszego przykładu – jeśli dla nieruchomości nie istnieje plan miejscowy ani decyzja o warunkach zabudowy to znaczy, że nieruchomość nie ma i nie może być w żaden inny sposób poza rolnym wykorzystywana.
Wszyscy wiemy, że to nieprawda. Wiemy, że aktualne plany miejscowe obejmują kilkanaście – kilkadziesiąt procent powierzchni miast. Wiemy również, że na terenach, dla których nie istnieją plany miejscowe możliwa jest budowa osiedli mieszkaniowych i galerii handlowych. Wiemy o tym wszyscy tylko nie rzeczoznawcy majątkowi. Taka moda panuje wśród ekspertów od rynku nieruchomości.

I właśnie ta moda spowodowała, że Trybunał Konstytucyjny zmuszony został zająć się sprawą prostą, której w ogóle nie powinno być, sprawą powstałą na gruncie błędnych operatów szacunkowych, w których rzeczoznawcy majątkowi chcieli sadzić kapustę tam, gdzie należało budować domy.

Jak zabrać udając, że się daje

2010-12-17T10:20:00.004+01:00

Wszystkim znana jest stosowana przez linie lotnicze, korporacje oraz rządy zasada, że ilekroć wprowadzają jakieś utrudnienie dla klientów lub obywateli zawsze mówią, że czynią to dla ich dobra i wygody. Linie lotnicze na przykład regularnie obniżają dopuszczalny ciężar bagażu podręcznego tłumacząc, że to dla dobra pasażerów. Posłowie na Sejm RP przygotowują nowelizację art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami również wspominając, że to dla dobra użytkowników wieczystych. Co ciekawsze znaczna część dziennikarzy i komentatorów zgadza się z tym poglądem; zupełnie tak jakby coś odebrało owym komentatorom zdolność samodzielnego myślenia.

Procedowana właśnie w Sejmie ustawa o ograniczaniu barier administracyjnych zawiera propozycję zmiany art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie dopuszczalnej częstotliwości aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów. W obecnym stanie prawnym aktualizacji opłaty można dokonać nie częściej niż raz w roku w projektowanym taka możliwość będzie mogła być realizowana nie częściej niż raz na trzy lata. Zmiana ta ma ponoć pomóc użytkownikom wieczystym znosić znaczne podwyżki opłat. Doprawdy?

Po pierwsze opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego jest ściśle związana z wartością gruntów pozostających w użytkowaniu. Ceny gruntów mają to do siebie, że podlegają wahaniom. Prawdą jest, że w ostatnich latach zasadniczo ceny te stale rosły ale tak być nie musi a ostatni okres pokazuje, że ceny raczej spadają.
Skoro właściciel gruntu (Skarb Państwa bądź właściwa jednostka samorządu terytorialnego) przez wiele lat nie dokonywał aktualizacji opłat rocznych jasnym jest, że podwyżki będą znaczne w związku ze znacznym wzrostem wartości gruntów na przestrzeni kilku czy kilkunastu lat. Użytkownicy wieczyści przyzwyczaili się, że opłaty roczne są niskie i niemal nikt nabywając prawa do gruntów lub nieruchomości posadowione na gruntach w użytkowaniu wieczystym nie zwracał uwagi na konieczność regulowania opłat rocznych. Teraz, kiedy po kilku lub nawet kilkunastu latach właściciele nieruchomości chcą opłaty roczne urealnić użytkownicy lamentują, że to wielka niesprawiedliwość. Wielokrotnie ostrzegaliśmy naszych Klientów przez nabywaniem prawa użytkowania wieczystego za cenę niemal równą prawu własności innej nieruchomości. Kiedy grunty takie nabywane są pod stosunkowo krótkotrwałe inwestycje, na przykład pod zabudowę mieszkaniową przez dewelopera wówczas wylicytowana wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu może być nawet znacznie wyższa od wartości prawa własności. Wszak deweloper w ciągu stosunkowo krótkiego czasu buduje budynki wielolokalowe, sprzedaje lokale wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego i od tej chwili wysokość opłat rocznych przestaje go interesować; zaczyna za to interesować właścicieli poszczególnych lokali. Z punktu widzenia dewelopera robi on znakomity interes. Wartość gruntu licytuje wysoko, płaci jedynie opłatę pierwszą (zwykle 25 % wartości), czasem pierwszą opłatę roczną a potem sprzedaje lokale po cenach identycznych z tymi posadowionymi na gruntach z prawem własności. Już na cenie gruntu zarabia całkiem nieźle.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda kiedy prawo użytkowania wieczystego nabywa inwestor zamierzający dłużej korzystać z gruntu. Wówczas nie dość, że płaci wysoką opłatę pierwszą lub wysoką, porównywalną z prawem własności cenę to musi regulować również wysokie opłaty roczne.

Wróćmy jednak do propozycji polepszenia losu użytkowników wieczystych. Aktualna sytuacja wygląda tak, że w przypadku zmiany wartości gruntów możliwa jest aktualizacja opłaty rocznej nie częściej niż raz na rok. Nawet jeśli właściciel skutecznie wypowie opłatę dotychczasową i ustali nową na bardzo wysokim poziomie, załóżmy wyższym od rynkowego wówczas użytkownik wieczysty może niemal natychmiast zwrócić się o ponowną aktualizację z dużą szansą na obniżenie opłaty (o ile oczywiście umiejętnie prowadzi postępowanie) i obniżyć ją ze skutkiem na początek kolejnego roku. Z możliwości takiej będzie można również skorzystać w przypadku, kiedy nastąpi gwałtowny spadek wartości nieruchomości. Jednak w projektowanym stanie prawnym, z możliwością aktualizacji raz na trzy lata takiej możliwości już nie będzie. Użytkownik wieczysty będzie musiał znosić nieadekwatnie wysoką opłatę roczną przez trzy kolejne lata nawet w sytuacji drastycznego i gwałtownego obniżenia cen nieruchomości.

Zatem, znowu ktoś mówi, że działa dla naszego dobra jednocześnie odbierając część dotychczas przysługujących praw. I jak zwykle większość się z tego cieszy.

Z czytania stenogramów posiedzeń Sejmu

2010-12-16T11:02:00.002+01:00

Właśnie odbywa się 80 posiedzenie Sejmu Rzeczpospolitej VI Kadencji, na którym odbyło się między innymi I czytanie rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny. Zmiany dotyczyć mają uściśleń w zakresie własności urządzeń przesyłowych oraz poszerzenia ustawowego zakresu tego pojęcia.

Czytanie stenogramów z posiedzeń Sejmu jest może nie tyle pouczające - posłowie w tym przypadku w większości popierają projekt kierując go do dalszych prac w komisjach - ale niesie również pewną dawkę informacji na temat prawdziwych poglądów, którymi kierują się przedstawiciele narodu oraz kierunków zmian prawa jakich możemy spodziewać się w przypadku ewentualnej przewagi takiej lub innej partii politycznej.
A obserwacje są ciekawe. Zważywszy na fakt, że projekt zmian jest projektem rządowym nie dziwi stanowisko posła Witolda Pahl – z klubu Platforma Obywatelska, który gorąco popiera projekt i nie ma co do jego istoty jakichkolwiek wątpliwości. Podobnie postępują również poseł Adam Rogacki (klub PiS), poseł Stanisław Rydzoń (klub SLD), poseł Wiesław Rygiel (klub PSL) i na koniec poseł Jacek Tomczak (klub PJN). Wszyscy wcześniej wymienieni nie widzą niczego zdrożnego w tym, że poszerzając katalog urządzeń przesyłowych i jednocześnie konstruując zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz przygotowując ustawę o korytarzach przesyłowych faktycznie idą prostą ścieżką do dalszego ograniczenia praw własności właścicieli nieruchomości oraz w sposób znaczący ułatwiają działalność komercyjnym przecież w zdecydowanej większości przedsiębiorstwom korzystającym z sieci przesyłowych oraz urządzeń infrastruktury. Pół biedy gdyby szanowne Panie posłanki i Panowie posłowie rozumieli konsekwencje wprowadzanych zmian. Wydaje się jednak, że tak nie jest. Czekam tylko jeszcze na stosowne zmiany najpierw w ustawie o gospodarce nieruchomościami (w zakresie zmiany brzmienia art. 113 ust. 1 dopuszczającej wywłaszczenie na rzecz podmiotów prywatnych) a następnie w Konstytucji RP (choć to w zasadzie wobec aktualnego brzmienia art. 21 koniecznym nie jest) i będziemy mieli faktycznie do czynienia z przewagą przedsiębiorstw przesyłowych i właścicieli infrastruktury nad właścicielami nieruchomości.

Zacząłem jednak ten tekst od obserwacji zachowań posłów i na takiej obserwacji pragnę skończyć. W toku posiedzenia posłowie zadawali również pytania. Poseł Jerzy Gosiewski (klub PiS) zapytał o przebieg konsultacji społecznych w toku prac nad projektem zwracając szczególną uwagę na konsultacje z rolnikami – ciekawe, prawda? Poseł Jan Rzymełka (klub PO) zadał pytanie o wyłączenia działania ustawy w przypadku, kiedy stroną stosunku będzie Skarb Państwa, poseł Tadeusz Tomaszewski ponownie zwrócił uwagę na przebieg konsultacji społecznych pytając jakiego rodzaju postulaty wysunęły podmioty wypowiadające się, a które nie zostały uwzględnione w projekcie. Na koniec zostawiłem sobie pytanie zadane przez posła Wiesława Rygiela (klub PSL), którego pytanie doskonale obrazuje sposób myślenia. Otóż poseł zapytał, czy nie można wynagrodzeń z tytułu ustanowienia służebności określić w drodze rozporządzenia, znaczy wyznaczyć cenę urzędową, znaczy potem będzie urzędowa cena na jajka a potem to już z górki. Europejsko – biurokratyczny powrót do socjalistycznej gospodarki centralnie sterowanej.

Żaden z posłów nie zatroszczył się o interes właścicieli nieruchomości, żaden nie wskazał, że już obowiązujące normy prawne umożliwiają budowę i eksploatację urządzeń infrastruktury, żaden nie wspomniał o dalszych konsekwencjach.

Hipoteka a wartość nieruchomości

2010-12-15T11:51:00.004+01:00

20 lutego 2011 roku wchodzą w życie zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, które przewidują między innymi obligatoryjne obciążenie hipoteką samodzielnego lokalu mieszkalnego zbywanego przez dewelopera o ile ten ostatni zaciągnął na budowę budynków kredyt obciążający nieruchomość na której budynek powstaje. Sytuacja taka skutkowała będzie zdaniem bankowców trudniejszym dostępem do kredytów hipotecznych ponieważ w księdze wieczystej nabywanego za środki pochodzące z kredytu lokalu znajdą się przynajmniej dwie hipoteki, przy czym ta zabezpieczająca kredyt udzielony kupującemu wpisana zostanie na pozycji dalszej od zabezpieczającej kredyt (jego część) dewelopera.

W środowisku rzeczoznawców majątkowych od dawna już trwa spór o wpływ obciążenia hipotecznego na wartość nieruchomości. Zasadniczo z największym poparciem spotyka się twierdzenie mówiące, że hipoteka ustanowiona na nieruchomości nie ma żadnego wpływu na wartość rynkową prawa własności tej nieruchomości i może mieć co najwyżej wpływ sposób zapłaty ceny. Przeświadczenie to jest o tyle prawdziwe o ile w stanie faktycznym transakcji nieruchomościami z obciążeniem hipotecznym mamy do czynienia tak naprawdę z likwidacją zadłużenia sprzedającego i wykreśleniem jego hipoteki a następnie ewentualnym ustanowieniem nowego zabezpieczenia z tytułu udzielonego na zakup nieruchomości kredytu. W takiej sytuacji jednak faktycznie nabywana jest nieruchomość bez obciążenie hipotecznego ponieważ w chwili przeniesienia własności likwidacji (wykreśleniu) ulega hipoteka stara i częstokroć wpisywana jest hipoteka nowa.

Musimy jednak na gruncie szacowania wartości rynkowej zadać sobie pytanie czy faktycznie w przypadku, kiedy nabywca kupuje lokal mieszkalny obciążony hipoteką wpisaną na rzecz osoby trzeciej (tutaj dewelopera) z taką samą beztroską podejdzie do faktu istnienia takiego obciążenia. Badań rynkowych w tym zakresie dokonał jakiś czas temu Leszek Flis, który na odpowiednio dobranej próbce danych dowiódł, że obciążenie hipoteczne jednak wpływa na wartość rynkową prawa własności nieruchomości obciążonej.

Może po pierwsze zatem czas skończyć z zaklęciem o braku wpływu hipoteki na wartość nieruchomości a po wtóre przygotować narzędzia analityczne dla zbadania zjawiska, z którym już wkrótce będziemy mieli do czynienia.

W naszej Kancelarii na zlecenie jednego z klientów zainteresowanych taką transakcją (na dość znaczną skalę) przygotowaliśmy projekt rozwiązania problemu. Aktualnie jest on w fazie negocjacji pomiędzy deweloperem, bankiem i naszym Klientem. Mamy nadzieję, że rozmowy te zakończą się sukcesem a cała transakcja dojdzie do skutku. Wówczas będziemy mogli z całą odpowiedzialnością stwierdzić, że po pierwsze wartość rynkowa zależy od obciążenia hipotecznego i po wtóre, że istnieje metoda rozwikłania problemu zadowalająca wszystkie zainteresowane strony.

Zainteresowanych tematyką nieruchomości oraz praw z nimi związanych zapraszamy również na Facebook’owy profil naszej Kancelarii pod adresem: http://www.facebook.com/#!/profile.php?id=100001820873942

Z prac sejmu

2010-12-14T09:41:00.002+01:00

W dniu dzisiejszym rozpoczyna się 80 posiedzenie sejmu, na którym odbędą się pierwsze czytania projektów ustaw o zmianie ustawy kodeks cywilny oraz o ograniczaniu barier administracyjnych. Z punktu widzenia problematyki nieruchomościowej każdy z projektów zawiera zapisy interesujące. Projektowane zmiany w kodeksie cywilnym w sposób znaczący uszczegóławiają (i rozszerzają) pojęcie urządzeń przesyłowych oraz ich własności. Dodatkowo projektowane zmiany wskazują sposób obliczania wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności. Ustawa o ograniczaniu barier administracyjnych wprowadza zmianę w zapisach art. 77 ust. 1 dopuszczając aktualizację opłat rocznych nie częściej niż raz na trzy lata.

Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi proponowane zmiany mają duże znaczenie. Z racji rozszerzenia katalogu tak zwanych urządzeń przesyłowych trudniej będzie na przykład odmówić kotwienia trakcji tramwajowej w ścianach elewacyjnych budynków lub uzyskać czynsz z tego tytułu. W inny sposób będą również obliczane wynagrodzenia z tytułu ustanowienia odpowiednich służebności; moim zdaniem będą to kwoty niższe od dotychczasowych.

Z punktu widzenia użytkowników wieczystych, projektowany przepis, który w założeniu miał chronić przed nadmiernym wzrostem opłat rocznych z tytułu użytkowania w rezultacie ograniczy możliwość aktualizacji opłat przez użytkowników wieczystych na ich wniosek. Praktyka wskazuje, że częstokroć proponowane przez właścicieli nieruchomości opłaty roczne są nieco zawyżane. W postępowaniach aktualizacyjnych pomimo obowiązku nie zalicza się również na poczet różnic w opłatach nakładów poniesionych przez użytkowników. W świetle stale jeszcze obowiązującego prawa użytkownik wieczysty, w przypadku kiedy sądził iż opłata roczna jest zawyżona mógł, niemal natychmiast po jej aktualizacji złożyć wniosek o ponowną aktualizację ze skutkiem na początek następnego roku. W projektowanym stanie prawnym wniosek taki odniesie skutek dopiero po trzech latach, a zatem potencjalnie zawyżona opłata będzie obowiązywała przez minimum trzy lata.

Wydaje się, że rozwiązanie to nie powinno ostać się w pracach sejmowych ponieważ w żaden sposób nie przyczynia się do urealnienia wysokości opłat. Również wbrew tytułowi samej ustawy nie ogranicza jakichkolwiek barier administracyjnych a raczej ustanawia nowe.

TBS a (s)prawa własności

2010-12-09T13:11:00.003+01:00

Jak napisałem we wzmiance na Facebook’owym profilu naszej firmy (Kancelaria SOLSKI na Facebook) co i rusz pojawiają się informacje o tym, że najemcy lokali w tak zwanych TBS’ach (towarzystwach budownictwa społecznego) lobbują na rzecz możliwości wykupu takich lokali. Prawo najmu miałoby zostać zastąpione prawem własności a co za tym idzie dzisiejszy najemca korzystać by miał z pełni praw właścicielskich.
Ponieważ pracujemy dla jednego z TBS’ów w sprawie nieco innej, lecz mocno związanej z gospodarowaniem nieruchomościami sprawę przekształceń znam niejako z przeciwnego punktu widzenia. Lobbyści przekształceniowi, jak pozwolę ich sobie nazwać proponują, aby dzisiaj najmowane lokale mieszkalne były zbywane dotychczasowym najemcom za równowartość ich wartości rynkowej pomniejszonej o 30 % wpłaty partycypacyjnej lecz nie niższą niż wysokość obciążenia kredytowego.
Natychmiast nasuwa się kilka wątpliwości związanych z takimi propozycjami, z których nie ostatnią jest sposób ustalania wartości rynkowej takiego lokalu. Purystyczne podejście do wyceny nieruchomości (prawa własności nieruchomości lub innych praw z nieruchomością zwianych) zakłada przecież, że nie można szacować czegoś, czego nie ma a nie istnieje przecież wartość rynkowa prawa własności lokalu TBS (chyba, że się mylę i coś takiego istnieje). Co zatem byłoby przedmiotem oszacowania? Wydaje się, że przedmiotem oszacowania byłaby hipoteza prawa własności lokalu aktualnie stanowiącego przedmiot prawa najmu w TBS. Tyle tylko, że wówczas pojawia się pytanie: czy rynek potebeesowych lokali jest (będzie) rynkiem tożsamym z rynkiem pozostałych lokali mieszkalnych? W niektórych rejonach Poznania wyraźnie widać różnice w prawie własności lokali pospółdzielczych i pozostałych bynajmniej niespowodowane datą budowy budynku wielorodzinnego.
Mam też inny problem. Mówi się, że obciążenia kredytowe nie wpływają na wartość nieruchomości, nie wpływają na nią również obciążenia w dziale IV księgi wieczystej. Pewność i niewzruszalność tego stwierdzenia po raz kolejny wzbudza moje wątpliwości. Co stanie się w przypadku, kiedy wysokość obciążenia kredytowego przewyższy wartość rynkową lokalu? Czy jeśli będzie to kilka procent wartości przejmujący zdecyduje się zapłacić za lokal więcej i spłacić całość kredytu aby tyko stać się jego właścicielem? Gdzie jest granica tego „więcej” i w jaki sposób zjawisko to wpłynie na rynek?
Wyzwanie dopuszczalności przekształcenia stoi przed parlamentarzystami. Wyzwanie prawidłowego ustalenia wartości spoczywa na rzeczoznawcach majątkowych. Jak zwykle my będziemy pewnie stali pośrodku reprezentując interesy tych, którzy zdecydują się skorzystać z naszej pomocy.

