pobocza wyceny

Nie tak znowu dawno, w sierpniu 2008 roku weszła w życie ustawa o zmianie ustawy kodeks cywilny i niektórych innych ustaw wprowadzająca do rozwiązań kodeksowych instytucję służebności przesyłu. Obecnie na różnych etapach prac ustawodawczych mamy do czynienia z trzema przynajmniej projektami aktów prawnych, które pewien istotny z punktu widzenia gospodarowania nieruchomościami problem próbują uregulować. Ministerstwo Gospodarki pracuje nad projektem ustawy o korytarzach przesyłowych, Ministerstwo Infrastruktury opracowało projekt założeń do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych a Ministerstwo Sprawiedliwości przekazało do uzgodnień międzyresortowych projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny i niektórych innych ustaw. Zakres regulacji wszystkich wyżej wymienionych projektów jest oczywiście nieco różny ale wszystkie próbują rozwikłać skomplikowaną łamigłówkę istnienia na nieruchomości naniesień stanowiących własność innych podmiotów w taki sposób, aby z jedn

Udział w postępowaniach administracyjnych w sprawie ustalenia opłaty związanej z wartością nieruchomości (takich jak opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości, z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej czy też jednorazowa opłata związana ze zmianą lub uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) zmusza nas do uważnej lektury operatów szacunkowych stanowiących dowód zmiany wartości nieruchomości. Nie byłoby w tym oczywiście niczego niezwykłego, wszak reprezentując interesy Klienta zmuszeni jesteśmy dokładnie przeanalizować każdy dokument i każdą czynności w toku postępowania oraz ewentualnie, jeśli wiąże się to z korzyścią dla Klienta złożyć odpowiednie wnioski. Nie jest prawdą, że najprostszym sposobem kwestionowania decyzji organów nakładających obowiązki wnoszenia opłat jest kwestionowanie samego operatu szacunkowego – z takimi radami spotkać się można w wielu zdawałoby się fachowych pismach.

Zgodnie z postanowieniami art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami; dalej upzp) „jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.” Z postępowaniem w sprawie ustalenia i pobrania jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek zmiany bądź uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego muszą zatem liczyć się wszyscy właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, którzy zbyli swoje prawa przed upływem lat pięciu od daty, w której nowy plan miejscowy stał się obowiązujący. Od zasady tej istnieje kilka wyjątków, z których jeden wyrażony jest w bezpośrednio w ustawie i dotyczy nieod

Renta podziałowa, inaczej opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości uregulowana jest w art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn). Z koniecznością zapłaty renty podziałowej powinien liczyć się każdy właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty, który na własny wniosek dokonuje podziału geodezyjnego działki gruntu. Opłatę tę ustala organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego w tym celu jako biegły, operat szacunkowy określający wartość nieruchomości w jej stanie na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oraz jej stanie z dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna a jej kwotę okr

O Rodzinnych Ogrodach Działkowych na swoim blogu pisałem już wcześniej ( między innymi tutaj ). Temat jednak jest stale aktualny a przyczyn zainteresowania poszczególnych grup społecznych, organizacji i organów doszukiwać się można wielu. 22 lutego 2010 roku Pierwszy Prezes Sądu Najwyższego Rzeczpospolitej Polskiej złożył w Trybunale Konstytucyjnym wniosek o stwierdzenie niezgodności z Konstytucją kilku zapisów ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Chodzi o art. 10, art. 14 ust. 1 i 2, art. 15 ust. 2, art. 30, art. 31 ust. 1, 2 i 3 oraz art. 32 ust. 4. Pełna treść wniosku I Prezesa Sądu Najwyższego dostępna jest w Internecie na witrynie Sądu Najwyższego (www.sn.pl) chciałbym jednak w tym miejscu, korzystając z okazji pokusić się o refleksję natury ogólniejszej. Projektowane przez Rząd oraz Sejm Rzeczpospolitej Polskiej akty prawne w swej wymowie ogólniejszej wskazują na istnienie przynajmniej dwóch tendencji. Pierwsza z nich to stałe i konsekwentne uszczuplanie władztwa w

