Przejdź do głównej zawartości

Posty

Wyświetlanie postów z 2012

Standard zawodowy - ogólne reguły postępowania

Jeśli znalazłeś się w nowym miejscu, jeśli chcesz dowiedzieć się czegoś o lokalnej społeczności weź gazetę z drobnymi ogłoszeniami i przestudiuj uważnie. Z anonsów wiele można wnioskować na temat bolączek i potrzeb, preferencji i sporów, niedostatków i pragnień. Kiedy miarę tę przyłożyć do przygotowanego przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych a przesłanego ostatnio do konsultacji organizacjom zawodowym projektu standardu zawodowego zatytułowanego "Ogólne zasady postępowania", oznaczonego również jako Krajowy Standard Wyceny Podstawowy 0 ("zero") przyznać będzie trzeba, że także środowisko rzeczoznawców majątkowych jest swoistą małą społecznością z własnymi niedostatki, bolączkami i nadziejami. Można domniemywać, że kolejnym krokiem Komisji Standardów PFSRM będzie przedłożenie projektu do uzgodnienia z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej w trybie art. 175 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomości

Nie zawsze prostą drogą do celu. O wycenie dla celu aktualizacji opłat rocznych.

To, jak często orzecznictwo zmuszone jest naprawiać radosną twórczość posłów i rzeczoznawców majątkowych, z których jak się wydaje znaczna część rozpoczęła naukę w szkole powszechnej w czasach, kiedy zaczęto w niej nauczać czytania ze zrozumieniem co jak wiadomo doprowadziło do tego, że dzisiaj niemal nikt nie rozumie tego, co czyta, wymagałoby wielostronicowego tekstu. Nie czas na to i miejsce. Toczy się na ogólnopolskiej liście dyskusyjnej rzeczoznawców majątkowych ( https://groups.google.com/forum/?hl=pl&fromgroups#!forum/rzmld ) rozmowa na temat zasad szacowania wartości prawa własności gruntu dla celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Osią sporu jest pytanie, które (dla pewnego uproszczenia) można sformułować następująco: czy w sytuacji, kiedy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób skrajnie odmienny od określonego umową należy mimo wszystko dokonać oszacowania prawa własności tego gruntu biorąc za podstawę cel oddania gruntu w uw z umowy

Standard zero

Gdzieś w zaciszach gabinetów praca wre. Zupełnie przypadkiem odkryłem, że Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych pismem z dnia 12 kwietnia 2012 roku przekazała do uzgodnienie Ministrowi Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej Krajowy Standard Wyceny Podstawowy 0 („zero”) „Ogólne reguły postępowania”. Standard jest zasadniczo o niczym – przedstawia zgodnie z tytułem ogólne reguły postępowania, których każdy jako tako wychowany człowiek powinien przestrzegać niezależnie od tego, czy i jaki zawód wykonuje. Wszak wymóg zaufania, uczciwości, rzetelności i profesjonalizmu to w kulturze europejskiej podstawowe cechy jakich oczekujemy od każdego usługodawcy (dawniej powiedziano by „kupca”), któremu zlecamy jakąkolwiek pracę do wykonania. Zlecając liczymy na to, że usługodawca zna się na swojej robocie (punkt 2.2 standardu: Rzeczoznawca majątkowy nie powinien podejmować czynności zawodowych, które wykraczałyby poza jego wiedzę, umiejętności i kompetencje zawodowe) będz

Na czym się oprzeć, proszę pana?

W ostatnich dniach na liście dyskusyjnej rzeczoznawców majątkowych trwa wymiana poglądów na temat możliwości wykorzystania danych transakcyjnych o datach późniejszych niż data, na którą rzeczoznawca szacuje wartość nieruchomości. Przypadki takie zdarzają się wcale często a jednym z nich może być na przykład szacowanie wartości prawa własności nieruchomości gruntowej dla celu ustalenia wysokości opłaty rocznej w postępowaniu sądowym. W takim przypadku powołany przez sąd biegły dokonuje oszacowania na konkretną datę w przeszłości a co za tym idzie ma możliwość wykorzystania nie tylko informacji o transakcjach, które miały miejsce przed datą oszacowania ale również takich, które miały miejsce po tej dacie. Nie trzeba chyba wyjaśniać, że środowisko rzeczoznawców podzieliło się z grubsza na dwa obozy. Przedstawiciele pierwszego z nich twierdzą, że wykorzystanie danych o transakcjach zawartych po dacie, na którą ustalana jest wartość jest niedopuszczalne, przedstawiciele drugiego twierdzą

Wartość służebności przesyłu w karbach standardu wyceny zamknięta.