Przedawnienie roszczeń

2010-12-09T10:01:00.002+01:00

16 września 2010 roku, Sąd Najwyższy w sprawie rozpoznawanej pod sygnaturą III CZP 44/10 podjął uchwałę stwierdzającą, że roszczenie przedsiębiorcy, który jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości przez inny podmiot przedawnia się w terminie trzech lat. Być może naszym Koleżankom i Kolegom rzeczoznawcom majątkowym wiadomość ta nie przyda się do niczego, ale naszym Klientom, a w szczególności tym, dla których prowadzimy sprawy o bezumowne korzystanie z gruntów zajętych pod elektroenergetyczne linie przesyłowe informacja taka pozwoli zrozumieć, że nie należy zwlekać zbyt długo i raczej wcześniej niż później zwracać się o pomoc.

Po przerwie

2010-10-13T11:03:00.004+02:00

Zaniedbałem ostatnio ten blog. Tyle się działo i zawodowo i pozazawodowo, że czasu i sił już nie starczało.

Zawodowo kończyliśmy dużą sprawę o odszkodowania z tytułu ograniczenia praw do nieruchomości a przecież i nowe, nie mówię, że mniej ważne ale drobniejsze sprawy przychodziły (aktualizacje opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, renty planistyczne, renta podziałowa). Każdy Klient jest jednak tak samo ważny i niezależnie od tego czy toczymy bój o zwrot nieruchomości wartej 10 mln złotych czy podważamy zasadność aktualizacji opłaty rocznej w kwocie 50 tysięcy złotych do każdego pisma, każdej rozprawy przygotować należy się tak samo porządnie. Wszak głupio byłoby przegrać pierwszy raz.

Pozazawodowo, wszak uczestnictwo w przedsięwzięciach społecznych to nie praca a powinność albo sposób na chwilę wytchnienia, czas na refleksję, zmianę punktu widzenia też działo się sporo. Mieliśmy w międzyczasie konferencje i spotkania szkoleniowe, mamy spotkania o niemal filozoficznej treści w organach administracji a wszystko to zabiera czas i siły.

Zdarzają się jednak w świecie rzeczy, o których nie śniło się filozofom, choć odnośnik do filozofów ma tutaj niejakie znaczenie. Można pomyśleć, że w realnym świecie raczej nie powinno się mylić i mieszać przedsięwzięć społecznych z pracą zawodową. Nikt rozsądny tak nie postępuje i nikogo o takie podejście podejrzewać nie można. Wszak wówczas albo przedsięwzięcie przestaje być społeczne albo praca przestaje być pracą.

W dawniejszych czasach, które z racji wieku przecież pamiętam można było za zachowania obce ówczesnemu systemowi wylecieć z pracy, rzemieślnik niepokorny mógł zostać przez aparat państwa ukarany. Dzisiaj to raczej nie jest możliwe. Ani państwo nie interesuje się poczynaniami póki nie godzą w jego bezpieczeństwo ani organizacje społeczne nie mają sił i środków aby przedsięwzięcia biznesowe utrącać. Oczywiście nie mówię tutaj o ekoterroryzmie ale temu prawodawstwem pomaga państwo właśnie.
Zatem, gdzie jest granica myślenia, która jak sądziłem sięga po horyzont? Czyżby ktoś ten horyzont przesłonił i rzucił cień? A jeśli rzucił, to jaki miał powód? Czym się kierował?

Wróćmy lepiej do wartości nieruchomości i praw z nimi związanych. Trzeba warsztat doskonalić bo kolejne wyzwania czekają a z filozofii jakoś trudniej się żyje.

XVIII Krajowa Konferencja Naukowa Towarzystwa Naukowego Nieruchomości w Olsztynie.

2010-03-24T13:24:00.000+01:00

W dniach 21 – 23 marca 2010 roku odbyła się w Olsztynie XVIII Krajowa Konferencja Naukowa Towarzystwa Naukowego Nieruchomości. W konferencji udział wzięło kilkudziesięciu uczestników z Polski oraz zagranicy (Niemcy, Norwegia, Ukraina, Słowenia, Stany Zjednoczone Ameryki) reprezentujących głównie środowisko naukowe lecz wśród uczestników znaleźli się również praktycy zawodów nieruchomościowych, w tym rzeczoznawcy majątkowi oraz przedstawiciele organów administracji państwowej z Ministrem Olgierdem Dziekońskim.

Podstawowa tematyka konferencji zgodnie z zapowiedziami organizatorów skupiać się miała wokół problematyki przejmowania (wywłaszczania) nieruchomości oraz zastosowania metod statystycznych dla analizy rynku i wyceny nieruchomości.

Zgodnie z tym, co ostatniego dnia konferencji powiedziała Pani prof. Ewa Kucharska – Stasiak: „zadaniem profesorów jest stawianie problemów, zadaniem adiunktów ich rozwiazaywanie” dorobek konferencji najbardziej wyraziście przejawił się w kilku ważkich pytaniach, z których większość w swych wystąpieniach przedstawili Minister Olgierd Dziekoński oraz Dyrektor Departamentu Gospodarki Nieruchomościami Ministerstwa Infrastruktury Pani Małgorzata Kutyła. Przedstawiciele Ministerstwa wśród innych zasygnalizowali zagadnienia związane z problematyką prawną gospodarowania nieruchomościami:

 możliwość i celowość dopuszczalności wywłaszczeń na rzecz podmiotów innych niż Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego;
 rozszerzenie katalogu inwestycji celu publicznego;
 konieczność tworzenia i wdrażania uregulowań prawnych odrębnie dla poszczególnych typów inwestycji celu publicznego;
 określenie optymalnego czasu na rokowania w sprawie przeniesienia praw do nieruchomości w drodze umów cywilnoprawnych;
 problematyka rozgraniczenia praw do warstwowych części nieruchomości;
 uregulowanie stanu funkcjonowania na nieruchomościach inwestycji liniowych;
 regulacja zawodów nieruchomościowych.

Wystąpienia środowiska naukowego wygłoszone i omówione podczas konferencji odnaleźć można w publikacjach umieszczonych na stronie internetowej TNN pod adresem www.tnn.org.pl/.

Z mojego punktu widzenia efekty konferencji streścić można następująco:

 istnieją ważkie powody ku temu, aby stopniowo poszerzać katalog inwestycji celu publicznego oraz umożliwić wywłaszczenia na rzecz podmiotów innych niż Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego. Działania te mają zapewnić sprawny rozwój infrastruktury oraz innych inwestycji wpływających na rozwój gospodarczy i społeczny kraju.
 zachodzi potrzeba określenia (zdefiniowania) wartości „odszkodowawczej” innej niż wartość rynkowa ponieważ możliwości budżetu w zakresie wypłat słusznego odszkodowania są ograniczone. W związku z tym nadal odpowiedzialność z tytułu niepełnej rekompensaty mienia wywłaszczonego obciążać ma rzeczoznawców majątkowych przynajmniej na równi z organami państwa i samorządu.
 rodzą się pomysły na ograniczenie uprawnień administracyjnych do uzyskania satysfakcjonujących obywateli rozwiązań poprzez przeniesienie znacznej ilości spraw spornych na grunt postępowania cywilnego.
 widoczne jest dążenie, aby regulować szczegółowo coraz to większe obszary aktywności indywidualnej formalizując zasady i tryb postępowania.
 w środowisku teoretyków i praktyków wyceny nie ma zgody co do sensowności stosowanych metod. Wśród uczestników spotkać można było zarówno gorących zwolenników jak i zagorzałych przeciwników metody korygowania ceny średniej.
 większość teoretyków wyceny twierdziła, że metody statystyczne przydatne są do analiz rynkowych ale nie są przydatne dla sporządzania oszacowania wartości konkretnej, pojedynczej nieruchomości.

Z racji wykonywanego przeze mnie zawodu wzmianka na temat konferencji siłą rzeczy ograniczona jest do zagadnień praktycznych, istotnych już dziś lub takich, których doniosłość przewiduję w nieodległej przyszłości. Dla reprezentowanych przeze mnie klientów ważna będzie zarówno wysokość ustalonego i wypłaconego odszkodowania jak i sposób (tryb, termin), w jaki własności zostaną pozbawieni. Oczywiście pomijam tutaj, z żalem lecz celowo szereg interesujących wystąpień środowiska naukowego ponieważ jak już wspomniałem można i naprawdę warto zapoznać się z nimi osobiście sięgając do stron internetowych TNN.

Pozostaje jeszcze refleksja końcowa: wśród rzeczoznawców majątkowych, zarówno tych reprezentujących praktyków zawodu jak i środowisko naukowe nie ma jednomyślności dotyczącej metod szacowania nieruchomości, nie ma jednomyślności na temat roli rzeczoznawcy majątkowego i nie ma wizji zawodu rzeczoznawcy majątkowego jako zawodu stricte eksperckiego.

Na pocieszenie należy dodać, że spora część z tych, z którymi rozmawiałem podczas konferencji dostrzega zadanie fundamentalne: najpierw trzeba wiedzieć co, potem można myśleć jak.

Służebności – między światem a światopoglądem.

2010-03-19T13:00:00.001+01:00

Kilka osób na liście dyskusyjnej, w prywatnej korespondencji czy też na blogach na temat marcowego spotkania w Warszawie poświęconego problematyce szacowania wartości służebności już się wypowiedziało. Czy można do tych relacji dodać cokolwiek? Zawsze można zwłaszcza, gdy co najmniej kilka osób, które w spotkaniu nie uczestniczyły poświęciły chwilę na telefon z pytaniem: czy i co straciłem odpuszczając warszawskie spotkanie?

Skoro do Warszawy z całego kraju przyjechało kilkudziesięciu rzeczoznawców majątkowych oraz jeden nie-rzeczoznawca majątkowy (do Romana: spotkania warsztatowe w przeciwieństwie do spotkań sprawozdawczo - organizacyjnych organizacji zawodowych zwykle nie są zamknięte i przy odrobienie dobrej woli oraz zainteresowania tematem można w nich brać czynny udział) znaczy, że temat szacowania wartości służebności kilku osobom leży na sercu i przynajmniej kilkoro z obecnych dostrzega ograniczenia aktualnych metod rozwiązywania problemu.

Stratę wynikającą z nieobecności można rozpatrywać w kilku co najmniej wymiarach. W sposób oczywisty nieobecność skutkuje brakiem możliwości towarzyskiego obcowania z tymi, których zna się już nieźle a i tak zawsze warto z nimi porozmawiać; skutkuje również brakiem możliwości poznania nowych ludzi (prawda, ogranicza również możliwość popełnienia faux pas ale to trochę inna historia), ale nie poznać nowego człowieka to zawsze strata wielka zwłaszcza w kontekście tych osób, które w Warszawie poznałem.

Strata może być również „polityczna”. Nawet jeśli, jak twierdzi mój wspólnik podstawowe problemy polityczne nie zostały rozstrzygnięte, to z pewnością zostały poruszone i być może uznane zostaną za istotne przy jakieś innej, miejmy nadzieję nieodległej okazji. Polityką w wymiarze indywidualnym jest również świadomość „bycia u zarania”, co niektórych może przerażać (wszak to pewien rodzaj buntu przeciwko całkiem nieźle ugruntowanej praktyce) a innym daje dodatkową motywację.
Istnieją (bądź nie) również straty czysto merytoryczne choć tych akurat jest stosunkowo niewiele. Trudno zgodzić się ze szczątkowym nawet optymizmem płynących z innych relacji; trudno nawet zgodzić się z Tomkiem Kotrasińskim gdy pisze, że przynajmniej wiemy, ile nie wiemy. Prawda, w trakcie spotkania udało się zgromadzić katalog kilkunastu czynników, które być może mogą mieć wpływ na wartość służebności. Prawdą jest również, że Tomasz przedstawił bardzo ciekawy przykład, w którym pokazał, że wartość nieruchomości może gwałtownie wzrosnąć z uwagi na jakieś je cechy szczególne dając przy okazji powód do rozmyślań nad odwiecznym problemem rzeczoznawców majątkowych polegającym z grubsza mówiąc na udzieleniu odpowiedzi na pytanie czy wartość ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na nieruchomości może być wyższa niż wartość (rynkowa?) nieruchomości obciążonej (na które to pytanie stale odpowiadam twierdząco i mam ku temu dobre powody).

Mnie jednak z warszawskiego spotkania utkwiła w pamięci refleksja natury ogólnej. Wydaje się, a przynajmniej tak mi się wydawało, że zawód rzeczoznawcy majątkowego powinien być zawodem eksperckim skierowanym przede wszystkim na problematykę szacowania wartości prawa własności nieruchomości oraz innych praw z nieruchomościami związanych. Wydawało mi się również, że choć być może poglądy społeczne poszczególnego rzeczoznawcy majątkowego muszą jakoś objawiać się w praktyce wykonywania zawodu nie sądziłem, że poglądy te mogą w sposób zasadniczy praktykę tę zdominować a właśnie z tego typu przypadkiem mieliśmy do czynienia w Warszawie. Trudno komukolwiek odmawiać prawa do posiadania takich, a nie innych poglądów społecznych. Możemy być skrajnymi liberałami lub skrajnymi socjalistami (jeśli pojęcia te stale znaczą cokolwiek) ale w trakcie szacowania wartości (lub tylko myślenia o tym szacowaniu) poglądy na sprawiedliwość, dobro i piękno (w znaczeniu czysto estetycznym) winniśmy jednak pomijać.

Przyznam, że nieco zszokowały mnie poglądy kilku uczestników spotkania, wyrażające troskę raz o „sprawiedliwość społeczną” a dwa o zdolność do uiszczenia należności za ustanowienie prawa. Nie sądziłem, że rolą rzeczoznawcy majątkowego poza oszacowaniem konkretnej wartości może być również refleksja nad skutkami niesionymi przez to oszacowanie. Tymczasem kilkoro uczestników spotkania wysuwało argumenty pozamerytoryczne, które jak sądzę miały na celu skierowanie naszej uwagi na skutki finansowe jakie określona przez rzeczoznawcę wartość niesie dla uprawnionego z ustanowionego prawa. Tyle tylko, że to nie jest a przynajmniej nie powinno być przedmiotem zawodowego zainteresowania rzeczoznawcy majątkowego. Cóż bowiem skromnego rzeczoznawcę majątkowego realizującego swoje zawodowe czynności obchodzić może, czy przedsiębiorstwo energetyczne zdolne będzie opłacić ustanowienie określonych praw na nieruchomościach celem pobudowania linii elektroenergetycznej? Przecież rzeczoznawca ma oszacować wartość takiego prawa a o skutki finansowe nie jemu się martwić. Od tego są politycy i filozofowie z tym, że politycy zwykli nie czytać a filozofowie wyłącznie czytają.

Dajmy sobie zatem, w kontekście szacowania wartości spokój z rozmyślaniami społeczno – politycznymi. Kilku takich, którzy nie będąc politykami do zawodu politykę włączało już mieliśmy i zawodowi nie wyszło to na dobre. Od „pomniejszania” skutków szacowania są politycy (vide np. ustawa o EURO 2012), od „powiększania” ja reprezentując klientów w sporach. Nasze role są określone, motywy działania znane a skutki przewidywalne. Czy są one tak samo przewidywalne dla kierującego się niejasnymi i niezawodowymi przesłankami rzeczoznawcy majątkowego? Warto zapytać tych, których miałem okazję zawodowo poznać.

Wpływ czynników środowiskowych na wycenę nieruchomości

2010-02-20T13:36:00.016+01:00

W ramach wiosennej soboty króciutka refleksja na temat ogólny: wpływ czynników środowiskowych na wycenę nieruchomości.

Za pośrednictwem Ogólnopolskiej listy rzeczoznawców majątkowych wpadł mi w ręce dokument jednego z banków (nie powiem którego choć uczestnicy listy wiedzą, ale nie mam zamiaru robić jakiemukolwiek bankowi reklamy za darmo – choć czy to reklama to się okaże) zatytułowany: Wytyczne Banku (…) dla rzeczoznawcy majątkowego do wyceny nieruchomości. Ustęp 5 punktu I (Operat szacunkowy w szczególności powinien uwzględniać następujące aspekty) tego dokumentu mówi:

(wpływ czynników środowiskowych na wycenę nieruchomości, w tym rodzaj i stopień zanieczyszczenia środowiska, ograniczenia wynikające z przepisów związanych z ochroną środowiska)

Jako, że nie sporządzam operatów szacunkowych wyceny nieruchomości (zajmuję się wyłącznie ich lekturą jako pełnomocnik moich Klientów) mogę sobie jedynie wyobrazić jakie to czynniki środowiskowe wpływają na wycenę nieruchomości oraz jak na nią wpływa rodzaj i stopień zanieczyszczenia środowiska oraz ograniczenia wynikające z przepisów związanych z ochroną środowiska.

Zacznijmy od przepisów. Zgodnie z ustawą prawo ochrony środowiska każdy ma prawo do powszechnego korzystania ze środowiska bez użycia instalacji, w celu zaspokojenia potrzeb osobistych oraz gospodarstwa domowego, w tym wypoczynku oraz uprawiania sportu (art. 4 ust. 1 ustawy) przy czym przez środowisko rozumie się ogół elementów przyrodniczych, w tym także przekształconych w wyniku działalności człowieka, a w szczególności powierzchnię ziemi, kopaliny, wody, powietrze, krajobraz, klimat oraz pozostałe elementy różnorodności biologicznej, a także wzajemne oddziaływania pomiędzy tymi elementami (art. 3 punkt 39). Mamy zatem, w działalności rzeczoznawcy majątkowego dwa potencjalne zagrożenia: musimy dowiedzieć się co to jest instalacja – a nuż rzeczoznawca korzysta z jakiejś instalacji – oraz czy prowadzenie czynności zawodowych można uznać za zaspokajanie potrzeb osobistych oraz gospodarstwa domowego.

Na gruncie ustawy instalacja (art. 3 pkt. 6) definiowana jest jako:

stacjonarne urządzenie techniczne,
zespół stacjonarnych urządzeń technicznych powiązanych technologicznie, do których tytułem prawnym dysponuje ten sam podmiot i położonych na terenie jednego zakładu,
budowle niebędące urządzeniami technicznymi ani ich zespołami, których eksploatacja może spowodować emisję.

Rzeczoznawca majątkowy w trakcie sporządzania wyceny nieruchomości niewątpliwie korzysta ze stacjonarnych urządzeń technicznych, a czasem nawet zespołów stacjonarnych urządzeń technicznych. Sądzę, że w dobie cyfrowych aparatów fotograficznych, komputerów, sieci komputerowych, skanerów oraz drukarek większość rzeczoznawców korzysta z tego typu urządzeń. O ile cyfrowe aparaty fotograficzne można z pewnością uznać za przenośne urządzenia techniczne o tyle z komputerami, skanerami oraz drukarkami sprawy mogą mieć się różnie. Część kolegów i koleżanek – wiem o tym, ponieważ widziałem ich przy pracy korzysta z laptopów a zatem przenośnych a nie stacjonarnych urządzeń technicznych. Niestety drukarki (które w liczbie co najmniej jednej) posiada większość rzeczoznawców oraz skanery – też znaczna ilość kolegów korzysta z takich wysublimowanych urządzeń są zwykle urządzeniami stacjonarnymi. Na dodatek eksploatacja takich urządzeń może spowodować emisję gdyż emisja w świetle ustawy (art. 3 pkt. 4) to wprowadzane bezpośrednio lub pośrednio, w wyniku działalności człowieka, do powietrza, wody, gleby lub ziemi:

a. substancje,
b. energie, takie jak ciepło, hałas, wibracje lub pola elektromagnetyczne.