Wydawało się, że okres ekscytacji wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 09 lutego 2010 roku w sprawie o sygnaturze akt P 58/08 dawno minął. Termin na wzruszenie decyzji administracyjnych zapadłych w podobnych do uwzględnionego w wyroku stanie faktycznym dawno minął, organy jednostek samorządu terytorialnego z istnieniem wyroku się oswoiły i nawet rzeczoznawcy majątkowi zanotowali konsekwencje zeń wypływające w swoich notatkach. Ale nie. Rzeczpospolita w dniu 15 grudnia b.r. ponownie do wyroku się odniosła czyniąc to w kontekście projektowanej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W zasadzie losy konkretnego zapisu ustawowego nie dziwią. Rzeczy się dzieją naturalną koleją i nie można wyrzekać, że podążają w takim a nie innym kierunku. A właściwie nie można by było się dziwić gdyby nie jedno, maleńkie ale. Aby to niewielkie zastrzeżenie wyjaśnić sięgnąć trzeba jednak do historii, która jak każda historia może okazać się pouczająca. Zakwestionowany pr

Wszystkim znana jest stosowana przez linie lotnicze, korporacje oraz rządy zasada, że ilekroć wprowadzają jakieś utrudnienie dla klientów lub obywateli zawsze mówią, że czynią to dla ich dobra i wygody. Linie lotnicze na przykład regularnie obniżają dopuszczalny ciężar bagażu podręcznego tłumacząc, że to dla dobra pasażerów. Posłowie na Sejm RP przygotowują nowelizację art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami również wspominając, że to dla dobra użytkowników wieczystych. Co ciekawsze znaczna część dziennikarzy i komentatorów zgadza się z tym poglądem; zupełnie tak jakby coś odebrało owym komentatorom zdolność samodzielnego myślenia. Procedowana właśnie w Sejmie ustawa o ograniczaniu barier administracyjnych zawiera propozycję zmiany art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie dopuszczalnej częstotliwości aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów. W obecnym stanie prawnym aktualizacji opłaty można dokonać nie częściej niż raz w roku w proje

Właśnie odbywa się 80 posiedzenie Sejmu Rzeczpospolitej VI Kadencji, na którym odbyło się między innymi I czytanie rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny. Zmiany dotyczyć mają uściśleń w zakresie własności urządzeń przesyłowych oraz poszerzenia ustawowego zakresu tego pojęcia. Czytanie stenogramów z posiedzeń Sejmu jest może nie tyle pouczające - posłowie w tym przypadku w większości popierają projekt kierując go do dalszych prac w komisjach - ale niesie również pewną dawkę informacji na temat prawdziwych poglądów, którymi kierują się przedstawiciele narodu oraz kierunków zmian prawa jakich możemy spodziewać się w przypadku ewentualnej przewagi takiej lub innej partii politycznej. A obserwacje są ciekawe. Zważywszy na fakt, że projekt zmian jest projektem rządowym nie dziwi stanowisko posła Witolda Pahl – z klubu Platforma Obywatelska, który gorąco popiera projekt i nie ma co do jego istoty jakichkolwiek wątpliwości. Podobnie postępują również poseł Adam Rogacki

20 lutego 2011 roku wchodzą w życie zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, które przewidują między innymi obligatoryjne obciążenie hipoteką samodzielnego lokalu mieszkalnego zbywanego przez dewelopera o ile ten ostatni zaciągnął na budowę budynków kredyt obciążający nieruchomość na której budynek powstaje. Sytuacja taka skutkowała będzie zdaniem bankowców trudniejszym dostępem do kredytów hipotecznych ponieważ w księdze wieczystej nabywanego za środki pochodzące z kredytu lokalu znajdą się przynajmniej dwie hipoteki, przy czym ta zabezpieczająca kredyt udzielony kupującemu wpisana zostanie na pozycji dalszej od zabezpieczającej kredyt (jego część) dewelopera. W środowisku rzeczoznawców majątkowych od dawna już trwa spór o wpływ obciążenia hipotecznego na wartość nieruchomości. Zasadniczo z największym poparciem spotyka się twierdzenie mówiące, że hipoteka ustanowiona na nieruchomości nie ma żadnego wpływu na wartość rynkową prawa własności tej nieruchomości i może mieć