Istnieją takie obszary zapotrzebowania na pracę rzeczoznawcy majątkowego, które od tego ostatniego wymagają szczególnej uwagi. Choć każde, nawet najbardziej błahe oszacowanie wartości nieruchomości może przyczynić się do wyrządzenia szkody (mamy niezły przykład, kiedy rzeczoznawcy realizując potrzeby klientów zawyżali wartość nieruchomości mających stanowić przedmiot zabezpieczenia kredytu) to z pewnością czynności rzeczoznawcy, który został powołany jako biegły w postępowaniu (sądowym, administracyjnym czy skarbowym) wiążą się ze szczególną odpowiedzialnością. Szacowanie wartości pewnego rodzaju nieruchomości dla pewnych celów jest dość rygorystycznie unormowane w przepisach powszechnie obowiązującego prawa. Dzieje się tak zwłaszcza wówczas, kiedy dochodzi do styku interesu indywidualnego właściciela nieruchomości z interesem publicznym. Od ponad dwudziestu lat prawodawca stara się w taki sposób ustalać zasady wyceny aby zawsze, gdy dochodzi do ingerencji administracji w interes ind

Sarmacki spór.

W latach trzydziestych ubiegłego wieku miasto udostępniło mniej zamożnym Poznaniakom działki na ulicy Sarmackiej w Poznaniu w celu jak to się dzisiaj brzydko mówi „zabezpieczenia potrzeb lokalowych”. Użytkownicy działek własnym staraniem pobudowali na nich domy, które dzisiaj zajmują kolejne pokolenia pierwotnych mieszkańców. Zarówno działki jak i domy stanowią własność miasta Poznania i pozostają pod nadzorem Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych. Obecni użytkownicy działek i domów domagają się zawarcia umów sprzedaży nieruchomości na preferencyjnych, ustalonych dla lokali mieszkalnych warunkach to jest z bonifikatami dochodzącymi do 90 % ich wartości. Miasto ustami wiceprezydenta Mirosława Kruszyńskiego oferuje użytkowanie wieczyste gruntów oraz zakup budynków z bonifikatą 50 % jeśli użytkownik zajmuje nieruchomość ponad 40 lat, lub 40 % jeśli czas tego użytkowania jest krótszy. Dodatkowo miasto oferuje kolejnych 20 % bonifikaty w przypadku, jeśli płatność za prawo własności nieruch

Jaka droga, jakie drzewa, jaka wartość.

Powiedzieć, że w Poznaniu trwa wojna o jesiony byłoby grubym nadużyciem. Prawdą jest jednak, że gdzieś na peryferiach miasta toczy się spór o 88 drzew i charakter jednej z osiedlowych ulic. Spór przekroczył granice lokalne i za sprawą mediów oraz organizacji społecznych rozlał się na internetowe i papierowe piśmiennictwo infekując po drodze zjadliwiej niżby to z natury sporu wynikało. Uczestnikami sporu w sensie ścisłym są oczywiście z jednej strony podzieleni już na grupy właściciele posesji przy Żorskiej a z drugiej przedstawiciele miasta jako inwestora budowy ulicy, jednak czynny w nim udział biorą lub starają się brać również członkowie organizacji społecznych jako doradcy oraz przeróżni aktywiści jako wyraziciele poglądów różnorakich. Brak jednak w tym sporze oznaczenia konsekwencji, z jakimi borykać się będą musieli już po zakończeniu inwestycji osamotnieni – jak to zwykle bywa - mieszkańcy. W dużym skrócie i wyłącznie na podstawie doniesień mediów (do których zaufanie należy

