pobocza wyceny

Jednym z ciekawszych wystąpień w trakcie zorganizowanych przez PTRM na początku grudnia w Gdańsku warsztatów „ Rzemiosło szacowania ” było to wygłoszone przez Barbarę Majewską a zatytułowane „Data mining w wycenie nieruchomości”. Basia, jak większość uczestników warsztatów, a przynajmniej większość tych związanych bezpośrednio z PTRM również korzysta ze statystycznych analiz rynku nieruchomości. Robi to jednak nieco odmiennie od powszechnie stosowanego. O ile w klasycznych metodach analiz statystycznych rozwiązanie problemu (oszacowanie wartości nieruchomości) przebiega ścieżką: problem – dane – model – analiza – wnioski o tyle zgodnie z reprezentowanym przez Basię poglądem lepszą metodą jest podążająca ścieżką: problem – dane – analiza – model – wnioski. Zwróćmy uwagę, że Basia proponuje najpierw analizę danych a dopiero po tej analizie konstruowanie modelu. Dzięki takiemu podejściu już na wstępie procedury szacowania wartości nieruchomości możemy dojść do wniosków następujących:

Na witrynie internetowej Sejmu pojawił się Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks Cywilny ( druk nr 74 ). Celem projektu jest dokonanie zmian w brzemieniu art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC), po art. 285 KC dodanie art. 285 ze znaczkiem 1, rozszerzenie art. 305 KC ze znaczkiem 1 o paragrafy 2 i 3 oraz dodanie do art. 305 KC ze znaczkiem 2 paragrafów 3 i 4. Każdy, kto ma nieco tylko styczności z prawem cywilnym lub interesuje się problematyką nieruchomości dostrzeże, że zmiany dotyczą po pierwsze tak zwanych urządzeń przesyłowych a po wtóre służebności przesyłu. Warto samodzielnie zapoznać się z niesionymi przez projekt zmianami, jednak już teraz wspomnieć warto, że projekt niesie przynajmniej dwie rewolucyjne zmiany. Po pierwsze projekt poszerza katalog posadowionych na nieruchomości urządzeń, które nie są jej częściami składowymi o urządzenia telekomunikacyjne, urządzenia przeznaczone do prowadzenia ruchu kolejo

Zgodnie z art. 305 z indeksem 1 KC „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).”. Tyle mówi Kodeks cywilny na temat treści prawa służebności przesyłu. Fakt, że to niewiele jednak wydaje się, że w połączeniu z 305 z indeksem 4 KC („Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”) można już powiedzieć nieco więcej na temat tego, co jest przedmiotem szacowania w przypadku, kiedy mówimy o oszacowaniu „służebności przesyłu”. Jak jasno mówi przepis (305 z indeksem 1 KC) przedmiotem oszacowania jest wartość prawa polegającego na tym, że przedsiębiorca przesyłowy może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych). Służe

Rzeczoznawca majątkowy powołany jest (zasadniczo) do określania wartości rynkowej prawa własności nieruchomości. Przy okazji tak zakreślonego obszaru kompetencji środowisko zawłaszczyło dla siebie wyłączne prawo szacowania wartości nieruchomości, praw z nimi związanych oraz maszyn i urządzeń trwale z gruntem związanych. Być może to dobrze, że mamy specjalistów, którzy potrafią dokonując wnikliwego oglądu przedmiotu szacowanego i uwzględniając dane rynkowe oszacować wartość wyrażoną w pieniądzu. Ponieważ jednak z szacowania nieruchomości żyję (to znaczy nie będąc rzeczoznawcą majątkowym nie sporządzam operatów szacunkowych ale reprezentując strony w postępowaniach administracyjnych wnikliwie je czytam) wiem, że wiele norm, którymi kierują się w trakcie czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowi jest delikatnie mówiąc wadliwych. Mam okazję aby na powiedzieć coś na ten temat podczas organizowanych na początku grudnia przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych warsztatów pt.