A zatem rzeczoznawca wprowadza do środowiska emisje w postaci pól elektromagnetycznych oraz czasami hałasu, wibracji oraz ciepła. Nie da się zatem z punktu widzenia normy prawnej powiedzieć, że rzeczoznawca korzysta ze środowiska w sposób powszechny.
Szczęśliwie ustawa definiuje jeszcze zwykłe korzystanie ze środowiska, to jest takie, które choć wykracza poza ramy korzystania powszechnego nie wymaga uzyskania pozwolenia. Być może rzeczoznawca w trakcie wyceny nieruchomości korzysta ze środowiska w sposób zwykły i nie musi uzyskiwać zezwolenia – należy to jednak sprawdzić ponieważ po pierwsze z pewnością rzeczoznawca sporządzając wycenę wykracza poza powszechne korzystanie ze środowiska, po drugie w ustawie istnieje złowieszczy rozdział Odpowiedzialność w ochronie środowiska podzielony na odpowiedzialność cywilną (być może objętą obowiązkowym ubezpieczeniem) oraz odpowiedzialność karną, której ubezpieczenie z pewnością nie obejmuje.

Szczęśliwie art. 180 ustawy stanowi, że pozwolenia wymaga eksploatacja instalacji powodująca:

wprowadzanie gazów lub pyłów do powietrza,
wprowadzanie ścieków do wód lub do ziemi,
wytwarzanie odpadów,

O ile zatem rzeczoznawca w trakcie prowadzenia wyceny nie wprowadza gazów, pyłów, ścieków oraz odpadów jego działalność nie wymaga zezwolenia. Można się zastanowić, czy rzeczoznawca w trakcie czynności nie wprowadza do środowiska odpadów (z dokumentów, koncepcji i informacji) ale to pewno odrębny problem, który każdy musi rozważyć samodzielnie. Faktem pozostaje, że o ile ktokolwiek sądzi lub ma cień podejrzenia, że w trakcie wyceny nieruchomości wprowadza do środowiska jakiekolwiek odpady (odpadem w rozumieniu ustawy o odpadach jest każda substancja lub przedmiot (…), których posiadacz pozbywa się, zamierza pozbyć się lub do ich pozbycia się jest obowiązany (art. 2 ust. 1 ustawy o odpadach) zobowiązany jest do uzyskania zezwolenia (w trybie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację) na prowadzenie działalności w zakresie wyceny nieruchomości.

Sądzę zatem, że Bank już wkrótce zacznie wymagać od rzeczoznawców majątkowych wydanych przez właściwy organ decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na prowadzenie wyceny nieruchomości. Tylko patrzeć.

Przegląd obowiązujących przepisów, z którego wynika, że większość rzeczoznawców winna jednak poważnie rozważyć zwrócenie się do właściwego organu o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację wyceny nieruchomości pozwala nam na refleksję nad drugą częścią omawianego zdania z ustępu 5 punktu I wymagań.

Tutaj niestety zauważyć należy, że zarówno rodzaj jak i stopień zanieczyszczenia środowiska w wycenie nieruchomości jest swoisty dla konkretnej lokalizacji w której wycena jest sporządzana. Większość koleżanek i kolegów pracuje głownie w zaciszach przytulnych gabinetów, ale słyszałem również, że część z nich zwykła godzinami przesiadywać w rozległych salach rozmaitych instytucji publicznych. Wiadomym jest również, że część rzeczoznawców zwykła oglądać nieruchomości a to wiąże się z częstym przebywaniem w różnorodnych warunkach atmosferycznych. Wydaje się, że spełnienie omawianego warunku w operacie szacunkowym wymagało będzie szczegółowego opisu zwłaszcza, jeśli rzeczoznawca w trakcie wyceny przebywał będzie w kilku różnych miejscach cechujących się znacznym zróżnicowaniem środowiskowym, w tym szkodliwych czynników środowiskowych.

Pozostaje do rozważenia rzecz najtrudniejsza i pewnie właśnie z tego powodu, dla jej najwyższej doniosłości ujęta w pierwszej części omawianego „aspektu”.

Jaki jest wpływ czynników środowiskowych na wycenę nieruchomości?
Szczęśliwie nie mam pojęcia – nie sporządzam wycen nieruchomości a te, które czytuję nie zawierały dotychczas takowego omówienia. Z braku danych i informacji trudno stwierdzić, a fikcji tworzyć nie zamierzam – dość jej mam w codziennej lekturze.

więcej danych, więcej wiedzy?

2010-01-29T11:36:00.003+01:00

Choć post ten powinien zostać skierowany bezpośrednio do Tych, którzy parają się statystyczną analizą danych o nieruchomościach oraz opartych na takiej analizie narzędzi szacowania wartości stwierdziłem, że pewnie nie znam ich wszystkich, nie jestem w stanie dotrzeć do każdego z osobna i nie będę mógł wziąć udziału w ewentualnej dyskusji o ile takowa się rozwinie. Stąd zamieszczam go tutaj z nadzieją, że być może przeczyta go kilka zainteresowanych osób.

Wiemy nie od dzisiaj, że szacowanie wartości nieruchomości opiera się na dostępnych rzeczoznawcy majątkowemu danych, o których ustawa mówi, że powinny pochodzić z wiarygodnych dokumentów urzędowych. Wystarczy przyjrzeć się zapisom art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 261 poz. 2603 z 2004 roku z późniejszymi zmianami; dalej ugn) aby dostrzec, że ustawodawca zawarł w nim katalog źródeł danych umożliwiających pozyskanie wiedzy na temat transakcji nieruchomościami oraz samych nieruchomości, a użyte przezeń sformułowanie „w szczególności” sprawia, że katalog ten jest jedynie przykładowym i może obejmować także inne dostępne źródła danych.

Praktyka szacowania opera się na pozyskiwanych przez grupy rzeczoznawców danych o transakcjach nieruchomościami pochodzących bądź to z mozolnie przeglądanych aktów notarialnych bądź łatwiej agregowanych wyciągach z katastru. Przeciętny rzeczoznawca niewiele więcej wie na temat nieruchomości, których transakcjami się posługuje (proszę wybaczyć, uwaga powyższa nie dotyczy wszystkich rzeczoznawców, wierzę, że część z nich rozszyfrowuje i odkrywa znacznie większą ilość informacji na temat nieruchomości będące przedmiotem konkretnej transakcji). Tak czy inaczej szacowanie wartości nieruchomości przebiega na podstawie danych o mniejszej lub większej wartości archiwalnej przede wszystkim z powodu opóźnień w przekazywaniu i pozyskiwaniu danych. Taki stan rzeczy (przyjmowanie w wycenie danych archiwalnych) dzięki wykorzystaniu współcześnie rozwijanych narzędzi analitycznych sprawdza się nieźle na w miarę stabilnych rynkach nieruchomości. Kiedy zmiany poziomów cen oraz co nie mniej ważne popytu i podaży przebiegają w sposób stabilny i w miarę liniowy jesteśmy w stanie sprowadzać dane archiwalne do poziomu aktualnego a na podstawie tych danych oraz określonych matematycznie trendów opisać i określić wartość nieruchomości szacowanej.

Trudności zaczynają się wówczas, kiedy rynki stabilnymi być przestają, ceny ulegają gwałtownym zmianom a relacje popytu i podaży są zachwiane. Wówczas najlepsze narzędzia analizy danych zawodzą (proszę mnie poprawić, jeśli się mylę) a z pewnością nie dają oczekiwanych (w ramach poprawności oszacowania) rezultatów. Nie jest to, przynajmniej tak mi się wydaje, spowodowane niedostatkiem narzędzi lecz niedostatkiem danych przyjmowanych do analizy.

Stąd właśnie to publicznie niejako zadane pytanie: czy Koleżanki i Koledzy specjalizujący się w analizach statystycznych rozmyślali i próbowali kiedykolwiek poszerzać analizowane dane o transakcjach nieruchomościami o takie dane, które nie odnoszą się bezpośrednio do nieruchomości i transakcji ale są danymi makroekonomicznymi? Czy nie uważacie, że celowym i zasadnym może być włączanie do analiz takich danych, które wiążąc się z rynkiem jako takim w sposób pośredni przekładają się na rynek nieruchomości? W przypadku najprostszych do szacowania nieruchomości lokalowych (mieszkalnych) mogły by to być na przykład oprocentowanie kredytów, stopa bezrobocia na danym terytorialnie rynku, rozkład populacji, ilość kończonych inwestycji (na dużych rynkach) itp.? Ciekaw jestem Waszego zdania na ten temat.

PS. Mam ostatnio do czynienia z aktualizacją opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w niewielkim mieście na południu Polski. Z moich informacji wynika, że w mieście tym istnieje ponadprzeciętne nasycenie wielkopowierzchniowymi obiektami handlowymi (przypada ich tam na mieszkańca więcej niż w innych miastach). Z kolei samorząd lokalny za namową konkretnego inwestora uchwalił mpzp dla kolejnego obiektu tego typu. Jak nasycenie obiektami handlowymi wpłynie na wartość kolejnej nieruchomości, która ma być przedmiotem sprzedaży? Jak wpłynie na wartość nieruchomości mojego Klienta (w użytkowaniu wieczystym) i jak na związaną z tą wartością opłatę?

Nihil novi

2010-01-23T10:25:00.003+01:00

W Rzeczpospolitej z 21 stycznia 2010 roku ukazała się notatka na temat zamierzonej nowelizacji przepisów regulujących służebność przesyłu. Autor w notatce pisze między innymi: „Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało ich nowelizację. Praktyka, jak mówi uzasadnienie, ukazuje, że trzeba uzupełnić tę nowatorską regulację. […]Określono kryteria "odpowiedniego wynagrodzenia" za ustanowienie służebności: w pierwszej kolejności powinny być brane pod uwagę wynagrodzenia ustalane w umowach za podobne obciążenia w zbliżonych okolicznościach, a jeśli ich nie ma – obniżenie użyteczności lub wartości nieruchomości.”

Można by powiedzieć, że ponownie na temat szacowania wartości nieruchomości i praw z nimi związanych dyskutuje grupa urzędników i prawników, którzy powiedzmy szczerze na temat określania wartości wiedzą niewiele. Można by wytknąć ustawodawcy, że mimo ustawowego stworzenia zawodu rzeczoznawcy majątkowego rzeczony ustawodawca powołany przez siebie zawód oraz tych, którzy go wykonują ma „w głębokim poważaniu” skoro nie dość, że rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przygotował w sposób delikatnie mówiąc nieporządny to próbuje mocą stanowionego przepisu prawa zadekretować wartość rynkową określonego ograniczonego prawa rzeczowego ( nie pierwszy raz zresztą i pewnie nie ostatni). Prawdą jest, że autorzy projektowanych zmian nie wspominają wprost o wartości rynkowej i być może czynią to zasadnie z głębokim namysłem, jednak w kontekście już obowiązujących regulacji prawnych (w tym standardu wyceny nieruchomości dla celu zabezpieczenia wierzytelności) śmiem w owo głębokie przemyślenie problemu wątpić. Kiedy mowa o wartości nieruchomości zwykle rozumie się pod tym pojęciem wartość rynkową prawa własności lub innego prawa do nieruchomości (głównie użytkowania wieczystego). Kiedy przedmiotem szacowania jest wartość służebności trudno mówić o wartości rynkowej tego prawa w ścisłym sensie a proponowane regulacje wskazują, że właśnie wartością rynkową pragną posługiwać się autorzy zmian.

Wydaje się jednak, że powyższe narzekania są nieuprawnione. Rozporządzenie w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego przygotowane zostało ponoć (opowieści na ten temat znam wyłącznie z drugiej ręki) we współpracy z rzeczoznawcami majątkowymi, fachowcami w poszczególnych dziedzinach wyceny. Również wspomniany standard wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności powstawał pod skrzydłami Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Stwierdzić zatem należy, że ustawodawca w swych pracach kieruje się rozeznaniem rzeczoznawców majątkowych, z którymi jak należy podejrzewać utrzymuje bliski kontakt. Pytanie o kryteria doboru tych a nie innych rzeczoznawców pozostawię bez odpowiedzi, dość wspomnieć, że być może Ci, z którymi zmiany są konsultowane starają się być słyszani.

W przedstawionych w cytowanej notatce informacjach na temat metod szacowania odszkodowań z tytułu ustanowienia służebności przesyłu również widać wpływ określonej szkoły wyceny. Autor notatki wyraźnie wszak mówi, ze zgodnie z projektem w pierwszej kolejności powinny być brane pod uwagę wynagrodzenia ustalane w umowach za podobne obciążenia a dopiero gdy takich danych brak biegły powinien kierować się obniżeniem użyteczności lub obniżeniem wartości nieruchomości.

W tym miejscu należy stwierdzić, posługując się nie wydumaną regułą lecz praktycznym doświadczeniem z reprezentacji konkretnych klientów w negocjacjach z inwestorami sieci przesyłowych (to wszak jedna z głównych specjalności naszej Kancelarii), że takie podejście do tematu na kilometr śmierdzi piramidalną bzdurą, że pomysł wyszedł spod ręki kogoś, kto niewiele wie na temat rokowań i procesu zawierania umów o ustanowienie służebności przesyłu.

Po pierwsze autor notatki wskazuje, że przyjmować należy wynagrodzenia ustalane w umowach za podobne obciążenia. Spieszę donieść, że żaden z rzeczoznawców majątkowych, pomijając tych, którzy w procesach negocjacyjnych biorą bezpośredni udział, nie uzyska dostępu do tego rodzaju danych, a nawet jeśli pozyska na ten temat jakieś szczątkowe informacje braknie mu dokumentów na poparcie przyjmowanych wartości. Tak ulubione przez rzeczoznawców jako źródła danych akty notarialne nie niosą w tym zakresie żadnych istotnych informacji. Wszystko, co strony w zakresie ustanowienia służebności uzgadniają zawarte jest w odrębnych umowach cywilnych, opisujących nie tylko wysokość wynagrodzenia i odszkodowania ale również szereg dodatkowych ustaleń i uzgodnień.

Po drugie zwykle jest tak, że inwestor w pierwszym etapie rokowań proponuje odszkodowanie równe wysokości opisanej przez rzeczoznawcę majątkowego w specjalnie dla tego celu sporządzonym operacie szacunkowym. Nie muszę dodawać, że wartość ta jawi się właścicielom nieruchomości jako dalece niezadowalająca. Pomysł na metodykę obliczeń we wspomnianych operatach opiera się właśnie na obniżeniu wartości nieruchomości.

Pominąć wypada w tym miejscu fakt głębokiej niesłuszności proponowanego rozwiązania. Pamiętać trzeba, że przedmiotem szacowania jest wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia na nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego, którego trwanie przynajmniej z punktu widzenia właściciela nieruchomości jest wieczne oraz odszkodowania z tego tytułu. Rzeczoznawcy stosujący proponowaną w projektowanej noweli metodykę sprowadzają oszacowanie wartości służebności wyłącznie do kwestii odszkodowawczych gubiąc gdzieś po drodze istotny element urynkowienia kwoty o wysokość wynagrodzenia. Wszak właściciel nieruchomości, któremu proponuje się zbycie części praw rzadko tylko zadowoli się ekwiwalentem prawa w gotówce (zakładając oczywiście, że to, co wynika z rzeczoznawczych obliczeń faktycznie jest zbieżne z wartością przedmiotu oszacowania); trzeba tego właściciela jakoś zachęcić i przekonać; inaczej mówiąc musi w dokonanej czynności widzieć interes ekonomiczny.

Również i ta część metodyki, która sprowadza się do obliczenia należnego odszkodowania jest z powodów fundamentalnych błędna. Proponowane na szkoleniach i sympozjach zasady obliczania wartości ograniczonych praw rzeczowych nie opierają się na twardych danych rynkowych ani na wartościach z tych danych wyprowadzonych. Pomiędzy abstrakcyjne oznaczenia wzorów matematycznych wkradają się stosunkowo często równie a może i bardziej abstrakcyjne współczynniki i korektory, teoretycznie stanowiące kwintesencję rzeczoznawczej wiedzy i doświadczenia a faktycznie wsparte na datach z zeszłego roku pomnożonych przez ilość kropli na centymetr kwadratowy. Każdy, kto kiedykolwiek analizował matematyczną formułę obliczania wartości ograniczonego prawa rzeczowego wie o czym mowa. Arbitralnie przyjmowane wartości współczynników nie mogą zastąpić doświadczeń rynkowych, te jednak można zdobyć wyłącznie operując na żywym organizmie w trakcie długotrwałych rokowań.

Mamy zatem w przywołanej notatce wewnętrzną, nieusuwalną sprzeczność, której nie widzi nie tylko ten, kto z wyceną nieruchomości nie ma praktycznie do czynienia ale również część rzeczoznawczego środowiska. I tak, choć niby konsultacje i rozmowy trwają to jakby ich nie było. Nihil novi? A gdzie tam.

choroby serca i oględziny nieruchomości

2010-01-20T12:45:00.005+01:00

Prace Tomasza Kotrasińskiego na temat szacowania wartości nieruchomości, z których część umieszcza w swoim blogu (http://kotrasinski.blogspot.com) od dłuższego już czasu wzbudzają we mnie zachwyt i podziw. Czytuję je z uwagą i mam ogromną ochotę poszerzać własną wiedzę z zakresu analizy statystycznej oraz ekonometrii, co zresztą mam nadzieję z niejakim powodzeniem robię. W kontekście wykonywanego przeze mnie zawodu (reprezentowanie Klientów w sporach o nieruchomości, w których wśród materiału dowodowego znajdują się operaty szacunkowe wymagające uważnej lektury) początkowo metody przedstawiane przez Tomka wydawały się być sporym zagrożeniem. Wszak gdyby i jeśli rzeczoznawcy majątkowi – moi adwersarze z rozpraw administracyjnych - zaczęli stosować popularyzowane narzędzia to po pierwsze ubędzie mi Klientów mających zasadne zastrzeżenia do ujawnianych w postępowaniach administracyjnych wartości nieruchomości (wszak rzeczoznawcy zaczną wreszcie „trafiać” w wartość), a po drugie oszacowanie dokonane z wykorzystaniem tych metod trudniejsze będzie do podważenia.

Kiedy się jednak przyjrzeć bliżej popularyzowanym przez Tomasza metodom widać i jasne strony tego medalu. Jeśli pominąć fakt spodziewanego ubytku zasadnie z wartości niezadowolonych Klientów, do czego droga jednak jeszcze z uwagi na trudność metod daleka, to wskazać również należy, że nawet ci z rzeczoznawców, którzy na stosowanie metod ekonometrycznych się zdecydują łatwego zadania nie będą mieli.

Po pierwsze w czytanych przeze mnie operatach szacunkowych rzadko muszę analizować transakcje nieruchomościami podobnymi czy też próbki reprezentatywne. Znacznie częściej lektura przedstawionego jako dowód w sprawie operatu szacunkowego kończy się na kilku pierwszych stronach, w których autor przedstawia cel, przedmiot i zakres wyceny. Spieszę wyjaśnić, że o ile w szacowaniu wartości nieruchomości dla celów zabezpieczenia wierzytelności (ho, ho jaki nam ostatnio Minister standard uzgodnił) poprawne sformułowanie przedmiotu, celu i zakresu wyceny nie nastręcza znacznych trudności, to już w postępowaniach administracyjnych (renty planistyczne, podziałowe, opłaty infrastrukturowe czy aktualizacje opłat z tytułu użytkowania wieczystego) rzeczoznawcy majątkowi mają spore trudności z określeniem przedmiotu i zakresu wyceny. Jeśli nawet rzecz przemyślą i podstawowe informacje sformułują poprawnie to w dalszej części opracowania gubią gdzieś własne przemyślenia i przyjmują do porównań (albo przedstawiają jako reprezentatywne) zupełnie nieadekwatne dla przedmiotu, celu i zakresu wyceny dane o transakcjach rynkowych.