W dniu dzisiejszym rozpoczyna się 80 posiedzenie sejmu, na którym odbędą się pierwsze czytania projektów ustaw o zmianie ustawy kodeks cywilny oraz o ograniczaniu barier administracyjnych. Z punktu widzenia problematyki nieruchomościowej każdy z projektów zawiera zapisy interesujące. Projektowane zmiany w kodeksie cywilnym w sposób znaczący uszczegóławiają (i rozszerzają) pojęcie urządzeń przesyłowych oraz ich własności. Dodatkowo projektowane zmiany wskazują sposób obliczania wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności. Ustawa o ograniczaniu barier administracyjnych wprowadza zmianę w zapisach art. 77 ust. 1 dopuszczając aktualizację opłat rocznych nie częściej niż raz na trzy lata. Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi proponowane zmiany mają duże znaczenie. Z racji rozszerzenia katalogu tak zwanych urządzeń przesyłowych trudniej będzie na przykład odmówić kotwienia trakcji tramwajowej w ścianach elewacyjnych budynków lub uzyskać cz

Jak napisałem we wzmiance na Facebook’owym profilu naszej firmy ( Kancelaria SOLSKI na Facebook ) co i rusz pojawiają się informacje o tym, że najemcy lokali w tak zwanych TBS’ach (towarzystwach budownictwa społecznego) lobbują na rzecz możliwości wykupu takich lokali. Prawo najmu miałoby zostać zastąpione prawem własności a co za tym idzie dzisiejszy najemca korzystać by miał z pełni praw właścicielskich. Ponieważ pracujemy dla jednego z TBS’ów w sprawie nieco innej, lecz mocno związanej z gospodarowaniem nieruchomościami sprawę przekształceń znam niejako z przeciwnego punktu widzenia. Lobbyści przekształceniowi, jak pozwolę ich sobie nazwać proponują, aby dzisiaj najmowane lokale mieszkalne były zbywane dotychczasowym najemcom za równowartość ich wartości rynkowej pomniejszonej o 30 % wpłaty partycypacyjnej lecz nie niższą niż wysokość obciążenia kredytowego. Natychmiast nasuwa się kilka wątpliwości związanych z takimi propozycjami, z których nie ostatnią jest sposób ustalania war

16 września 2010 roku, Sąd Najwyższy w sprawie rozpoznawanej pod sygnaturą III CZP 44/10 podjął uchwałę stwierdzającą, że roszczenie przedsiębiorcy, który jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości przez inny podmiot przedawnia się w terminie trzech lat. Być może naszym Koleżankom i Kolegom rzeczoznawcom majątkowym wiadomość ta nie przyda się do niczego, ale naszym Klientom, a w szczególności tym, dla których prowadzimy sprawy o bezumowne korzystanie z gruntów zajętych pod elektroenergetyczne linie przesyłowe informacja taka pozwoli zrozumieć, że nie należy zwlekać zbyt długo i raczej wcześniej niż później zwracać się o pomoc.

Zaniedbałem ostatnio ten blog. Tyle się działo i zawodowo i pozazawodowo, że czasu i sił już nie starczało. Zawodowo kończyliśmy dużą sprawę o odszkodowania z tytułu ograniczenia praw do nieruchomości a przecież i nowe, nie mówię, że mniej ważne ale drobniejsze sprawy przychodziły (aktualizacje opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, renty planistyczne, renta podziałowa). Każdy Klient jest jednak tak samo ważny i niezależnie od tego czy toczymy bój o zwrot nieruchomości wartej 10 mln złotych czy podważamy zasadność aktualizacji opłaty rocznej w kwocie 50 tysięcy złotych do każdego pisma, każdej rozprawy przygotować należy się tak samo porządnie. Wszak głupio byłoby przegrać pierwszy raz. Pozazawodowo, wszak uczestnictwo w przedsięwzięciach społecznych to nie praca a powinność albo sposób na chwilę wytchnienia, czas na refleksję, zmianę punktu widzenia też działo się sporo. Mieliśmy w międzyczasie konferencje i spotkania szkoleniowe, mamy spotkania o niemal filozoficznej treś