Posiadanie gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowaniu wieczystym, choć umożliwia korzystanie zeń jak właściciel związane jest jednak z kilkoma pułapkami, w które wpadają czasem użytkownicy wieczyści, zwłaszcza ci, którzy nie mają czasu i ochoty aby zapoznać się z obowiązującymi w tym zakresie przepisami obowiązującego prawa. Z naszych doświadczeń, które nabywamy każdego dnia w ramach prowadzonego doradztwa ( www.solski.pl ) wynika, że czasem proste normy potrafią sprawić sporo kłopotów. Po pierwsze użytkownicy wieczyści często nie pamiętają, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem czasowym, umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste zawierana jest na określony czas. Dotyczy to zwłaszcza tych z użytkowników wieczystych, którzy prawo to nabyli na rynku wtórnym. Zgodnie z postanowieniami art. 236 KC oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres od 40 do 99 lat. Ponieważ prawo to powstało w 1961 roku część zawartych wówczas umów o odd

Użytkowanie wieczyste gruntów Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego zwane również, choć niepoprawnie wieczystą dzierżawą wiąże się z koniecznością regulowania (opłacania) opłat rocznych z tego tytułu. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego uzależniona jest od dwóch czynników. Pierwszym z nich, w większości przypadków stałym jest stawka procentowa opłaty rocznej, drugim – zmiennym w czasie - wartość gruntu pozostającego w użytkowaniu wieczystym. Stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego uzależniona jest od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została w użytkowanie oddana i wynosi od 0,3 do 3 % ceny gruntu rozumianej jako jego wartość rynkowa. W znacznym uproszczeniu stawka 0,3 % dotyczy gruntów oddanych na cele sakralne wraz z budynkami towarzyszącymi, cele charytatywne oraz niezarobkową działalności kulturalną, oświatową, naukową lub badawczo – rozwojową; grunty oddane na cele rolne i mieszkaniowe obciążone są stawką w wyso

Temat użytkowania wieczystego (zwanego również wieczystą dzierżawą) pojawia się z częstotliwością falującą zależną od pory roku i zmian w obowiązującym prawie. Zarówno pora roku (okres wypowiedzeń opłat) jak i niedawne zmiany w prawie powodują, że zainteresowanie tematem wzrasta. Czas jest zatem dobry aby skonstruować tekst o użytkowaniu wieczystym dla odpornych. Użytkowanie wieczyste to takie prawo do gruntu, które zezwala użytkownikowi wieczystemu korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Mówiąc inaczej posiadacz prawa użytkowania wieczystego może wszystko to, co może właściciel gruntu oprócz tego, czego jasno zakazuje prawo, zasady współżycia społecznego oraz umowa, którą zawarł z właścicielem gruntu. Właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może być wyłącznie Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina). Użytkownikie

Wycena nieruchomości, która w swym zasadniczym kształcie regulowana jest postanowieniami dwóch podstawowych aktów prawnych, to jest postanowieniami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn) oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207 poz. 2109 ze zmianami; rwn) budzi, zarówno wśród powołanych do szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawców jak i odbiorców wycen szereg kontrowersji. Jasnym jest, że powołani ustawą do szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi chętnie podtrzymują mit wyjątkowości zawodu częstokroć przyrównując go do tak zwanych zawodów zaufania publicznego i generalnie nie wyobrażają sobie sytuacji, która znosząc zapis ustawy dopuściłaby do czynności szacowania osoby pozbawione uprawnień państwowych. Argumentacja środowiska jest jasna i wiąże się z po pierwsze z

Czytając operaty szacunkowe, które powstają w toku postępowania dowodowego w sprawach administracyjnych odnoszę wrażenie, że niektórzy rzeczoznawcy majątkowi w jakiś przedziwny i pokrętny sposób rozumieją pojęcie przeznaczenia nieruchomości. Być może wynika to z brzmienia art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn), który nakazuje określić przeznaczenie nieruchomości w pierwszej kolejności na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a następnie, w sytuacji braku planu miejscowego na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie można mieć pretensji do rzeczoznawców majątkowych w taki sposób określających przeznaczenie nieruchomości skoro obliguje ich do tego zapis ustawowy czytany wprost. Jednak zarówno w środowisku rzeczoznawców jak i osób związanych z gospodarow

Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych przygotowało projekt ustawy o rzeczoznawcach majątkowych. Celem projektu jest umieszczenie w jednym akcie prawnym zasad kierujących nabywaniem uprawnień zawodowych oraz wykonywaniem zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Autorzy projektu zwracają się do całego środowiska rzeczoznawców majątkowych o aktywny udział we współtworzeniu projektu poprzez zgłaszanie uwag i postulatów, które przesyłać można na adres poczty elektronicznej: zarzad@ptrm.pl. Pismo przewodnie Prezesa Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych w sprawie projektu można pobrać z tego miejsca , natomiast sam projekt ustawy dostępny jest w tym miejscu . Mamy zatem w środowisku rzeczoznawców majątkowych dwa konkurujące ze sobą projekty. Pierwszy, który przygotowuje Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych ( projekt do pobrania z tego miejsca ) oraz drugi autorstwa Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych. Przyznać trzeba, że projekt Federacyjny nieco