Po wtóre popularyzowane przez Tomasza metody wymagają faktycznej znajomości zarówno przedmiotów transakcji (nieruchomości) jak i warunków zawarcia transakcji dla nieruchomości przyjmowanych do porównań bądź wchodzących w skład próbek reprezentatywnych. Zauważyć trzeba, że o ile dotychczas rzeczoznawcy majątkowi stosując najchętniej metodę korygowania ceny średniej jedynie udawali, że znają nieruchomości oraz dotyczące ich transakcje wchodzące w skład próbki o tyle przy zastosowaniu metod Tomasza każdą z tych transakcji zmuszeni są jednostkowo opisać w zakresie wyspecyfikowanych cech. Tutaj drobna dygresja. Praktyka szacowania nieruchomości opiera się na przed-laty ustanowionych metodach oraz obowiązujących przepisach prawa, które choć mówią o konieczności znajomości warunków transakcji, cech i cen nieruchomości to faktycznie sprowadzają się do znajomości tego, co strony umowy były łaskawe zawrzeć w sporządzonym akcie notarialnym a i to nie zawsze. Znaczna część rzeczoznawców majątkowych korzysta ze wspólnie gromadzonych baz danych o transakcjach nieruchomościami, które budowane są przez kilka – kilkanaście osób. Dochodzi do tego, że szacowanie wartości odbywa się nie na podstawie realnej znajomości rynku lecz na podstawie wyrywkowej znajomości zapisów w bazach danych. Ułomności takiego systemu gromadzenia informacji dowodzić nie trzeba. Kilkoro asystentów wpisuje transakcje do bazy starając się umieścić w niej wszystkie te informacje, jakie udało odnaleźć się w przeglądanych pospiesznie aktach notarialnych lub wydrukach z rejestrów katastru. Nie chodzi o to, że dane te są czasem fałszywe a czasem błędne. Chodzi o to, że w kontekście proponowanych przez Tomasza metod posiadane obecnie przez rzeczoznawców informacje są daleko niewystarczające dla oszacowania czegokolwiek ponad standardowy lokal mieszkalny na zunifikowanym osiedlu lub dom typowy jednorodzinny. Proponowane przez Tomasza metody ekonometryczne z pewnością pozwolą poprawnie oszacować wartość rynkową wszystkiego, co tylko rzeczoznawca sobie wymyśli (Tomek, oszacujmy wreszcie wartość rynkową 0,5 l butelki Finlandii – wydaje się, że sklepowa cena jest troszkę przeszacowana w kontekście moich ostatnich doświadczeń) jednak dla ich stosowania potrzebne są konkretne, pełne i przede wszystkim prawdziwe dane z rynku, a tego wśród rzeczoznawców majątkowych brakuje.

Jeśli zatem łącznie z materiałem dowodowym otrzymam wreszcie operat szacunkowy sporządzony propagowanymi przez Tomasza metodami przyglądał się będę, poza wszystkim innym opisom poszczególnych nieruchomości. Rzeczoznawcy jeśli chcą szacować coś więcej, niźli to co można bez trudu znaleźć w lokalnym dodatku z ogłoszeniami winni niezwłocznie ruszyć w teren na oględziny. I wyjedzie to wszystkim na zdrowie – siedzący tryb pracy wzmaga ryzyko chorób serca i układu krążenia.

Głowę popiołem posypać.

2010-01-14T10:14:00.003+01:00

Choć to jeszcze karnawał przychodzi mi głowę popiołem posypać, przed czytelnikami się ukorzyć, do błędów przyznać i obiecane organki oraz kredki bambino w zakładzie przegrane wypłacić zwycięzcy.

Rankiem dotarł do mnie komunikat o uzgodnieniu przez Ministra Infrastruktury standardu "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności". Informacja o uzgodnieniu ukazała się w dniu 8 stycznia 2010 roku w Dzienniku Urzędowym Ministerstwa Infrastruktury i od tego dnia standard ten obowiązuje, zgodnie z art. 175 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 261 poz. 2603 z 2004 roku z późniejszymi zmianami; dalej ugn), każdego bez wyjątku rzeczoznawcę majątkowego wykonującego czynności szacowania wartości nieruchomości dla celu zabezpieczenia wierzytelności na rzecz krajowego podmiotu.
Ani lektura ani tym bardziej analiza postanowień tego dokumentu nie mają być przedmiotem tej wypowiedzi i choć część zapisów wzbudza we mnie niekłamane rozbawienie a do części z nich podchodzę obojętnie, pragnę w tym miejscu pogratulować wszystkim, którzy za cel postawili sobie uzgodnienie tego (wyłącznie?) standardu i cel osiągnęli.

Toteż gratulacje składam tym wszystkim, którzy postanowili standard „wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” stworzyć, opracować, przepchnąć przez sito konsultacji (prawda, przy minimalnym zaangażowaniu innych zainteresowanych) oraz z ministrem właściwym uzgodnić. Podziwiam skuteczność działania, zdolność przewidywania, umiejętność zespołowej pracy dla dobra oraz wytrwałość w obliczu (prawda, niewielkich przecież) przeciwności. Czoło chylę.

A na zakończenie: i tylko mi żal, że wśród reprezentowanych przeze mnie w postępowaniach administracyjnych Klientów nie występują tacy, którzy spierać się będą o wartość nieruchomości opartą o „wycenę dla celu zabezpieczenia wierzytelności” (bo zaiste dokonane uzgodnienie byłoby nie lada upominkiem od Ministra) – choć, kto wie może komuś przyjdzie do głowy pomysł nałożenia obowiązku szacowania wartości nieruchomości przed ustanowieniem hipoteki przymusowej?

Choć, z drugiej strony Minister i tak dał mi prezent: wszak oszacowanie dla celu egzekucji jest w gruncie rzeczy oszacowaniem dla celu zabezpieczenia wierzytelności zatem mogę oczekiwać napływu nowych Klientów.

Kończąc tym optymistycznym akcentem proszę Osobę (Osoba wie), z którą założyłem się o organki i kredki bambino o odbiór wygranej po uprzednim uzgodnieniu terminu, miejsca i stroju. Dołożę flaszkę przedniej Whisky na poczet przyszłych przychodów.

Litościwy chłop - rozmowy z rzeczoznawcami majątkowymi

2010-01-04T13:47:00.002+01:00

Jako, że zawodowo zajmuję się reprezentowaniem Klientów w postępowaniach administracyjnych związanych z opłatami „nieruchomościowymi” (opłaty planistyczne, adiacenckie, aktualizacje opłat z tytułu użytkowania wieczystego) oraz odszkodowaniami za nieruchomości (wywłaszczenia oraz ograniczenia praw do nieruchomości) a podstawowym dowodem w tego typu sprawach są sporządzane przez rzeczoznawców majątkowych operaty szacunkowe to umiejętność ich wnikliwego czytania należy do moich podstawowych obowiązków. Bywa tak, że autor operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy gdzieś w treści opracowania popełni niewielki błąd wpływający na wynik oszacowania, bywa też tak, że autorem operatu szacunkowego jest ktoś, kto zdecydowanie powinien pomyśleć o zmianie zawodu. Zawsze jednak rzeczoznawca majątkowy, którego operat czytam ma szansę naprawić swój błąd. Przyjąłem w swojej pracy zasadę telefonowania do autora operatu (o ile oczywiście uważam, że opracowanie to zawiera błędy wpływające na wartość oszacowania). Podczas telefonicznej rozmowy wymieniam kilka zastrzeżeń i uwag jakie mam do operatu szacunkowego i pytam, czy biegły podtrzymuje to, co łaskaw był napisać. Doradzam też ponowną lekturę przedmiotowego operatu szacunkowego – czas wszak płynie i prawnie nikt nie pamięta tego, co zrobił kilka lub kilkanaście tygodni wcześniej oraz podając swój numer telefonu proponuję ponowną rozmowę. Nie do wiary, jak rzadko biegli korzystają z tej szansy. Mimo znacznego już doświadczenia nadal nie wiem, dlaczego rzeczoznawcy uważają, że rozmowa na temat sporządzonego przez nich operatu szacunkowego z kimś, kto z zawartymi w nim ustaleniami się nie zgadza nie jest warta tych kilkudziesięciu minut.

Również dzisiaj rozmawiałem z jednym z biegłych, autorem oszacowania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla celu aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Podałem kilka istotnych uchybień operatu wpływających na ujawnioną w nim wartość i zapytałem, dlaczego autor nie szanując przepisów obowiązującego prawa niepoprawnie ustala wartość nieruchomości. Odpowiedź biegłego wprawiła mnie w zdumienie: „przecież działki pod obiekty handlowe chodzą po 300 – 400 zł (z analizy rynku wynika co innego, ale niech tam) to oszacowanie na poziomie 200 jest na waszą korzyść”. Na pytanie skąd jednak taka wartość usłyszałem, że to dla dobra użytkownika wieczystego, żeby płacił mniej.

Patrzcie, jaki litościwy chłop – prawda?

Fakt jednak, tenże litościwy chłop, jak mówi Internet jest niezłym fachowcem w wygrywaniu przetargów. Ma trochę zleceń od jednostek samorządu i starostw, sporządza oszacowania dla aktualizacji opłat, rent planistycznych i innych celów publicznych to i napatrzył się na ludzką biedę. Postanowił zatem tę niesprawiedliwość wyrównać metodą jemu tylko dostępną – zamiast szacować wartość szacuje możliwości płatnicze zobowiązanych.

Życzenia Świąteczne (w nieco innym stylu)

2009-12-24T09:18:00.005+01:00

za Marcinem:

Życzenia złożone Tobie (zwanej lub zwanemu poniżej: "Przyjmującym Życzenia") przeze mnie (zwanego poniżej: "Życzącym").
Przyjmij proszę, z wyłączeniem wyraźnej lub domniemanej mocy wiążącej, najlepsze życzenia przyjaznych środowisku, świadomych społecznie, bezstresowych, nieuzależniających i neutralnych płciowo świąt przesilenia zimowego, celebrowanych w ramach tradycji wyznania religijnego albo praktyk świeckich wedle wyboru Przyjmującego Życzenia, w szczególności zgodnie z tradycją Bożego Narodzenia, Chanuki lub Kwanzy, z zachowaniem należnego szacunku dla religijnych lub świeckich przekonań lub tradycji osób trzecich, albo ich wyboru niepraktykowania żadnych religijnych ani świeckich tradycji, jak również finansowo korzystnego, osobiście pomyślnego oraz medycznie nieskomplikowanego przebiegu ogólnie przyjmowanego roku kalendarzowego 2010, z zachowaniem należnego szacunku dla kalendarzy przyjmowanych przez mniejszości narodowe, etniczne lub wyznaniowe, bez względu na rasę, wyznanie, poglądy polityczne lub filozoficzne, kolor skóry, wiek, stopień spawności fizycznej, wybór platformy komputerowej, lub preferencje seksualne Przyjmującego Życzenia.
Przyjęcie niniejszych życzeń oznacza jednoczesne przyjęcie następujących warunków i zastrzeżeń.
Niniejsze życzenia podlegają dalszemu sprecyzowaniu, wycofaniu lub odwołaniu przez Życzącego bez zachowania jakichkolwiek terminów wypowiedzenia oraz bez potrzeby uzasadnienia. Niniejsze życzenia mogą być nieodpłatnie przenoszone przez Przyjmującego Życzenia w niezmienionej treści na rzecz osób trzecich. Niniejsze życzenia nie implikują żadnej obietnicy ze strony Życzącego do rzeczywistego wprowadzenia w życie któregokolwiek z wyżej wymienionych życzeń, a w szczególności nie stanowią oferty w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Jakiekolwiek fragmenty niniejszych życzeń sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa należy uznać za niezłożone, bez wpływu na pozostałe fragmenty życzeń. Niniejsze życzenia nie mają wartości finansowej.
Życzący gwarantuje działanie niniejszych życzeń zgodne z powszechnie przyjętym działaniem życzeń w zakresie dobrych wiadomości przez okres jednego roku albo do chwili wydania kolejnych życzeń świątecznych, którekolwiek z tych zdarzeń nastąpi wcześniej. Gwarancja jest ograniczona do wymiany niniejszych życzeń lub wydania nowych życzeń, bez potrzeby uzasadnienia przez Życzącego.

A co ważniejsze, jako że świat nam zwariował albo jeśli tak dalej pójdzie zwariuje ze szczętem już wkrótce, pomijając wcześniejszy bełkot życzę każdemu z moich przyjaciół i adwersarzy zdrowych, pogodnych i spokojnych Świąt Bożego Narodzenia. Niech każdemu z Was będzie dana chwila zadumy nad bożonarodzeniową szopką.

o gotowaniu zupy

2009-12-13T17:04:00.004+01:00

W nie tak bardzo odległej krainie, nie tak znowu dawno temu, słońce wstawało każdego ranka, zimą było zimno a latem gorąco, w lasach rosły grzyby a po ulicach jeździły samochody. Słowem, było zwyczajnie i ludzie też zwyczajnie żyli. Właściwie nie byłoby o czym opowiadać, gdyby nie dziwny zwyczaj jaki w krainie panował. Zapomniano tam otóż o tradycji dwudaniowego obiadu. Nikt nie wie, z pośpiechu i braku czasu czy może z biedy na stołach przestały się pojawiać zupy. Początkowo, tu i ówdzie jeszcze stare babki i starzy dziadkowie rozprawiali o zupie, ale z młodych nikt o niej nie myślał. Poza tym na krainę spłynęła susza i nawet władze krainy umyśliły, że skoro w zupie dużo jest wody to, aby wodę oszczędzać trzeba tę zupę z pamięci usunąć. Wnet też pojawiły się na placach i ulicach plakaty wychwalające dania główne, wnet pieśni na cześć ziemniaków i kiszonej kapusty powstawać zaczęły. A kiedy tylko któraś z gospodyń do kapusty za wiele wody nalała a ziemniaki z oszczędności dorzuciła – gdzieś szybko znikała. Zupę zapomniano. Prawie.

Zostały po piwnicach księgi i obrazy, zostały wspomnienia i bajania, pomidorową, kapuśniak i krupnik wychwalające. Zostały też dawne zwyczaje, gdzie mimo zakazów, gróźb i kar zupę od święta do święta gotowano. Susza powoli mijała, deszczu padało coraz to więcej i coraz więcej ludzi wspominać zupę zaczęło. Na początku nieśmiało, przecież ci, co dawniej gotowali już dawno nie żyli i słuch wszelki o przepisach zaginął. Proste dolewanie wody do kiszonej kapusty też się nie sprawdzało, bo stale taki sam smak wychodził, a czasem nawet śmierdziało.

Wówczas władca dobry i mądry, który historię czytał, po sąsiadach odwiedziny składał i na ich stołach zupy widywał postanowił, że zupę ludziom przywróci. Siadł zatem na zydlu, łokciami o stół się zaparł i jął rozmyślać jak też zupę na swój i poddanych stół wprowadzić. Oczywiście nie mógł zakrzyknąć, że od teraz zupę gotować każdy może, tak jak potrafi i tak jak mu się chce, byleby tylko dobra była. Był przecież władcą i bez jego skinienia nawet ptaki niebieskie nie powinny móc swobodnie latać. Miał władca księgi starodawne, w których jasno stało, że zup rodzajów jest bez liku, każda się jakoś nazywa i do każdej potrzebne stosowne składniki. Poza tym, niektóre zupy źle przyrządzone mogą być silnie trujące. Nie mógł władca zezwolić aby się lud z braku umiejętności pochorował albo co gorsza umierać zaczął boby się kraina wyludniać zaczęła i bałagan by się zrobił a cała złość na władcę by się wylała. Poza tym kuchnie były i na dworze i na urzędowych siedzibach a i jeszcze publiczne. Jak soczewicowa to soczewicowa, skoro z jednakich składników będzie uważona wtedy smakować będzie jednako.

Nie pozostało mądremu władcy nic ponad to, żeby na gotowanie zupy zezwolenia dawać. Powołał władca Związek Entuzjastów Zupy i z jego kręgu wyłonił kilku najmędrszych kucharzy aby trochę przepisów na zupy ustalili a potem natychmiast gotować zupę nauczyli tych, którzy gotować zechcą. Egzaminy wprowadzić kazał i odznaki przygotował. Związek Entuzjastów Zupy rozgłaszał, że zezwoleń potrzebne będzie mnóstwo, że w każdej kuchni gotować przecież trzeba, że zupa dobra jest i smaczna i sił dodaje nawet. I cieszył się władca, że zupa na stoły wróci, że każda smakować tak samo będzie, że zawsze jak ogórkowa to ogórkowa i że nikt się zupą nie otruje. Co prawda później okazało się, że we własnej kuchni gotować można bez licencji i nawet częstowanie zupą gości nie wymaga specjalnych zezwoleń, ale o tym sza.

Ach, jak pięknie zapachniało po wsiach, miastach i dzielnicach. Najmędrsi kucharze do wody z kapustą marchwi dorzucili, liścia laurowego i ziela angielskiego, pietruszką zieloną całość doprawili a ziemniaki kazali wkładać pod koniec gotowania. I nastał czas kapuśniaku prawie jednorodnego. Prawie bo kapusty północnej, południowej, wschodniej i zachodniej objąć się myślą i przepisem nie dało (na razie).
Licencjonowani zupo-twórcy na kapuśniaku nie poprzestali. Wnet przygotowali kilka dalszych przepisów i tak ogórkową, pomidorową i krupnik ustalili. Potem zmęczyli się, usiedli i smakować swoje przepisy zaczęli. A wszyscy radowali się mocno, zupą się raczyli i szybko postanowiono, że odtąd żadne przyjęcie oficjalne, żaden posiłek urzędowy, żadne nawet najmniejsze śniadanie bez zupy obejść się nie może a tylko kwalifikowani zupo-twórcy przyrządzać ją mogą. I na dodatek w każde święto, w każdą u dworu wizytę zupy urzędowej kosztować ze smakiem i mile trzeba. Radość wśród zupo-twórców zapanowała a i nadzieja na profity finansowe i prestiż zawodu. Zupo-twórcy przecież ustanowieni prawem zostali i żadna zupa bez ich uczestnictwa obejść się nie mogła i nikt nawet myśleć nie mógł, aby bez zupo-twórcy przyrządzanie zupy przedsięwziąć. Adeptów też była masa, już to zwabionych zupo-twórczym bajaniem już to profitami w złocie i mniej brzęczącej monecie. Dziwnym jedynie było, że co garnek ulubionego kapuśniaku to inaczej smakował i nijak odkryć nie można było dlaczego. Egzaminy coraz to trudniejsze ustanowiono; jedno ziarnko angielskiego ziela za dużo albo za mało i gar zupy na łbie adepta lądował (skąd się powiedzenie o oblewaniu egzaminu wzięło), a o temperaturze wywaru pod zasmażkę wspominać nawet nie wypada.

Tak też zupo-twórcy czasu mieli mało, o nowych zupach myśleć nie nadążali. Ich wzniosłą pracą było co i raz to doskonalsze i bardziej precyzyjne przepisy tworzyć, egzaminy odprawiać i kandydatów nauczać. Wnet okazało się, że każda zupa już prawie doskonale opisana, że każdą z zatkanym nosem i bez próbowanie uwarzyć prawie można jeno jeszcze ociupineczkę poprawić to i owo w przepisie trzeba. Ale i tak skoro gotowana przez zupo-twórcę smakować musi zawsze i każdemu a smak ma być taki, jak w przepisie ogłoszono.