O wartości nieruchomości inaczej

Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych przygotowuje Sympozjum wyceny nieruchomości i przedsiębiorstw . Idea sympozjum - spotkania polegającego na swobodnej wymianie poglądów zrodziła się ponad rok temu, kiedy we współpracy ze Stowarzyszeniem Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego PTRM zorganizował Sympozjum wyceny nieruchomości dla samorządów. Poprzednia edycja, właśnie dzięki formule wymiany poglądów różnych środowisk zaciekawionych szacowaniem wartości spotkała się ze znacznym zainteresowaniem zarówno ze strony samych rzeczoznawców jak i przedstawicieli jednostek samorządu terytorialnego oraz biznesu. Tegoroczne sympozjum będzie stanowiło spotkanie przedstawicieli głównego nurtu wyceny (i ekonomii) z przedstawicielami nurtów pobocznych, co nie znaczy, że mniej ciekawych lub skutecznych. Na rynku nieruchomości, zwłaszcza w Stanach Zjednoczonych oraz Europie Zachodniej daje się zaobserwować znamiona kryzysu. Ceny nieruchomości, nie tylko mieszkaniowych ale

Bezumowne korzystanie z nieruchomości. O pewnym problemie wyceny.

Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Przepis ten statuuje własność jako najszersze z możliwych prawo do rzeczy, przynależne wyłącznie jej właścicielowi, który ma uprawnienie do ochrony swego prawa, jego wykonania oraz dowolnego (w zakresie definiowanym przepisem) nim rozporządzania. Uprawnienia właściciela do rzeczy odnoszą się również do nieruchomości definiowanych w art. 46 KC jako części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot wł

ja, nie-rzeczoznawca

Nie jestem rzeczoznawcą majątkowym zatem nie wolno mi dokonywać oszacowania wartości nieruchomości. To znaczy nie wolno mi wykonywać działalności zawodowej w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Oznacza to z kolei, że wolno mi dokonać oszacowania wartości nieruchomości o ile nie jest to dla mnie działalność zawodowa. Mogę na przykład (na szczęście żadne z ciał zrzeszających rzeczoznawców majątkowych jeszcze nie wpadło na to, aby próbować moją wolność w tym zakresie ograniczyć) oszacować wartość mojego mieszkania celem ustalenia ceny, za jaką zechcę je sprzedać albo działki inwestycyjnej celem ustalenia ceny, za jaką zechcę ją nabyć. Mogę też podpowiedzieć siostrze, bratu, kuzynowi albo znajomemu że moim zdaniem cena za jaką chcą sprzedać albo kupić konkretną nieruchomość jest za niska, za wysoka albo w sam raz. Tego mi ustawodawca nie zabronił. Nie wolno mi jednak wykonywać zawodu polegającego na szacowaniu wartości nieruchomości. Jakoś nad tym faktem specjalnie nie boleję poni

Użytkowanie wieczyste – idzie sezon aktualizacji opłat rocznych.

W drugiej połowie roku rozpoczyna się sezon aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów. Wprawdzie zgodnie z obowiązującym prawem wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej możliwe jest w każdym momencie jednak to właśnie druga połowa każdego roku obfituje w polecone przesyłki doręczane użytkownikom wieczystym a zawierające wypowiedzenie wysokości opłaty dotychczasowej i propozycję jej ustalenia w nowej wysokości. Organ reprezentujący właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (jest nim zwykle Starosta lub Prezydent Miasta na prawach powiatu) dokonuje aktualizacji wysokości opłaty rocznej o ile zmieni się wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Dotychczas bywało zwykle tak, że wartość ta ulegała podwyższeniu w związku z czym starostowie i prezydenci miast dość ochoczo wypowiadali opłaty dotychczasowe i proponowali nowe wysokości opłat. Pamiętać trzeba, że zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym wysokość opłaty ro

Ciekawostki z operatów szacunkowych.