O rodzinnych ogrodach działkowych już kilka razy pisałem. Pisałem również o odszkodowaniach z tytułu przejęcia na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego gruntów na potrzeby budowy dróg publicznych. Jednak temat rodzinnych ogrodów działkowych oraz temat wywłaszczeń spotkały się ostatnio w interesującym orzeczeniu WSA, o którym warto wspomnieć nieco szerzej. Realizacja celów publicznych czasami wiąże się z koniecznością likwidacji części lub całości rodzinnego ogrodu działkowego. Posadowienie na gruncie, pod jego powierzchnią czy nad nim sieci infrastruktury technicznej, budowa dróg publicznych czy lotnisk wymuszają zajęcie gruntów koniecznych dla realizacji inwestycji. Dotychczas wydawało się, że ogólne postanowienia ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. Nr 169, poz. 1419), zwłaszcza te zawarte w art. 17 – 22 a dotyczące zasad likwidacji ogrodu oraz zasad wypłaty odszkodowań należnych PZD oraz członkom – użytkownikom dzia

Okres letniej kanikuły, która w tym roku pechowo wypada przed zapowiedzianymi na 9 października wyborami parlamentarnymi nie powstrzymuje części posłów przed chaotycznymi nieco próbami załatwienia kilku spraw, na których załatwienie było sporo czasu w trakcie kadencji. Czym kończy się legislacyjna gorączka wiedzą wszyscy – uchwalana pod jej wpływem prawo zwykle wymaga pilnych nowelizacji, o których potrzebie wiadomo czasem jeszcze przed uchwaleniem proponowanych zmian. Użytkownicy wieczyści nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a przynajmniej część z nich z uwagą i rosnącym zainteresowaniem śledzą pomysły parlamentarzystów związane z możliwością przekształcenia tego prawa w prawo własności nieruchomości. Tylko nieliczni jednak wiedzą, skąd ta gorączka, jakie są przyczyny wysypu pomysłów, z których większość to jedynie nieudolne próby załatwienia bieżącego problemu bez oglądania się na długofalowe skutki o racjonalności systemu prawa nie wspominając.

W internetowym wydaniu Gazety Prawnej z 4 lipca 2011 roku ukazał się artykuł Krzysztofa Rybińskiego pod znamiennym tytułem „Czyje interesy realizuje Sejm?”. Autor, na podstawie niejasnych dość przesłanek konkluduje, że proces stanowienia prawa w Polsce więcej ma wspólnego z realizacją interesów poszczególnych grup (społecznych i biznesowych) niż z faktyczną dbałością o interesy ogółu. Choć w tekście prof. Rybiński nie przytacza źródeł badań to jak się wydaje wygłasza opinię, z którą większość zainteresowanych mogłaby się zgodzić. Całkiem niedawno, w środę 29 czerwca Prezydent Rzeczpospolitej podpisał ustawę z dnia 13 maja 2011 roku o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących. Do już istniejących i funkcjonujących kilku tak zwanych specustaw dołączyła zatem kolejna realizująca niby to interesy ogółu lecz faktycznie wspomagająca jakiś rodzaj inwestycji korzystnych z punktu widzenia określonego środowiska społecznego lub g

Zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku (to się akurat za chwilę zmieni) jeśli wartość gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste ulegnie zmianie. Wartość tę ustala się na podstawie wykonanej w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny. Wydaje się, że przepisy w tym zakresie są jasne a na większe wątpliwości nie ma miejsca. Jak zwykle jednak, kiedy się zagadnieniu bliżej przyjrzeć pojawiają się wątpliwości, na które brak jednoznacznej odpowiedzi. Oto wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego uzależniona jest od dwóch czynników. Pierwszym z nich jest stawka procentowa opłaty rocznej, drugim wartość gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste właśnie. Stawka procentowa najogólniej rzecz biorąc zależy od celu na jaki grunt został w użytkowanie wieczyste oddany i może wynosić, w zależności od tego celu od 0,3 do 3 % wartości gruntu. S