Widział lud jak bardzo zupo-twórcy się trudzą, widział ich wysiłek i piękne białe czapy. Czasem lud na urzędowym przyjęciu zupy oficjalnie uwarzonej próbował i bywa, że smakowała, choć i powiedzieć trzeba, że czasem starym kapciem albo i onucami. Tak też aby się od oficjalnych przyjęć wymigać i z kosztowania urzędowej zupy zwolnić lud znalazł kucharzy, a czasem i nawet takich, co tylko nosy i smak wyostrzone mieli, którzy odważnie przepisy badali i wyśmiewali boczek w owocowej jakoby to jedno do drugiego nijak pasować nie mogło, choć przecie mocą urzędowego przepisu pasowało i nawet niektórym smakowało. Jął lud zaświadczenia od medyków znosić, że zupa mu szkodzi, niestrawność powoduje i gazy.

Szczęściem lud na swój stół gotować zupę mógł bez specjalnej odznaki i gotował, a jak się jaki przepis gdzieś w pomroce zapodział to z kumoszkami pogadał, gazetę przeczytał albo i do zwykłego kucharza poszedł rady zasięgnąć, czasem nawet i takiego od dań głównych albo i – już całkiem wstyd mówić – od deserów.

Widział władca, że z zupo-twórcami kłopot ma. Zupa przepisowa nikomu nie smakowała, nikt też po domach według przepisu nie gotował a i rzadko ktoś do zupo-twórcy leciał aby mu na ślub czy inne przyjęcie zupę warzył. Sam władca po prawdzie na szczególnie ważne przyjęcia też zwykłych kucharzy najmował tyle, że zagranicznych bo tamci licencji nie potrzebowali. I biedził się bardzo władca, i smutno mu było, że mu się zupa przepisowa co i rusz marnuje, że co przyjęcie to kłopot większy, bo w myśli to wszystko znakomicie smakowało i tylko w życiu jakoś nie bardzo. A zupo-twórcom, prawda nie wszystkim, starczało odznakę mieć i poza tym nawet jak koper wygląda nie musieli wiedzieć.

I żył sobie władca i nawet ochmistrz nadworny, żyli sobie ludzie i każdy jak potrzebował swoją zupę gotował. A kiedy się oficjalne przyjęcie zdarzało, to zawsze warto było z termosem na salony dyrdać i do dworskiej miski własnego nalewać.

opłata planistyczna - jeden z problemów szacowania wartości

2009-12-10T12:17:00.004+01:00

Podstawowym dowodem w sprawie prowadzonej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717; dalej upzp) jest w związku z art. 37 ust. 1, art. 37 ust. 11 upzp oraz art. art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 261 poz. 2603 z 2004 roku z późniejszymi zmianami; dalej ugn) operat szacunkowy wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Czynności rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie regulowane są poprzez przywołane wcześniej akty prawne rangi ustawy oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.). Należy przy tym podnieść, że wszystkie wyżej wymienione, powszechnie obowiązujące akty prawne wiążą rzeczoznawcę majątkowego bezwzględnie i nie może on dokonywać ocen w zakresie ich stosowania w skonkretyzowanej sytuacji. Dodatkowo, rzeczoznawcy majątkowi wprowadzają do praktyki zawodu, przyjmowane do dobrowolnego stosowania (wobec braku spełnienia warunku z art. 175 ust. 6 ugn) standardy zawodowe, które w obowiązującym stanie prawnym mogą być jednak wyłącznie pomocą metodyczną w trakcie czynności zawodowych. Dodać również należy, że nie mogą być one sprzeczne z aktami prawa powszechnie obowiązującego.

Zobligowany art. 37 ust. 6 Wójt, burmistrz lub prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 w drodze decyzji zapadającej po przeprowadzeniu postępowania w zgodzie z postanowieniami ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. nr 98 poz. 1071 z 2000 roku z późniejszymi zmianami; dalej kpa), w którym to podstępowaniu podstawowym dowodem zmiany wartości nieruchomości jest sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Pozostaje poza obszarem rozważań niniejszego dokumentu forma i tryb udzielania zlecenia powołanemu w sprawie rzeczoznawcy majątkowemu, choć nie bez znaczenia dla całości rozstrzygnięcia w konkretnym stanie faktycznym może być zapis zlecenia dotyczący celu i zakresu wyceny. Przyjęto jednak, na potrzeby dalszych rozważań, że zarówno cel jak i zakres oszacowania zostały wyartykułowane w zgodzie z postanowieniami odpowiednich (w tym przypadku pochodzących z upzp) zapisów prawnych.

Jedną z częściej występujących sytuacji w przypadku obliczania zmiany wartości nieruchomości w związku ze zmianą sytuacji planistycznej jest zilustrowana poniższym schematem:

W tak przedstawionym stanie faktycznym dochodzi do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym położona jest między innymi działka nr 7. Po wejściu w życie planu miejscowego właściciel nieruchomości dokonuje podziału działki na kilka mniejszych (tutaj oznaczonych od 7/1 do 7/5) i zbywa jedną z nich np. 7/4. Podkreślić należy, że podział nieruchomości następuje po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponieważ spełnione zostają warunki ustawowe wszczęte zostaje postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a właściwy organ powołuje rzeczoznawcę majątkowego celem oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą sytuacji planistycznej.

Rzeczoznawca majątkowy staje przed problemem określenia przedmiotu i zakresu szacowania.

W praktyce rzeczoznawcy majątkowi obierają alternatywnie dwie możliwe drogi rozwiązania problemu. Pierwszą z nich jest oszacowanie wartości działki nr 7 zgodnie z jej stanem na dzień zmiany warunków planistycznych przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przed i po wejściu w życie planu miejscowego. Drugą jest szacowanie wartości działki zbytej (tutaj 7/4), czyli takiej części pierwotnej działki nr 7, jaka uległa zbyciu.

Przede wszystkim należy nadmienić, że zgodnie z postanowieniami art. 37 ust. 1 upzp „Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem”. Dodatkowo w świetle zapisów § 50 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wartość nieruchomości określa się uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie (ust. 1), stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, natomiast ceny – z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2). Kiedy mowa o stanie nieruchomości to zważyć należy, że zgodnie z art. 4 pkt. 17 ugn należy przez to rozumieć „stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona”. Nie ma także wątpliwości, że wynikiem szacowania winna być wartość rynkowa nieruchomości w dwóch różnych sytuacjach faktycznych, to jest w sytuacji braku plan miejscowego lub w trakcie obowiązywania „starego” planu miejscowego oraz w sytuacji obowiązywania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przytoczone powyżej zapisy powszechnie obowiązującego prawa nie odpowiadają jednoznacznie na pytanie stanowiące przedmiot niniejszych rozważań. Wprawdzie literalne brzmienie § 50 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości wskazuje, że stan szacowanej nieruchomości należy przyjmować z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany jednak po wejściu Polski do Unii Europejskiej organy administracji a w konsekwencji również sądy oraz ciała opiniujące winny kierować się wykładnią celowościową prawa. Wykładnia literalna § 50 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości wskazuje rzeczoznawcy majątkowemu obowiązek przyjęcia stanu nieruchomości właściwego na datę wejścia w życie planu miejscowego, a w dacie tej w omawianym spornym przypadku nieruchomość oznaczona jako działka nr 7/4 nie istniała – powstała bowiem dopiero w wyniku zatwierdzonego decyzją późniejszą niż data planu podziału pierwotnej, podlegającej zmianom planistycznym nieruchomości oznaczonej jako działka nr 7.

W tej sytuacji rzeczoznawca majątkowy zobligowany zapisem § 50 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości winien oszacować wartość rynkową nieruchomości oznaczonej jako działka nr 7 w jej stanie na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, według jej przeznaczenia przed i po zmianie sytuacji planistycznej oraz cen z dnia zbycia, a rzeczą organu jest ustalenie w postępowaniu administracyjnym opłaty związanej ze zbyciem części tej nieruchomości na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego i wydanie w tej sprawie decyzji. W świetle bowiem przywołanego wcześniej art. 37 ust. 6 upzp to Wójt, Burmistrz albo prezydent miasta ustala tę opłatę a dokonuje tego w trakcie postępowania administracyjnego na podstawie dowodów zgromadzonych w sprawie.

W świetle celowościowej wykładni obowiązującego prawa należy dostrzec, że już w roku 1999, na gruncie poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 89, poz. 415 ze zmianami) i jej zapisu art. 36 ust. 3 powstała istotna wątpliwość prawna dotycząca pojęcia nieruchomości w świetle postanowień tej ustawy. Wówczas, uchwałą z dnia 17 maja 1999 roku Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że opłatę na podstawie art. 36 ust. 3 pobiera się również w przypadku zbycia części nieruchomości, jeśli wartość zbywanej części nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wywodząc, że „nieruchomością w rozumieniu art. 36 ust. 3 ustawy jest także część gruntu należąca do tego samego właściciela, objęta planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel, która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być, w rezultacie tego przeznaczenia, samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego”. Należy jednocześnie pamiętać, że rozstrzygnięcie to pojawiło się na gruncie wątpliwości dotyczących zasadności ustalenia i pobrania opłaty w przypadku, kiedy zbyciu podlega jedynie wydzielona prawnie lub geodezyjnie po dacie wejścia w życie nowego planu zagospodarowania część nieruchomości objętej zmianą planu miejscowego bądź jego uchwaleniem, w związku z czym dotyczyć ono może wyłącznie zasadności ustalenia i pobrania opłaty właśnie a nie sposobu wyceny nieruchomości. W omawianym przypadku Naczelny Sąd Administracyjny dokonując wykładni celowościowej stanął na stanowisku, że założenie racjonalności ustawodawcy nakazuje domniemywać, iż dążył on do umożliwienia ustalenia i pobrania opłaty również w sytuacji, kiedy zbyciu podlega część nieruchomości a nie wyłącznie jej całość nawet wówczas, kiedy faktycznie zbywana część nie istniała z prawnego i geodezyjnego punktu widzenia w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania. Przytoczone argumenty wskazywały, że w przeciwnym wypadku ustalenie i pobranie opłaty w znacznej części stanów faktycznych może okazać się niemożliwe, właściciele nieruchomości mogą celowo dążyć do ominięcia prawa poprzez zbycie znacznej części nieruchomości i pozostawienie sobie jedynie jej niewielkiego fragmentu a także, że znacznemu skomplikowaniu podlegałyby obowiązki notariuszy wynikające z ustawy. Naczelny Sąd Administracyjny w żadnej części uzasadnienia swego stanowiska nie odniósł się jednak do wynikających z tej samej ustawy obowiązków rzeczoznawców majątkowych oraz stosowanego przez nich warsztatu. Stanowisko to utrzymywane jest również przez orzecznictwo pod rządami ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717), która zastąpiła poprzednio obowiązującą ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym. Jedynie na marginesie należy wyrazić zdziwienie, że racjonalny ustawodawca w toku prac legislacyjnych nad nową ustawą o planowaniu przestrzennym oraz w trakcie prac nad licznymi jej nowelami nie dokonał odpowiedniej zmiany brzmienia art. 36 ust. 4. upzp zmuszając tym samym organy rozstrzygające do stosowania protezy definicyjnej pojęcia nieruchomości.

Na gruncie tak pojmowanej wykładni należałoby dojść do wniosku, że skoro w świetle przywołanej uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz utrwalonego orzecznictwa nieruchomością w świetle zapisów art. 36 ust. 4 upzp jest również część gruntu należąca do tego samego właściciela, objęta planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel, która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być, w rezultacie tego przeznaczenia, samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego rzeczoznawca majątkowy uprawniony jest do szacowania wartości takiej właśnie, jedynie hipotetycznie istniejącej w dacie określonej § 50 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości działki. Pozostaje taka wykładnia jednak w głębokiej sprzeczności z brzmieniem przywołanego wcześniej przepisu § 50 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz w sprzeczności z art. 4 pkt. 17 ugn.

W tym względzie po pierwsze należy pamiętać, że brzmienie § 50 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz art. 4 pkt. 17 ugn wyraźnie określa na jaką datę należy przyjąć stan nieruchomości oraz co znaczy samo pojęcie stanu nieruchomości. Skoro w dacie wejścia w życie planu miejscowego nieruchomość podlegająca wycenie nie istnieje nie sposób określić przynajmniej jej granic oraz powierzchni a co za tym idzie nie sposób ustalić jej wartości rynkowej. Wprawdzie na potrzeby opracowania można by przyjąć hipotetycznie, że zarówno powierzchnia jak i granice tej nieruchomości są zgodne z tymi, które w dacie późniejszej obowiązywały w chwili zbycia tejże, ale samo to stanowi naruszenie prawa.

Po drugie i nie mniej istotne, rzeczoznawca majątkowy narazi się w przypadku tak sporządzonego operatu szacunkowego, określając wartość rynkową jedynie części nieruchomości podlegającej zbyciu na zarzut poważny, zasadniczo wykluczający możliwość uznania operatu za poprawnie sporządzony dla omawianego celu a to z przyczyn leżących zarówno w źródłach prawa, warsztacie rzeczoznawcy jak i utrwalonym orzecznictwie. Poczynając od orzecznictwa należy podkreślić, że opłata o której mowa w art. 36 ust. 4 upzp ustalona może być wyłącznie wówczas, kiedy pozostaje w związku przyczynowym z efektami zmiany bądź ustalenia planu miejscowego i obejmować ma wyłącznie tę wartość, która ze zmian tych wynika. Wysokość tej opłaty może być obliczona w stosunku procentowym od wzrostu wartości nieruchomości wynikającego wyłącznie ze zmiany jej sytuacji planistycznej, a wspomniany wzrost wartości związany ze zmianą sytuacji planistycznej nie może zawierać w sobie i obejmować innych czynników wpływających na zmiany wartości nieruchomości. Mówi zatem ustawodawca, a orzecznictwo podkreśla i aprobuje, że wysokość opłaty uzależniona jest tylko i wyłącznie od wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany jej sytuacji planistycznej wykluczając przy tym z podstaw ustalania tej opłaty inne przesłanki, które wpływają lub mogą wpływać na wartość nieruchomości. Dokonując oszacowania wartości części nieruchomości podlegającej zbyciu rzeczoznawca majątkowy faktycznie jednak opisuje zmiany wartości nieruchomości nie tylko wynikające ze zmian planistycznych ale również, choć nie wyłącznie ze zmian powierzchni szacowanej nieruchomości, czyli faktycznie, jeśli założyć, że pozostałą cześć opracowania sporządza poprawnie, dokonuje obliczenia zmiany wartości nieruchomości zarówno z tytułu, o którym mowa w art. 36 ust. 4 upzp jak również na podstawie art. 98a ugn, w którym mowa o opłacie adiacenckiej wnoszonej przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, którą może ustalić wójt, burmistrz lub prezydent miasta, jeśli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego jej wartość wzrosła. Mielibyśmy zatem do czynienia z sytuacją, w której powołany w sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonujący oszacowania wartości nieruchomości przed zmianą lub uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po takiej zmianie lub uchwaleniu planu, przyjmując do oszacowania jedynie ten fragment nieruchomości, który powstał po dacie uchwalenia planu i podlegał zbyciu w swych obliczeniach zmian wartości, ujmuje zarówno zmiany wynikające ze zmiany sytuacji planistycznej jak i zmiany powierzchni nieruchomości, czyli oblicza podstawy do ustalenia dwóch należnych zgodnie z prawem opłat, to jest opłaty z art. 36 ust 4 upzp oraz art. 98a ugn.

Również z czysto warsztatowego punktu widzenia, jak to zostało przedyskutowane podczas spotkania członków PTRM w Mechelinkach oszacowanie jedynie części nieruchomości dla celu ustalenia opłaty planistycznej jest nieprawidłowe. Ale o tym mam nadzieję napisać w kolejnym odcinku.

smutna buźka w rejestrze

2009-12-09T09:14:00.003+01:00

Nadawane przez Ministra uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości mają zasadniczo w sferze teoretycznej zapewnić wysoką jakość świadczonych przez rzeczoznawców usług a co za tym idzie również tak zwane bezpieczeństwo obrotu, natomiast w sferze praktycznej ułatwić podmiotom zainteresowanym zleceniem oszacowania odnajdywanie i weryfikację osób parających się tego typu robotą.

Jeśli przyjrzymy się z jednej strony celom, jakie miały dzięki ustawowej regulacji zostać osiągnięte a z drugiej realizacji tych celów łatwo dostrzeżemy, że żaden z nich nie jest realizowany. Po pierwsze nadawanie uprawnień państwowych nie zapewnia wysokiej jakości usług i moim zdaniem negatywnie wpływa z jednej strony na bezpieczeństwo obrotu a z drugiej obniża zaufanie obywateli do Państwa (wszak to Państwo daje glejt na wycenę).
Można się zastanawiać nad przyczynami takiego stanu rzeczy i długo dywagować jednak pewne jest wyłącznie jedno: tak, jak socjalizm zajmował się głównie rozwiązywaniem problemów, które sam tworzył tak państwowe uprawnienia przydatne są wyłącznie do komplikowania prostej rzeczywistości. Nie raz i nie dwa w swojej zawodowej praktyce spotkałem się z przypadkiem, kiedy cały autorytet rzeczoznawcy polegał na przedstawieniu stosownej legitymacji, wyliczeniu ostatnio odbytych szkoleń oraz (ostatnio) również REV’a. Kilka dni temu otrzymałem kolejną opinię organizacji zawodowej na temat sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę operatu szacunkowego (z REV’em), która w swej sentencji mówi, że przedstawione opracowanie nie powinno stanowić dowodu w sprawie, na potrzeby której zostało sporządzone. Nie jest to pierwszy taki przypadek i pewnie nie ostatni. Wykonane przez tego rzeczoznawcę opracowanie naraziło mojego klienta na stres i szkodę. Obliczone przezeń wartości nieruchomości miały się nijak do rzeczywistości postrzeganej przez zwyczajnych uczestników rynku. Ze stresem klient poradzić sobie będzie musiał sam. Ze szkodą (na szczęście dla biegłego decyzja w sprawie nie zapadła) poradzę sobie w jego imieniu przesyłając na adres rzeczoznawcy rachunek za wykonaną opinię organizacji zawodowej z wezwaniem do zapłaty. Gdyby ten rzeczoznawca nie posiadał nadanych państwowo uprawnień, gdyby miał świadomość, że źle wykonane przezeń opracowanie to jedna „smutna buźka” w rejestrze więcej, gdyby wreszcie wiedział, że za błędy odpowie materialnie – może na etapie postępowania byłby bardziej skłonny do refleksji i otwarty na argumenty. (Mam taki zwyczaj – kiedy dostaję wadliwe opracowanie najpierw dzwonię do autora i próbuję rozmawiać, jeśli to nie przynosi efektu jestem, chroniąc interesy klienta bezlitosny).