Jak wiadomo, wszak się z tym nie kryję, zawodowo czytam cudze operaty szacunkowe a Klienci zwykli mi za tę czynność płacić honorarium tym większe im skutek owego czytania lepiej przekłada się na wysokość zobowiązania lub odszkodowania. Ponieważ czytać lubię a i moje doświadczenie w lekturze operatów wzrasta z każdym przeanalizowanym dziełem to na brak pracy narzekać nie mogę. Bywa jednak, że to, co do czytania otrzymuję jest takiej jakości, że wstyd mi się robi za rzeczoznawcze środowisko i sam czasem Klientom tłumaczę, że raport z wyceny powstać musiał na skutek jakiejś niewyjaśnionej pomyłki, drukarskiego chochlika lub skrajnego przepracowania autora. Oglądam właśnie operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Metoda wyceny – podejście porównawcze, metoda porównywania parami. W tej metodzie rzeczoznawca przyjmuje do porównań trzy (zwykle trzy choć nie wiadomo dlaczego właśnie trzy) transakcje (których warunki zawarcia zna) nieruchomościami podobnymi

Rzeczoznawcze mity.

Wśród rzeczoznawców majątkowych panuje sporo mitów, które choć wydawałoby się są dobrze umocowane na fundamencie tak zwanych eksperymentów myślowych (które jednak lepiej nazywać domniemaniami) nie wytrzymują ani krytyki prowadzonej na podstawie analizy danych rynkowych ani nawet takiej, która do założeń eksperymentów myślowych (domniemań) wprowadza nowe, albo tylko lepiej opisane warunki wstępne. Jednym z takich mitów (obok na przykład takiego – wygłoszonego swego czasu przez zespół zasłużonych dla rzeczoznawstwa majątkowego autorów: Cymerman, Kowalczyk, Telega: „wartość działek wydzielonych pod drogi pozostaje na poziomie wartości gruntów, z których je wydzielono, tj. wartości nieruchomości przed podziałem ponieważ grunt wydzielony pod komunikację ma charakter służebny wobec przylegających działek utworzonych w wyniku podziału, w ten sposób, że zapewnia im dostęp oraz stwarza warunki do prowadzenia urządzeń infrastruktury technicznej, a przez to podnosi ich wartość”; Opłaty adiacenck

Wycena (nie tylko) dla zabezpieczenia wierzytelności

W dość odległych już czasach, 4 stycznia 2010 roku Minister Infrastruktury (aktualnie Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej) wydał komunikat o uzgodnieniu ustalonego przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych pt. „wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”. W ślad za uzgodnieniem standardu, który na podstawie art. 175 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn) stał się obowiązkowym do stosowania przez wszystkich rzeczoznawców majątkowych wykonujących czynności zawodowe na terenie Polski poszedł cykl szkoleń prowadzonych wspólnie przez przedstawicieli Federacji oraz Związku Banków Polskich, które to instytucje w tworzeniu zapisów standardu miały swój niebagatelny udział. Podobnie jak w przypadku zmian w zapisach Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacu

Operat szacunkowy - nieco formalizmów

Zgodnie z art. 7 GospNierU (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej GospNierU) „Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi ” a zgodnie z art. 156 ust. 1 tej ustawy „rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego”. W zakresie szacowania wartości nieruchomości powszechnie obowiązującymi aktami prawnymi są GospNierU oraz WycenaR (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207 poz. 2109 ze zmianami; WycenaR) . Organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych opracowują jednocześnie wewnętrzne regulacje uszczegóławiające niektóre zagadnienia szacowania wartości nieruchomości. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie (www.pfva.pl) promuje w tym zakresie własne Standardy Z

Korytarze przesyłowe

Jednoznacznie negatywnie oceniam opracowany w Ministerstwie Gospodarki projekt ustawy o korytarzach przesyłowych . Uważam jednocześnie, że projekt taki w ogóle nie powinien powstać. Opracowany w Ministerstwie Gospodarki projekt ustawy o korytarzach przesyłowych ma na celu „uproszczenie i udrożnienie” systemu prawnego dotyczącego realizacji inwestycji liniowych na wzór inwestycji drogowych czy tych związanych z przedsięwzięciami EURO 2012. Po pierwsze należy podkreślić, że wspomniane wyżej rozwiązania prawne dotyczące szczególnych zasad przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie budowy dróg publicznych oraz szczególne rozwiązania w zakresie realizacji przedsięwzięć EURO 2012 są rozwiązaniami tymczasowymi co zostało przewidziane w odpowiednich zapisach ustaw (art. 45 ust. 2 stawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity z dnia 22 października 2009 r., Dz. U. nr 193, poz. 1194) oraz