W dniach 1 – 3 czerwca 2011 roku odbyło się w Poznaniu Sympozjum Wyceny Nieruchomości dla Samorządów. Wydarzenie o tyle ciekawe, że w założeniach miało stanowić platformę wymiany informacji i doświadczeń pomiędzy rzeczoznawcami majątkowymi a pracownikami organów jednostek samorządu terytorialnego. Wydaje się, że założenia udało się organizatorom zrealizować; udostępnili forum Sympozjum zarówno praktykom wyceny (rzeczoznawcom majątkowym) jak i teoretykom i pracownikom organów samorządu terytorialnego – tym ostatnim w najmniejszym zakresie. W trakcie Sympozjum udało się wysłuchać kilku wypowiedzi zawierających poglądy co najmniej kontrowersyjne, czyli takie, jakie lubię najbardziej. Powtarzanie z mównicy prawd utartych, omawianie rozwiązań skostniałych i propagowanie idei jedynie słusznych nuży i nudzi. Coś, co powinno być dla organizatorów innych podobnych spotkań wskazówką to udzielenie głosu również i tym, którzy poglądy kontrowersyjne i rozwiązania nowatorskie głoszą. Być może proble

Każdy, kto zawodowo zajmuje się nieruchomościami a także wielu z tych właścicieli nieruchomości, którzy zbyli własność przed upływem pięciu lat od daty zmiany bądź ustalenia planu miejscowego pojęcie opłaty planistycznej nie jest obce. Samą konstrukcję pojęcia oraz skutki finansowe zmiany bądź uchwalenia planu miejscowego dla właściciela nieruchomości postaram się wyjaśnić po krótkim urlopie, na który się wybieram. Tutaj jednak, a i to wyłącznie sygnalnie chciałbym wspomnieć o jednej z Sympozjalnych prelekcji, której autorem był Profesor Marek Szewczyk, a która traktowała o możliwości ustalenia i pobrania opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Pan Profesor Szewczyk w sposób niezwykle interesujący, spójny i logiczny przedstawił argumentację wskazującą iż nie ma przeszkód ustalenia i pobrania opłaty od wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skoro,

Wycena wartości prawa własności lokalu mieszkalnego należy chyba do najprostszych zadań rzeczoznawcy majątkowego. Obrót prawami tego rodzaju jest częsty, a transakcje występują obficie. Znaczna jest również ilość danych jakimi może dysponować w trakcie sporządzania takiej wyceny rzeczoznawca majątkowych; tylko od pracowitości i dobrych kontaktów zależy czy opis nieruchomości szacowanej oraz opisy nieruchomości porównawczych sporządzone zostaną rzetelnie w oparciu o całość posiadanych i możliwych do zgromadzenia danych. Najczęściej stosowanym w takich przypadkach sposobem dokonania oszacowania jest zastosowanie podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Oczywiście warunkiem zastosowania tego sposobu szacowania jest znajomość rynku oraz przynajmniej kilkunastu transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości szacowanej, których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z reguły rzeczoznawcy majątkowi realizując osz

W trakcie 88 posiedzenia Sejmu, w dniu 25 marca 2011 roku uchwalona została ustawa o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców. Trudno było się spodziewać, że w tekście tego aktu prawnego znajdą się również regulacje zmieniające zasady aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów – wszak nie jest to „bariera administracyjna”, o której mówi tytuł ustawy. A jednak art. 20 ustawy z dnia 25 marca 2011 roku o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców dokonuje między innymi zmiany art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.) w ten sposób, że dopuszcza aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie częściej niż raz na trzy lata podczas gdy dotychczas była ona dopuszczalna nie częściej niż raz na rok . Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jest swe

W części pierwszej tej wypowiedzi (z 10 marca 2011 roku) krótko przytoczyłem podstawowe akty prawne istotne z punktu widzenia szacowania wartości nieruchomości przejętych pod drogi publiczne. Ważnym jest, że w dalszym ciągu wypowiedzi odnoszę się wyłącznie do takiego przypadku, w którym nieruchomość przejmowana pod drogę publiczną nie jest położona na terenie, który jeszcze przed wydaniem decyzji o zgodzie na realizację inwestycji drogowej (dalej zrid), o której mowa w art. 11 a ZasInwDrU nie były mocą innego dokumentu (np. obowiązującego planu miejscowego) przeznaczone pod drogę publiczną i nieruchomości te nie były zajęte pod drogę publiczną, co choć rzadko może się jednak zdarzyć. Mowa zatem w dalszej części tej wypowiedzi wyłącznie o terenach wykorzystywanych w sposób inny niż drogowy dla których jednocześnie brak jest planu miejscowego lub plan ten przewiduje inny niż drogowy sposób korzystania. Uwaga powyższa jest o tyle ważna, że moim zdaniem właśnie ten element jest kluczowy