Wyobraźmy sobie jednak sytuację nieco odmienną. Giną w odmętach przeszłości państwowe uprawnienia i każdy może oświadczyć, że będzie prowadził działalność w zakresie szacowania nieruchomości. Jakiś minister w jakimś publikowanym w Internecie rejestrze zamieszcza stosowną informację i Kowalski rusza do boju. Włodek obawia się, że utraci tym samym wgląd do dokumentów. Dlaczego? Dobrze, teoretycznie stosowne dokumenty zawierają dane osobowe podlegające ochronie zatem dostęp do nich powinien być ograniczony. Tyle tylko, że rzeczoznawca ma szacować wartość nieruchomości a nie mieć dostęp do danych. Jak sobie to zorganizuje, czy za pomocą „zaprzyjaźnionego notariusza” czy na podstawie wniosku o udostępnienie danych to absolutnie obojętne. Jola twierdzi, że wpłynie to na drastyczne obniżenie cen. Dlaczego? Wszak nie istnienie bądź brak istnienia uprawnień stanowi o oferowanych na rynku cenach za usługi rzeczoznawców; to rzeczoznawcy (z państwowymi uprawnieniami) wyznaczają obecnie taki a nie inny poziom cen. Jednak rzeczoznawca, jak każdy normalny człowiek prowadzący działalność gospodarczą będzie mógł i musiał o rynek walczyć. Jeśli znikną państwowe uprawnienia, to w jaki sposób będzie o ten rynek walczył? Ano ceną lub jakością. Tyle tylko, że zawsze tam, gdzie idzie o mienie znaczniej wartości jakim jest nieruchomość nikt przy zdrowych zmysłach nie zatrudni Kowalskiego oferującego najniższą cenę. Najpierw tego Kowalskiego dokładnie sprawdzi – wszak mu już państwo ze swoim systemem nadawania uprawnień nie pomoże. Popyta znajomych, poogląda witryny internetowe, zajrzy do ministerialnego rejestru i na strony organizacji zawodowych. W Internecie jest wszystko – trzeba tylko chcieć poszukać. Kiedy szukasz lekarza albo (nie daj Bóg adwokata) to idziesz do tego, który bierze najmniej? Nie, idziesz tam gdzie za możliwą do zaakceptowania cenę dostaniesz najlepszą usługę ( i nie mów proszę, że wymienione powyżej zawody też bazują na państwowych uprawnieniach bo one je mają nie dzięki ale wbrew państwu, siłą swoich korporacji).

Wiem, zaraz podniesie się larum, że organy administracji stosują w przetargach kryterium najniższej ceny. To niech przestaną. Żaden przepis obowiązującego prawa ich do tego nie zmusza i żaden znany mi przepis nie zwalnia od myślenia. Jeśli sobie organ pomyśli to sobie wymyśli w jaki sposób zlecić usługę aby z jednej strony nie przepłacić a z drugiej dostać produkt dobry. Nie mój cyrk i nie moje małpy.

Banki? Zejdźmy na ziemię. Bankom oszacowanie wartości swpl, działki budowlanej pod domek jednorodzinny albo tego domku potrzebne jest jak dziura w moście. Same dobrze wiedzą za ile „cirka ebaut” dana nieruchomość na rynku pójdzie w razie egzekucji. Kiedy bank naprawdę chce znać wartość nieruchomości to znajduje rzeczoznawcę, który się na temacie zna i pyta płacąc przy okazji stosowne wynagrodzenie.

Ale efekt takowej likwidacji państwowych uprawnień, po krótkim być może okresie niepokoju przyniesie skutki pożądane. Kiepscy biegli odejdą w cień, dobrzy zaczną zarabiać a prestiż zawodu zyska.

przy okazji znieśmy państwowe uprawnienia

2009-12-08T11:25:00.003+01:00

Na listę dyskusyjną rzeczoznawców majątkowych nadeszła wiadomość o przygotowanym w Ministerstwie Gospodarki projekcie ustawy o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców. Cały projekt czytać trudno – wymaga to trzymania na podorędziu zestawu kilkudziesięciu aktów prawnych – a i tak nie wiadomo, czy projekt nie ulegnie drastycznym zmianom czy to w wyniku konsultacji społecznych czy w trakcie dalszych prac legislacyjnych.

To, co może niemal natychmiast zainteresować niektórych rzeczoznawców majątkowych znajduje się w art. 14 (ustawa o własności lokali), art. 15 (prawo budowlane), art. 26 (ustawa o gospodarce nieruchomościami) oraz art. 45 (ustawa o ochronie praw lokatorów). Przyglądam się pobieżnie projektowi zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami i włos się na głowie jeży.

Nie to, aby mi było szczególnie żal likwidacji licencji dla pośredników handlu nieruchomościami. Odwrotnie, uważam, że należy zlikwidować zarówno tę jak i pozostałe dwie licencje tak zwanych zawodów nieruchomościowych. Ich trwanie nie tylko jest reliktem myślenia z poprzedniej epoki ale wywołuje więcej szkód niż pożytku. Cóż by się bowiem takiego stało, gdyby zlikwidować uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości? Czy likwidacja ta przyczyni się do obniżenia jakości pracy rzeczoznawców majątkowych? Czy może w wyniku takiego działania jakieś szczególne interesy (o interesach samych rzeczoznawców mówić raczej trudno) zostaną narażone na szkodę?

Wyobraźmy sobie świat bez państwowych uprawnień w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Prawdą jest, że status rzeczoznawcy majątkowego jest dobrze ugruntowany na podstawie obowiązujących przepisów prawa. Prawdą jest również, że czynności rzeczoznawcy, w świetle przepisów tego prawa niezbędne są w znacznej liczbie postępowań administracyjnych i cywilnych. Ale czy prawdą jest, że państwowe uprawnienia w tym zakresie przyczyniają się do poprawy jakości szacowania wartości nieruchomości i praw z nimi związanych? Czy może tylko urzędnicza wygoda powoduje, że jakieś ministerialne uprawnienia istnieją?

Oczywiście, gdyby państwowe uprawnienia zniknęły początkowo urzędniczy organizm miałby kłopoty z wyłonieniem podmiotu (obojętnie osoby fizycznej czy spółki partnerskiej), który na jego zlecenie dokonałby oszacowania wartości. Główny kłopot polegałby na tym, że w ogłoszeniach o potrzebie sporządzenia oszacowań trudno byłoby stosować kryterium najniższej ceny. Jeśli takie kryterium by się w ogłoszeniu znalazło nikt nie zabroniłby Panu Pikusiowi złożyć oferty z ceną powiedzmy 10 zł + VAT za oszacowanie dowolnej nieruchomości dla dowolnego celu. Musiałby zatem podmioty zamawiające wypracować jakiś inny model wyboru, oparty jak śmiem twierdzić o dotychczasową jakość pracy Pana Pikusia. Oczywiście jest to możliwe choć pracochłonne i wymaga niejakiej staranności. W dobie powszechności komunikacji elektronicznej, elektronicznych baz danych oraz swobody wypowiedzi, w czasach, kiedy dostęp do Internetu jest „jednym z podstawowych praw człowieka” (co za absurd) gromadzenie i wyszukiwanie informacji na temat jakości pracy poszczególnych rzeczoznawców majątkowych jest stosunkowo łatwe. Wszak już dzisiaj istnieją rzeczoznawcy, którzy działają na zlecenie organów. Czasem organy są z ich pracy zadowolone, czasem nie są. Wprowadzając kryteria jakościowe (ilość spornych wycen?, ilość uchylonych?, ilość postępowań doprowadzonych pomyślnie / niepomyślnie do końca) organy mogłyby się spod władzy urzędowej pieczęci wyzwolić. Zresztą mogą i teraz ale jakoś im do głów nie przyjdzie. Być może likwidacja uprawnień państwowych byłby bodźcem do poprawy jakości pracy rzeczoznawców; z pewnością nie stanowiłaby zagrożenia dla jakichkolwiek interesów. Wszak nie pieczęć stanowi o powadze i prawdziwości dokumentu a zawarta w nim treść.

Zatem w ramach konsultacji społecznych znieśmy państwowe uprawnienia. Słabi wypadną, dobrzy zostaną a i prestiż zawodu przy okazji się wzmocni.

o standardach głos liryczny

2009-12-07T21:03:00.007+01:00

Tocząca się w ostatnim czasie na Internetowych forach (LD PFVA, OLDRM, LD IGRM), choć nieco przytłumiona dyskusja na temat kondycji zawodu rzeczoznawcy majątkowego w ogólności a standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych w szczególności musi wzbudzać niepokój każdego, kto choć ubocznie z szacowaniem wartości nieruchomości ma do czynienia, a w zasadzie każdego, kto zawodowo ma do czynienia z nieruchomościami. Prawdę mówiąc, musi budzić niepokój każdego, kto samodzielnie bądź wspólnie z innymi posiada prawo własności lub jakiekolwiek ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Nie jest bowiem tak, że status aktualnych i przyszłość projektowanych standardów zawodowych, zarówno z prawnego jak i merytorycznego punktu widzenia są obojętne dla wszystkich poza wąską grupą zawodową rzeczoznawców majątkowych, dodatkowo tych nielicznych, którzy we wspomnianych dyskusjach biorą udział.

Nieruchomości tradycyjnie i nie bezpodstawnie postrzegane są jako jeden z najważniejszych składników majątkowych. Zaspokajają potrzeby, przynoszą dochód, mogą stanowić zabezpieczenie, są wreszcie od lat znakomitą lokatą kapitału długoterminowego. Mają także, przynajmniej te gruntowe jedną cechę swoistą – ilość ich jest ściśle ograniczona.

To, co charakteryzuje nieruchomości jako składnik mienia to ich wartość, którą z woli ustawodawcy określa rzeczoznawca majątkowy – przynajmniej wtedy, kiedy jest to formalnie wymagane z punktu widzenia celu podejmowanego działania bądź jeśli taka jest wola uprawnionego.

Czynności rzeczoznawcy majątkowego zmierzające do szacowania wartości nieruchomości obok tych, uregulowanych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami wymagane są zapisami kilkudziesięciu jeszcze aktów prawnych (zasady i tryb udzielania odszkodowań, rachunkowość, pomoc publiczna, kształtowanie ustroju rolnego, scalanie i wymiana gruntów, fundusze inwestycyjne, podatki i opłaty lokalne, postępowanie egzekucyjne, autostrady płatne, ochrona środowiska i wiele innych) a konieczność przedstawienia operatu szacunkowego przewija się w dalszych kilkunastu.

Wydaje się zatem, że zawód rzeczoznawcy majątkowego jest niezwykle mocno osadzony w polskim systemie prawnym, a od wiedzy, profesjonalizmu oraz uczciwości rzeczoznawcy majątkowego zależy wynik wielu czynności związanych z nieruchomościami, zwłaszcza takich, których stroną bądź uczestnikiem jest „pieniądz publiczny”. Zauważmy zresztą, jak wielu rzeczoznawców nie dostrzega wagi swojej roli, jak wielu nie pojmuje, że to od nich, od rzetelności ich działań zależą w znacznej mierze losy majątku prywatnego i publicznego.

Cóż jednak takiego robi, czym się zajmuje rzeczoznawca majątkowy, tak mocno wsparty systemem prawnym w świetle zapisów tego systemu?. Odpowiedź jest oczywiście banalna, lecz zdaje się, że wielu przedstawicieli zawodu o tej oczywistości nad wyraz często zapomina. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z dnia 9 grudnia 2004 roku, nr 261, poz. 2603, z późniejszymi zmianami) w art. 174 ust. 3 mówi:
„Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.”

Po wielokroć mówiłem, i ci, którzy mnie znają potwierdzą, że nie cenię obowiązujących od dłuższego czasu praktyk legislacyjnych, że jestem zwolennikiem minimalizmu w tym zakresie, że więcej w mojej kulturze prawnej tradycji anglosaskiej niźli tak zwanej europejskiej. Nawiasem mówiąc różnice w podejściu tych dwu kręgów najlepiej widać w praktyce wdrażania norm zapewnienia jakości serii ISO 9000, gdzie wyraźnie panują dwie przeciwstawne tradycje. Na przykład opis przyjmowania rozmowy telefonicznej przez pracownika pierwszego kontaktu istnieje (albo może istnieć) w obu z nich z tym, że tradycja anglosaska zajmuje się tym przez sześć zdań natomiast tradycja niemiecka poświęca problemowi 6 stron instrukcji.

Wracając do tematu. Akurat w przypadku ustawowego określenia zadań rzeczoznawcy majątkowego nie sposób się z ustawodawcą nie zgodzić. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie wartości.

Niby nic w tym dziwnego, przecież rzeczoznawcy majątkowi właśnie to robią. Czy aby na pewno i czy zleceniodawca może ufać ich opiniom?

Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest zawodem służebnym. Z punktu widzenia zleceniodawcy usługi szacowania jej istota polega, mam przynajmniej taką nadzieję, na otrzymaniu w zamian za ustalone wynagrodzenie rzetelnej informacji o wartości; ujawnienie tylko tej cechy rzeczy jest przedmiotem zlecenia. Sposób dochodzenia do wyniku, procedura określania wartości są nieistotne dopóki zleceniodawca może ufać rzetelności opracowania. I zwykle ufa.

Zdarzają się jednak wypadki, kiedy zleceniodawca na życzenie własne lub w toczącym się sporze staje przed faktem istnienia dwóch opinii sporządzonych w mniej więcej tym samym czasie, dotyczących tej samej nieruchomości, w której ujawnione wartości różnią się w sposób rażący (wielokrotnościami wartości). Oczywiście za chwilę usłyszę, że może się coś istotnie zmieniło, że być może inne przeznaczenie w planie miejscowym, zachwianie rynku, spalarnia śmieci, bomba atomowa – wreszcie. Nic z tych rzeczy. Ktoś powie, że to niemożliwe, że w przypadku postępowania w zgodzie z przepisami prawa i wypełnieniu procedury odpowiedniego standardu zawodowego taki przypadek nie może mieć miejsca, wartość nie może się rażąco (wielokrotnością) różnić. A o 70 %, albo 50, 40, 27,98 wreszcie – może? Zapewniam, że może i praktycy wyceny także o tym wiedzą.

Co to znaczy, że określona w opinii rzeczoznawcy majątkowego wartość odbiega od wartości określonej przez innego rzeczoznawcę majątkowego o 27,98 %? W przypadku ładnego lokalu mieszkalnego w dobrym punkcie Warszawy albo Krakowa to może znaczyć różnicę w wysokości 279.800 zł., w przypadku przejętej na własność skarbu państwa działki w Krakowie to może znaczyć niemal pół miliona złotych. Nawet nie wspomnę, że cena za wykonanie takiej opinii jest ułamkiem procenta tej kwoty.

Nie chodzi zatem o to, co robią rzeczoznawcy majątkowi a o to jak. Dozorca też odśnieża chodniki a pilot prowadzi samolot. Problem polega na tym, że i od dozorcy, i od pilota, i od rzeczoznawcy majątkowego wymagam, aby swój zawód i powinność realizowali rzetelnie i skutecznie. Chodniki mają być czyste, samoloty mają bezpiecznie latać na zaplanowanych trasach a rzeczoznawcy mają poprawnie szacować wartość. Tylko tyle i aż tyle. Jednak we wspomnianej na wstępie dyskusji dotyczącej standardów zawodowych problematyka szacowania wartości, jej rzetelność i poprawność schodzi jakby na plan dalszy.

Szacowanie wartości nieruchomości jest sztuką trudną, wymagającą wiedzy i doświadczenia. Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest również, jak ktoś powiedział zawodem eksperckim podobnym w swej istocie do wielu wolnych zawodów wymagających indywidualnego podejścia do każdego problemu, z jakim wykonująca go osoba się styka. I jako zawód ekspercki wymaga bardzo solidnych fundamentów dobrze zakorzenionych w praktyce życia społecznego oraz, co być może ważniejsze, swobody dobierania odpowiednich rozwiązań dla skonkretyzowanych pytań. Bo w tej grze chodzić musi, zgodnie zresztą z zapisem ustawowym, wyłącznie o jedno – o rzetelne oszacowanie wartości.

Problem standardów zawodowych, tak jak jest postrzegany przez osoby przyglądające się dyskusji i nie wykonujące bezpośrednio czynności rzeczoznawcy majątkowego leży u samych ich podstaw, leży mianowicie w braku jednoznacznie określonego celu, dla którego mają istnieć. Nie jest prawdą, co dobitnie wynika z prowadzonej dyskusji, że cel ich istnienia jest jasny i polega na wspomaganiu rzeczoznawcy majątkowego w trudnym procesie szacowania wartości. Warto w tym miejscu przytoczyć Preambułę publikacyjną Standardów:

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, działając jako organizacja zawodowa polskich rzeczoznawców majątkowych, dążąc do osiągnięcia następujących celów:

ujednolicenie praktyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych;
harmonizowanie zasad prowadzenia działalności w zakresie wyceny przez rzeczoznawców polskich z zasadami zalecanymi do stosowania w krajach Unii Europejskiej;
promowanie jednolitych, obwiązujących w środowisku rzeczoznawców majątkowych reguł postępowania wpływających na ukształtowanie ich odpowiedzialności zawodowej i cywilnoprawnej oraz zasad ubezpieczenia od odpowiedzialności;
kształtowanie wymagań i oczekiwań zamawiających wyceny pod adresem osób które je sporządzają oraz, z drugiej strony, tworzenie podstaw do oddziaływania przez rzeczoznawców na treść umów o wycenę mienia;
zabezpieczenie interesów zamawiających poprzez sformułowanie wymogów, jakim powinny odpowiadać wyceny;
umożliwienie dokonywania oceny działalności konkretnego rzeczoznawcy przy zastosowaniu jednolitych zobiektyzowanych kryteriów,

uchwaliła niniejsze Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.

Zauważmy, że w wyżej przytoczonej Preambule nie ma ani jednego słowa na temat rzetelnego szacowania wartości nieruchomości oraz praw z nimi związanych.

Środowisko rzeczoznawców majątkowych coraz wyraźniej dzieli się na dwie frakcje, jedną dążącą do poprawności formalnej (nadrzędności znaczenia zgodności wykonanego opracowania z przepisami prawa i standardami zawodowymi), oraz drugą wyżej ceniącą poprawność merytoryczną (poprawność w sferze określonej wartości). Z punktu widzenia konkretnego klienta zlecającego wykonanie oszacowania wartości istotne jest tylko zaufanie do wartości. Deklaracjami poprawności wskórać się wiele nie da.

Szczęśliwie ostatnie obserwacje wskazują, że środowisko, niechby jego niewielka na razie część, dorabia się zarówno umiejętności dyskutowania jak i metodycznych podstaw wspartych solidnym aparatem matematycznym. I jest niejaka nadzieja, że ta niewielka częć wkrótce zdobędzie przewagę.

PS. Co niestety przyczyni się do zaniku mojego zawodu. Co zrobię, czym się zajmę kiedy braknie Klientów niezadowolonych z wyniku wyceny? Czy będzie okazja do "stawania w szranki" z organem i rzeczoznawcą?

Bumerang służebności przesyłu

2009-12-07T11:02:00.004+01:00

Kilka dni temu, po lekturze artykułu Jerzego Dąbka na temat ustalania wysokości wynagrodzeń z tytułu ustanowienia służebności przesyłu wpisałem do swojego terminarza cyklicznie powtarzające się pytanie: „co szacuje Jurek Dąbek?”.

W poście nr 7660 z dnia 6 grudnia 2009 roku zamieszczonym na Liście dyskusyjnej rzeczoznawców majątkowych Iwona Holwek napisała:

„Urzędy Skarbowe chcą pobierać podatek za korzyści wypływające z nieuregulowanego stosunku do wielu nieruchomości przez które przechodzą sieci infrastruktury technicznej będące własnością w/.w (infrastrukturowych) spółek”.

W dniu 7 grudnia 2009 roku otrzymałem od Jarka Matejczuka szkic jego artykułu o bezumownym korzystaniu z nieruchomości zajętych pod inwestycje liniowe (sieci infrastruktury technicznej), w którym Jarek powoli przymierza się do opisania sposobu ustalania wynagrodzeń za tego typu ograniczenia.