W dniach 21 – 23 marca 2010 roku odbyła się w Olsztynie XVIII Krajowa Konferencja Naukowa Towarzystwa Naukowego Nieruchomości. W konferencji udział wzięło kilkudziesięciu uczestników z Polski oraz zagranicy (Niemcy, Norwegia, Ukraina, Słowenia, Stany Zjednoczone Ameryki) reprezentujących głównie środowisko naukowe lecz wśród uczestników znaleźli się również praktycy zawodów nieruchomościowych, w tym rzeczoznawcy majątkowi oraz przedstawiciele organów administracji państwowej z Ministrem Olgierdem Dziekońskim. Podstawowa tematyka konferencji zgodnie z zapowiedziami organizatorów skupiać się miała wokół problematyki przejmowania (wywłaszczania) nieruchomości oraz zastosowania metod statystycznych dla analizy rynku i wyceny nieruchomości. Zgodnie z tym, co ostatniego dnia konferencji powiedziała Pani prof. Ewa Kucharska – Stasiak: „zadaniem profesorów jest stawianie problemów, zadaniem adiunktów ich rozwiazaywanie” dorobek konferencji najbardziej wyraziście przejawił się w kilku wa

Kilka osób na liście dyskusyjnej, w prywatnej korespondencji czy też na blogach na temat marcowego spotkania w Warszawie poświęconego problematyce szacowania wartości służebności już się wypowiedziało. Czy można do tych relacji dodać cokolwiek? Zawsze można zwłaszcza, gdy co najmniej kilka osób, które w spotkaniu nie uczestniczyły poświęciły chwilę na telefon z pytaniem: czy i co straciłem odpuszczając warszawskie spotkanie? Skoro do Warszawy z całego kraju przyjechało kilkudziesięciu rzeczoznawców majątkowych oraz jeden nie-rzeczoznawca majątkowy (do Romana: spotkania warsztatowe w przeciwieństwie do spotkań sprawozdawczo - organizacyjnych organizacji zawodowych zwykle nie są zamknięte i przy odrobienie dobrej woli oraz zainteresowania tematem można w nich brać czynny udział) znaczy, że temat szacowania wartości służebności kilku osobom leży na sercu i przynajmniej kilkoro z obecnych dostrzega ograniczenia aktualnych metod rozwiązywania problemu. Stratę wynikającą z nieobecności

W ramach wiosennej soboty króciutka refleksja na temat ogólny: wpływ czynników środowiskowych na wycenę nieruchomości. Za pośrednictwem Ogólnopolskiej listy rzeczoznawców majątkowych wpadł mi w ręce dokument jednego z banków (nie powiem którego choć uczestnicy listy wiedzą, ale nie mam zamiaru robić jakiemukolwiek bankowi reklamy za darmo – choć czy to reklama to się okaże) zatytułowany: Wytyczne Banku (…) dla rzeczoznawcy majątkowego do wyceny nieruchomości. Ustęp 5 punktu I (Operat szacunkowy w szczególności powinien uwzględniać następujące aspekty) tego dokumentu mówi: ( wpływ czynników środowiskowych na wycenę nieruchomości, w tym rodzaj i stopień zanieczyszczenia środowiska, ograniczenia wynikające z przepisów związanych z ochroną środowiska ) Jako, że nie sporządzam operatów szacunkowych wyceny nieruchomości (zajmuję się wyłącznie ich lekturą jako pełnomocnik moich Klientów) mogę sobie jedynie wyobrazić jakie to czynniki środowiskowe wpływają na wycenę nieruchomości oraz

Choć post ten powinien zostać skierowany bezpośrednio do Tych, którzy parają się statystyczną analizą danych o nieruchomościach oraz opartych na takiej analizie narzędzi szacowania wartości stwierdziłem, że pewnie nie znam ich wszystkich, nie jestem w stanie dotrzeć do każdego z osobna i nie będę mógł wziąć udziału w ewentualnej dyskusji o ile takowa się rozwinie. Stąd zamieszczam go tutaj z nadzieją, że być może przeczyta go kilka zainteresowanych osób. Wiemy nie od dzisiaj, że szacowanie wartości nieruchomości opiera się na dostępnych rzeczoznawcy majątkowemu danych, o których ustawa mówi, że powinny pochodzić z wiarygodnych dokumentów urzędowych. Wystarczy przyjrzeć się zapisom art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 261 poz. 2603 z 2004 roku z późniejszymi zmianami; dalej ugn) aby dostrzec, że ustawodawca zawarł w nim katalog źródeł danych umożliwiających pozyskanie wiedzy na temat transakcji nieruchomościami oraz sa