Problem określania wysokości wynagrodzeń z tytułu ustanowienia służebności, głownie służebności przesyłu opisanej po nowelizacji ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej kc) w art. 305 ze znaczkiem 1 powraca w środowisku rzeczoznawców majątkowych jak bumerang rzucony wprawną ręką australijskiego aborygena. Nie ma w tym niczego dziwnego, ponieważ problem jest skomplikowany i wydaje się, o czym pisze Jarek, nierozstrzygalny na podstawie gromadzonych przez rzeczoznawców danych rynkowych.

Iwona jest zaniepokojona fiskalizmem państwa i w swoim poście, choć pyta interlokutorów o spostrzeżenia ze swojego terenu, faktycznie wyraża obawę przed wzrostem cen mediów na skutek regulowania praw związanych z korzystaniem z nieruchomości innych osób.

Rzeczoznawcy majątkowi profesjonalnie zajmują się szacowaniem wartości nieruchomości i praw z nimi związanych. W ostatnim okresie dzięki wytężonej pracy kilku z nich (vide: prace Tomka Kotrasińskiego pokazane częściowo w jego blogu) udaje się wypracować metody badania rynku oraz ustalania wartości praw do nieruchomości oparte na analizie danych rynkowych. Takie podejście do szacowania wartości nieruchomości mogę zrozumieć. Jeśli na początku procesu szacowania rzeczoznawca majątkowy precyzyjnie określi przedmiot, zakres i cel szacowania a następnie korzystając z dostępnych danych rynkowych i informacji o rynku dokona rzetelnej analizy w rezultacie której logicznie i wyczerpująco opisze zjawiska na tym rynku występujące oraz uzasadni otrzymany wynik – chylę czoło i choć mogę mieć pytania wiem, że ujawniona wartość, w wyniku poprawnie przeprowadzonego procesu szacowania odpowiada wartości rynkowej.

Istnieje jednak w rzeczoznawstwie inna szkoła, ponoć wywodząca się z przeszłego okresu, polegająca nie na szacowaniu wartości a na pisaniu operatów szacunkowych. Szkoła ta opiera się, za namową różnej maści szkoleniowców na podstawowych przepisach prawa powszechnie obowiązującego ze szczególnym uwzględnieniem roli rzeczoznawcy majątkowego w świetle ostatniej nowelizacji oraz pomysłach zastosowań przypadkowych parametrycznych współczynników wzrostu lub spadku, o których wiadomo tylko tyle, że posiadają jakąś wartość liczbową (samo istnienie tych współczynników w realnym świecie jest mocno wątpliwe a opisane przez nie wartości mogą wskazywać wszystko, od długości promienia światła do szerokości matki ziemi).

Nie ulega wątpliwości, że metodyka szacowania wynagrodzeń z tytułu ustanowienia służebności prezentowana przez Jerzego Dąbka jest metodyką wadliwą. Przesłanką uznania tej metodyki za nieprzydatną jest krótka odpowiedź na moje cykliczne pytanie: kolega Jerzy próbuje faktycznie szacować nie wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności, lecz wysokość rekompensaty za szkody powstające na nieruchomości z tytułu ustanowienia służebności. Próbuje, ponieważ większość przyjmowanych przezeń parametrów takiego oszacowania pochodzi „spod dużego palca” i nie ma nic wspólnego z rzetelnym badaniem rynku. Ale to przecież środek problemu, a nie jego początek.

Proponuję, dla uporządkowania ewentualnej dyskusji przyjąć, że przepis art. 305 ze znaczkiem 2 § 1 („Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem”) jest faktem prawnym. Wyznacza bowiem, przynajmniej moim zdaniem kierunek myślenia. Wszak służebność ustanawia się za wynagrodzeniem, które jest nieco innym pojęciem niż pojęcie odszkodowania. Wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności a zgodnie z poglądami niektórych (faktycznych) autorytetów winno być ono ustalane łącznie na podstawie tego, co jedna ze stron zyskuje oraz tego, co druga z nich traci. Odszkodowanie to inna bajka, nie z tej dobranocki.

Przeznaczenie nieruchomości - problem aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego

2009-12-06T17:00:00.005+01:00

Użytkowanie wieczyste na gruncie definicji ustawowej (art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej kc) to czasowe, zbywalne, z zasady odpłatne prawo do korzystania z nieruchomości gruntowej (stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) z wyłączeniem innych osób w granicach wyznaczonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz postanowienia umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Unormowania dotyczące użytkowania wieczystego zostały ogólnie sformułowane w kodeksie cywilnym a szczegółowe regulacje w tym zakresie pomieszczono w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 261 poz. 2603 z 2004 roku z późniejszymi zmianami; dalej ugn). Dodatkowo nadmienić należy, że zgodnie z art. 235 kc budynki i inne urządzenia posadowione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego a własność ta jest związana z prawem użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 71 ugn użytkowanie wieczyste jest prawem odpłatnym, przy czym za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się opłatę pierwszą oraz opłaty roczne, które użytkownik wieczysty zobowiązany jest wnosić przez cały okres użytkowania. Wysokość opłat ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 ugn), zaś cenę nieruchomości ustala się w oparciu o jej wartość. Wysokość opłaty rocznej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, przy czym nową opłatę roczną ustala się od określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień aktualizacji opłaty wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (art. 77 ugn).

Zasady postępowania rzeczoznawców majątkowych w trakcie określania wartości regulowane są zarówno przez postanowienia ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.). Praktyka szacowania wartości nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego wspierać się musi na § 28 wspomnianego rozporządzenia, w którym ustawodawca wyraźnie nakazuje szacowanie wartości jako prawa własności podejściem porównawczym przy czym do analiz porównawczych przyjmować należy transakcje rynkowe prawem własności nieruchomości niezabudowanych.
Ponieważ jedną z cech nieruchomości, która może w sposób znaczący wpływać na jej wartość jest dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości (zwany również przeznaczeniem nieruchomości), w praktyce szacowania wartości na potrzeby aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego pojawia się istotny z punktu widzenia właściciela oraz użytkownika wieczystego problem prawidłowego ustalenia przeznaczenia nieruchomości.

Na wstępie należy dostrzec, że podstawowym obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego podejmującego trud ustalenia wartości jest określenie przedmiotu szacowania. Nie ulega wątpliwości, że w przypadku zabudowanych gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste możemy mieć do czynienia z trzema przedmiotami szacowania, z których pierwszym jest wartość budynków i innych urządzeń posadowionych na gruncie a stanowiących odrębny przedmiot własności, drugim prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej natomiast trzecim wartość prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Skoro prawo użytkowania wieczystego jest odpłatnym prawem na rzeczy cudzej, a zgodnie z art. 77 ugn wysokość opłaty rocznej ustala się zgodnie z dotychczasową stawką procentową od wartości nieruchomości gruntowej jasnym jest również, że oszacowaniu podlega prawo własności nieruchomości gruntowej, z której na mocy umowy korzysta użytkownik wieczysty.

Jak już wspomniano, granice wykonania prawa użytkowania wieczystego ograniczone są przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddaniu nieruchomości w użytkowanie. Postanowienia umowy wiążą każdego z użytkowników wieczystych, czyli również tego, który prawo nabył w sposób inny niż bezpośrednio poprzez zawarcie konkretnej umowy ze Skarbem Państwa albo jednostką samorządu terytorialnego czy też w drodze decyzji administracyjnej.

Przeznaczenie nieruchomości wyznaczane jest zasadniczo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zastępującej ten plan decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wyznacznikami dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości są również legalnie na tej nieruchomości istniejące budynki i urządzenia lub prowadzona na niej określona działalność nie wymagająca zabudowy.

Ustalenie przeznaczenie nieruchomości w procesie szacowania jej wartości w celu aktualizacji opłaty rocznej nie jest zatem zadaniem prostym. Może się bowiem zdarzyć sytuacja, kiedy zapisy umowy, faktyczny sposób korzystania oraz postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie są ze sobą zgodne a funkcje, które wyznaczają w sposób istotny wpływać mogą na wartość nieruchomości.

Wydaje się, że kluczem do rozwikłania tej skomplikowanej sytuacji nie jest ani umowa o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste ani postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o ile nie sprzeciwiają się sposobowi wykorzystania nieruchomości lub dopuszczają kontynuację dotychczasowego sposobu korzystania aż do czasu zmiany funkcji na zgodną z planem. Moim zdaniem przeznaczenie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste wyznaczać należy na podstawie sposobu korzystania z tej nieruchomości przez użytkownika wieczystego w dacie sporządzania oszacowania o ile tenże sposób korzystania konstytuowany jest na podstawie legalnych decyzji zatwierdzających projekt budowlany i udzielającej zezwolenia na budowę. Za takim sposobem rozumowania przemawia zarówno brzmienie § 28 ust. 5 rozporządzenia („Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1-4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego”) jak i sama idea opłaty rocznej pojmowanej jako swoisty czynsz za korzystanie z rzeczy. Dodatkowo, w pewnych sytuacjach takie właśnie pojmowanie sprawy chroni z jednej strony użytkownika wieczystego przed nadmiernym wymiarem opłaty powodowanym wyłącznie przez zmianę sytuacji planistycznej terenu, na którym położona jest nieruchomość, a z drugiej właściciela gruntu przed minimalizacją tejże opłaty na skutek niezgodnych ze stanem faktycznym zapisów umowy, która przez użytkownika wieczystego (legalnie bądź nielegalnie – choć drugą ewentualność trudno sobie wyobrazić) jest lekceważona. Jeśli dodatkowo pamiętać będziemy, że oszacowaniu podlega prawo własności nieruchomości gruntowej a nie prawo użytkowania wieczystego tejże nieruchomości sytuacja stanie się klarowna.

W przypadku, kiedy postanowienia umowy o oddaniu nieruchomości lub decyzji ustanawiającej użytkowanie wieczyste nie są precyzyjne co do celu na jaki nieruchomość jest przekazywana bądź nie ma ich w ogóle nie możemy na ich podstawie wyznaczyć przeznaczenia nieruchomości. Przeznaczenie można wyznaczać wówczas na podstawie sposób korzystania z nieruchomości lub postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli sposób zagospodarowania nieruchomości jest trwały, to znaczy na gruncie legalnie wzniesiono budynki lub inne urządzenia racjonalnym będzie przyjęcie przeznaczenia terenu zgodnego ze sposobem korzystania z nieruchomości. Jeśli na gruncie nie zostały wzniesione budynki lub inne urządzenia z uwagi na możliwość zagospodarowania nieruchomości zgodnego z planem miejscowym przeznaczenie winno się określać w zgodzie z postanowieniami planu.

W przypadku, kiedy cel oraz sposób korzystania są ze sobą zgodne nic nie stoi na przeszkodzie, aby przeznaczenie definiować poprzez sposób korzystania.

W przypadku, kiedy cel z umowy lub decyzji jest odmienny od sposobu korzystania mamy do czynienia z przypadkiem kłopotliwym jedynie z pozoru. Ponieważ opłata roczna jest swego rodzaju czynszem za korzystanie z rzeczy trudno czynsz ten naliczać od rzeczy innego rodzaju (o innych cechach) niż te, którymi rzecz w dacie obliczania się charakteryzuję. Oczywiście założyć należy, że sposób korzystania wynika z prawomocnych aktów prawnych innego rodzaju niż umowa czy decyzja o oddaniu nieruchomości w użytkowanie lecz założenie takie uczynić należy zawsze, choć celowym wydaje się dokonanie analizy legalności istnienia posadowionych na nieruchomości budynków lub innych urządzeń. Również w takim przypadku przeznaczenie nieruchomości powinno być wyznaczone na podstawie sposobu korzystania.

Innymi słowy dla ustalenia wartości prawa własności nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste (a taką wartość ustalamy dla aktualizacji opłat) jej przeznaczenie wywodzić należy generalnie z aktualnego sposobu korzystania a jedynie w wyjątkowych przypadkach z innych dokumentów świadczących o możliwym sposobie korzystania z nieruchomości.

a mnie nie

2009-11-28T11:57:00.003+01:00

Swego czasu Roman Szwarc napisał:

„a mnie się marzy, aby Wszyscy włączyli się w proces stanowienia dobrego prawa a szczególnie Ci, którzy wiedzą, gdzie tego prawa są słabe punkty i tam uwalają”

Szanowny Romanie, droga Redakcjo,

kierunek jest słuszny, natomiast droga wyboista.

W pierwszej chwili małą miałem ochotę odnosić się do Twojego postu. Wszak w oczach przynajmniej części rzeczoznawczej braci należę do grupy tak zwanych „uwalaczy”, choć wolę inne określenie na zajęcie, którym się param. Może dlatego, że obrona interesów moich klientów nie polega wyłącznie na krytycznym podejściu do operatu szacunkowego? Zacznijmy jednak od innej nieco strony.

Zapotrzebowanie na usługi rzeczoznawców majątkowych w znacznej części jest kreowane przez obowiązujący system prawny. Zawód powstał nie dlatego, że taka istniała potrzeba wolnego rynku lecz powołany został sztucznie dla realizacji konkretnego zapotrzebowania ustrojowo – systemowego. Proszę nie wspominać o sytuacjach szczególnych, na przykład szacowaniu wartości na potrzeby postępowania sądowego. Raz dlatego, że uważam, że biegłym w zakresie szacowania wartości nieruchomości byłoby znacznie łatwiej solidnie wykonywać obowiązki gdyby zawodu rzeczoznawcy majątkowego (w jego ustawowej formie) nie było, dwa ponieważ jakoś sobie z tym w przeszłości radzono bez odpowiednich postanowień ugn i przyległości w postaci wiadomego rozporządzenia i zupełnie już chybionych standardów w ich forsowanej przez PFSRM postaci. Tam, gdzie prawdziwy rynek (strony sporu) oczekuje ujawnienia wartości, zostanie ona odkryta i czasem dobrze się dzieje, że ustalona zostaje nie tyle z pomocą rzeczoznawcy majątkowego ile wbrew jego opinii.

Każda akcja spotyka się z reakcją. Wiedzą o tym wszyscy rzeczoznawcy zatem i ci, którzy baczniejszą uwagę przywiązywali do lekcji fizyki jak i ci, którzy większą estymą obdarzali historię. Opinia rzeczoznawcy w sporze administracyjnym bądź cywilnym zwykle skutkuje nałożeniem zobowiązania bądź powstaniem uprawnienia majątkowego. Niska jakość opracowań w połączeniu z „pazernością” uczestników postępowania, które w efekcie dają nietrafnie określone wartości są podstawową przyczyną tego, że niezadowolone z wyniku postępowania strony poszukują pomocy. To, że strony nie respektują wydumanej interpretacji przepisu ustawowego o organizacji zawodowej roszczącej sobie wyłączne prawo do krytyki opracowania świadczy źle nie o stronie postępowania lub o osobie, która pomocy takiej udziela, ale wyłącznie o komentatorach ustawodawcy, którzy znaczenie przepisu opacznie pojmują i o organizacji, która pojmowania tego broni. Szczęśliwie dla stron sporu mamy taki system procesowy, który w większości wypadków opiera się na równych uprawnieniach w trakcie postępowania. Strony mogą zatem zarówno przedstawiać dowody jak i podważać ich wiarygodność a to, który z wywodów zasłuży na miano słusznego rozstrzyga niezależne gremium.

Pojmuję, że Twoje nawoływania do uczestnictwa w stanowieniu „dobrego prawa” odnoszą się jednak wyłącznie do tej jego części, która dotyczy wprost i bezpośrednio rzeczoznawców majątkowych, która w procesie szacowania wartości przeszkadza tymże rzeczoznawcom majątkowym prawidłowo szacować wartość?

Romanie, im więcej czasu mija od chwili, kiedy zająłem się oglądem operatów szacunkowych i uczestniczyłem w praktyce sporządzania takich opracowań tym bardziej przekonuję się, że faktycznie bardzo niewiele jest takich zapisów powszechnie obowiązującego prawa, które rzeczywiście uniemożliwiają rzeczoznawcy prawidłowe określenie wartości. Przyznam, że część z przepisów nakłada na rzeczoznawców obowiązki, których podejmowanie nijak się ma do szacowania wartości ale to przecież nie mój cyrk i nie moje małpy, nie ja szkoliłem i nie ja za błędy szkoleniowe odpowiadam.

Praktyka reprezentacji interesów strony oceniającej własną sytuację jako krzywdzącą nie wynika jednak z braku znajomości prawa ani, w zdecydowanej większości, z pieniactwa. Ludzie, normalni uczestnicy rynku po prostu mają intuicję wartości nieruchomości stanowiących ich własność, położonych na terenach, które są im dobrze znane. Wiedzą ze stosunków lokalnych i własnego doświadczenia kto, komu, co i za ile. To rzeczoznawcy często nie trafiają w te wartości i nie robią tego dlatego, że tak im nakazuje „złe prawo” ale dlatego, że raz wykonują swoje obowiązki pod presją czasu i koniecznej do wykonania ilości opracowań, dwa, że tak to prawo jest interpretowane. Z tego co widzę jednak interpretacje te nie pochodzą od pojedynczych rzeczoznawców praktyków jako takich. Źródła należy poszukiwać w innym miejscu. Zresztą kilka miesięcy temu zadałem pytanie na tej liście o przykłady owego „złego prawa”. Nie dostałem żadnego; czyżby wraz z nadchodzącą nowelizacją rozporządzenia jakoś wyparowały.

Dlatego nie nakłaniaj mnie i mi podobnych do naprawiania tego, co nie ja zepsułem. Każde postępowanie z moim udziałem wskazuje niedoskonałości systemu – starczy je zebrać. A doświadczeniami chętnie się podzielę.

Pozdrowienia

Legere et non intellegere neglegere est

2009-05-07T16:24:00.000+02:00

Renta planistyczna jest dochodem własnym samorządu i z mojego punktu widzenia słusznie stanowi wynagrodzenie za działania podejmowane raz dla zorganizowania ładu przestrzennego na danym terenie a dwa za wysiłek i koszty z tymi działaniami związane. Maksymalna wysokość oraz warunki ustalenia renty planistycznej zostały uregulowane ustawowo i są konkretyzowane w aktach prawa miejscowego.

Dopóki czytamy (ze zrozumieniem) zapisy ustawowe nie jest źle. Właściciel nieruchomości w pewnych warunkach zobowiązany jest podzielić się z samorządem zyskiem wynikającym ze wzrostu wartości nieruchomości wynikającym z wprowadzenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zamian za co otrzymuje konkretne korzyści. Czego się zatem czepiam, skoro uważam, że renta planistyczna jest słuszną opłatą? Ano czepiam się nie ustawodawcy czy korzystających ze słusznego prawa samorządowców. Czepiam się tego, co najbardziej irytujące – głupoty, nadinterpretacji i betonu, odpornego na wiedzę i trudnego do zarąbania (choć kropla wody powoli drąży skały a szczęśliwie w organach odwoławczych stopniowo przewagę zdobywają jednostki myślące; szczęśliwie mamy też organizację zawodową z prawdziwego zdarzenia, do której po opinię zawsze zwrócić się można).

Głupoty – bo w 90 % czytanych przeze mnie operatów stanowiących podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej powołani biegli nie szacują wartości prawa własności nieruchomości po i przed, mieszają pojęcia, nie uwzględniają cech nieruchomości, współczynniki biorą z kapelusza, przyjmują do porównań nieruchomości podobne jak podobny jest słoń do supernowej (prawda – to „duże” i to duże), obliczają jednocześnie wzrost wynikający ze zmiany planu i zmian powierzchni, słowem – nie wiedzą co czynią.

Nadinterpretacji – bo w znakomitej większości czytanych operatów biegli uważają, że im więcej naliczą tym więcej splendoru i wdzięczności z organu samorządowego na nich spadnie, co jak wiem z rozmów z samymi zainteresowanymi samorządowcami akurat prawdą w większości przypadków nie jest.

Betonu – bo każda rozmowa z autorem potworka zwanego dumnie operatem szacunkowym prowadzi do jednego. Autor (autor!, autor!) z nadanymi przez właściwego ministra uprawnieniami osłania się tym świstkiem papieru jak tarczą za hufce biorąc „doświadczenie” zawodowe, REV’y i ilość godzin obowiązkowych szkoleń.

Tymczasem z siedmiu leżących na moim biurku operatów w sprawie renty tylko jeden ma jakie takie znamiona sensu.

W pogoni za zleceniami, terminami i kolejnymi kilkoma banknotami rzeczoznawca nie ma czasu zastanowić się nad tym, co robi i jak robi. Nie ma czasu zastanowić się nad tym, co czyta i jaki jest sens czytanego. Mam nadzieję, że ten brak zrozumienia wynika wyłącznie z braku czasu. Nie chcę myśleć, że wynika z samej niemocy czytania. Wierzcie mi legere et non intellegere neglegere est.

ilustracja pewnego przepisu

2009-05-07T16:12:00.002+02:00

sytuacja opisana poniżej tylko w części jest hipotetyczna.

Wartości gruntów są wartościami prawdziwymi. Dane rynkowe dotyczą rynku jednej z podpoznańskich gmin.

Wartość nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem usług dla działek o powierzchni od 800 do 1.500 mkw wynosi średnio 385 zł/mkw. Wartość nieruchomości o tym samym przeznaczeniu o powierzchni równej lub większej 4.500 mkw wynosi średnio 185 zł/mkw. (dane w zaokrągleniu do 5 zł, ceny aktualizowane trendem czasowym na 31 marca 2009 roku).

Działka przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem usług o powierzchni 4.500 mkw. Wymiary działki 60 x 75 m.

Następuje podział nieruchomości, w wyniku którego otrzymujemy trzy równe działki o powierzchni 1.500 mkw każda.

Renat podziałowa:
4.500 mkw x 185 zł/mkw = 832.500 zł – przed podziałem;
3 x 1.500 mkw x 385 zł/mkw = 1.732.500 zł
1.732.500 zł – 832.500 = 900.000 zł x 20 % (łaskawie) = 180.000 zł
Dotąd sytuacja jest jasna. W wyniku podziału jednej dużej działki o powierzchni 4.500 mkw i wartości pierwotnej 832.500 zł otrzymaliśmy trzy mniejsze o powierzchni 1.500 mkw każda i wartości każdej z nich 577.500 zł każda. Czy to możliwe? Oczywiście, jeśli ktoś się nie zgadza niech dalej nie czyta. Kto się zgadza, dla tego mam niespodziankę.

Jeśli po podziale otrzymujemy trzy równe działki po 1.500 mkw każda, każda warta 577.500 zł to dwie z tych działek warte są 1.155.000 zł czyli więcej niż działka pierwotna przed podziałem.
A teraz wyobraźmy sobie, że podział nieruchomości następuje w wyniku decyzji o lokalizacji drogi w trybie specustawy pod budowę której wywłaszczono działkę środkową. Dodatkowo obowiązuje już §36 ust. 2 w wersji zaproponowanej przez światłe grono w noweli zgodnej z treścią ogłoszoną 27 marca 2009 roku. Przypomnę: „W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa część nieruchomości, wartość rynkową tej części określa się jako różnicę między wartością rynkową całej nieruchomości a wartością rynkową części nieruchomości nie objętej decyzją. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio”.

Pozdrawiam i postępów w pracy życzę

Iskierki

2008-09-07T10:33:00.002+02:00

Okres wakacji, długotrwałe górskie wędrówki, taplanie w słońcu albo machanie wiosłem sprzyjają refleksjom ogólniejszej natury. Większość normalnych ludzi stara się podczas letniego wypoczynku oderwać od pracy, powspominać, jakieś plany na przyszłość poczynić i przede wszystkim zebrać trochę sił na kolejne miesiące. Rzeczoznawcy majątkowi, jakkolwiek w większości również normalni jakby z nieco większym trudem zapominają o zawodowych obowiązkach. Nawet podczas wypoczynku dyskusje wartko schodzą na problemy zawodowe a że wrzesień dla braci rzeczoznawczej zapowiada się nad wyraz ciekawie, to i dyskusje tego roku gorętsze.

Pozwólmy sobie na chwilę relaksu i nieco wakacyjnie zastanówmy się nad kilkoma wybranymi problemami, jak się rzekło ogólniejszej natury. Postawmy przy tym nieco ryzykowną, przynajmniej dla niektórych przedstawicieli profesji tezę, stanowiącą wyznacznik i fundament dla dalszych rozważań: "zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określanie wartości".

Wypada również już na wstępie zgodzić się z twierdzeniem i nieśmiało przypomnieć, że rzeczoznawca majątkowy jak każdy inny obywatel zobowiązany jest działać w granicach prawa i w zgodzie z jego postanowieniami. Jednocześnie w trakcie czynności zawodowych jak każdy inny fachowiec zobowiązany jest dokładać należytej staranności, aby w sposób sumienny, zgodny z dostępną wiedzą, nabytymi umiejętnościami oraz doświadczeniem wykonać powierzone zlecenie, które w przypadku czynności zawodowych rzeczoznawcy zawsze sprowadza się do oszacowania wartości prawa majątkowego.

W kontekście powyższych uwag często trudno zrozumieć uparte dążenie ustawodawcy oraz części rzeczoznawców majątkowych do budowania nadmiernie szczegółowych regulacji prawnych czy quasi prawnych, które nie ułatwiają realizacji podstawowego celu wyceny a często wręcz uniemożliwiają poprawne wykonanie oszacowania. O ile w aktach prawnych najwyższego rzędu, to jest w Konstytucji oraz ustawach takie nadmierne uszczegóławianie raczej się nie pojawia to już w Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego od nadmiernych regulacji gęsto.

Z jednej strony ustawodawca jakby nie dowierza powołanej przez siebie grupie zawodowej starając się wytyczyć dobrze opisane ścieżki wiodące do celu, z drugiej samo środowisko, lub raczej jego część naciska na coraz to dalej idące otaczanie procedurami procesu szacowania. W demokratycznym państwie prawa zmiany w obowiązujących przepisach winny zachodzić możliwie rzadko a nowe regulacje wprowadzać można po głębokim przemyśleniu problemu, bez zbędnego pośpiechu i w taki sposób, aby cały system prawny nie był narażony na koniunkturalne wahania nastrojów klasy politycznej. Nadmiar regulacji procesu szacowania zawarty w powszechnie obowiązujących aktach prawnych prowadzi, bo prowadzić musi do okresowego, wraz z rozwojem wiedzy rzeczoznawców rozdźwięku pomiędzy świadomością poprawności a obowiązującym prawem. Trzeba zatem, aby akty prawa powszechnie obowiązującego zawierały minimum szczegółowych zasad wyceny a najlepiej aby nie zawierały ich w ogóle. Zmiana aktu prawnego na poziomie rozporządzenia wymaga lat starań, zmiana ustawy może nie nastąpić nigdy. Pozostaje w tej sytuacji dokonać wyboru pomiędzy prawdą o wartości a poprawnością formalnoprawną.

Szacowanie wartości nieruchomości i praw z nimi związanych nie jest dziedziną stricte naukową, jest raczej połączeniem wiedzy, doświadczenia, intuicji, talentu oraz sztuki, czyli jest dziedziną z pogranicza nauk społeczno - ekonomicznych (ze wsparciem nauk prawnych, matematycznych i kilku innych jeszcze). Stąd od - pozostańmy przy nieostrym terminie - nauki o szacowaniu wartości nie należy wymagać, aby spełniała ona wszelkie zasady czystej naukowości sformułowane przez filozofów nauki z Thomasem Kuhnem, Karlem Rajmundem Popperem oraz Paulem Feyerabendem na czele. Nie można zatem wymagać, aby teoria sposobu szacowania konkretnego prawa była, skrajnie rozumując, falsyfikowalna. Część twierdzeń - wyników pracy rzeczoznawcy majątkowego - może być jednak weryfikowalna. Inaczej mówiąc, procedura wyceny nieruchomości i praw z nimi związanych to nie przepis kucharski - nie da się precyzyjnie opisać każdego możliwego przypadku i nie da się przewidzieć wszystkich niuansów przypadku skonkretyzowanego. A jeśli się nie da to nie należy tego robić, ponieważ zła receptura prowadzi wyłącznie do powstania zakalca - być może nie za każdym razem ale dobry placek jest wówczas dziełem przypadku.

Przykłady takiego dualizmu, rozdźwięku pomiędzy obowiązującym prawem a aktualną wiedzą wszyscy znają i można je mnożyć.

Weźmy słynny § 36 rozporządzenia. W trakcie ewolucji brzemienia tego zapisu nie udało się do dnia dzisiejszego spowodować, aby już nie tyle pomagał w oszacowaniu wartości gruntów zajętych bądź przeznaczonych pod drogi publiczne, ale aby przynajmniej w takim oszacowaniu nie przeszkadzał, co obecnie udaje się znakomicie. A przecież zapis § 36 nie jest jedynym, który już teraz lub w najbliższym czasie okaże się chybiony na tyle, aby zasadniczo uniemożliwić prezentację prawdziwej wartości. Taki sam los czeka § 28 (konia z rzędem temu, kto za kilka lat znajdzie w centrum dużego miasta transakcje nieruchomościami niezabudowanymi), § 29 (słynny wzór), zdanie 2 ustępu 3 § 32 i wiele innych z rozdziału 3. Metody wymienione w rozporządzeniu a stanowiące egzemplifikację podejścia porównawczego nie powinny jako przypadki szczególne regresji wielorakiej zamykać rzeczoznawcy majątkowemu stosowanie metod statystycznych przewidzianych dla powszechnej taksacji katastralnej. Upraszczając czy w okresie rozwoju i wyjścia z czasów szczenięcych sztuki wyceny nadal ustawodawca musi nie ufać i sterować szacującymi majątek Rzeczypospolitej?

Tutaj należy się mała dygresja. Prawdziwą wartość prawa własności nieruchomości lub innych praw z nieruchomościami związanych zawsze wyznacza rynek, choć nie zawsze racjonalnym nakładem sił i środków da się te wartości ustalić. Jeśli z jakiegoś tajemniczego powodu rzeczoznawcy sądzą, że reguły gry rynkowej dają się łatwo sterować zapisami prawa, to się mylą. Z doświadczeń rynkowych właśnie wiadomo, że różnica wartości nieruchomości gruntowej przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bardzo rzadko, w specyficznych jedynie przypadkach może sięgnąć setek procent, ale nie jest to regułą. Wszak długotrwała procedura planistyczna od studium poczynając kreuje nową siatkę wartości sterowaną jedynie mądrością dziejów i przenikliwością obywateli oraz umocowaniem urzędników. Tak samo z rynkowych doświadczeń wiadomo, że wartość służebności czasem przekracza wartość prawa własności i nie jest uprawnione twierdzenie, że sytuacja taka jest niemożliwa. Instytucja służebności gruntowej drogi regulować miała stosunki własności i dostępu do gruntów użytkowanych rolniczo a niezmiernie rzadko ponadto dostępność zabudowań. Współcześnie relację są z wszech miar bardziej złożone. Czy uszczerbek nieruchomosci obciążonej jest symetryczny do przysporzenia nieruchomości władnącej a i to w większości przypadków? Postawmy dla przykładu prostą hipotezę; otóż nieruchomość jest już obciążona prawem przejazdu wykonywanym dla gruntu sąsiedniego co więcej wartość ta została już oszacowana i uregulowana. Tym niemniej w dali trwa dalsza zabudowa i kolejna działka uzyskuje prawo służebności wpisane w obciążenie pierwszego gruntu. Jaka jest wartość tej kolejnej służebności i jaka winna być płatność w stosunku do poszkodowanego właściciela? Co natomiast z kolejną n-tą działką? Powinniśmy sumować jednakowe wartości prawa służebności czy też przyjąć nieprzekraczalną granicę łączną nie większą niż wartość pierwotna prawa własności nieruchomości obciążanej? A może rzeczoznawca powinien mieć wolność indywidualizacji przypadku i metody? Mamy w obrocie służebność przesyłu, stawiam pytanie czy służebność przesyłu ustanowiona na gruncie dla posadowienia słupa w analogicznych warunkach będzie równa służebności przesyłu polegającej na rozciągnięciu przewodów linii - linek po których biegnie prąd? Czym w praktyce sztuki i zasad wyceny różnić się będzie służebność drogi od służebności przesyłu? Postawmy generalne pytanie czy wartość ograniczonego prawa rzeczowego wywodzić winniśmy z różnic wartość różnych wiązek praw czy też w oparciu o wydedukowany parametr umniejszający proporcjonalnie wartość prawa własności. W jakim stopniu uszczerbku wartości rynek odzwierciedla obciążenie służebnością dla terenów rolnych, przemysłowych i zurbanizowanych. Tematyka obszarów położonych w sąsiedztwie lecz poza obszarami oddziaływania prawnego inwestycji liniowych jest dopiero rozpoznawana, a czy jest jednaka dla budowli naziemnych i podziemnych. Łamigłówek przy rozwikływaniu i szacowaniu wartości ograniczonych praw rzeczowych jest nazbyt wiele. Ile jest warte prawo użytkowania ustanowione pod tytułem darmym, dla nowo narodzonych dzieci, polegające na dożywotnim korzystaniu z nieruchomości mieszkalnej? Inaczej, w oparciu o rękojmię wiary ksiąg wieczystych spotykamy się z prawem własności odrębnej własności lokalu w budynku wielorodzinnym wzniesionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Z niewyjaśnionych przyczyn użytkownicy nie wnieśli o przedłużenie trwania umowy i użytkowanie wieczyste wygasa. Kto komu i ile jest winien? Szacowanie wartości praw i rozliczeń związanych z instytucją użytkowania wieczystego niesie wiele kontrowersji. Czy dla potzreb aktualizacji opłaty rocznej należy przyjmować przeznaczenie zawarte w umowie o oddanie gruntu w UW czy też optymalne prawnie możliwe i dostępne w aktualnym miejscowym planie. Znamy przypadki pominięcia celu umownego oddania gruntu w tym w szczególności dla realizacji celów związanych z oświatą, sportem czy rekreacją. Powszechnie wyceny wartości hipoteczne dla celów zabezpieczenia kredytów dla młodych małżeństw nabywających swoje pierwsze własne "M" w budynkach wielorodzinnych z wielkiej płyty nie uwzględnia ryzyk konieczności rozbiórki budynku z powodów technicznych za lat dwadzieścia kilka, czyli przed upływem spłaty kredytu. Czy rodzinne ogrody działkowe mogą mieć różne wartości w zależności dla jakich celów się je szacuje i kto zleca sporządzenie operatu szacunkowego?

Komu zależy na budowaniu pustych poznawczo szablonów? Czy szacowanie można stypizować, aby zastąpiły nas arkusze kalkulacyjne i modele szacowania? Diabeł zawsze tkwi w szczegółach!

Jeśli opisane zagrożenia nadmiernego uszczegóławiania procesu szacowania kogoś nie przekonały niech przyjrzy się zamieszczonemu w rozporządzeniu wzorowi z § 29. Czysta matematyka i wiedza o współczesnym świecie podpowiadają, że wzór ten jest delikatnie mówiąc nieaktualny, choć zgodnie z prawem obowiązkowy do stosowania. Jeśli natomiast stosowanie wzoru jest obligatoryjne, a sam wzór nie jest prawdziwy, to znaczy nie opisuje sytuacji faktycznej lub opisuje ją źle, to znaczy, że cały dokument powstały z jego zastosowaniem będzie faktycznie wadliwy choć formalnoprawnie być może właściwy.

Mamy, co wiąże się z akapitem poprzedzającym wśród rzeczoznawców majątkowych do czynienia z jeszcze innym problemem, który znacząco wpływa na sposób, w jaki przedstawiciele zawodu są postrzegani. Rzeczoznawcy aspirują do miana osób zaufania publicznego. Jednak osoba zaufania publicznego musi gwarantować bezwzględną uczciwość, profesjonalizm i może przede wszystkim bezstronność. Tej bezstronności jednak większość rzeczoznawców brak. Niewielu ludzi w sposób tak wyraźny zdaje sobie sprawę z niejasności prawa oraz niedostatków własnej profesji, niewielu też posiada stosunkowo łatwy w realizacji sposób, aby przynajmniej część tych wad usunąć, i jednocześnie tak niewielu ze sposobu tego korzysta. Zlecenie oszacowania wartości nieruchomości na potrzeby wywłaszczenia ogranicza się do, zgodnej z przepisami ale niezgodnej ze zdrowym rozsądkiem prezentacji wartości netto prawa własności nieruchomości. Rzadko który rzeczoznawca podkreśli dobitnie, że prezentuje wartość netto, jeszcze rzadziej wyjaśni w sposób zrozumiały dla każdego odbiorcy operatu a nie tylko dla wykwalifikowanego urzędnika, że zaprezentowana wartość jest jedynie wartością netto prawa własności nieruchomości i w związku z tym nie wyczerpuje kwoty odszkodowania należnego z tytułu wywłaszczenia. Nie chodzi przy tym o wychodzenie ponad zakres zlecenia i szacowanie wartości odszkodowania jeśli nie taki był jego przedmiot ale o zamieszczenie w operacie szacunkowym odpowiednich zastrzeżeń i klauzul i to zamieszczenie w taki sposób, aby zarówno zleceniodawca jak i co ważniejsze zainteresowany podmiot był tych zastrzeżeń świadomy.

Wakacje się kończą kiedy powstaje ten tekst a skończyły się kiedy ukazał się drukiem. Może wraz z końcem letniej kanikuły trzeba także skończyć z wakacjami od myślenia?

Przed nami kongresy, konferencje, zjazdy, walne zebrania i robocze spotkania.

Życzmy sobie rzetelnej wymiany poglądów, atakujmy problemy a nie ludzi.

Żyjemy z szacowania nieruchomości ale i szacowania własnych zalet i wad, przedyskutujmy zmiany przydatne dla naszego wspólnego rzeczoznawczego dobra.

Zbyszek Niemczewski

Ciekawostki – renta planistyczna.

2008-01-17T12:25:00.001+01:00

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Art. 36 ust 4: „Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.”
Art. 37 ust. 6: „Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.”.

Literalne czytanie przytoczonych przepisów pozwala obciążyć jednorazową opłatą związaną z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmianą (rentą planistyczną) również właściciela nieruchomości położonej w bezpośrednim sąsiedztwie terenu, dla którego nastąpiła zmiana bądź uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wszak rzeczoznawcy majątkowi widzą z doświadczenia własnego oraz analiz rynku, że wzrost wartości nieruchomości następuje stopniowo wraz ze zmianami stanu zagospodarowania nieruchomości sąsiednich oraz ich sytuacją planistyczną.
Czy zatem właściwy organ nie powinien przypadkiem badać wpływu wszelkich zmian planistycznych również na wartość nieruchomości sąsiednich? Czy zaniechując takiego badania a co za tym idzie naliczania w określonych wypadkach rent planistycznych nie naraża się na zarzut wadliwego prowadzenia gospodarki finansowej?