W Rzeczpospolitej z 21 stycznia 2010 roku ukazała się notatka na temat zamierzonej nowelizacji przepisów regulujących służebność przesyłu. Autor w notatce pisze między innymi: „ Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało ich nowelizację. Praktyka, jak mówi uzasadnienie, ukazuje, że trzeba uzupełnić tę nowatorską regulację. […]Określono kryteria "odpowiedniego wynagrodzenia" za ustanowienie służebności: w pierwszej kolejności powinny być brane pod uwagę wynagrodzenia ustalane w umowach za podobne obciążenia w zbliżonych okolicznościach, a jeśli ich nie ma – obniżenie użyteczności lub wartości nieruchomości .” Można by powiedzieć, że ponownie na temat szacowania wartości nieruchomości i praw z nimi związanych dyskutuje grupa urzędników i prawników, którzy powiedzmy szczerze na temat określania wartości wiedzą niewiele. Można by wytknąć ustawodawcy, że mimo ustawowego stworzenia zawodu rzeczoznawcy majątkowego rzeczony ustawodawca powołany przez siebie zawód oraz tych, którzy

Prace Tomasza Kotrasińskiego na temat szacowania wartości nieruchomości, z których część umieszcza w swoim blogu ( http://kotrasinski.blogspot.com ) od dłuższego już czasu wzbudzają we mnie zachwyt i podziw. Czytuję je z uwagą i mam ogromną ochotę poszerzać własną wiedzę z zakresu analizy statystycznej oraz ekonometrii, co zresztą mam nadzieję z niejakim powodzeniem robię. W kontekście wykonywanego przeze mnie zawodu (reprezentowanie Klientów w sporach o nieruchomości, w których wśród materiału dowodowego znajdują się operaty szacunkowe wymagające uważnej lektury) początkowo metody przedstawiane przez Tomka wydawały się być sporym zagrożeniem. Wszak gdyby i jeśli rzeczoznawcy majątkowi – moi adwersarze z rozpraw administracyjnych - zaczęli stosować popularyzowane narzędzia to po pierwsze ubędzie mi Klientów mających zasadne zastrzeżenia do ujawnianych w postępowaniach administracyjnych wartości nieruchomości (wszak rzeczoznawcy zaczną wreszcie „trafiać” w wartość), a po drugie oszacow

Choć to jeszcze karnawał przychodzi mi głowę popiołem posypać, przed czytelnikami się ukorzyć, do błędów przyznać i obiecane organki oraz kredki bambino w zakładzie przegrane wypłacić zwycięzcy. Rankiem dotarł do mnie komunikat o uzgodnieniu przez Ministra Infrastruktury standardu "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności". Informacja o uzgodnieniu ukazała się w dniu 8 stycznia 2010 roku w Dzienniku Urzędowym Ministerstwa Infrastruktury i od tego dnia standard ten obowiązuje, zgodnie z art. 175 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 261 poz. 2603 z 2004 roku z późniejszymi zmianami; dalej ugn), każdego bez wyjątku rzeczoznawcę majątkowego wykonującego czynności szacowania wartości nieruchomości dla celu zabezpieczenia wierzytelności na rzecz krajowego podmiotu. Ani lektura ani tym bardziej analiza postanowień tego dokumentu nie mają być przedmiotem tej wypowiedzi i choć część zapisów wzbudza we mnie niekłamane

Jako, że zawodowo zajmuję się reprezentowaniem Klientów w postępowaniach administracyjnych związanych z opłatami „nieruchomościowymi” (opłaty planistyczne, adiacenckie, aktualizacje opłat z tytułu użytkowania wieczystego) oraz odszkodowaniami za nieruchomości (wywłaszczenia oraz ograniczenia praw do nieruchomości) a podstawowym dowodem w tego typu sprawach są sporządzane przez rzeczoznawców majątkowych operaty szacunkowe to umiejętność ich wnikliwego czytania należy do moich podstawowych obowiązków. Bywa tak, że autor operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy gdzieś w treści opracowania popełni niewielki błąd wpływający na wynik oszacowania, bywa też tak, że autorem operatu szacunkowego jest ktoś, kto zdecydowanie powinien pomyśleć o zmianie zawodu. Zawsze jednak rzeczoznawca majątkowy, którego operat czytam ma szansę naprawić swój błąd. Przyjąłem w swojej pracy zasadę telefonowania do autora operatu (o ile oczywiście uważam, że opracowanie to zawiera błędy wpływające na wartość os